Moszkvai Autó- és Autópálya Intézet
(Állami Műszaki Egyetem)
KÖZÚTI SZÁLLÍTÁSGAZDASÁGI OSZTÁLY
Fegyelem "Ingatlangazdaságtan"
„A befektetés és a jelzáloghitel elemzés alapjai”
Moszkva 2009
az ingatlan közvetlen, erős kapcsolata a földdel;
az ingatlan rendeltetésének jelentős károsodása nélkül nem mozdítható el a földterületről;
az ingatlan a pénzügyi eszközök kategóriájába tartozik;
ingatlanügyleteket az ingatlanpiacon hajtanak végre - a pénzügyi piac egy meghatározott szegmensében (szektorában);
ingatlanpiac - a tőkebefektetés szférája (befektetési szféra), valamint a pénzügyi piac szereplői közötti gazdasági kapcsolatok rendszere az ingatlanügyletek tekintetében; az ingatlanvásárlás és -eladás tőke- vagy értékmozgással jár, amely bevételt termel;
ingatlan megvásárlása ebbe az ingatlanba történő tőkebefektetést jelenti, amely az üzemeltetés vagy bérbeadás során, illetve magasabb áron történő továbbértékesítése után bevételt termel tulajdonosának;
az ingatlan, mint pénzügyi kategória sajátossága és magas költsége miatt az állam magas követelményeket támaszt az ingatlanügyletek jogszerűségének betartásával szemben, ezért az ingatlanpiacon szinte minden ügyletnek állami nyilvántartásba kell esnie;
az ingatlanok iránti kereslet nem felcserélhető, ezért még akkor is, ha a kínálat meghaladja a keresletet, az (kereslet) gyakran kielégítetlen marad;
Az ingatlanok iránti kereslet mértékét földrajzi és történelmi tényezők, valamint az ingatlan elhelyezkedése szerinti terület infrastruktúrájának állapota határozzák meg.
Meg kell jegyezni, hogy az ingatlan fő eleme vagy attribútuma a föld.
A pénzügyi, valamint az összes többi piac összes objektumára vonatkozó magas árdinamika, valamint az ingatlanobjektumokra vonatkozó többé-kevésbé hatékony információs bázis hiánya miatt az ingatlanpiac nem létezhet az ingatlanpiac értékelése nélkül. annak tárgyait. Az ingatlanértékelés mindenekelőtt az ingatlanra és magának az ingatlannak a tulajdonjogának értékelésére vonatkozik.
Szinte minden ingatlanvásárlási tranzakció jelzáloghitel, vagy ingatlanfedezetű hitel felhasználásával történik. Ilyen feltételek mellett az ingatlan értékét a jelzáloghitel, az ingatlanhasználatból származó bevétel jelenértéke és az ingatlan viszonteladásából származó bevétel összege határozza meg. A jelzáloghitellel megterhelt vagy megszerzett ingatlanok értékének felmérése általában jelzálog-befektetési elemzéssel történik. Ez a cikk a jelzáloghitelezéssel kapcsolatos kérdéseket, valamint a befektetési és jelzáloghitel-elemzés alapjait tárgyalja.
Jelzálog - ingatlan zálogjog, mint kötelezettségek biztosításának módja. A jelzáloghitelezési rendszer jelenléte minden fejlett magánjogi rendszer szerves részét képezi. A jelzáloghitelek szerepe különösen akkor növekszik meg, ha a gazdaság helyzete nem kielégítő. Ebben az esetben egy jól átgondolt és hatékony jelzáloghitel-rendszer egyrészt az infláció csökkentését segíti elő az állampolgárok és vállalkozások átmenetileg szabad pénzeszközeinek lehívásával, másrészt segít a társadalmi és gazdasági problémák megoldásában.
A „jelzálog” kifejezés gyakran jelzáloghitelezésre utal, de a „jelzálog” önálló jelentéssel bír - az ingatlanfedezet, mint a kötelezettségek biztosításának módja.
Az ingatlan a legtöbb gazdasági folyamat szerves részét képezi. Jellemzőiből adódóan azonban olyan tárgyakra vonatkozik, amelyek kölcsönzésre optimálisak. A legfontosabb jellemzők a következők.
1. Az ingatlan, mint áruegység költsége nagyon magas, és jelentős tőkét igényel a befektetőtől.
2. Az ingatlan mindenekelőtt egy olyan telek, amelyen fejlesztések zajlanak a jövedelmezőség biztosítása érdekében; a jövedelemtermelő ingatlan hasznosítási folyamata csak az eredeti keletkezés helyén valósítható meg, mivel az nem szállítható.
3. Az ingatlanhoz, mint áruhoz való jogot a szövetségi törvény által meghatározott módon kötelező bejegyezni az ingatlanjogok egységes állami nyilvántartásába.
4. Az ingatlan meglehetősen nagy fizikai méretű, az ingatlanok fizikai és gazdasági öregedése hosszú időn keresztül megy végbe.
5. Az ingatlanok gazdasági élete során olyan tőkeintézkedések hajthatók végre, amelyek befolyásolják a jövedelem nagyságát, így az idővel stabil, csökkenhet és növekedhet.
6. Az ingatlanbefektetések kisebb mértékben amortizálódnak, mivel az ingatlanok értékének változása általában kompenzálja az inflációs folyamatokat.
A kölcsönzött források ingatlanügyletek lebonyolítása során történő felhasználásának célszerűsége mind a hitelfelvevő, mind a hitelező számára fennáll.
Az ingatlanvásárláshoz kölcsönzött források bevonásának előnyei lehetővé teszik a befektető (hitelfelvevő) számára:
1. Vásároljon drágább tárgyat a tranzakció időpontjában meglévő saját tőkéhez képest.
2. Diverzifikálja az ingatlanportfóliót úgy, hogy a hitelezés során felszabaduló saját forrást más ingatlanokba fekteti.
3. A jövedelemtermelő ingatlan részletre történő vásárlása lehetővé teszi, hogy a tulajdonos az ugyanazon ingatlanból származó bevételből kamatokkal visszafizesse a hitelező felé fennálló tartozását.
4. Növelje a saját tőke megtérülési rátáját az optimális finanszírozási feltételek megválasztásával.
Figyelembe véve a kölcsönzött források befektetői felhasználásának pozitív oldalait, meg kell jegyezni a hátrányokat.
1. A hitelezőnek visszajáró összeg meghaladja a kapott kölcsönt, mivel a befektetőnek kamatot kell fizetnie.
2. A jelzáloghitel olyan kölcsönzött forrás, amely időben és teljes visszafizetést igényel.
3. Az eredeti kölcsönszerződésben rögzített kölcsön feltételeinek változása, az ingatlan működési nettó bevételének értékének csökkenése az ingatlan üzemeltetése során negatív pénzügyi tőkeáttételhez vezethet.
4. A hiteltörlesztési ütemterv megsértése a hitelezőt feljogosítja a zálogtárgyból történő elzárásra. Ebben az esetben az ingatlant eladják, és a tartozást az eladási árból kiegyenlítik. Az ingatlanértékesítésből származó bevételnek a tulajdonost megillető egyenlege kevesebb is lehet, mint a visszafizetett hitel összege.
A hitelező az alábbi tényezők elemzése alapján dönt arról, hogy hosszú távra, ingatlanfedezetű kölcsönt biztosít:
1. A kölcsönadott tárgy fizikai, gazdasági és jogi jellemzői miatt a hitelező által a tartozás törlesztésének teljes időtartama alatt ellenőrizhető.
2. Az ingatlanjogok kötelező állami nyilvántartásba vétele, valamint az azzal kapcsolatos ügyletek, beleértve a jelzálogkölcsönöket is, jogi garanciát jelentenek a hitelfelvevő szerződéses kötelezettségeinek teljesítésére.
3. Az ingatlan hosszú fizikai és gazdasági élettartama nemcsak a tőkeösszeg, hanem az esedékes kamat visszafizetésének alapja.
4. A kölcsönszerződés megkötésének rugalmas rendszere és a benne foglalt speciális feltételek lehetővé teszik a hitelező számára, hogy figyelembe vegye a hitelforrások piaci jövedelmezőségében, a hitelfelvevő pénzügyi stabilitásában bekövetkezett változásokat, és befolyásolja a továbbértékesítés folyamatát. a kölcsönadott ingatlant a tartozás törlesztési ideje alatt.
5. A nyújtott jelzáloghitelek „jelzálogjogának” bejegyzése lehetővé teszi a jelzálogbank számára, hogy jelzáloghiteleket forgalomba hozzon és hitelforrásait feltöltse.
Az ingatlanok figyelembe vett sajátosságai oda vezettek, hogy a fejlett piacgazdaságú országokban jelzáloghitellel vásárolnak ingatlanokat. A jelzáloghitel olyan hiteltípus, amelyre jellemző: hosszú távú forrás biztosítása, ingatlanszerzési ügylet kölcsönzése, a megvásárolt ingatlan fedezeteként szolgál.
Így a jelzáloghitel megkülönböztető jellemzője a fedezeti tárgy és a megvásárolt tárgy kombinációja.
A kölcsön teljes futamideje alatt a hitelfelvevő (zálogkötelezett) és a kölcsönadó (zálogjogosult) nem rendelkezik teljes joggal a zálogtárgyra. A tulajdoni és használati jogok megtartása mellett az ingatlan felett nem rendelkezhetnek. Ugyanakkor a kölcsönvevőnek úgy kell üzemeltetnie az ingatlant, hogy a kapott bevétel lehetővé tegye a tőketartozás törlesztését, a felhalmozott kamatok, adók, biztosítási díjak megfizetését, az ingatlan megfelelő állapotának megőrzése érdekében időben történő javítást, valamint bevételt kapnak a befektetett saját tőkéből.
Jelenleg számos jelzáloghitelezési konstrukció létezik, amelyek főként a hitelfelvétel feltételeiben, a kamatfizetési konstrukciókban és a tőkeösszeg törlesztésében térnek el egymástól. A leggyakoribb hiteltípusok:
lufi fizetéssel;
önpárnázás;
változó kamatozású;
kanadai borulás;
végleges jelzáloghitel;
közös részvétel;
kölcsön kedvezményes pontokkal.
