Понятие «ипотека» уже давно на слуху, и всем известно его значение. Стоимость жилья постоянно растет, поэтому ипотека является одним из наиболее разумных способов решения квартирного вопроса. Однако возникают ситуации, когда ипотечную квартиру нужно продать. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Какие существуют риски для покупателей и продавцов такого жилья?
Ипотечная недвижимость может продаваться по следующим причинам:
Когда заемщик жилищного кредита теряет платежеспособность, в большинстве случаем единственным разумным решением является продажа ипотечной квартиры и покупка меньшей по габаритам. Для осуществления сделки данного типа необходимо предварительно получить разрешение банка, где оформлялся жилищный кредит. Как правило, банк заинтересован в своевременном погашении ипотеки и недопущении просрочек. Поэтому обычно банк оказывает содействие в продаже ипотечной недвижимости с целью предотвращения возможной задолженности.
Риелторам давно известно, что операции с недвижимостью ипотечной составляют больше 50 % всех сделок. Чтобы провести сделку, необходимо получить разрешение кредитной организации, в нашем случае Сбербанка России. При этом банку придется возмещать в полной мере затраты, которые он понес в результате выдачи заемщику кредитных средств, и упущенную частично прибыль.
Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Существует 3 способа совершения сделки:
Продажа квартиры, находящейся в ипотеке, предполагает сбор:
Помимо этого, может потребоваться разрешение органов опеки, если один из собственников - несовершеннолетнее лицо. Также понадобится выписка из ЕГРН с указанием текущего состояния обременений и всех собственников.
Банк вправе дополнительно запросить:
Порядок продажи квартиры, которая находится в ипотеке Сбербанка, состоит из следующих этапов:
Продажа квартиры в ипотеке Сбербанка - процедура довольно долгая, особенно если речь идет о досрочном погашении жилищного кредита. Сбербанк не рассматривает сомнительные схемы, поэтому в основном предлагает действовать по разработанным им алгоритмам. Таким образом, процедура продажи будет индивидуальной в каждом конкретном случае. Важно отметить, что Сбербанк неохотно идет на переоформление ипотеки любым способом.
Если жилищный кредит был взят под материнский капитал, сделка будет выглядеть несколько сложнее. Ребенку, для которого были выделены средства из госбюджета, должно исполниться 3 года. Только в этом случае можно продавать жилье, чтобы на вырученные средства приобрести новое. Это может быть как другая, в том числе ипотечная, недвижимость в новостройках, так и на вторичном рынке.
От Сбербанка продавцу нужно получить разрешение в письменном виде на продажу жилья. В этом документе указываются условия совершения сделки (к примеру, выплата комиссии). После этого можно приступать к погашению текущей задолженности и подавать документацию в Росреестр на погашение записи о наличии обременения и одновременно на переоформление права собственности. Помимо этого, квартира может быть продана при наличии обременения, при этом кредит погашается уже после государственной регистрации договора. Затем можно приступать к снятию залога.
Если квартира менее 3 лет в собственности
Порядок продажи квартиры, которая находится в собственности менее 3 лет, ничем не отличается от вышеуказанного алгоритма. Единственное отличие состоит в том, что продавцу нужно заплатить подоходный налог. Но если приобретается новое жилье большей стоимости, можно получить налоговый вычет и вернуть 13%. Если же приобретается новая квартира меньшей стоимости - вычет не выплачивается.
В последнее время все большее количество супружеских пар принимают решение о разводе. В этом случае бывшие супруги должны разделить нажитое в браке имущество, но и совместные долговые обязательства. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка при разводе? Существует две схемы.
Нередко собственники ипотечных квартир, желающие продать такое жилье, привлекают риэлторские агентства. Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка в этом случае? Сначала необходимо выяснить возможные варианты продажи недвижимости в банке. После этого нужно обратиться к риелтору, который будет заниматься непосредственно поиском покупателей и сбором необходимых для сделки документов. За свои услуги агентство возьмет немалую комиссию, но процесс продажи при этом значительно ускориться. Способ продажи ипотечной квартиры при участии риелтора подходит тем собственникам, которые хотят избавиться от такого жилья, как можно скорее.
