Можно ли приватизировать чердак над квартирой? Порядок приватизации чердака над квартирой Выкупить чердак над своей квартирой

1. В мкд дымоход заканчивается на чердаке, труба на кровлю не выходит-это нарушение.

1.1. Здравствуйте, Елена!
Описанное Вами устройство дымохода произведено с нарушениями, так как в соотвествии с п. 3.73 СНиП 2.04.05-91* "Отопление, вентиляция и кондиционирование" высота дымовых труб, размещаемых на расстоянии, равном или большем высоты сплошной конструкции, выступающей над кровлей, должна быть:
не менее 500 мм - над плоской кровлей;
не менее 500 мм - над коньком кровли или парапетом при расположении трубы на расстоянии до 1,5 м от конька или парапета;
не ниже конька кровли или парапета - при расположении дымовой трубы на расстоянии от 1,5 до 3 м от конька или парапета;
не ниже линии, проведенной от конька вниз под углом 10° к горизонту, - при расположении дымовой трубы от конька на расстоянии более 3 м.
Дымовые трубы следует выводить выше кровли более высоких зданий, пристроенных к зданию с печным отоплением.

Жители последних этажей жилых домов могут увеличить свое жилое пространство за счет нежилого чердачного помещения, расположенного над их квартирой.

Чердак – пространство между конструкциями кровли (наружных стен и перекрытием верхнего этажа) (стр. 32 СНИП 2.08.02-89, приложение 2).

Освоение чердачного пространства – проведение работ с целью устройства помещения мансардного типа в жилом доме.

Присоединить чердачное помещение к своей квартире может собственник квартиры на последнем этаже дома.

Присоединение чердачного помещения может быть осуществлено двумя способами: с оформлением мансардного помещения в собственность и без оформления (на праве аренды, либо безвозмездного пользования). Выбор конкретного способа присоединения мансардного помещения зависит от многих факторов: наличие ТСЖ, количества членов ТСЖ, качественный состав членов ТСЖ либо собственников жилых помещений в многоквартирном доме, наличие оформленных прав на долевую собственность и на землю и т.д.

Процесс оформления чердака над квартирой в собственность достаточно трудоемок и занимает большой период времени, а так же требует значительных финансовых затрат.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса чердак является общей долевой собственностью всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме. В соответствии с этой же нормой распоряжение чердаком происходит в установленном законом порядке с согласия собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Собственники могут дать согласие на совершение 2-х видов действий с чердаком:

• передача чердака в аренду либо в безвозмездное пользование (такое решение принимается 2/3 голосов собственников жилых помещений в многоквартирном доме);

• реконструкция чердака с уменьшением общей долевой собственности или без такового.

От того, какое решение примут все собственники жилых помещений, будет зависеть по какому пути освоения чердачного пространства стоит идти.

Этапы присоединения чердака

Способ с получением чердака в аренду либо в безвозмездное пользование схематично выглядит так:

• получение согласия на аренду либо безвозмездное пользование чердаком (частью чердака) у собрания собственников жилья, ТСЖ или ЖСК;

• заключения договора аренды чердака (части чердака) и его государственная регистрация;

• проведение переустройства чердака;

• получение акта о проведенном переустройстве;

• внесение изменений в договор аренды и регистрация подобных изменений.

Данные действия регламентируются Постановлением Правительства города Москвы от 8 февраля 2005 г. № 73-ПП «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы».

Второй способ более выгодный для клиента, но более трудоемкий и дорогой. В данном случае мансардное помещение передается Клиенту в собственность.

В данном случае схема такова:

• принятие единогласного решения всеми собственниками жилых помещений на проведение реконструкции;

• получение собственниками жилых помещений, ТСЖ, ЖСК разрешения на реконструкцию;

• проведение СМР и последующий ввод в эксплуатацию результатов реконструкции;

• внесение изменений в техническую и иную документацию;

• передача мансардного помещения клиенту и регистрация права собственности на мансардное помещение.

Данные действия регламентируются законом города Москвы № 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве».

Основным условиям совершения вышеуказанных процедур является наличие зарегистрированных прав долевой собственности и урегулированные земельные отношения.

Специалисты отдела присоединения чердаков окажут квалифицированную помощь в максимально короткие сроки. Мы имеем большой опыт сотрудничества со всеми учреждениями, от которых зависит принятие решений по оформлению чердаков над квартирой в собственность.

Здравствуйте, Ирина.

Как уже сказала коллега, Вам необходимо заручиться решением общего собрания, которое считается легитимным при присутствии 1/2 собственников и при этом за решение о передаче Вам в пользование чердака на праве аренды должно проголосовать не менее 2/3 от участвующих в собрании.

Положения судебной практики по этому поводу.