Hitelek lufi fizetéssel a kölcsön futamideje végén a tőkeösszeg kifizetéséről és kamatáról gondoskodik. Vannak közbenső lehetőségek, mint például az időszakos kamatfizetés és a tartozás összegének visszafizetése a hitelidőszak végén. A ballonhitelek leginkább azokra a befektetőkre jellemzőek, akik a projekt fejlesztése során a költségek minimalizálására törekszenek, és ennek az időszaknak a végén teljesítik vagyonuk eladását követő adósságkötelezettségeiket.
Önamortizáló hitel egyenlő időszakos kifizetéseket ír elő, beleértve az adósság törlesztésével csökkenő kamatokat és a növekvő hiteltörlesztési kifizetéseket. Ezeket a kölcsönöket olyan összegben bocsátják ki, amely az ingatlan értékének töredéke, nagymértékben attól függően, hogy a hitelező hogyan érzékeli a befektetési eszköz likviditását. Az önamortizálódó jelzáloghitel a legkényelmesebb a befektetések szerkezetének és a jövedelemtermelő ingatlanok gazdasági jellemzőinek elemzésekor, ezért a jövőben a jelzálog-befektetéselemzési módszerek mérlegelésekor ilyen típusú hitelt fogunk igénybe venni.
Változó kamatozású hitel általában akkor használatos, amikor a befektetők és a hitelezők igyekeznek figyelembe venni a tőke- és erőforráspiacok gyorsan változó árhelyzetét. Ebben az esetben a kamatláb akár közvetlenül, akár a kifizetések nagyságának vagy az amortizációs időszakoknak a változása révén változhat.
Kanadai borulás - a változó kamatozású hitel olyan formája, amelyben a kamatláb előre meghatározott időközönként (általában több éven belül) módosul.
Végső jelzálog harmadik fél vagy az első jelzálogjog jogosultja adta, és ezzel alsóbb szintű jelzálogot hoz létre. A jogerős zálogjog tulajdonosa vállalja a kötelezettségeket az első hitel egyenlegéről, magasabb kamatfizetést igényel a végösszeg után, amely tartalmazza a régi és a saját hitel egyenlegét. Így az új hitelező pénzügyi tőkeáttételt használ saját hiteléhez.
Közös részvétel - ebben az esetben a kölcsönadó a kamatfizetésen túl a bevételből és (vagy) az eszközök értéknövekedéséből származó haszon felosztásában is részt vesz, kedvezményesebb kamatozású kölcsönt nyújtva.
Kölcsön kedvezményes pontokkal azt jelenti, hogy a hitelfelvevő ténylegesen a kölcsönszerződésben meghatározott összegnél kevesebbet kap. A teljes tartozás összegére azonban kamatot és amortizációt kell fizetni. A befektető alacsony kamatért cserébe vállalja a hitelösszeg kedvezményét, míg a hitelező a kedvezményes kölcsön nyújtásával a végső hozamot növeli a tényleges hitelhez képest. A megállapodás szerinti összegből származó kedvezményt kedvezménypontokban mérik. Egy kedvezménypont a szerződéses tartozás összegének egy százaléka.
A gyakorlatban számos más típusú jelzáloghitel is használatos, de ezek mind a fentiek módosításai.
A jelzálogkötelezettségek elemzése, mint a beruházási projekt szerves része, megteremti a szükséges alapot a cash flow-k, az eszközök és a saját tőke aktuális értékének meghatározásához. Az értékbecslőnek ismernie kell a tulajdonosok és a hitelezők aktuális érdekeit és preferenciáit, valamint az aktuális tőkepiaci feltételeket, hogy a kölcsönzött kötelezettségek névértékét az ingatlan aktuális értékének szerves részeként hozzáértően korrigálja.
Oroszországban a jelzáloghiteleket viszonylag nemrégiben alkalmazzák (1998. július 16-án fogadták el az Orosz Föderáció 102-FZ szövetségi törvényét a jelzálogkölcsönről (ingatlan zálogjog)). Oroszországban a jelzáloghitelezés (a pénzügyi világválság előtt) meglehetősen gyorsan fejlődött. Az alábbiakban a jelzálogról (ingatlan zálogjog) szóló szövetségi törvény néhány rendelkezése található, amelyekre tanácsos egy gyakorló ingatlanértékelőnek összpontosítani.
A jelzáloghitel keletkezésének alapja. A jelzáloghitel alapja lehet törvény vagy megállapodás. A megállapodás értelmében a zálogkötelezett (ideértve a nem kötelezetteket is) önként elzálogosítja a hozzá tartozó ingatlant, ezzel garantálva a zálogjoggal biztosított kötelezettség teljesítésének elmulasztása esetén a hitelező követeléseinek kielégítését. A szerződés a jelzáloghitel fő formája. Egyes esetekben törvényi rendelkezések alapján is keletkezhet jelzálog.
Jelzáloggal biztosított kötelezettség. Jelzálogjog alapítható hitelszerződésből, kölcsönszerződésből vagy más kötelezettségből eredő kötelezettség biztosítására, ideértve az adásvételen, lízingen, szerződésen, egyéb megállapodáson, káron alapuló kötelezettséget is, hacsak a szövetségi törvény másként nem rendelkezik.
Olyan ingatlan, amely jelzáloghitel tárgyát képezheti. Jelzálogszerződés alapján az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 130. cikkének (1) bekezdésében meghatározott ingatlan zálogba helyezhető, amelynek jogait az ingatlanjogok és az azzal folytatott ügyletek állami nyilvántartásba vételére megállapított módon bejegyezték. , beleértve:
1) telkek, az e szövetségi törvény 63. cikkében meghatározott telkek kivételével;
2) vállalkozások, valamint az üzleti tevékenységhez használt épületek, építmények és egyéb ingatlanok;
3) egy vagy több elkülönített helyiségből álló lakóépületek, lakások, lakóépületek és lakások részei;
4) nyaralók, kertes házak, garázsok és egyéb fogyasztói célú épületek;
5) légi járművek és tengeri hajók, belvízi hajózási hajók és űrobjektumok.
Zálogjog megterhelhető az a vagyon, amely a zálogjogon vagy a gazdálkodási jogon megilleti a zálogjogot.
A jelzálogszerződésben fel kell tüntetni a jelzálogjog tárgyát, értékelését, a jelzálogjoggal biztosított kötelezettség lényegét, nagyságát, teljesítésének időtartamát. A jelzálogjog tárgyát a szerződésben határozzák meg nevének, helyének és a tárgy azonosításához elegendő leírással. A jelzálogjog tárgyának értékelését az Orosz Föderáció jogszabályaival összhangban a jelzálogjogosult és a jelzálogjogosult közötti megállapodás alapján határozzák meg, és a jelzálogszerződésben pénzben feltüntetik. A jelzálogjoggal biztosított kötelezettséget a jelzálogszerződésben meg kell nevezni, feltüntetve annak összegét, keletkezésének alapját és a teljesítési határidőt. Azokban az esetekben, amikor ez a kötelezettség valamilyen megállapodáson alapul, fel kell tüntetni a jelen szerződésben részes feleket, a megkötés időpontját és helyét.
A jelzálogjogot az igazságügyi hatóságok állami nyilvántartásba veszik az ingatlanjogok és az azzal kapcsolatos ügyletek egységes állami nyilvántartásában. A jelzálogszerződés megkötöttnek tekintendő, és az állami nyilvántartásba vétel pillanatától lép hatályba.
Jelzáloggal terhelt ingatlan elidegenítése. A jelzálogszerződés alapján elzálogosított ingatlant a zálogjogosult másnak elidegenítheti eladással, adományozással, cserével, gazdasági társaság vagy társaság vagyonához való hozzájárulásként, termelőszövetkezet vagyonába történő részesedésként, vagy bármely más módon csak a zálogjogosult hozzájárulásával, ha a jelzálogszerződés másként nem rendelkezik. Jelzálogjog kibocsátása esetén a zálogjog elidegenítése akkor megengedett, ha a jelzálogjog a jelzálogjogban az abban meghatározott feltételek mellett a zálogjogosult erre vonatkozó jogát biztosítja.
A zálogkötelezettnek joga van a zálogtárgyat hagyatékban hagyni. A jelzálogszerződés vagy a zálogjogosult e jogát korlátozó egyéb szerződés feltételei érvénytelenek.
Utólagos jelzálog. A jelzálogszerződés alapján már korábbi kötelezettség (korábbi jelzálogjog) biztosítására szánt ingatlan vonatkozásában újabb jelzálogkötelezettség (utólagos jelzálogjog) kötésére van lehetőség, kivéve, ha ezt a korábbi jelzálogjog tiltja. Utólagos jelzáloghitel nem megengedett, ha az előző jelzálogjoggal igazolt.A jelzálogjogosult korábbi jelzálogjog alapján fennálló követeléseinek kielégítése elsőbbséget élvez a zálogjogosult későbbi jelzálogjog alapján fennálló követeléseinek kielégítésével szemben. A jelzálogjogosultság elsőbbsége az ingatlanjogok egységes állami nyilvántartásából és a jelzálogjog keletkezésének időpontjában a vele folytatott ügyletek adatai alapján kerül megállapításra.
Jelzálogszerződés alapján fennálló jogok , ha azt nem jelzálogjog igazolja, a jelzálogjogosult másnak értékesítheti, kivéve, ha ezt a megállapodás tiltja. Az a személy, akire a jelzálogszerződés szerinti jogok átszállnak, a jelzálogjoggal biztosított főkötelezettség szerinti jogokat is megkapja.
Jelzálog jelzálogjoggal fedezett kötelezettségből eredő jogok átruházásával másra átruházható, valamint az e személy és a jelzálogjogosult között létrejött kölcsönszerződésből eredő kötelezettség alapján másra zálogba is helyezhető. Jelzálogjog átruházásakor az ügylet egyszerű írásos formában történik. A jelzálogjog átruházásakor a jogot átruházó személy feljegyzést készít a jelzálogjogról az új tulajdonosról, hacsak a szövetségi törvény másként nem rendelkezik. A jelzálogjog más személyre történő átruházása az általa tanúsított összes jog együttes átruházását jelenti erre a személyre.
Bírósági eljárás a jelzáloggal terhelt ingatlan lefoglalására. A jelzálogjogosult követeléseinek letiltását a jelzálogszerződés alapján elzálogosított ingatlanra bírósági határozattal alkalmazzák, kivéve azokat az eseteket, amikor a szövetségi törvény 55. cikke értelmében az ilyen követelések bírósághoz fordulás nélkül is kielégíthetők. .