Операции с недвижимостью, приобретенной с привлечением кредитных средств, являются рискованными, прежде всего, для покупателя. Если продавец окажется недобросовестным, покупатель не сможет приобрести квартиру с обременением, соответственно ему откажут в ссуде, и он не получит желанную квартиру. К сожалению, возникают ситуации, когда продавцы подделывают документы. Помимо этого, покупатель может столкнуться с отсутствием необходимых документов или их несоответствие запросам банка у продавца для переоформления недвижимости. Если собственником является несовершеннолетнее лицо, органы опеки могут запретить продажу жилья.
Напомним, что процедура продажи ипотечной квартиры полностью контролируется банковским учреждением на всех ее этапах. Банк является самым заинтересованным в успехе и прозрачности сделки. Немаловажную роль здесь играет такой фактор, как платежеспособность покупателя, поскольку если этот параметр не будет соответствовать требованиям банка, ипотеку невозможно будет переоформить.
Продавцу следует быть осторожным при взаиморасчетах с покупателем и не ввязываться в различные «серые» схемы передачи денег, которые довольно часто реализуются мошенниками. Здесь возникает риск срыва продажи. Однако если недобросовестный покупатель все же будет выявлен, это поможет избежать продавцу серьезных проблем в дальнейшем. Помните о том, что мошенники могут ввести в заблуждение и сотрудника банка. Однако в сделке со стороны банка участвует еще и страховая служба, обязанностью которой также является проверка законности и правомерности сделки. Теневая схема, таким образом, будет раскрыта.
В связи с этим самым большим риском для продавца является пустая трата времени в случае получения покупателем отказа в предоставлении жилищного кредита.
Продажа ипотечной недвижимости не редкость в наше время. Ситуации, когда заемщик не может более погашать свою задолженность, встречаются часто. Единственным разумным решением является продажа ипотечного жилья. Как продать квартиру, купленную в ипотеку Сбербанк? Прежде всего, следует получить согласие от кредитной организации на продажу такой квартиры и найти покупателя. После этого можно приступать к оформлению сделки. Существует два основных варианта - покупатель погашает ипотеку либо на него переоформляется жилищный кредит. Еще один способ переоформление ипотеки в потребительский кредит. Однако операции с ипотечной недвижимостью являются рискованными как для покупателей, так и для продавцов.
Продать недвижимость, приобретенную на условиях ипотеки, и находящуюся под залогом в банковском учреждении, достаточно сложно. Даже если найти покупателя, от такой продажи получить выгоду владельцу квартиры удается лишь в отдельных случаях, ведь в большинстве он «выходит на ноль», либо же несет незначительные убытки. Кроме того, может возникнуть множество затруднений, как в период согласования, так и во время оформления сделки.
Но что же делать, если продать ипотечную квартиру очень нужно?
И сделать это хочется еще и выгодно, а не в убыток для себя?
Хотя продать квартиру, находящуюся в ипотеке не так просто, существуют способы, при помощи которых это можно сделать:
Погашение всей суммы кредита
Это самый простой и быстрый метод продажи ипотечной квартиры. Однако для этого нужно сначала найти покупателя, имеющего достаточно средств для покрытия задолженности. В данном случае покупатель полностью выплачивает кредит, после чего банковское учреждение выдает ему документы, подтверждающие факт снятия ипотеки. Эти документы позволяют покупателю проводить последующие операции. Если он покупает готовую квартиру, подписывается договор купли-продажи. В случаях, когда покупается недвижимость, находящаяся на этапе строительства, переоформляется договор долевого участия с компанией-застройщиком.
Данный способ самый простой для покупателя, однако для продавца он может быть очень рискованным. В большинстве процедура оформления документов банком занимает 2-3 месяца со дня погашения кредита, а покупатель не получает имущественных прав на недвижимость. Также могут возникнуть проблемы с государственными органами, так как они могут отказать в регистрации сделки.
В подобных ситуациях для уменьшения риска используют банковские ячейки: в одну ячейку после оформления договора купли-продажи помещаются деньги и документы, предназначенные для снятия закладного обременения, в другую – деньги, предназначенные для продавца. После погашения задолженности покупатель забирает документы с первой ячейки, а продавец – свою часть денег при передаче прав собственности.
