Юридический центр RegPractic
Обзор ЖК "Невская Звезда" с анализом финансового положения застройщика, перспектив строительства и договора долевого участия АО СК "ИПС"
Застройщиком ЖК «Невская звезда» является Акционерное Общество Строительный концерн «Инжиниринг, проектирование, строительство» (сокращенное название: АО СК «ИПС»), давно учрежденная компания с датой регистрации 16.04.2001 года. ИНН 7805205211. Генеральный директор - Локтионов Виктор Леонидович, ИНН 781400768984, который одновременно является единственным акционером общества. Уставный капитал застройщика 100 000 руб.
19-22-х этажный жилой дом.
Начало строительства 3 квартал 2012 г., окончание и ввод в эксплуатацию февраль 2014 года.
Разрешение на ввод в эксплуатацию получено 14 сентября 2016 года.
Задержка со сроком сдачи составила 2,5 года от изначально заявленной.
20-ти этажный жилой дом с двухуровневой встроенно-пристроенной автостоянкой и встроенными помещениями.
Разрешение на строительство от 04 сентября 2014 года. Продлено 01.03.2017 года до 30.06.2018 года.
Начало строительства - 3 квартал 2014 года, окончание - 2 квартал 2017 года. Продлено до 2 квартала 2018 года.
Ввод в эксплуатацию - март 2017 года, перенесен на июль 2018 года.
Квартир 342 шт. Машиномест - 162 шт.
Общая площадь обособленных офисных помещений 480 м2.
Стоимость 1 300 000 тыс.руб.
з.у. 78:12:7148Б:25
.
Строительство второй очереди на собственные и кредитные средства ОАО Банк «Санкт - Петербург».
21-26-ти этажный жилой дом со встроенно-пристроенной автостоянкой и встроенными помещениями.
Разрешение на строительство от 29 июля 2015 года. Сроком действия до 29 ноября 2017 года. Продлено до 30 июня 2020 года.
Начало строительства - 3 квартал 2015 года, окончание - 2 квартал 2020 года.
Ввод в эксплуатацию - июнь 2020 года.
Квартир 678 шт. Машиномест парковки 347 шт.
Общая площадь обособленных офисных помещений 1 242 м2.
Стоимость 2 100 000 тыс.руб.
з.у. 78:12:7148Б:25
Генеральный подрядчик ООО «ИПС-2»
Строительство третьей очереди на собственные и заемные средства ОАО Банк «Санкт- Петербург».
26-ти этажный жилой дом с двухуровневой встроенно-пристроенной автостоянкой и встроенными помещениями.
Разрешение на строительство от 30 ноября 2016 года. Сроком действия до 1 марта 2023 года.
Начало строительства - 4 квартал 2016 года, окончание - 1 квартал 2023 года.
Ввод в эксплуатацию - март 2023 года.
Квартир 1 071 шт. Машиномест парковки 335 шт.
Общая площадь обособленных офисных помещений 1 235 м2.
Стоимость 2 600 000 тыс.руб.
з.у. 78:12:0714802:2
Генеральный подрядчик ООО «ИПС-2»
Строительство четвертой очереди на собственные и заемные средства ОАО Банк «Санкт- Петербург».
Сметная стоимость 3-х домов ЖК "Невская Звезда", которые строятся в настоящий момент, составляет около 6 млрд.руб. Из них около 3,4 млрд.руб. приходится на строительство жилых домов 2-й и 3-й очереди (это важное обстоятельство, которое мы разберем позже). Квартир - 2 091 шт. Из них 1 020 квартир приходится на дома 2-й и 3-й очередей строительства.
Ответим на два вопроса:
1. Достаточно ли заключаемых ДДУ, чтобы приток денег обеспечивал заявленные темпы строительства?
2. Достаточно ли денег получил застройщик, чтобы построить то, что он построил, или он мог за эти деньги построить больше (или меньше).
1. Для ответа на первый вопрос проанализируем имеющуюся информацию о продажах. По данным Росреестра по состоянию на 14.04.2017 года в зданиях на з.у. 78:12:7148Б:25 (дома 2-й и 3-й очереди ЖК «Невская звезда») заключено 331 договоров ДДУ по ипотеке. Эти ДДУ заключены в интервале от 09.04.2013 года до 24.03.2017 года. По з.у. 78:12:0714802:2, (дома 4-й очереди) на портале в Росреестре на 14.04.2017 года, отсутствует информация о каких-либо заключенных ДДУ с привлечением ипотечного финансирования. На портале Росреестра видны только ДДУ с ипотекой, возможно застройщиком заключено не 331 ДДУ, а как минимум в два раза больше.