A jelzáloggal terhelt ingatlan elzárásáról szóló bírósági határozatban fel kell tüntetni az ingatlan nyilvános árverésen történő értékesítésének kezdeti eladási árát.
Telkek jelzálogjog. A jelzálogszerződés szerinti biztosíték tárgya lehet az önkormányzati tulajdonban lévő telkek és olyan telkek, amelyekre nincs lehatárolva állami tulajdon, ha az ilyen telkek lakásépítésre vagy lakásépítési célú integrált fejlesztésre szolgálnak, és átruházásra kerülnek. a kölcsön visszafizetésének biztosítására, amelyet egy hitelintézet nyújtott ezen telkek fejlesztésére mérnöki infrastruktúra építésével.
Az önkormányzati tulajdonú telkek jelzálogjogáról az önkormányzati szervek döntenek. Az Art. (1) bekezdésében meghatározott, nem lehatárolt állami tulajdonú telkek jelzálogjogáról szóló határozatok. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 130. cikkében foglaltakat az Orosz Föderációt alkotó szervezetek állami hatóságai vagy az Orosz Föderáció jogszabályaival összhangban felhatalmazott helyi önkormányzati szervek fogadják el.
Egyedi és többlakásos lakóépületek, lakások jelzálogkölcsönbe adása megengedett, ha magántulajdonban vannak, és nem megengedett, ha ezek az objektumok állami vagy önkormányzati tulajdonban vannak
A hitelfelvevő és a hitelező kapcsolati formáinak változatossága eltérő finanszírozási feltételek fennállásához vezet. A finanszírozási feltételek között általában szerepel az adósságtörlesztés módja, a kamatfizetés, a kamatváltoztatás rendje, a hitelfeltételek, valamint a kölcsönszerződésben a kölcsönszerződésben részes felek kockázatát befolyásoló további kitételek beépítésének lehetősége.
Különleges feltételek megkövetelik, hogy a kölcsönszerződésben szerepeljenek olyan záradékok, amelyek a kölcsönadó és a kölcsönvevő kölcsön idő előtti visszafizetéséhez való jogaira, az indokoló kötelezettségek fennállására, a tárgy kölcsön futamideje lejárta előtti értékesítésének lehetőségére, valamint a meghatározásra vonatkoznak. alárendeltség elvének. Ezeknek a feltételeknek a megléte vagy hiánya, valamint konkrét tartalma befolyásolja az ingatlanok piaci értékének felmérésének eredményét.
1. Indokló körülmény. Ennek a záradéknak a jelenléte a kölcsönszerződésben azt jelenti, hogy ha a hitelfelvevő megszegi a kölcsönszerződés feltételeit, a bank csak a zálogtárgy terhére számíthat a tartozás visszafizetésére. A kölcsönvevő tulajdonában lévő egyéb ingatlanok erre a célra nem használhatók fel. Ha ez a záradék hiányzik, a hitelfelvevőnek a hozzá tartozó összes vagyonnal kell válaszolnia.
2. Az idő előtti behajtáshoz való jog. Ennek a feltételnek megfelelően a hitelfelvevő jogosult arra, hogy a kölcsön lejárata előtt visszafizesse az adósságát. Az ilyen jog megléte akkor fontos, ha a befektető nem zárja ki az ingatlan továbbértékesítésének lehetőségét a tartozás visszafizetése előtt. A nyugati gyakorlat úgy rendelkezik, hogy ilyen esetekben a hitelfelvevő bírságot fizet a banknak. A kötbér mértéke az adósság végső törlesztési határidejének közeledtével csökken. Egyes esetekben a kölcsönöket bizonyos időre „zárolják”, ami megtiltja a korai visszafizetést.
3. A hitelező joga a tartozás idő előtti visszafizetéséhez. Az ilyen jog megléte biztosítja az adósság egyenlegének idő előtti visszafizetését („ballonos” fizetés), függetlenül attól, hogy a hitelfelvevő megsértette-e a kölcsönszerződés feltételeit. A végtörlesztés lehetséges időpontja a kölcsönszerződés megkötésekor kerül meghatározásra. Amikor ez megtörténik, a hitelező számíthat a tartozás egyenlegének kézhezvételére, vagy olyan pozíciók felülvizsgálatára, mint a kamatláb és az adósság hátralévő futamideje. Az ilyen jog megszerzése előnyös a bank számára.
4. Ingatlanok adóssággal együtt történő eladásának joga. Ez a jog lehetővé teszi, hogy a hitelfelvevő a kölcsön visszafizetése előtt eladja az ingatlant, a tartozás egyenlegét pedig az új tulajdonos fizeti vissza, a kölcsönadó ugyanaz marad. Az ilyen jog megléte növeli a hitelező kockázatát, ezért a bank fenntartja magának a jogot, hogy engedélyt adjon egy adott vevőnek ingatlaneladásra, illetve a kamat emelésének jogát. Megjegyzendő, hogy ebben az esetben az eladó kizárólagos felelőssége, ha az új tulajdonos felmentő körülményt kap.
5. Az alárendeltség elve. Ez a záradék felveti a jelzáloghitel prioritásának megváltoztatásának lehetőségét. Ha egy befektető jelzáloghitellel vásárol ingatlant, és azt a későbbiekben hitelből finanszírozott beruházási projekt részeként kívánja felhasználni, akkor előzetesen meg kell tárgyalnia az első hitel prioritásának csökkentését. Ennek a záradéknak a hiánya megnehezíti az ugyanazon ingatlannal fedezett új kölcsön megszerzését.
A finanszírozás konkrét feltételeit az értékbecslőnek kell figyelembe vennie, összeveti az úgynevezett tipikus finanszírozással. A tipikus finanszírozás a befektetőnek nyújtható hitel összegét és a megállapított kamatlábat jelenti.
A klasszikus értékelési elmélet különbséget tesz egy ingatlan „ára” és „költsége” között. Az érték azt a feltételezett pénzösszeget tükrözi, amelyért az értékelt tárgyat konkrét feltételek figyelembevételével el lehet cserélni. Az értéket az ingatlan potenciális jövedelmezősége határozza meg. A költség függ az ingatlan által megtermelt bevétel mértékétől, valamint a birtoklás időtartama alatt bekövetkező esetleges értékváltozásoktól. A nettó működési eredmény a következőktől függ:
az objektum fizikai paraméterei;
piaci bérleti díjak;
kereslet erre az ingatlanra;
menedzsment minősége;
működési költségek.
Mindezek a tényezők a vizsgált objektum felhasználási köréhez kapcsolódnak. Mivel az adósságszolgálati költségek finanszírozási költségnek minősülnek, ezek nagysága, megléte vagy hiánya nem befolyásolja a nettó működési bevétel összegét.
Ár az a pénzösszeg, amelyet a tényleges tranzakció során az ingatlanért fizetnek. Az árat gyakran az eladó és a vevő közötti tárgyalások eredményeként határozzák meg.
A befektető hajlandó lesz magasabb árat fizetni a megvásárolt ingatlanért, ha a piac alatti kamatozású hitelhez jut, vagy a futamidő növekedése miatt pozitív pénzügyi tőkeáttétellel rendelkezik, vagy az eladó kedvezményes pontokat fizet a jelzáloghitelre. a vevő által megszerzett. Az értékbecslő a konkrét finanszírozási feltételeket a tipikus finanszírozással összehasonlítva, különösen akkor, ha a kölcsönt nem harmadik fél, hanem közvetlenül az eladó nyújtja, kedvezőnek értékelheti azokat. Ez a tényező az árban a költségek megfelelő prémiumaként figyelembe vehető.
Így a finanszírozási feltételek nem változtatják meg az ingatlan értékét, de befolyásolják az árát. A jelzáloghitel-befektetési elemzés olyan számítások és elemző tevékenységek összességét jelenti, amelyek lehetővé teszik az ingatlanok egyedi finanszírozási feltételek figyelembevételével történő értékelését.
A jelzálog-befektetési elemzés abból áll, hogy az ingatlan értékét a saját tőke és a kölcsöntőke költségeinek összegeként határozzák meg. Ebben az esetben a befektető azon véleményét veszik figyelembe, hogy nem az ingatlanköltséget, hanem a tőke költségét fizeti. A kölcsön a tranzakció befejezéséhez szükséges befektetett források növelésének eszköze. A saját tőke költségét a befektető saját tőkéjébe a rendszeres bevételből és a visszaváltásból származó pénzáramlások diszkontálásával, a kölcsöntőke költségét az adósságszolgálati kifizetések diszkontálásával számítjuk.
Az ingatlan aktuális értékét a diszkontráták és a pénzforgalmi jellemzők függvényében határozzák meg. Vagyis a jelenlegi érték függ a projekt időtartamától, a saját tőke és az idegen tőke arányától, az ingatlan gazdasági jellemzőitől és a megfelelő diszkontrátáktól.
A jelzáloghitel-befektetés elemzésének módszerei
Az elemzés két módszert (két technikát) használ: a hagyományos módszert és az Ellwood-technikát. A hagyományos módszer kifejezetten tükrözi a befektetési és jelzáloghitel-elemzés logikáját. Ellwood módszere ugyanezt a logikát tükrözve a jövedelmezőségi mutatószámok és a befektetési összetevők arányos arányait használja.
Hagyományos módszer. Ez a módszer figyelembe veszi, hogy a befektető és a hitelező elvárja, hogy befektetése megtérüljön, és megtérüljön. Ezeket a kamatokat a beruházás teljes összegére vonatkozó összbevétellel és a beruházási projekt végén az eszközök értékesítésével kell biztosítani. A szükséges beruházás összegét a befektető saját tőkéjéből és az aktuális adósságegyenlegből álló cash flow jelenértékének összegeként határozzuk meg.
A befektető cash flow-jának jelenértéke az időszakos pénzbevételek jelenértékéből, a hiteltörlesztésből adódó részvényeszközök értéknövekedéséből áll. A mindenkori adósságegyenleg értéke megegyezik a hátralévő futamidőre kifizetett hitelszolgálati törlesztések kamattal diszkontált jelenértékével.
A hagyományos technológia költségszámítása három szakaszban történik.