Смена заемщика
Продать квартиру в ипотеке этим способом можно, заменив договор. Однако для этого понадобится согласие банка. В данной ситуации кредитные обязательства продавца берет на себя покупатель. Задача банка при этом – проверить финансовое состояние своего заемщика.
Если приобретаемая квартира находится на стадии строительства, банковское учреждение может предложить покупателю занять средства для погашения задолженности продавца. Этот метод подходит, если новостройка была оформлена согласно договору долевого участия.
Чтобы продать недвижимость в ипотеке, находящуюся на этапе строительства, нужно предоставить банку заявление о том, что вы собираетесь подписывать договор цессии и разрешение на переоформление договора, выданное застройщиком. Банковское учреждение рассматривает документы в течении трех дней, после чего принимает решение.
Продажа квартиры, находящейся в ипотеке – очень сложная процедура, требующая определенных знаний и опыта. Самостоятельно провести ее очень сложно. Поэтому чтобы выгодно продать недвижимость в Москве, которая находится в ипотеке, обращайтесь в наше риэлторское агентство «Городская служба недвижимости». Благодаря большому опыту наши специалисты знают, как защитить интересы каждой из сторон, обезопасить их от непредсказуемых ситуаций и сделать так, чтобы и продавец, и покупатель, остались полностью довольные проведенной сделкой.
Мы будем полезны, если вы:
«Городская служба недвижимости» предлагает:
Обращайтесь, мы освободим вас от проблем с продажей недвижимости в ипотеке!
Приветствуем! Можно ли продать квартиру в ипотеке и как это сделать правильно? Сегодня мы продолжаем отвечать на вопросы наших читателей и в этом посте поговорим о том, можно ли продать квартиру купленную в ипотеку, как продать квартиру в ипотеке, а также вы узнаете все нюансы при оформлении квартиры через ипотеку.
Можно выделить несколько причин продажи квартиры, на которой еще висит ипотека:
Квартира в ипотеке является залоговой собственностью банка, поэтому, чтобы продать ее, необходимо получить разрешение от финансовой организации, выдавшей вам кредит. Если вы не знаете, как продать ипотечную квартиру, выясните сначала, даст ли вам на это разрешение банк.
Во-первых, банку выгодна продажа квартиры по ипотеке и, соответственно, полное погашение задолженности по ипотеке с вашей стороны, так что он вряд ли запретит такую сделку в том случае, если вы больше не можете выплачивать кредит.
Но, во-вторых, банк в случае продажи вами ипотечного жилья и погашении ипотеки потеряет свои проценты, а это, возможно, будет причиной для отказа. Отказать банк может и в том случае, если вы нарушили его права на залоговую собственность – например, провели перепланировку при ипотеке.
Вы можете быть на сто процентов уверены в согласии банка в том случае, если продажа ипотечной квартиры прописана в вашем кредитном договоре, но это редкость.
Но никакие сложностии по предварительной продаже квартиры с ипотекой не идут ни в какое сравнение с возможным судебным разбирательством, которое обязательно возникнет, если вы просто перестанете ежемесячно платить за квартиру. Поэтому если вы больше не можете позволить себе большие ежемесячные выплаты, как можно быстрее продавайте квартиру, которая находится в ипотеке.
Существует 4 самых распространенных способа, как можно продать квартиру в ипотеке:
Суть: вы самостоятельно изыскивает деньги в размере остатка задолженности перед банком, и гасите её. После чего снимаете обременение и можете спокойно продать вашу недвижимость. Для гашения кредита можно использовать , если позволяет доход, ведь при расчете платежеспособности будет учтены действующие обязательства.
Можно быстро, законно закрыть ипотеку и снять обременение для продажи
Суть: вы находите покупателя, который согласен купить квартиру, взятую в ипотеку. Покупатель обеспечивает вам сумму, с помощью которой возможно досрочно погасить ваш долг (выдается расписка покупателю на эту сумму). Продающий квартиру заемщик делает досрочное погашение и закрывает кредит. Потом он снимает обременение и продает квартиру покупателю (ипотека на остаток возможна).