С учетом того, что количество квартир домов 2-й и 3-й очереди составляет 1 020 шт., можно предположить, что такие темпы заключения ДДУ способны обеспечить АО СК "ИПС" достаточным количеством денег, необходимых для строительства ЖК "Невская Звезда", что должно способствовать тому, чтобы строительство шло согласно заявленному графику. Этот вывод не касается дома 4-й очереди, где продажи практически не начались, но и строительство практически не началось тоже. Итак, к началу апреля 2017 года АО СК "ИПС" заключил договоров минимум на 32% квартир ЖК 2-й и 3-й очереди (331/1020). Однако эта цифра может быть и в два раза больше.
2. Чтобы ответить на вопрос достаточно ли денег получил застройщик, чтобы построить то, что он построил, мог бы он построить за эти деньги больше, или меньше, рассмотрим еще один документ. Согласно информации, представленной на сайте Центра раскрытия корпоративной информации, созданного Агентством «Интерфакс», застройщик по состоянию на 01.01.2017 года показал следующие показатели.
При этом, количество денежных средств полученных от дольщиков и отраженных на балансе по статье «доходы будущих периодов» уменьшилось от 01.01.2016 года по 01.01.2017 года, не столь значительно, потому что в течении 2016 года осуществлялись продажи квартир 2-й и 3-й очередей строительства. Иначе говоря, застройщик списал с баланса 700 млн.руб., построив и сдав дом 1-й очереди, а списать такую же сумму с поступлений от дольщиков не возможно, потому что в течении 2016 года застройщику продолжали поступать дополнительные деньги от продаж квартир 2-й и 3-й очереди. Именно отсюда происходит это не совпадение.
Что мы имеем по состоянию на 01.01.2017 года согласно этой отчетности? Привлечено в строительство 2-й и 3-й очередей денег дольщиков 2,326 млрд.руб., а освоено на строительстве только 1,152 млрд.руб. При этом, для объективности необходимо сказать, что к активам можно отнести превышение размера дебиторской задолженности над кредиторской задолженностью, то есть авансирование работ, которое составило почти 600 млн.руб. (671 667 - 78 890 тыс.руб.= 592 777 тыс.руб.), но при размер запасов составил всего мизерные 23 млн.руб.
Очевидно, что размер полученных денежных средств от дольщиков на 0,559 млрд.руб. больше, чем освоено в строительстве 2,326 млрд.руб. - (1,152+0,592+0,023), что для строительства 2-й и 3-й очередей стоимостью 3,6 млрд.руб., освоенных только на половину (1,152+0,592+0,023 = 1,767 млрд.руб.) очень значительная сумма. Таким образом отвечая на поставленный вопрос. Денег застройщиком от участников долевого строительства получено больше, чем освоено на строительстве на 560 млн.руб. Если бы эти деньги были потрачены на строительство, то объем выполненных работ сразу увеличился бы практически на треть (559/1767).
Денежных средств застройщиком получено от дольщиков в достаточном количестве, чтобы строить согласно заявленному графику строительства. Каким же образом распорядился этими значительными денежными средствами, полученными от продажи квартир 2-й и 3-й очереди строительства застройщик (не беря в расчет строительство дома 4-й очереди, которое только началось). Какой строительный объем выполнен застройщиком по факту на начало апреля 2017 года (к моменту составления этого отчета). Посмотрим какими темпами осуществляются строительство. На официальном сайте ЖК имеются фотографии строительства всех трех домов ЖК.
Необходимо отметить, что хотя параллельно можно было вести утепление стены фасада минераловатными плитами, и даже вести фасадную штукатурку, как минимум балконов, к этой работе застройщик еще не приступил. Также необходимо отметить, что работа по подводке наружных сетей в большей степени выполнена. Дом 2-й очереди строительства имеет общий двор со сданным домом 1-й очереди, где на фотографиях присутствуют два тепловых пункта и электрическая подстанция.