1. szakasz. A rendszeres jövedelemforrások jelenértékének meghatározása:
– a bevételekről és kiadásokról beszámoló készül az előrejelzési időszakra, míg az adósságszolgálati összegek kiszámítása a hitel jellemzői - a kamatláb, a teljes amortizációs időszak és a törlesztési feltételek, a hitel nagysága és gyakorisága - alapján történik. a kölcsön visszafizetésére
– meghatározzák a szavatolótőke cash flow-it;
– kiszámítják a befektetett tőke megtérülési rátáját;
– a számított saját tőke megtérülési ráta alapján kerül meghatározásra a rendszeres pénzáramlások adózás előtti aktuális értéke.
2. szakasz. A visszatérítési bevétel jelenértékének meghatározása a fennálló hitelegyenleggel csökkentve:
– a visszaváltásból származó bevétel meghatározásra kerül;
– az objektum birtoklási időszakának végén fennmaradó tartozást levonják a visszaszolgáltatásból származó bevételből;
– az 1. szakaszban számított saját tőke megtérülési ráta alapján kerül meghatározásra ennek a pénzáramlásnak az aktuális értéke.
3. szakasz. Az ingatlan értékének meghatározása az elemzett pénzáramlások aktuális értékeinek összegzésével.
Matematikailag egy eszköz értékének meghatározása képletként ábrázolható
ahol a NOI a projekt n-edik évének nettó működési bevétele;
DS az adósságszolgálat összege a projekt n-edik évében;
TG – visszaváltási összeg az értékesítési költségek nélkül;
UM – kifizetetlen hitelegyenleg a projekt futamideje végénP;
én – tőkearányos megtérülés;
M – Az eredeti hitelösszeg vagy az aktuális tőkeegyenleg.
Ez a képlet a következő esetekben használható egyenletként:
– ha az ingatlan visszaváltásának mértéke nehezen megjósolható, de a kezdeti értékhez viszonyított változásának trendjei meghatározhatók, akkor a számításokban felhasználhatja a visszaváltás mértékét a kezdeti érték töredékében kifejezve;
– ha a problémafelvetés nem a kölcsön összegét, hanem csak a hitel hányadát határozza meg.
Tekintsük a beruházási projektek hatékonyságának fő kritériumait.
Nettó jelenérték – egy olyan kritérium, amely a projektből származó hasznok többletét méri a költségekhez képest, figyelembe véve a pénz aktuális értékét
,
ahol az NPV a beruházási projekt nettó jelenértéke; Társ – kezdeti befektetés; VAL VELén – a t időszak cash flow-ja; i, – t időszakra vonatkozó diszkontráta.
A pozitív NPV érték azt jelenti, hogy a projektből származó pénzáramlás meghaladja a megvalósítás költségeit.
A nettó jelenérték szabály alkalmazásának lépései:
– a projektből származó cash flow-k előrejelzése a teljes várható futamidőre, beleértve a viszonteladásból származó bevételt ezen időszak végén;
– a tőke alternatív költségének meghatározása a pénzügyi piacon;
– a projektből származó pénzáramok jelenértékének meghatározása a tőke alternatív költségének megfelelő kamatláb szerinti diszkontálás és az induló beruházás összegének levonása révén;
– a maximális NPV értékű projekt kiválasztása több lehetőség közül.
Minél magasabb az NPV, annál több bevételhez jut a befektető a tőkebefektetésből.
Tekintsük a befektetési döntések meghozatalának alapvető szabályait.
1) A projektet akkor kell befektetni, ha az NPV értéke pozitív. A figyelembe vett hatékonysági kritérium (NPV) lehetővé teszi, hogy a pénz értékének időbeli változásait csak a tervezett pénzáramlástól és a tőke alternatív költségétől függően vegyük figyelembe. Számos beruházási projekt nettó jelenértéke mai pénzben van kifejezve, ami lehetővé teszi azok helyes összehasonlítását és összeadását.
2) Az NPV számításánál használt diszkontrátát a tőke alternatív költsége határozza meg, pl. a projekt jövedelmezőségét azonos kockázatú pénzbefektetéskor veszik figyelembe. A gyakorlatban egy projekt jövedelmezősége magasabb lehet, mint egy alternatív kockázatú projekté. Ezért egy projektet akkor kell befektetni, ha a megtérülési ráta magasabb, mint a tőke alternatív költsége.
A befektetési döntések meghozatalára vonatkozó figyelembe vett szabályok ütközhetnek egymással, ha két periódusnál több pénzforgalom van.
Visszafizetési időszak – az az idő, amely ahhoz szükséges, hogy a projektből származó teljes pénzáramlás megegyezzen a kezdeti beruházás összegével. Ezt a befektetési teljesítménymérőt olyan befektetők használják, akik tudni akarják, hogy befektetett tőkéjük mikor térül meg teljes mértékben.
Hátrány: a megtérülési idő utáni kifizetéseket nem vesszük figyelembe.
Ellwood technika . Befektetési és jelzáloghitel-elemzésben használják, és ugyanazokat az eredményeket adja, mint a hagyományos technika, mivel ugyanazon a kezdeti adatokon és elképzeléseken alapul a saját tőke és a kölcsöntőke érdekei közötti kapcsolatról a beruházási projekt fejlesztési időszakában. . Az Ellwood technikájának nagyszerűsége az, hogy lehetővé teszi az ingatlanok árához viszonyított elemzését a befektetési szerkezetben lévő részvénymutatók megtérülési mutatói, a teljes tőke értékének változása alapján, és meglehetősen világosan mutatja a saját tőke változásának mechanizmusát. a beruházási időszak alatt.
A képlet általános képe Ellwood:
R o =/(l + Δ n a),
ahol R 0 - általános kapitalizációs mutató;
C - Ellwood jelzálográta;
Δ - az ingatlan értékének töredékes változása;
(sff,Y e) - kompenzációs alaptényező a saját tőke megtérülési rátáján;
Δn - részesedés változás az előrejelzési időszakra vonatkozóan;
A - stabilizációs együttható.
Ellwood jelzálog aránya:
С = Y e + p(sff, Y e ) -R m,
ahol p - az előrejelzési időszak alatt amortizált aktuális hitelegyenleg részesedése,
Kifejezés 1/(1 + Δ n A ) az egyenletben stabilizáló tényező, és akkor használatos, ha a jövedelem nem állandó, hanem rendszeresen változik. Általában megadják a jövedelemváltozás törvényét (például lineáris, exponenciális, a felhalmozási alaptényező szerint), aminek megfelelően meghatározzák a stabilizációs együtthatót. A előre kalkulált táblázatok szerint. Az érték meghatározása úgy történik, hogy az értékelés napját megelőző év bevételét elosztjuk a tőkésítési rátával, figyelembe véve a bevétel stabilizálódását. A jövőben Ellwood technikáját csak az állandó bevétel érdekében fogjuk figyelembe venni.
Írjuk fel Ellwood kifejezését anélkül, hogy figyelembe vennénk az ingatlanok értékének változását és állandó jövedelem mellett:
R = Y e - t.
Ezt a kifejezést alaptőkésítési mutatónak nevezzük, amely megegyezik a finanszírozási feltételekkel és az amortizációval korrigált saját tőke végső megtérülési rátájával.
Tekintsük a teljes tőkésítési mutató szerkezetét az Ellwood-képletben anélkül, hogy figyelembe vesszük az ingatlanok értékében bekövetkezett változásokat, amelyeknél a befektetési csoportos technikát alkalmazzuk a megtérülési ráták meghatározásához. Ez a technika mérlegeli a saját tőke és az adósság megtérülési rátáját a teljes befektetett tőkéből való részesedésükben:
Y 0 = mY m + (1-m) Y e .
Ahhoz, hogy ez a kifejezés ekvivalenssé váljon az r alapegyütthatóval, Még két tényezőt kell figyelembe venni. Az első az, hogy a befektetőnek időszakonként le kell vonnia a jövedelméből a hitel törlesztése érdekében, csökkentve ezzel saját tőkéjét. Ezért az Y értéket módosítani kell 0 az előző kifejezésben az időszakos fizetés hozzáadásával a teljes tőke részesedését a kölcsön kamatával megegyező kamattal. Ennek a beállításnak a kifejezése az áttételi arányT, megszorozva a kamatláb kompenzációs alaptényezőjével (sff,Y m). Mennyiség (sff,)Y m ) egyenlő a jelzáloghitel-állandó és a kamatláb különbségével, azaz R m-Y m . Tehát figyelembe véve ezt a módosítást:
Y 0 = myY m + (1-m)Y e + m(Rm-Ym).
A második korrekciós futamidőnél figyelembe kell venni, hogy a befektető saját tőkéje a visszaváltás következtében a tartási időszak alatt amortizált hitelrész összegével nő. Ennek a kiigazításnak a meghatározásához meg kell szoroznia az amortizált összeget a teljes eredeti tőke részesedéseként a helyettesítő alaptényezővel a végső tőkehozam rátája mellett (a saját tőkébe való realizálás a tartási időszak végén történik). Ezért a második korrekciós tag alakja: mp(sff,Y m), és mínusz előjellel, mivel ez a módosítás növeli a költségeket.
És így:
Y 0 = mY m +(1-m)Y e +m(R m -Y m )-mp(sff,Y e),
és a hasonló kifejezések kombinálása és az Y helyettesítése után 0-tól r-ig (az ingatlan értékének változását nem vesszük figyelembe):
r = Y 0 -m.
Így megkapjuk az Ellwood-kifejezés alapvető nagybetűsítési arányát. A befektetési csoportos technikától az Ellwood kifejezésének szükséges kiigazításán keresztül történő előrelépés azt mutatja, hogy ez a kifejezés valóban tükrözi a befektetett tőkében kombinált saját tőke és kölcsöntőkék átalakulásának minden elemét, különösen a pénzügyi tőkeáttételt, a jelzáloghitel amortizációját és a hitelállomány növekedését. a kölcsön amortizációja eredményeként.
A.V. Tatarova. Ingatlanértékelés és ingatlankezelés Képzési kézikönyv. Taganrog: TRTU Kiadó, 2003
S.V. Grinenko Ingatlangazdaságtan.Előadásjegyzet. Taganrog: TRTU Kiadó, 2004.