Суть: агентство недвижимости выдает займ продавцу в размере остатка по кредиту. После этого снимается с квартиры обременение от ипотеки и происходит продажа квартиры.
Суть: для покупателя, который сам может выкупить залоговую квартиру через ипотеку, существуют специальные программы в банках. Потенциальный заемщик предоставляет стандартный пакет документов и ждет одобрения заявки на уже найденную конкретную квартиру, которая находится в обременении в этом же банке. Далее происходит выдача покупателю кредита и одновременное гашение долга продавца перед банком, а после этого регистрация сделки в юстиции.
Теперь вы уже знаете ответ на вопрос, что можно ли продать ипотечную квартиру в кредит. Да это сделать можно и есть четыре варианта как это сделать. Далее мы разберем пошаговую инструкцию, как продать квартиру купленную в ипотеку с помощью заемных средств банка.
Распространенным способом продажи квартиры несостоятельного заемщика является перекредитование – то есть реализация банком залоговой квартиры. Средние рыночные условия на продажу такой недвижимости таковы:
Стандартный пакет документов на заявку:
При этом нельзя забывать, что банк в любой момент может потребовать от вас какие-либо дополнительные документы.
Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, в кредит? Оформить кредит на залоговую недвижимость можно в любом отделении выбранного вами банка. Для этого покупателю нужно выполнить следующий алгоритм действий:
Как происходит продажа в данном случае? Если долго не оплачивать кредит и не провести реструктуризацию такой задолженности, то банк может отнять квартиру у заемщика и самостоятельно её реализовать согласно законодательству.
Возможны два варианта:
Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, за хорошие деньги? Учитывая тот факт, что покупатели на рынке недвижимости не любят квартиры с обременением, вполне логично, что залоговая недвижимость стоит порядком дешевле, чем любая другая. Специалисты отмечают, что разница может достигать и 25%.
Стоимость залоговой недвижимости определяет банк и руководствуется в этом вопросе следующими факторами:
Важно понимать, что, как правило, банки при продаже своей залоговой недвижимости за наличные пользуются услугами риэлтора. Сумма, за которую окажется проданной квартира в ипотеке, во многом определяется за счет его профессионализма.
Практика доказывает также, что залоговая квартира в хорошем состоянии и с отличными характеристиками может продаваться за полную рыночную стоимость, а в том случае, если квартира покупалась в новостройке и на момент продажи она полностью оборудована – еще и дороже ее изначальной стоимости. Это может стать выгодно, например, для продажи квартиры при разводе.
Требование банка продать залоговую квартиру таит в себе возможности для заемщика избежать этого. Бывали случаи, когда заемщик вынужденно выставлял свою квартиру на продажу и намеренно завышал ее стоимость настолько, что она просто не могла быть продаваемой. Этого времени заемщику хватало для того, чтобы восстановить свое финансовое положение и продолжить исправно и регулярно платить по ипотеке.
Однако все это касается только тех случаев, когда продажа квартиры, находящейся в ипотеке, производится добровольно. В некоторых случаях, когда добиться продажи от заемщика от банка невозможно, финансовая организация может забрать свой залог в судебном порядке.
В этом случае квартира уйдет «с молотка» и гораздо дешевле, чем могла бы продаться. И если расходы банка для такого разбирательства не будут покрыты после продажи залоговой недвижимости, то банк будет иметь полное право взыскать остаток долга с заемщика даже с помощью суда.
Не доводите ситуацию до крайности. Было бы желание мочь закрыть задолженность. Возможно, вы не слышали, но существует . Поддержка государства достигает 1,5 млн рублей. Подробности читайте в нашем прошлом посте.
Но, возможно, вы не хотите продавать жилье, однако вам сложно выплачивать по ней долг. Одним из способов сохранить квартиру в залоге у банка, по которой уже невозможно выплачивать ипотеку, является . Как правило, он предоставляется в целевом порядке. Если вам подходят такие условия, вы можете оформить его в следующие несколько шагов:
Таким образом, вы получаете средства материнского капитала не по частям, а целиком.