С учетом этого обстоятельства, объем освоенных работ от общего объема строительства можно оценить не менее, чем в 55-60%. При этом очевидно, что если за 2 года и 3 месяца (с декабря 2014 года, когда началось строительства этого дома) было освоено не более 60% объема, то трудно рассчитывать, что застройщик сможет освоить около 40-45% за оставшийся до сдачи год. Застройщиком уже был осуществлен перенос срока окончания строительства и ввода в эксплуатацию дома с марта 2017 года, на июль 2018 года, но даже этот срок трудно выполним. При существующих темпах строительства, скорее речь может идти, в лучшем случае, о конце 2018 года.
При указанных обстоятельствах финансирование строительства домов 2-й и 3-й очередей может осуществляться только за счет продажи квартир в 4-й очереди. Если за счет продажи квартир в 4-й очереди будет профинансировано строительство 2-й и 3-й очереди, за счет каких ресурсов будет осуществляться строительство 4-й очереди? Застройщиком заявлено, что будет осуществляться строительство и 5-й очереди. Очень аккуратно подходя к выбору терминов, можно высказать оценочное суждение, которое может быть опровергнуто в случае публикации застройщиком в открытых источниках иных данных, что данная организация финансирования строительных проектов имеет признаки пирамиды, когда последующее строительство финансируется за счет предыдущего.
В данном случае мало того, что строительство домов 2-й и 3-й очередей будет, предположительно, финансироваться за счет продажи квартир в 4-й очереди, так при этом еще и полученные застройщиком от дольщиков деньги используются не в полном объеме. Так полученные от дольщиков домов 2-й и 3-й очередей 560 млн.руб. были использованы не на строительство, и не пошли на освоение в строительстве, авансировании работ, или формирования запасов стройматериалов.
Такая схема имеет право на существование, но только в том случае, если постоянно будут начинаться новые строительные объекты.
В случае прекращения строительства новых домов, последние из них попадают в зону риска, когда оставшихся от продажи квартир и пущенных на достройку предыдущих домов денег, может не хватить на сдачу последних домов.
Тем не менее, необходимо отметить и положительные показатели. Они тоже имеются. Застройщиком в проектных декларациях и изменениях к ним опубликованы основные финансовые показатели к моменту начала строительства домов ЖК и по настоящий момент. Вот они:
Что важно в этих цифрах, так это превышение дебиторской (то есть долга перед застройщиком, когда работа оплачена, но не выполнена, либо выполнена, но не заактирована), над кредиторской задолженностью (то есть долга застройщика за выполненные работы, поставленные материалы, оказанные услуги). Иначе говоря, застройщиком практически все годы строительства авансируются строительные работы, а подрядчики должны этот долг отработать. Это хорошие, благоприятные показатели финансово-хозяйственной деятельности застройщика.К положительным моментам можно отнести данные об отсутствии долгов, а также отсутствие исполнительных производств (единственный исполнительный лист на сайте службы судебных приставов - это не оплаченная госпошлина, присужденная судом от 22.02.2017 года в размере 3 тыс.600 руб.). Нет данных по административным искам, а также претензий к деятельности застройщика со стороны проверяющих государственных органов.
Из значимых решений вступивших в законную силу можно отметить решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06 декабря 2016 года (Дело NoА56-68170/2016) о взыскании с ОАО СК «ИПС» суммы неустойки в размере 1 320 тыс.руб. в пользу Государственного унитарного предприятия «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга» за частично не оплаченные работы по технологическому присоединению к тепловым сетям. Иных значимых судебных решений, которые могли сказаться на результатах строительство домов ЖК «Невская звезда» в 2015-2016-2017 году не отмечено.
Если условия покупки квартиры в доме 4-й очереди строительства застройщиком будут предложены хорошие, вас заинтересует и эти условия, и конкретно этот ЖК, то принимая во внимание описанные риски, а также возможную значительную задержку со сроками строительства, под свою ответственность, понимая возможные последствия, покупать квартиру (заключать договор долевого участия) можно, но не раньше чем застройщиком будет начато строительство дома 5-й очереди, которое может подстраховать по финансированию (если значительная часть денег при продаже квартир в 4-й очереди будет использована для финансирования строительства 2-й и 3-й очередей), строительство 4-й очереди. До начала строительства 5-й очереди, покупать квартиры в 4-й очереди слишком рискованное мероприятие.
Если застройщик не передаст квартиру в установленный в договоре срок и возникнет вопрос по взысканию неустойки в судебном порядке или будет необходимо расторгнуть ДДУ – признавать указанный пункт договора недействительным (согласно ст. 190 ГК РФ срок может определяться только с указанием на событие, которое неизбежно должно наступить). Указанные обстоятельства такими событиями не являются. При этом нужно учитывать, что неизвестно, какая судебная практика будет по этому вопросу на дату подачи иска.