A.V. Ponukalin JELZÁLOG- ÉS BEFEKTETÉSI ELEMZÉS. Módszertani utasítások a gyakorlati feladatok elvégzéséhez. A Penza Állami Egyetem kiadója, PENZA 2004
SZÖVETSÉGI TÖRVÉNY a jelzálogkölcsönről (INGATLANZÁLOG)(a 2001. november 9-i szövetségi törvénnyel módosított 143-FZ, 2002. február 11-i 18-FZ, 2002. december 24-i 179-FZ, 2004. február 5-i 1-FZ, 2004. június 29-én kelt 58-FZ, 2004.11.02., 127-FZ, 2004.12.30., 214-FZ, 2004.12.30., 216-FZ, 2004.11.22. , 2006.12.18., 232-FZ, 2007.06.26., 118-FZ, 2007.12.04., 324-FZ, 2008.05.13., 66-FZ, 12.Z.2628. sz. , 2008.12.30., 306-FZ).
RF OKTATÁSI ÉS TUDOMÁNYOS MINISZTÉRIUM
NEMZETKÖZI ÉRTÉKELŐ ÉS TANÁCSADÁSI AKADÉMIA
Tanfolyami munka
Fegyelem: „Ingatlanértékelés”
Jelzálog-befektetési elemzés és hiteltípusok
Moszkva 2008
Bevezetés
1. fejezet A jelzálog-befektetési elemzés fogalma. Megvalósításának megközelítései
1.1. Hagyományos megközelítés
1.2. Jelzálog-befektetés elemzés a jövedelem kapitalizációja alapján
2. fejezet A teljes tőkésítési mutató meghatározásának módszerei a jelzálog-befektetési elemzés keretében
2.1. Ellwood jelzálog- és befektetési technika
2.2 Befektetési csoport módszer
2.3. Közvetlen nagybetűs módszer
3. fejezet Példa a jelzálog-befektetési elemzés használatára az ingatlanértékelésben. A hitel és fajtái
3.1. A hitel és fajtái
3.2. Példa a jelzálog-befektetési elemzés használatára az ingatlanértékelésben
Következtetés
Irodalom
Bevezetés
Az „ingatlan” szó oroszul három szóból alakult ki: „ingatlan”, „ingatlan” („ingatlan”), „ingatlan”. Így az orosz „ingatlan” szó a következő jellemzőket tartalmazza: mozdulatlanság, valakihez való tartozás, tulajdonjogon való tartozás. Az „ingatlan” fogalma elválaszthatatlan egy másik fogalomtól – az „ingatlan”.
Property – tulajdonhalmaz, i.e. pénzbeli értékelés hatálya alá tartozó jogviszonyok, amelyekben ez a személy (magánszemély vagy jogi) található.
A természetes vagy jogi személy tulajdonában lévő ingatlan tartalom szerint a következőkre oszlik:
· vagyontárgy: a személy tulajdonjoga vagy más vagyoni jog alapján birtokolt dolgok összessége; mások cselekedeteire vonatkozó jogok összessége (például adósságtulajdon);
· passzív: olyan dolgok összessége, amelyek más személyekhez tartoznak, de átmenetileg egy adott személy birtokában vannak; az adott személyt terhelő kötelezettségek összessége.
Történelmileg a római jog idejétől kezdve a vagyont ingóra és ingatlanra osztották.
Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 130. cikke szerint „az ingatlanok (ingatlanok, ingatlanok) magukban foglalják a földterületeket, a föld alatti telkeket, az elszigetelt víztesteket és mindent, ami szilárdan kapcsolódik a földhöz, vagyis olyan tárgyakat, amelyek mozgása aránytalan kár nélkül történik. céljuk lehetetlen, ideértve az erdőket, évelő növényeket, épületeket, építményeket.
Az ingatlanok közé tartoznak még a repülőgépek és tengeri hajók, a belvízi hajózási hajók, valamint az állami nyilvántartásba vételhez kötött űrobjektumok. A törvény más ingatlant is ingatlannak minősíthet.”
Az Orosz Föderáció Várostervezési Kódexe szerint az ingatlantárgyak olyan tárgyak, amelyekre vonatkozóan várostervezési tevékenységet végeznek. A várostervezési tevékenységek a területek fejlesztésére irányuló tevékenységek, ideértve a városokat és más településeket is, amelyeket területi tervezés, városrendezés, területrendezés, építészeti és építési tervezés, építkezés, nagyjavítások, beruházási projektek rekonstrukciója formájában végeznek.
Ezenkívül a vállalkozás egészét ingatlanként ismerik el, mint üzleti tevékenységek végzésére használt ingatlankomplexumot.
A külföldi szakirodalomban különbség van az „ingatlan” és az „ingatlan” fogalma között. Ráadásul az első az ingatlan fogalmának anyagi, fizikailag megfogható lényegét, a második pedig ennek a fogalomnak a jogi lényegét, mint az ehhez a dologhoz kapcsolódó összes jogalany tulajdonjogának halmazát (csomagját).
A fejlesztések olyan dolgok, amelyeket emberi kéz hoz létre, és munkaerő-befektetést és erőforrás-költést igényel. Ugyanakkor elfogadott, hogy maga a fejlesztés nem tekinthető ingatlantárgynak a telektől elkülönülten, mivel csak akkor és addig tölti be a rendeltetését, ha a földhöz szilárdan kapcsolódik.
A jogi lényeg a következőkből áll: a tulajdonjog, a gazdálkodási jog, az operatív irányítás joga, az egész életen át tartó örökölhető birtoklás joga, a tartós használat joga, a jelzálogjog, a szolgalmi jog, valamint az egyéb jogokból a gazdálkodási jogkörben meghatározott esetekben. az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve és más törvények.
Terhek (korlátozások) - a törvényben vagy a felhatalmazott szervek által a törvényben előírt módon megállapított feltételek, tilalmak jelenléte, amelyek korlátozzák a jogosultat egy adott ingatlantárgyra (szolgalmi jog, jelzálog, vagyonkezelő) tulajdonjogának vagy egyéb dologi jogának gyakorlásában. kezelés, bérbeadás, vagyonlefoglalás és egyebek).
Az „ingatlan” fogalmának szerkezete
· az ingatlan közvetlen, erős kapcsolata a földdel; az ingatlan rendeltetésének jelentős károsodása nélkül nem mozdítható el a földterületről;
· az ingatlan a pénzügyi eszközök kategóriájába tartozik;
· ingatlanügyletek az ingatlanpiacon – a pénzügyi piac egy meghatározott szegmensén (szektorán) – zajlanak;
· ingatlanpiac - a tőkebefektetési szféra (befektetési szféra), valamint a pénzügyi piac szereplői közötti gazdasági kapcsolatok rendszere az ingatlanügyletek tekintetében;
· ingatlanvásárlás és -eladás tőke- vagy értékmozgással jár, amely bevételt termel;
· ingatlanvásárlás ebbe az ingatlanba tőkebefektetést jelent, amely az üzemeltetés vagy bérbeadás során, valamint magasabb áron történő továbbértékesítése során bevételt hoz tulajdonosának (sajnos instabil gazdaságban a spekulatív ingatlanügyletek aránya a legnagyobb, bevétel hozása a tulajdonosnak pontosan az eszköz beszerzési és eladási árának különbözetéből);
· az ingatlan, mint pénzügyi kategória sajátossága és magas költsége miatt az állam magas követelményeket támaszt az ingatlanügyletek jogszerűségének betartásával szemben, ezért az ingatlanpiacon szinte minden ügyletnek állami nyilvántartásba kell esnie;
· az ingatlanok iránti kereslet nem felcserélhető, ezért még akkor is, ha a kínálat meghaladja a keresletet, az (kereslet) gyakran kielégítetlen marad;
· az ingatlanok iránti kereslet mértékét földrajzi és történelmi tényezők, valamint az ingatlan elhelyezkedése szerinti terület infrastruktúrájának állapota határozza meg.
Meg kell jegyezni, hogy az ingatlan fő eleme vagy attribútuma a föld. A pénzügyi, valamint az összes többi piac összes objektumára vonatkozó magas árdinamika, valamint az ingatlanobjektumokra vonatkozó többé-kevésbé hatékony információs bázis hiánya miatt az ingatlanpiac nem létezhet az ingatlanpiac értékelése nélkül. annak tárgyait.
Ingatlanértékelés alatt mindenekelőtt az ingatlanokhoz és magához az ingatlanhoz fűződő tulajdonjogok értékelésére vonatkozik. Itt két fogalmat kell elkülöníteni - az ingatlan ára és értéke
1. Az ingatlantárgy piaci ára a szerződéses ár, az ingatlantárgy konkrét adásvételi ügyletének ára. Az ingatlan ára egy már megvalósult tényt, tranzakciót tükröz.
2. Egy ingatlan értékének különböző formái vagy megnyilvánulásai vannak. Koncentráljunk a legrelevánsabbra - az ingatlan piaci értékére.
Az ingatlan forgalmi értéke jelenleg a piacon a legvalószínűbb ár, amely az ingatlan eladásából elérhető.
Egy ingatlan piaci értéke lehet nagyobb, kisebb vagy egyenlő a piaci árnál. Ezen kívül különbséget tesznek az ingatlan cseréjének költsége, az ingatlan újratermelésének költsége, az ingatlan befektetési értéke vagy befektetési lehetősége stb.
Szinte minden ingatlanvásárlási tranzakció jelzáloghitel, vagy ingatlanfedezetű hitel felhasználásával történik. Ilyen feltételek mellett az ingatlan értékét a jelzáloghitel, az ingatlanhasználatból származó bevétel jelenértéke és az ingatlan viszonteladásából származó bevétel összege határozza meg.
A jelzáloghitellel megterhelt vagy megszerzett ingatlanok értékének felmérése általában jelzálog-befektetési elemzéssel történik.
A jelzáloghitel-befektetés-elemzési technika a jövedelemtermelő ingatlan (ingatlan) értékének becslésére szolgáló technika, amely a jelzáloghitel-tartozás tőkeösszegének a jövőbeni pénzbevételek és az eszköz továbbértékesítéséből származó bevételek diszkontált jelenértékének összeadásán alapul.
1. fejezet A jelzálog-befektetési elemzés fogalma. Megvalósításának megközelítései
1.1 Hagyományos megközelítés
A jelzálog-részvény modellek a saját tőke és az idegen tőke aránya alapján határozzák meg az ingatlan valódi értékét. A jelzálog-részvény elemzés vagy tőkeszerkezet elemzés olyan elemző eszköz, amely sok esetben megkönnyíti az értékelési folyamatot. Elméletileg bebizonyosodott, hogy az adósságtőkének nagy szerepe van az ingatlanok értékének meghatározásában.