Вывод из судебной практики: Договор аренды технического подвала является недействительным, если на его заключение не получено согласие собственников, поскольку такой подвал находится в долевой собственности.
Примечание: В силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ техническим является подвал, в котором находится оборудование, необходимое для обслуживания более одного помещения в доме.
Судебная практика:
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.09.2009 N Ф03-4700/2009 по делу N А59-3330/2008
"… Как установлено судом и следует из материалов дела, 01.10.2007 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и экономике муниципального образования городской округ «Охинский» (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Прокофьевой Т.П. (Арендатор) заключен договор аренды N 307 нежилого помещения общей площадью 60, 4 кв. м, расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Оха, ул. Ленина, д. 40 цокольный этаж для осуществления эксплуатации под объект «Магазин» промышленных товаров" (пункты 1.1 - 1.3 договора).
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом.
Из приведенной выше нормы права следует, что общим имуществом являются подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Следовательно, признаком, позволяющим отнести подвал к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме является наличие в нем инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного помещения в данном доме оборудования.
При рассмотрении настоящего спора арбитражными судами со ссылкой на акты обследования от 11.02.2008, 06.08.2008, пояснения главного специалиста архитектурно-строительного отдела ООО «СахалинНИПИморнефть», акт обследования комиссии от 16.01.2009, технический паспорт указанного дома установлено, что ИП Прокофьева Т.П. занимает помещение, состоящее из четырех комнат и тамбура, расположенных в подвале; в помещении проходят трубы водоотведения (канализация), холодного водоснабжения и отопления - обслуживающие весь дом (нижняя разводка).
В силу положений пунктов 1 и 2 статьи 44 указанного Кодекса общее собрание собственников квартир в многоквартирном доме является органом управления и в его компетенцию входит принятие решений о передаче в пользование общего имущества в таком доме.
Как установили арбитражные суды первой и второй инстанций, решение о согласии на сдачу в аренду подвального помещения общим собранием собственников помещений многоквартирного дома по адресу: Сахалинская область, г. Оха, ул. Ленина, д. 40 не принималось.
При таких обстоятельствах, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о недействительности (ничтожности) обжалуемых Прокурором Сахалинской области договора аренды N 307 и дополнительного соглашения к нему как сделок, не соответствующих требованиям закона..."
Подготовлен специалистами АО «Консультант Плюс»
Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения

Тот факт, что дом не стоит на кадастровом учете не препятствует Вам в заключении договора. Вы просто не сможете зарегистрировать договор аренды, сроком более 1 года. Вы можете заключить договор аренды на неопределенный срок, который не подлежит регистрации, либо сроком менее года но с пролонгацией.

С уважением! Г.А. Кураев

Однотипность современных квартир порой угнетает, поэтому мысль о двухэтажной квартире закрадывается в головы даже самых скромных мечтателей. Спешим вас обрадовать - это возможно не только теоретически, но и на практике. Причем, не обязательно покупать целую квартиру этажом выше. Если вы живете на последнем этаже, то можно расширить свои владения, приватизировав чердак.

Реально ли приватизировать чердак

Приватизация чердака вполне реальная, хоть и не рядовая для большинства граждан процедура. Чердак находится в общей собственности, как и лестничные пролеты, коридоры общего пользования, т.е. по факту никому не принадлежат. Поэтому его можно приватизировать, иными словами - сделать частной собственностью.

Несмотря на то, что в 70% случаев чердак не принадлежит никому (не является частной собственностью и не принадлежит управляющей компании), с началом процедуры приватизации одним собственником многие жильцы начинают заявлять свои права на данный объект.

В каких случаях нельзя оформить в собственность чердак

Как выяснилось, чердак может стать приватизированной частью жилой квартиры, но не во всех случаях. Есть факторы, которые препятствуют данному событию, поэтому ниже приведен перечень случаев, в которых чердак нельзя оформить в качестве части собственной квартиры:

1. Помещение уже принадлежит кому-то на праве собственности. Казалось бы, это очевидно, но часто встречаются ситуации, при которых довольно сложно понять, что чердак вообще кому-то принадлежит. Даже если помещением не пользуются, его нельзя переоформить по этому основанию в свою собственность. Можно в данной ситуации оформить аренду помещения, если чердачная площадь вам так важна;
2. Нередко чердак используется как техническое помещение, в котором проложены коммуникации для всего дома или подъезда. Разумеется, в этом случае нельзя оформить в собственность такую площадь. Электричество, телекоммуникационная станция, управление лифтовой кабиной - все это может находиться на чердаке на вполне законных основаниях, например, по техническому плану. Разумеется, никто не будет переносить такие серьезные коммуникации. Такое решение вправе принимать управляющая компания, но для этого нужно посетить еще много инстанций;
3. Право жильцов - еще одна причина. Если жильцы подъезда не согласны с передачей чердачного помещения в чью-то собственность, придется смириться с данным фактом, и вот почему: чердак относится к общедомовому помещению и право собственности на него имеют все собственники квартир в равной степени. Для того чтобы приватизировать чердак, потребуется согласие всех собственников квартир, в противном случае можно забыть о чердаке. Кстати, оспорить в суде отказ в данном случае не получится, т.к. жильцы реализуют свое право, а не обязанность по даче согласия/несогласия на приватизацию одним лицом общедомового чердака;
4. Если чердак находится под крышей дома, уклон кровли которой составляет 55 и более градусов, то с большей вероятностью вам откажут в приватизации такого помещения;
5. На чердак распространяется общее правило о невозможности приватизации объектов недвижимости, находящихся в аварийном состоянии.

Основания и варианты оформления

Итак, полноценно пользоваться чердачным помещением можно только после оформления его на праве собственности. Чаще всего чердак не приватизирован, т.е. не принадлежит частному лицу. Приватизировав чердак, собственник получает право распоряжаться, владеть и пользоваться им по своему усмотрению.

Рассмотрим несколько вариантов приватизации чердака.

1. Вариант №1 - приватизация при помощи управляющей компании. Если отсутствуют основания, препятствующие приватизации чердака, например, на нем нет коммуникаций, чердак не аварийный, нужно обратиться в управляющую компанию. Как правило, после сдачи дома в эксплуатацию, чердак остается за управляющей компанией, нередко он используется как техническое помещение. Соответственно, если чердак закреплен за УК, то именно она имеет право давать разрешение на приватизацию
2. Вариант №2 - общее согласие. Если выяснится, что УК не оставляла за собой права пользования чердаком, то последний является общим имуществом, т.е. им в равной степени владеют все собственники жилья. В этом случае придется получать согласие от всех собственников квартир, т.к. и они имеют право пользоваться чердаком. При наличии письменного согласия всех жильцов дома, процесс приватизации чердака можно запускать.

Разумеется, чтобы получить право собственности на чердак простого соглашения всех жителей дома недостаточно. Вся процедура проходит несколько этапов:

1. Прежде всего, нужно удостовериться в том, что чердак не принадлежит кому-то на праве собственности.
2. Провести собрание собственников жилья. На собрании рассмотреть вопрос о приватизации, проголосовать и оформить согласия всех собственников письменно. Это можно сделать, прикрепив к протоколу собрания таблицу с именами всех собственников квартир с подписью в графе «согласен» или «не согласен».
3. Собрать документы для приватизации чердака.
4. Заявление о приватизации чердака вместе с пакетом документов необходимо передать в управляющую компанию, а также в отделение администрации города, которое занимается рассмотрением подобных вопросов;
5. По результатам на ваше заявление будет дан ответ. В случае положительного решения, нужно получить свидетельство о праве собственности в Росреестре.

Что касается документов, то на получение некоторых из них уйдет время, т.к. придется обращаться в разные инстанции. Вот примерный минимальный перечень документов, которые необходимо собрать для приватизации чердака:

• копия собственного паспорта;
• документ-основание владения квартирой (дарственная, свидетельство о праве собственности и др.);
• документы на квартиру: кадастровый план, технический план;
• согласие от жильцов дома;
• справка о безопасном использовании чердачного помещения (оформляется в территориальном отделении Роспотребнадзора);
• справка о технической безопасности помещения (выдается в управлении МЧС, зачастую чисто формальная процедура);
• план квартиры, совмещенной с чердаком (если такое совмещение планируется и возможно, т.к., разумеется, не всегда чердачное помещение находится непосредственно над квартирой потенциального собственника);
• разрешение от газовой инспекции в качестве подтверждения того, что газовые коммуникации будут доступны для коммунальных служб.

Возможно в процессе оформления придется получить и иные документы. Например, если чердак непосредственно присоединяется к квартире при помощи лестницы, то это можно рассматривать как перепланировку, а значит, потребуется оформление проекта перепланировки, и разрешение от ЖИ.

Весь пакет документов передается на рассмотрение в Жилищную инспекцию. Даже если на руках есть все справки, это не гарантирует 100% вероятность перехода чердака в собственность. Если ЖИ выносит положительное заключение, то для окончательного оформления чердака в собственность нужно обратиться в администрацию города и в Росреестр, который закрепит право собственности выдачи свидетельства.

Чердак можно взять в аренду (этот вариант, конечно, самый простой, с точки зрения оформления, но не самый практичный, т.к. аренда оформляется на определенный срок). В этом случае согласие от всех собственников получать не надо, достаточно обратиться в муниципальную компанию за соответствующим разрешением.