О наших ценах и порядке оказания юридических услуг по взысканию неустойки с застройщика АО СК "ИПС" в статье: О том, как расторгнуть договор долевого участия по АО СК "ИПС", в статье О том, как самостоятельно проанализировать финансовую устойчивость застройщика читаем в юридическом обзоре Проверка застройщика и новосторойки. В статье мы выложили примеры наших работ по многим застройщикам.
Год создания:
2001 г.
Адрес:
Санкт-Петербург, ул. Звенигородская, д. 22
ИСТОРИЯ
ОАО Строительный концерн «ИПС» («Инжиниринг. Проектирование. Строительство») был основан в Санкт-Петербурге в 2001 году на базе СУ ДСК-3. В течение долгих лет развития в составе строительного концерна появилось несколько структурных подразделений:
ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ КОМПАНИИ
ОАО СК «ИПС» возводит жилые многоэтажные дома, торговые центры, досуговые комплексы ибизнес-центры. Деятельность компании также связана с реконструкцией ветхого жилого фонда.
В большинстве случаев компания выполняет функции застройщика, инвестора и генподрядчика, выполняя весь цикл работ на объекте – начиная от проектирования и заканчивая вводом здания в эксплуатацию. Более того, с самого начала своей деятельности Строительный концерн «ИПС» работает на основе простейшей концепции «Качество, которому доверяют».
РЕАЛИЗОВАННЫЕ ПРОЕКТЫ
Компания «ИПС» каждый год строит более 70 000 м2 жилья. За всю свою деятельность застройщик ввел в эксплуатацию 36 объектов недвижимости. Среди них – следующие жилые комплексы СПб:
Название объекта |
Год сдачи в эксплуатацию |
Местоположение |
|
ЖК Зодиак |
IV квартал 2010г. |
Приморский район; |
|
ЖК Карпаты |
IV квартал 2010г. |
Фрунзенский район; |
|
ЖК Английский Бульвар |
IV квартал 2011 г. |
Выборгский район; |
|
ЖК Приморский Каскад |
IV квартал 2012г. |
Приморский район; |
ОАО СК ИПС обладает несколькими достоинствами, которые улучшают его привлекательность в глазах покупателей:
Строительный концерн "ИПС" (Инжиниринг, Проектирование, Строительство) - компания, которая является одной из ведущих на строительном рынке Санкт-Петербурга. Концерн "ИПС" строит около 70000 кв.м. жилых помещений каждый год - и так со дня своего основания, с 2001 года.
Компания ИПС построила и сдала в эксплуатацию до 20 жилых домов, не считая производственных и коммерческих помещений. В основном это массивные многоэтажные здания - дом на Малой Каштановой аллее, 4; "Яблоневый сад" на Белградской улице; "Приморский бастион" на пр. Сизова; дом на ул. Яхтенной, 33, и др. Сравнительно недавно компания "ИПС" сдала в эксплуатацию три дома, в которых еще можно купить ограниченное число квартир - "Зодиак" в Приморском районе (сдан в эксплуатацию в 2010 году), "Английский бульвар" в Выборгском районе (введен в эксплуатацию в 2011), "Карпаты" во Фрунзенском районе (сдан в 2010 г.). Два жилых комплекса строятся прямо сейчас - в Приморском районе из восьми секций от 10 до 16 этажей (идет чистовая отделка, комплекс будет сдан в начале 2013 года) и "Невская Звезда" в Невском районе (сдается в конце 2015 г.). будет иметь четыре секции от 17 до 19 этажей, 404 квартиры с полной отделкой, и двухуровневую автостоянку на 190 мест.
Строительный концерн «ИПС» основан в 2001 году и на сегодня является динамичным представителем отрасли. Предприятие проводит спектр работ в рамках полного цикла строительства, начиная от приобретения и оформления земли до реализации квартир в построенном доме без привлечения агентов.
Строительная компания «ИПС» специализируется на обширном перечне работ. В отличие от многих девелоперов, принимающих решение о возведении объекта на подготовленной земле, фирма занимается комплексным освоением территорий. Ключевым направлением деятельности предприятия является возведение жилых, промышленных и коммерческих зданий, в том числе ТРЦ и БЦ. Бюро при организации оказывает услуги архитектурного и инженерного проектирования, управления недвижимостью, сдает в аренду помещения различного назначения, класса и площади.