Szinte minden ingatlanbefektetési ügylet jelzáloghitel felhasználásával történik. A jelzáloghitelezés használatával a befektetők pénzügyi tőkeáttételre tesznek szert, ami lehetővé teszi számukra, hogy növeljék jelenlegi hozamukat, többet profitáljanak az ingatlanok felértékelődéséből, nagyobb diverzifikációt biztosítsanak az eszközöknek, és növeljék a kamat- és értékcsökkenési levonásokat adózási szempontból. A jelzáloghitelezők ésszerűen garantált összegű bevételt kapnak a kölcsön biztosítására. Tartozási kötelezettségeik megszegése esetén elsőbbségi igényük van a hitelfelvevő működési bevételére és vagyonára. A jelzálog-befektetés elemzése egy maradványtechnika. A részvénybefektetők fizetik a kezdeti költségek egyenlegét.
A nettó működési bevétel fennmaradó részét és a viszonteladási árat a hitelezőknek történő összes kifizetés után kapják meg, mind a jelenlegi használat során, mind az ingatlan továbbértékesítését követően.
Az ingatlan tulajdonjogának realizálásának időszaka három szakaszra osztható, amelyek mindegyikében a tőkebefektetők maradék jövedelmet kapnak:
1. eszköz beszerzése - a befektető kötelező készpénzfizetést teljesít, amelynek összege megegyezik az adóssággá alakuló jelzáloghitel levonása után fennmaradó árral;
2. ingatlanhasználat - a befektetők a kötelező adósságszolgálati befizetések levonása után nettó maradék bevételhez jutnak az ingatlan használatából;
3. felszámolás - az ingatlan továbbértékesítésekor a tőketulajdonos a jelzáloghitel egyenlegének visszafizetése után az eladási árból pénzt kap.
A jelzáloghitel-befektetés elemzésének két módja van:
1. Hagyományos - a jelzálog-befektetés-elemzés hagyományos modelljének előfeltétele, hogy az ingatlan összértéke megegyezik a részvényérdekeltség jelenértékének és az adósságtőke-kamat jelenértékének összegével. A részesedés értékét az adózás előtti cash flow diszkontálásával határozzák meg, diszkontrátaként pedig a piaci átlagban meghatározott saját tőke megtérülési rátát.
2. Az ingatlanhasználatból származó bevétel tőkésítésén alapuló jelzálog-befektetés-elemzési modellek. Ennek a csoportnak a jelzáloghitel-befektetési elemzésének legáltalánosabb megközelítése a teljes kapitalizációs arány meghatározása az Ellwood-képlet segítségével. Ezenkívül a befektetési csoport módszerét és a közvetlen tőkésítési módszert alkalmazzák.
Hagyományos jelzálog-befektetés elemzési technika egy ingatlan értékbecslési módszere, amely a visszavásárlási tőke teljes összegének meghatározásán alapul, beleértve a jelzáloghiteleket és a részvénybefektetéseket. Ennél a technikánál az ingatlan értékét úgy számítják ki, hogy a befektető által várt készpénzbevételek és viszonteladási bevételek jelenértékét hozzáadják a jelzáloghitel tőkeösszegéhez. Így mind a teljes tervezett nettó működési bevétel, mind az ingatlan továbbértékesítéséből származó bevétel összege becslésre kerül.
A hagyományos technika megköveteli a befektető által beérkező tervezett cash flow-k becslését, valamint a továbbértékesítésből származó bevételt. Ez a két elem adja meg a részvény becsült jelenlegi értékét. Az eredeti hitelegyenleget (legyen szó akár új hitelről, akár megszolgált adósságról) ezután hozzáadják a részvényértékhez, hogy meghatározzák a piaci értékelést. Ha az új kölcsönt a jelenlegi piaci feltételek mellett nyújtják, és a saját tőke végső megtérülése megfelel az aktuális piaci követelményeknek, az eredmény az ingatlan becsült piaci értéke lesz. Ez a technika nem veszi figyelembe az adóvonzatokat.
A hagyományos technika alapelve az, hogy a becsült hozamok a befektetőket és a hitelezőket egyaránt megilletik.
A hitelezők és befektetők jövedelmének együttes jelenértéke alkotja a visszaváltó tőke maximális összegét; ennek megfelelően ezt az árat kell fizetni az ingatlanért. Ez a technika javítja a részvény cash flow értékelési módszerét, mivel figyelembe veszi a viszonteladási bevételeket. Ez utóbbi magában foglalja az ingatlan értéknövekedésének (vagy csökkenésének) mértékét és a befektető által a továbbértékesítéskor kapott jelzáloghitel értékcsökkenését.
A jelzáloghitelezők és a befektetők által kapott hozamoknak egyaránt tartalmazniuk kell a befektetés megtérülését és a befektetés megtérülését.
Ami a jelzálogkölcsönt illeti, a rajta lévő folyó bevétel adósságszolgálatot jelent. Az önamortizálódó jelzáloghitelek a kamat (a kölcsön tőkeösszegéből származó bevétel) és az amortizáció (a jelzáloghitel tőketörlesztése) egyidejű, meghatározott időszakon belüli fizetését biztosítják. A tőkeegyenleg bármely időpontban megegyezik a kölcsön teljes amortizációja előtt fennmaradó összes törlesztőrészlet jelenértékével, a jelzáloghitel névleges kamatlábával diszkontált. A jelzáloghiteleket gyakran a teljes amortizációs időszak lejárta előtt fizetik ki. Ebben az esetben a jelzáloghitel egyenlege egyszeri készpénzfizetéssel kerül kifizetésre, ezáltal megszűnik a tartozás. A hitelviszonyt megtestesítő kötelezettség névértéke megegyezik az időszakos készpénzfizetés jelenértékének és a kölcsön törlesztésekor egy összegű készpénzfizetés jelenértékének a jelzáloghitel névleges kamatával diszkontált jelenértékével.
A részvénybefektetés jelenértéke megegyezik a bevételi forrás és a felszámolásból (viszonteladásból) származó bevétel összegével, a tőkemegtérülési rátával diszkontálva. Bizonyos jelzáloghitel-feltételek mellett a részvényárat a pénzáramlások, valamint a befektetők által elvárt viszonteladási bevételek indokolják. Ezért a saját tőke jelenlegi értéke megegyezik a készpénzbevételek jelenértékének és a továbbértékesítésből származó bevétel jelenértékének összegével, a tőke végső megtérülési rátájával diszkontált, figyelembe véve a kapcsolódó kockázatokat. Így figyelembe veszik a befektetők által kapott juttatások összegét és időzítését.
Az ingatlan értékét vagy árát az (1) képlet segítségével számítjuk ki:
Ár = saját tőke + jelzáloghitel költsége , (1)
A saját tőke költségét két elem összegeként határozzuk meg: készpénzbevételek és viszonteladási bevételek. Mindkét elemet a megfelelő megtérülési rátával diszkontálják, és jelenértéküket jelenértéktényezők segítségével számítják ki.
Ha a tervezett készpénzbevételek egységesek, akkor azok éves összegét megszorozzuk a járadéktényezővel. A visszaváltási vagy viszonteladási bevételek értékelése az aktuális egységértéktényezővel történik, mivel a bevétel átalányösszegként érkezik be.
A saját tőke (sajáttőke-befektetés) költségének számítási képlete a fenti (2) képlet figyelembevételével a következő:
Tőkeköltség = PWAF * (CF) + PWF * (PS) , (2)
ahol a PWAF a járadék aktuális értékének tényezője a tőkemegtérülési rátán,
CF - pénztárbizonylatok,
PS - a viszonteladásból származó bevétel.
Az ingatlan értékének becsléséhez az aktuális jelzáloghitel egyenleget hozzá kell adni a saját tőke értékéhez. Minden bevételt így értékelnek. A jelzáloghitel fennmaradó egyenlege megegyezik a szükséges adósságszolgálati kifizetések jelenértékével, a jelzáloghitel névleges kamatlábával diszkontálva. Így az ingatlan értékének (3) becslésének általános képlete a következő:
V = PWAF * (CF) + PWF * (PS) + MP , (3)
ahol V az ingatlan értéke (kezdeti érték),
PWAF - a járadék aktuális értékének tényezője a saját tőke megtérülési rátája mellett,
CF - pénztárbizonylatok,
A PWF a megtérülés aktuális értékének tényezője a saját tőke megtérülési rátája mellett,
PS - viszonteladásból származó bevétel,
MP a jelzálog jelenlegi tőkeegyenlege.
Ha ezt elfogadjuk
CF = NOI - DS , (4)
ahol a NOI a nettó folyó működési bevétel,
DS - adósságszolgálat (éves), és
PS = RP - OS , (5)
ahol RP az ingatlan viszonteladási ára,
OS - a jelzáloghitel tartozás egyenlege viszonteladáskor;
akkor a 3-as képlet a következő formában lesz:
V = PWAF * ( NOI - D.S. ) + PWF * ( R.P. - OS ) + MP , (3*)
A hagyományos technológia alkalmazása egy bizonyos előrejelzési időszakra vonatkozó, háromlépcsős számítást foglal magában. Az előrejelzési időszak az az időszak, amely alatt a tulajdonos elvárja, hogy az értékelt ingatlant birtokolja.
1. táblázat A hagyományos jelzáloghitel-befektetés elemzési technikák szakaszai
A jelzáloghitel havi törlesztőrészletének kiszámítása az egységnyi amortizációs hozzájárulás (önamortizálódó jelzálog) kiszámításához a (6) képlet alapján történik:
ahol a DSm a havi adósságszolgálat,
I - jelzáloghitel kezdeti összege,
i a kölcsön éves kamata,
t az a futamidő (év), amelyre a jelzálogkölcsönt nyújtották.
A járadéktényező (7. képlet) az egységnyi járadék aktuális értékét tükrözi adott diszkontráta mellett:
ahol Y a saját tőke megtérülési rátája,
A visszaváltás aktuális értéktényezője (Formula 8) az egység aktuális költségét tükrözi egy adott időszakra egy adott diszkontráta mellett:
Az egyenlő törlesztőrészletű jelzáloghitel-tartozás egyenlege a hátralévő amortizációs időszakra vonatkozó adósságszolgálati kifizetések jelenköltségeként kerül meghatározásra (9. képlet):
Az ingatlan viszonteladási ára az ingatlan évenkénti értéknövekedésének vagy csökkenésének figyelembevételével kerül kiszámításra (d):
RP = P * (1 + d) T , (10)
ahol RP az ingatlan viszonteladási ára;
P az ingatlan kezdeti költsége;
d - az ingatlan értékének növekedése (csökkenése) az év során;
T az ingatlan tulajdonjogának időtartama.