Естественно, такие операции представляются покупателям достаточно рисковыми – произойти может все что угодно. Если плюсы покупки квартиры с обременением очевидны (низкая цена, процент по ипотеке значительно ниже), то на минусах необходимо остановить свое внимание.
Покупка недвижимости, находящейся под ипотекой:
Во-первых, возмещать долг по ипотеке за продавца квартиры – достаточно рискованно для покупателя. Если документально никак не подтверждено, что покупатель имеет на квартиру какие-либо права, то продавец может просто воспользоваться его предоплатой, снять с квартиры обременение и воспользоваться ею на свое усмотрение – залог снят, он может совершать с ней абсолютно любые сделки. Поэтому обезопасить себя покупатель может только в том случае, если сотрудничает не с физическим лицом, а с банком или агентством.
Во-вторых, переоформление квартиры, если она в ипотеке, и снятие с нее обременения влечет за собой дополнительные расходы для покупателя.
В-третьих, покупателю не стоит вносить деньги, причитающиеся заемщику, до того, как их сделка будет одобрена. Ведь может оказаться, что продавцу не дает забрать его деньги финансовая организация из-за отказа в сделке. Возможно, этот риск выгоден для покупателя – он может законно забрать и средства, и приобретенную квартиру себе, но такая ситуация влечет за собой неизбежные разбирательства.
При продаже квартиры по ипотеке к рискам продавца обычно относят:
Если у вас есть сложности с такой сделкой и вам нужна продажа по ипотеке собственного жилья или покупка, то рекомендуем предварительно проконсультироваться с нашим юристом. Задайте ему вопрос в специальной форме. Сейчас действует бесплатная акция.
Подписывайтесь на обновления проекта и жмите кнопки любимый сетей.
К сожалению, никто из нас не застрахован от внезапной потери работы, неожиданной болезни или прибавления в семье. В жизни могут случаться как горестные, так и радостные события. И даже приобретенное в кредит такое желанное жилье скоро станет обременительным или ненужным.
Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Мы попробуем сегодня в этом разобраться.
Сотрудникам банков-кредиторов нередко приходится слышать от своих заемщиков: «Хочу продать квартиру по ипотеке, но не знаю с чего начать». Продажа квартиры, которая находится залоге у банка, для наших соотечественников явление пока ещё редкое. Однако в современной банковской практике уже встречались такие случаи. К примеру, заемщик приобрел по ипотеке квартиру, аккуратно выплачивал текущие платежи, но затем, ввиду каких-то обстоятельств, ему понадобилось жилье большего размера. В связи с этим он ищет покупателя на свою жилплощадь при помощи риелтора или самостоятельно.
Вырученные средства идут на выплату кредита, а оставшаяся часть становится первым взносом при приобретении жилплощади большего размера, но уже по новому кредитному договору.
Ситуация может быть другой. Если по истечении определенного промежутка времени клиент банка, получивший ипотеку, не может продолжать выплачивать кредит, то на данную недвижимость тоже подыскивается покупатель. Тогда оформляется договор о но лишь с согласия банка. Покупатель имеет право приобрести недвижимость, но на него возлагается обязанность погасить долг перед банком, другими словами, он становится его должником.
Случаются ситуации, когда покупатель жилья не располагает суммой, которая необходима для покупки большей жилплощади, и также собирается взять ипотечный кредит. Это процедура более сложная, поскольку банку потребуется одобрить его кандидатуру, оценить его финансовые возможности, чтобы гарантии выплаты займа были сохранены.
Если у заемщика появились непреодолимые обстоятельства, не позволяющие вносить выплаты в полном объеме, банк в первую очередь заинтересован пойти ему на встречу в вопросе реализации жилой недвижимости. Если покупатель на жилье ещё не найден, учреждение предлагает своему клиенту надежного и проверенного партнера для того, чтобы осуществить сделку. Однако заемщик должен хорошо понимать, как продать квартиру, обремененную ипотекой. Это нестандартная сделка, поэтому она может повлечь за собой снижение продажной стоимости жилья.
Банк заинтересован в том, чтобы кредит был погашен, и просроченные платежи отсутствовали. Если заемщик по ряду причин не может выплачивать средства по займу, но согласен погасить его за счет реализации квартиры, то финансовое учреждение, как правило, обращает взыскание на залог. Это происходит во внесудебном порядке.