В портфеле концерна жилые комплексы эконом-класса «Невская Звезда» и «Ленинградское Трио». Локация проектов «ИПС» – г. СПб - Всеволожский район. ЖК «Ленинградское трио» выполнен из панелей со специальным слоем европейского утеплителя, а ЖК «Невская звезда» – по смешанной технологии, где каркас строится из кирпича, а стены из газобетона, также присутствует дополнительное утепление панелями. Несмотря на недорогие материалы, подрядчик делает все возможное, чтобы фасады зданий выглядели ярко и респектабельно. Каждый объект имеет коммерческие помещения под магазины и офисы. Во дворе организуются детские игровые и спортплощадки, тротуары с ночным освещением, аллеи, цветники, летние скамейки для отдыха.
Оформление сделки с покупателем проходит на основе договора долевого участия согласно требованиям 214-ФЗ. Застройщик «ИПС» проводит сезонные акции и скидки, а также предлагает ипотечный кредит с господдержкой по сниженной ставке. Положительные отзывы клиентов о строительной компании «ИПС» и золотой знак «Надежный застройщик России 2014» от ФНП «Надежные новостройки России» дают основания полагать, что предприятие реализует качественное жилье, которое отвечает самым современным требованиям горожан.
Открытое Акционерное Общество "Строительный концерн "Инжиниринг, Проектирование, Строительство" (ОАО «ИПС») зарегистрирован в марте 2001 г. Предприятие было организовано на основе СУ ДСК-3, которое занималось монолитным домостроением.
За период существования предприятия были организованы следующие структурные подразделения:
На все вышеперечисленные виды деятельности концерн имеет соответствующие лицензии, выданные лицензионным центром при Росстрое РФ.
С момента создания концерна его возглавил Виктор Леонидович Локтионов, который до этого занимал должность вице-губернатора Санкт-Петербурга - Председателя комитета по строительству. В.Л. Локтионов закончил Санкт-Петербургский Государственный Университет Экономики и Финансов, кандидат экономических наук. Имеет двадцатипятилетний опыт работы в строительстве, занимая ряд должностей: от мастера на строительном объекте до вице-губернатора по строительству.
Учитывая понимание современного развития строительного комплекса России и СПб и опираясь на международный опыт, Генеральным директором были заданы самые высокие параметры для концерна. Имея авторитет и влияние в строительном мире СПб, ему удалось сформировать команду профессионалов, которая смогла в кратчайшее время создать коллектив строительного концерна. Были закуплены современные технологии по заливке высококачественного бетона, опалубочная система немецкой фирмы «Пери», а также ряд строительного оборудования ведущих фирм Европы (электростанции, бетононасосы, краны и ряд вспомогательного оборудования), что позволило производить работы с высоким качеством и в больших объемах. Все это вместе взятое - высокий уровень профессионализма менеджеров, профессиональный состав рабочих, передовые технологии - позволило Строительному концерну "ИПС" в кратчайшее время занять ведущие позиции на строительном рынке.
За шесть лет существования строительного концерна было построено: 20 жилых домов из монолита, панели, кирпича в разных районах города, проведена реконструкция здания по Звенигородской улице дом 22, построена кондитерская фабрика "Чипита". В настоящее время концерн принимает участие в строительстве 14 объектов, особо интересных по своей разноплановости: строительство торгового центра площадью 35 000 кв.м на пересечении Суздальского пр. и пр. Культуры, проектированием завода железобетонных изделий, оформляет инвестиционно-тендерную документацию и проектирует новую фабрику для заказчиков из Греции, выступает в качестве застройщика, инвестора, генподрядчика по строительству 10 домов общей площадью более 250 000 кв.м.
Учитывая потребность молодежи в развитии здорового образа жизни, а также пропаганды конного спорта, акционерами концерна было решено направить часть финансовых средств на строительство конно-спортивной школы в деревне Энколово Всеволожского района Ленинградской области, которая начала свою работу в середине 2006 года.
Концерн оказывает благотворительность детским домам и школам. А также выделена значительная материальная помощь на восстановление библиотеки государственного архитектурно-строительного университета (ГАСУ).
Менеджментом концерна разработана программа долгосрочного развития на 5 лет, которая разбита погодично и планомерно претворяется в жизнь.
Строительная компания ИПС в СПб, квартиры в ЖК, форум дольщиков.