Tehát a jelzálog-befektetés-elemzés hagyományos technikája a jövedelemszemlélet keretein belüli értékelési módszer. A jelzáloghitel-befektetési elemzés során vagy a jelzáloghitel tőkeösszegét, vagy a jelzáloghitel-tartozás arányát kell ismerni. Az elemzésnek tartalmaznia kell egy becsült viszonteladási árat vagy az érték százalékos változását az előrejelzési időszakban.
Ez a technika akkor használható, ha a befektető meglévő adósságot vállal át, vagy ha új hitelt vonz be. Módosítható úgy, hogy egynél több jelzálogkölcsönt és a pénzforgalom változásait is figyelembe vegye. Ha az ár ismert, a technika segítségével megbecsülhető a saját tőke megtérülési rátája.
A jelzálog-befektetés-elemzés hagyományos technikája egy rugalmas módszer, amely bármilyen helyzetet figyelembe tud venni. A feltevésekből adódóan azonban az objektíven kapott becslések hozzávetőlegesek.
1.2 Jövedelemkapitalizáción alapuló jelzálog-befektetés elemzés
A kapitalizációs módszer az éves jövedelmet úgy alakítja át ingatlanértékre, hogy az éves jövedelmet elosztja a megfelelő megtérülési rátával, vagy megszorozza a megfelelő jövedelemaránnyal.
Az ingatlan értékének meghatározása az általános tőkésítési mutató alapján a (11) képlet szerint történik:
Ahol V- ingatlan érték;
NOI- nettó működési bevétel;
k- általános tőkésítési mutató.
A teljes tőkésítési arány meghatározásához a jelzálog-befektetési elemzés keretében a következőket kell használni:
· Ellwood jelzálog- és befektetési technológia;
· Befektetési csoport módszer;
· Közvetlen nagybetűs írásmód.
2. fejezet A teljes tőkésítési mutató meghatározásának módszerei a jelzálog-befektetési elemzés keretében
2.1 Az Ellwood jelzálog- és befektetési technikája
Az Ellwood-technika fő vonzereje az, hogy tömör jelzálog-befektetési képletet kínál ismert jelzáloghitel-adóssághányaddal és az ingatlanérték becsült százalékos változásával az előrejelzési időszakban. A hagyományos technika jobban alkalmazható, ha megadjuk a kölcsön dolláros összegét és a viszonteladási árat. Az Ellwood-technika könnyebben használható, ha ismertek az együtthatók.
Ellwood (12) képlete a tőkésítési mutató meghatározásához a következő:
Ahol k- a nettó működési eredmény értékké történő aktiválásának általános megtérülési rátája egy adott várható értékváltozáshoz az előrejelzési időszakban;
m a jelzáloghitel-tartozás aránya (a kölcsön részesedése az ingatlan összértékében);
C - Ellwood jelzálográta;
d - ingatlan értékének változása az előrejelzési időszakban:
Dep - költségcsökkentés, növeli a kapitalizációs arányt;
App - értéknövekedés, csökkenti a kapitalizációs arányt;
(SFF;Y) - kompenzációs alaptényező az előrejelzési időszak saját tőke megtérülési rátáján;
Δ - a jövedelem változása;
J - jövedelemstabilizációs együttható. A J-hányados mindig pozitív, így ha pozitív változás következik be a bevételekben, akkor a teljes tőkésítési mutatót lefelé korrigáljuk. Állandó jövedelem mellett az általános képlet nevezője 1 lesz, majd a teljes tőkésítési arány egyenlő: R = Y - m * C - d * (SFF;Y).
Az Ellwood jelzálográta kiszámítása a következő képlettel történik:
C = Y + P* (SFF;Y) - f , (13)
ahol C az Ellwood jelzálográta;
Y - a saját tőke megtérülési rátája;
P - a jelenlegi hitelegyenleg egy része, amelyet az előrejelzési időszakban fizetnek ki;
(SFF;Y) - kompenzációs alaptényező az előrejelzési időszak saját tőke megtérülési rátáján;
f az éves jelzáloghitel állandó, az éves befizetések és az aktuális (nem eredeti) adósságegyenleg alapján számítva.
Az aktuális hitelegyenlegnek az előrejelzési időszakra fizetendő része - a hitel törlesztési százaléka a teljes hitel futamidőre vonatkozó kompenzációs alap együttható és a számítási időszak kompenzációs alap együttható aránya (14):
ahol P a kölcsön visszafizetési százaléka;
i - a kölcsön kamata;
t a kölcsön teljes amortizációs ideje;
T az ingatlan tulajdonjogának időtartama.
A kompenzációs alaptényezőt a (15) képlet segítségével számítjuk ki:
ahol Y a saját tőke megtérülési rátája;
T az ingatlan tulajdonjogának időtartama.
Az éves jelzáloghitel állandó járadékként számolható
alapon, az egység értékcsökkenéséhez való hozzájárulásként (16):
ahol f az éves jelzáloghitel állandó;
i a kölcsön éves kamata;
t a kölcsön teljes amortizációs ideje.
Az Ellwood technika új finanszírozás megszerzésekor és a vevő meglévő adósságvállalása esetén egyaránt alkalmazható.
Az Ellwood-technika ugyanazokat a feltevéseket követeli meg, mint a hagyományos jelzálog-befektetési technika, és ezek a feltételezések ugyanúgy meghatározzák. Ez utóbbiak bizonyos finanszírozási feltételeket, a viszonteladási árat vagy a becsült értékváltozást, valamint az előrejelzési időszakot tartalmazzák.
Az Ellwood technikában a legfontosabb a C-faktor. Más változók szintézisének eredménye. A jelzálog-befektetés-elemzés ezen módszerét használóknak nagy figyelmet kell fordítaniuk a feltételezések megválasztására, mivel az értékbecslést teljes mértékben ez utóbbi határozza meg.
2.2 Befektetési csoport módszer
A teljes tőkésítési mutató a befektetési csoport módszerével számítható ki. Általánosságban elmondható, hogy a befektetési csoportos módszer azt veszi figyelembe, hogy a kivásárlási tőke mekkora része származik jelzáloghitelből és mennyi lakástőkéből. A kivásárlási tőkéből való részesedést a kamattal, illetve a megkövetelt végső saját tőke megtérülési rátával súlyozza.
A befektetési csoportos módszerrel kapott teljes tőkésítési mutatóba be kell írni két módosításúgy, hogy egyenértékűvé váljon az Ellwood teljes kapitalizációs mutatójával (az ingatlanok értékének felértékelődése vagy értékcsökkenése előtt). Mindkét korrekció a hitel törlesztésére vonatkozik.
1. módosítás el kell ismernie, hogy a jelzáloghitel törlesztését a nettó éves működési bevételből kell teljesíteni. Ez a korrekció csökkenti a részvénybefektetőnek tulajdonítható folyó jövedelmet, így hozzáadódik a nettó befektetési csoport módszerével kapott kamatlábhoz. A kölcsön tőkeösszegének törlesztése a jelzáloghitel állandó kamatlábat meghaladó többletével egyenlő. A pontos összeget úgy számítják ki, hogy a többletet (a jelzáloghitel állandó mínusz a jelzáloghitel-kamatláb) megszorozzák a jelzáloghitel-adósság-hányaddal.
2. módosítás figyelembe kell venni azt a jövőbeli időpontot, amikor a tőkebefektető részesül a jelzáloghitel-tartozás törlesztéséből. Amikor egy ingatlant felforgatnak, a részvénybefektetők megkapják a viszonteladási árat, levonva a tranzakciós költségeket és a fennálló adósságegyenleget. Így a jelzáloghitel-tartozás csökkenése a továbbértékesítéskor saját tőke nyereségeként realizálódik. Mivel ezt a juttatást a befektető egy későbbi időpontban kapja meg, ennek effektív éves kamatlábaját a megtérülési alaptényezővel kell kiszámítani, majd ezt az arányt le kell vonni a tiszta befektetési csoportos módszerrel kapott tényezőből. A lakásrészvény-befektetők tényleges előnye a jelzáloghitel-adósság arányától és az előrejelzési időszakban fizetendő jelzáloghitel összegétől függ. Az effektív éves tőkemegtérülési ráta kiszámítása a tőkemegtérülési rátán alkalmazott helyettesítési alaptényezővel történik.
Az ingatlan értékbecslés befektetési csoportos módszerrel az alábbi séma szerint történik:
2. táblázat: Befektetési csoport technika
2.3 Közvetlen nagybetűs írásmód
Ezt a módszert az Orosz Értékbecslők Társaságának (ROO) szakemberei fejlesztették ki és alkalmazták.
A módszer leírásához a ROO-értékelők által használt érveket fogjuk használni:
X - ingatlan értéke;
q - nettó működési bevétel;
p t- fizetés tév egyetlen kölcsön visszafizetésére;
k - kapitalizációs arány;
Y - diszkontráta;
i - a kölcsön éves kamata;
d az ingatlan értékének éves növekedése;
n az ingatlan tulajdonlásának várható időtartama;
m - jelzáloghitel-adósság-ráta
Ezután a tulajdonság értéke (X)(17):
Tőkésítési együttható (ráta) ( k) a (18) képlet segítségével számítható ki:
A számítások egyszerűsítése érdekében az Inwood-együtthatót vagy a járadékegyütthatót használjuk. p t- fizetés t th évben egyetlen hitel törlesztésére, és járadékot jelent - egyenlő kifizetések folyamát n időszakokban. Aztán p t van egy jelzálog állandó (20).
ahol f a jelzálog állandó [(16) képlet].