О стоимости

Приватизация - бесплатная. Однако, в случае оформления чердака в собственность. придется потратить денежные средства на получение справок, выписок и разрешений. Конечную точную стоимость всей процедуры подсчитать крайне сложно, т.к. расценки в разных городах не идентичны.

Раскошелиться придется и на проведение различных экспертиз, расходы в районе 5-20 тысяч. Не исключено, что жители дома могут потребовать компенсацию за «любезно предоставленную» площадь чердака. Как правило, эти расходы неофициальные и при желании их можно не выплачивать и оспорить требования в суде. Перепланировка, оформление проекта, походы в БТИ тоже обойдутся в 7-10 тысяч рублей. Не забывайте и про то, что после приватизации чердака нужно его отремонтировать и придать ему внутренне обитаемый облик, здесь цены зависят исключительно от запросов и возможностей.

Чердак является имуществом, которое принадлежит всему дому, поэтому распоряжаться данным помещением могут владельцы жилых помещений, находящихся в многоквартирном доме. Как говорится в одной из статей Жилищного Кодекса России., права у владельцев квартир такие:

• У собственников квартир, расположенных в многоэтажном доме, имеется доля в праве владения общей территорией многоквартирного дома:
  1. Помещения определённого дома , находящиеся за пределами квартир, и предназначаемые, чтобы обслуживать несколько помещений этого здания – лестницы, лифты, межквартирные лестничные площадки, коридоры, лифтовые шахты, чердаки, технические этажи, подвалы, где находятся инженерные коммуникации и оборудование, которое обслуживает несколько помещений (технические подвалы);
  2. Другие помещения в этом доме , которые должны принадлежать всем владельцам, поскольку необходимы для выполнения необходимых потребностей социально-бытового плана владельцев, находившихся в доме квартир. Территории внутри здания о6устраивают, чтобы организовывать интересный досуг взрослых, развивать детское творчество, а также заниматься физкультурой и спортом;
  3. Крыши, всяческие ограждающие конструкции здания , электрическое, санитарно-техническое, электрическое, механическое и другое оборудование, располагающееся в жилом доме во внутренней части помещений либо в непосредственной близости от них, которые обслуживают сразу несколько помещений;
  4. Участок земли, который находится под жилым домом и вблизи от него, с предметами благоустройства и посаженными растениями;
• Владельцы квартир в многоэтажном доме владеют, пользуются, а также распоряжаются (в рамках закона ) общим имуществом.
• Чтобы уменьшить (путем реконструкции ) величину общего имущества многоэтажного дома, требуется согласие всех владельцев квартир дома.
• Часть площади или объекта общего имущества можно передать, подписанный на общем собрании документ, определённым лицам, если не будут нарушены жизнедеятельность дома и права жильцов квартир.

Чердак многоквартирного дома может стать вашей собственностью

Исходя из этих положений Жилищного Кодекса России: владельцы (не арендаторы ) квартир в многоэтажном доме имеют свою долю собственности во всех общих помещения, которые не относятся к жилой площади. В этот список входят и подвалы, и чердачные территории. Чердаки считаются общей собственностью всех владельцев квартир, но проводить его приватизацию имеют право лишь те собственники, квартиры которых расположены в доме на верхнем этаже.

Хозяева квартир, находящихся под чердаком, не имеют преимущественного права владения, но если у кого-то есть желание арендовать или выкупить часть территории чердака , то ему вначале потребуется взять письменное согласие всех собственников дома. Правда, этому человеку организовывать общее собрание вовсе не обязательно. Надо просто обойти с подписным листом все квартиры в доме.

Если приватизацией чердака решил заняться только один владелец квартиры, ему надо будет: то ли оформить чердачную площадь в собственность (выкупить либо приватизировать ), то ли собрать документы для долгосрочной аренды.

В случае, когда претендент на приватизацию чердака, планирует сделать на этом пространстве мансарду, где обустроит летнюю спальню, рабочий кабинет или оранжерею, тогда для передачи чердака в безвозмездное пользование достаточно будет собрать подписи 2/3 живущих в доме собственников жилья.

Для взятия в аренду или приватизации чердака претенденту придётся:

• получить согласие всех владельцев квартир в доме на покупку и их разрешение на реконструкцию чердака;
• официально переделать техническую документацию;
• официально зарегистрировать свои права на собственность этого помещения.

Если жильцы дома выявили незаконную приватизацию чердака, неправомерное его переоборудование, они имеют право подать в суд иск, поскольку согласие они не давали и были нарушены их права на долевую собственность.

Жильцы могут подать в суд и в том случае, когда муниципальные власть, без предупреждения владельцев квартир передали в аренду частным фирмам помещение чердака.