Обременение квартиры залогом налагает некоторые ограничения по распоряжению этим законным правом.
Если вы хотите продать квартиру, купленную по ипотеке, необходимо обязательно получить согласие банка. Как только вы заручились его одобрением, необходимо выбрать оптимальную схему продажи.
Существует два варианта проведения подобных сделок. Какой более всего подходит в вашем случае - будут решать банк, покупатель и продавец. Способы значительно отличаются друг от друга. Очень важно, когда и при каких условиях будет снят залог с недвижимости - до регистрации прав собственности или после нее.
В первой ситуации банк дает свое согласие на замену собственника, а затем снимает обременение. В результате на какое-то время залогодателем является новый собственник квартиры - покупатель. Он помещает денежные средства в две ячейки в депозитарии. В одной хранится сумма, которая равна остатку долга банку, в другой - оставшаяся часть. Операции с ячейками проводятся под контролем сотрудника банка. После регистрации прав собственности тот же работник изымает из «своей» ячейки остаток задолженности и вручает покупателю документ о снятии обременения. Денежные средства из второй ячейки получает продавец квартиры. На этом сделка завершается.
Да, существует еще один вариант подобной сделки. Во втором случае заемщик вносит на свой счет в банке остаток задолженности, а также начисленные проценты по действующему кредиту. Это делается для того, чтобы финансовое учреждение списало эту сумму и выдало заемщику письмо о том, что его обязательства перед ним выполнены, и обременение с жилья снято.
Для этого продавец может оформить договор о продаже квартиры (предварительный вариант), после заключения которого покупатель передаст заемщику сумму, необходимую для закрытия им ипотечного кредита. В свою очередь, заемщик внесет денежные средства на свой счет в банке до подачи соответствующих документов на регистрацию прав собственности. Сдать все необходимые бумаги на снятие обременения и зарегистрировать договор продажи можно в один день.
На вопрос о том, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, сотрудники банков обычно отвечают, что эта сделка сложнее обычной, но она возможна. Срок, после которого осуществление ее возможно, устанавливается банком.
Сегодня существует три способа, по которым можно продать квартиру, купленную по ипотеке. Первый вариант - самостоятельная продажа. Он подразумевает прозрачность сделки и обязательное согласие на нее банка-кредитора. После того как согласие получено и окончательно определена сумма долга по кредиту, заключается соглашение с покупателем. Оно должно быть заверено нотариально. Затем покупатель выплачивает банку-кредитору сумму, которую должен продавец. После этого он получает на руки расписку и документ об отсутствии задолженности.
В указанный срок продавец официально должен зарегистрировать снятие обременения в соответствующем органе и переход права собственности на проданную квартиру. Обязательно должен быть зарегистрирован и договор продажи. Разница в средствах между суммой долга банку и ценой квартиры хранится в банковской ячейке, имеющей определенные условия доступа.
Вариант второй - продать кредит. Он отличается предметом продажи. Им является ипотечный кредит. Для этого тоже понадобится получение согласия банка-кредитора. В этом случае он вправе одобрить (или не одобрить) кандидатуру нового заемщика. Только тогда происходит переоформление кредита.
Оформляется соглашение о переводе задолженности на покупателя, принимающего обязательство по погашению долга. В данном случае квартира по-прежнему остается в залоге у банка. Кроме того, выкупить кредит может и одно финансовое учреждение у другого (перекредитование). Но такие операции они, как правило, совершают неохотно, в связи с тем, что не заинтересованы в потере своих клиентов.
Это способ сомнительный во всех отношениях. Для его осуществления необходимо найти покупателя, желающего погасить кредит досрочно. Найти такого человека достаточно сложно. К тому же в этом случае ипотечный кредит должен быть погашен досрочно и без штрафных санкций. Если вы не знаете, в ипотеке, то нужно учитывать, что сделка будет проходить так же, как и с квартирой.
Довольно часто с получением долгожданного жилья люди получают и множество проблем. В основном они связаны с изменением условий жизни, потерей работы, невозможностью выплачивать кредит. К примеру, многих интересует вопрос о том, можно ли продать квартиру по военной ипотеке. Такая сделка возможна, но при получении согласия на нее банка-кредитора и Министерства Обороны.
Сегодня вы узнали, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку. Надеемся, что полученные сведения помогут вам правильно провести такую сделку.
Бытует мнение, что квартиру, на которую оформлен ипотечный кредит, продать нельзя. На самом деле это мнение ошибочно. Продать квартиру сложно, но можно.
Зачем продавать ипотечную квартиру? Ипотечные кредиты берутся на длительные сроки - до 30 лет. Ипотечный заемщик - не раб, не крепостной, чтобы всю жизнь прожить в одном месте. В течение срока ипотеки у человека могут измениться обстоятельства: например, потребуется квартира большей или меньшей площади из-за изменения состава семьи либо изменится финансовое состояние заемщика - как в лучшую, так и в худшую сторону. А может, заемщик пожелает жить в более экологичном районе или ближе к центру города. Вариантов масса... Так как же быть?
При желании владелец квартиры может взять потребительский кредит или занять деньги у родных и близких и погасить оставшуюся задолженность, чтобы упростить процедуру продажи. В других случаях заемщик предпочтет замену предмета залога.
Давайте пошагово рассмотрим продажу квартиры с обременением.
Шаг первый . Получение разрешения от банка. Статья 37 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» гласит: «Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке». В банковских договорах, как правило, иное не предусматривается. Даже если попытаться продать квартиру без уведомления банка, регистрацию прав собственности на другого владельца в Росреестре все равно не обойти. А там указаны права банка на этот залог, и организация просто отклонит этот запрос.
При перепродаже строящейся квартиры по договору цессии потребуется разрешение застройщика, которое, как правило, является платным.
Шаг второй . Поиск покупателя и согласование условий сделки. Покупка ипотечной квартиры, так уж повелось, смущает людей. Тем не менее с покупателем можно договориться, как вариант - скинуть немного от стоимости квартиры.
В зависимости от того, обладает покупатель денежными средствами в размере стоимости квартиры или ему потребуется ипотечный кредит, сделка по продаже проводится по-разному.
Шаг третий . Сделка. При наличии у покупателя полной суммы она делится на две части. Первая часть, в размере остатка задолженности по кредиту, отправляется на полное досрочное погашение кредита, а вторая закладывается в банковскую ячейку с определенными условиями доступа. После этого документы на снятие обременения и перерегистрацию недвижимости на нового владельца подаются в Росреестр. По факту возвращения документов из Росреестра покупатель получает жилье и права на него, а продавец - разницу между ценой квартиры и суммой ипотеки, которая была заложена в ячейку.
В случае если покупатель приобретает жилье с помощью ипотеки, продавец после совершения регистрационных действий получает деньги от банка, выдавшего ипотеку покупателю, на счет или из банковской ячейки. Важно : кредит покупателю придется получать в том же банке, что и кредит продавца. На практике иное почти не осуществимо из-за сложности сделки перевода залогового кредита на другого заемщика в другой банк.
Форма договора. По вторичной недвижимости все просто: между продавцом и покупателем оформляется договор купли-продажи. При перепродаже строящейся квартиры, купленной по договору долевого участия в строительстве, оформляется договор переуступки права требования по договору долевого участия в строительстве. Причем заключить такой договор можно до получения ключей и подписания акта приема-передачи. После получения ключей и до регистрации прав собственности на построенное жилье наступает так называемый мертвый период, когда никакие сделки с недвижимостью не проводятся. После получения прав собственности заключается полноценный договор купли-продажи.
Для любой сделки купли-продажи недвижимости справедливо наличие разных вариантов ее проведения, специфические риски и сложности, множество нюансов. Поэтому банки часто идут навстречу заемщику, решившему продать квартиру, и помогают при проведении сделки, но не без своей комиссии.
Уважаемые пользователи, пишите в комментариях, на какие животрепещущие вопросы по ипотеке и другим банковским продуктам вы хотели бы получить ответы! Я и мои коллеги из Банки.ру постараемся на них ответить.