3. fejezet Példa a jelzálog-befektetési elemzés használatára az ingatlanértékelésben. A hitel és fajtái
3.1 Hitel és típusai
A hitel egy cserekategória. Az árutermelők termékeik értékesítése során, alapanyagok, berendezések, ingatlanok és egyéb, tevékenységük folytatásához szükséges áruk vásárlásakor jelentős igényt tapasztalnak további fizetőeszközök iránt. Fontos fizetési eszközként a hitelt a hitelfelvevő változatos igényeinek kielégítésére használják fel. Ezek az igények nemcsak a cserében jelentkeznek, ahol a legkifejezettebb a fizetési forgalom különbsége, hanem a szaporodás más szakaszaiban is. A terméket előállító gazdálkodó szervezetek a felvett hiteleket termelőeszközök beszerzésére, valamint a munkavállalókkal és a költségvetési szervezetekkel történő bérelszámolásokra fordítják.
A lakosság hitelt kap fogyasztói igényeinek kielégítésére. A cserekategóriaként működő hitel a bruttó termék előállítási, elosztási és fogyasztási szükségleteinek kielégítésére szolgál. A kölcsönök típusokra és iparági fókuszuktól függően vannak felosztva. Amikor a hitel az ipari vállalkozások igényeit szolgálja, az ipari kölcsön. Létezik mezőgazdasági és kereskedelmi hitel is.
A hitelezés ágazati súlypontja gyakran megjelenik számos ország kormányzati statisztikájában (külön kiemelve az iparnak, a kereskedelemnek, a mezőgazdaságnak nyújtott hiteleket stb.). A hitelek és az egyes kereskedelmi bankok ágazatonként vannak felosztva. A hitelek besorolását a hitelezés tárgyai is meghatározzák. A tárgy azt fejezi ki, ami a hitellel szemben áll. A hitelt leggyakrabban különféle áruk vásárlására használják fel (az iparban - alapanyagok, alapanyagok, segéd- és segédanyagok, üzemanyagok, csomagolóanyagok stb., a kereskedelemben - változatos választékú áruk, lakosság körében - tartós cikkek) és itt a hitel ellentétesek a különféle készletelemek értékeivel. Bizonyos esetekben kölcsönt adnak ki a különféle termelési költségek fedezésére.
Például a mezőgazdaságban a hitelek többnyire a növény- és állattenyésztés költségeire irányulnak, az iparban pedig a szezonális költségekre (javítások, a mezőgazdasági termékek új szezonjára való felkészülés stb.).
A kölcsöntárgynak lehet anyagi formája vagy nem. A hitelfelvevő nem feltétlenül vesz fel hitelt a szükséges készlet felhalmozására. A hitelnek ezért nem feltétlenül kell bizonyos típusú anyagokkal ellenállni. A hitelfelvétel gyakran a fizetési forgalom hiányossága miatt történik, amikor a vállalkozásnak átmenetileg nincs pénze, de kötelezettségei vannak különféle folyó fizetésekre.
Ezek olyan igények lehetnek, amelyek a vállalkozás személyzetének fizetésének szükségességével, a szövetségi vagy helyi költségvetésbe fizetett különféle adókkal, vagyonbiztosítási díjakkal stb. kapcsolatosak. Ebben az esetben a kölcsön fedezi a forráshiányt vagy a fizetési forgalom hiányát. .
A hitel típusa annak szervezeti és gazdasági sajátosságok alapján történő részletesebb leírása, a hitelek besorolására szolgál. Osztályozásukra nincsenek egységes világszabványok. Minden országnak megvannak a maga sajátosságai.
Oroszországban a hiteleket a következők szerint osztályozzák:
· a szaporodás szakaszai, amelyeket hitellel szolgálnak ki;
· iparági fókusz;
· tárgyak kölcsönzése;
· biztonsága;
· a hitelezés sürgőssége;
· díjak stb.
A hitel típus szerinti besorolása a biztosítéktól is függ. A biztonságot jellemzően a természet, a fokozat (teljesség) és a formák különböztetik meg.
A fedezet jellege alapján a hiteleket olyanokra osztják, amelyek közvetlen és közvetett fedezettel rendelkeznek. A közvetlen biztosítékok közé tartoznak például egy adott tárgyi tárgyra, meghatározott típusú leltári cikkek vásárlására kiadott kölcsönök. A közvetett biztosítékok közé tartozhatnak például a fizetési forgalom hiányának fedezésére kiadott kölcsönök. A kölcsönt ugyan a hitelfelvevő fizetési kötelezettségének fedezésére adják, de előfordulhat, hogy közvetlenül nem fizetnek olyan készleteket, amelyek közvetlenül elleneznék a hitelt, de a közvetett anyagi támogatás saját pénzforrásból előállított készletek formájában jelenik meg.
A biztosíték mértéke szerint megkülönböztethetők a teljes (elégséges), a hiányos (nem megfelelő) és a biztosíték nélküli hitelek. Teljes fedezet akkor áll rendelkezésre, ha a biztosíték összege megegyezik a nyújtott kölcsön összegével vagy annál nagyobb. Hiányos fedezetről akkor beszélünk, ha annak értéke kisebb, mint a kölcsön összege. A kölcsönnek nem lehet fedezete. Az ilyen típusú kölcsönt üres kölcsönnek nevezik. Leggyakrabban akkor nyújtják, ha a bank kellően bízik a hitelfelvevőben, és a bank bízik abban, hogy a hitelfelvevőnek ideiglenes használatra biztosított pénzeszközöket visszaadja.
A kölcsön biztosítását nem csak egy bizonyos értéktömeggel, likvid készletekkel, hanem bizonyos külső garanciákkal való szembeállítás felől lehet tekinteni. A hiteltörlesztési biztosítékok csoportjába a szokásos leltári cikkek és a hitelfelvevő tulajdonában lévő ingatlanok záloga mellett különféle garanciák, harmadik fél kezessége, biztosítás stb.
A kölcsön besorolásánál a hitelezés sürgősségétől függően rövid, közép- és hosszú lejáratú hiteleket különböztetnek meg.
A rövid lejáratú hitelek a hitelfelvevő aktuális, forgóeszköz-mozgással kapcsolatos igényeit szolgálják ki. A rövid lejáratú hitelek azok a hitelek, amelyek törlesztési ideje a nemzetközi szabványok szerint nem haladja meg az egy évet. A gyakorlatban azonban előfordulhat, hogy időtartamuk nem azonos. Ezt a gazdasági feltételek és az infláció mértéke határozzák meg. Tehát Oroszországban a 90-es években. A jelentős inflációs folyamatok miatt a rövid lejáratú hitelek között gyakran három-hat hónapos futamidejű hitelek is szerepeltek.
A közép- és hosszú lejáratú hitelek a termelés korszerűsítésének és a termelésbővítést célzó beruházási igények okozta hosszú távú igényeket szolgálják ki.
A kölcsön közép- vagy hosszú lejáratú hitellé minősítésének kritériumaként nincs meghatározott általános futamidő. Az USA-ban például középlejáratú hitelek azok a kölcsönök, amelyek törlesztési ideje nem haladja meg a nyolc évet, Németországban pedig legfeljebb hat év. A hosszú lejáratú hitelek futamideje tekintetében sincs egységesség.
Oroszországban a középlejáratú hitelek közé a hat-tizenkét hónapos törlesztési futamidejű hitelek, a hosszú lejáratúak pedig az egy évet meghaladó fizetési futamidejű hitelek tartoznak. A hitelek felosztása a hitelfelvevő háztartásában fennálló futamidő szerint indokolt volt, mert a pénzleértékelődés körülményei között a hitelfelvevő háztartásában való rövid távú tartózkodásuk is tőkebiztonság elvesztéséhez vezethet. Az erős infláció átalakította a hitelfeltételek elképzelését, és megváltoztatta a hitelfelvevők hitelezésének sürgősségének kritériumait.
A hitel típus szerint és a felhasználás díjától függően osztályozható. Vannak fizetős és ingyenes, drága és olcsó hitelek. Ez a felosztás a hitel igénybevételére megállapított kamatláb alapján történik.
A modern gazdaságban a hitel tőkeként funkcionál. Ez azt jelenti, hogy a kölcsönadó a kölcsönzött értéket nem pénzösszegként, hanem önnövekvő értékként adja át, amit kölcsönkamat formájában fokozatosan visszakap. A kölcsönfelvevőnek úgy kell felhasználnia a kapott pénzeszközöket, hogy segítségével ne csak a termelés folytonosságát biztosíthassa, hanem új értéket teremtsen, amely elegendő a hitelező törlesztéséhez - visszaadja neki az eredetileg megelőlegezett összeget és kifizeti a hitelezőt. hitelkamat. Éppen ezért a hitel, mint költségkategória fizetős jellegű.
Az ókori és a modern történelemben azonban az ingyenes hitel nagyon korlátozott mennyiségben létezik. A modern közgazdaságtanban leggyakrabban bennfenteseknek (banki alkalmazottak) történő hitelezésnél, személyes (baráti) hitelezési formáknál stb.
Kereskedelmi hitelnél (váltó formájában) a fizetési halasztáshoz szintén nem jár kamatbehajtás. Ugyanakkor, bár a kölcsön díja itt közvetlenül nem jelentkezik, a kamat közvetve benne van annak a terméknek az árában, amelynek fizetését halasztották.
Hitelfizetés keretében a drága, olcsó hitel fogalmát használják.
A drága hitel fogalma a piaci szintnél magasabb kamat beszedéséhez kapcsolódik. Általános szabály, hogy ezt a kamatlábat azokra a hitelekre határozzák meg, amelyeknél megnövekedett a hitel nem visszafizetésének kockázata (a hitelfelvevő alacsony hitelminősítése, megkérdőjelezhető fedezet stb. miatt). A hitel késedelmes törlesztése, illetve az ügyféllel kötött hitelszerződésbe ütköző jogsértések egyfajta szankciójaként az egyéb (magasabb kamatozású) kölcsönöket is alkalmazzák.
Leggyakrabban a hitelező a kölcsön futamideje, a fedezet minősége és a hitelfelvevő fizetőképessége függvényében különbözteti meg a fizetés mértékét. A kifizetések a gazdasági ciklustól függően változnak – fellendülés, depresszió vagy gazdasági válság.
A drága és olcsó hitelek relatív fogalmak. Például a nyugati gyakorlat szerint az orosz bankok kamatai a gazdasági válság és az 1990 közepi infláció körülményei között méretüket tekintve csillagászatinak tűnhetnek. A havi és éves inflációs rátákat figyelembe véve azonban ezek már nem lesznek ugyanazok, mivel a pénz 1996-1997-ben leértékelődött. havi 1-2%-ot ért el.
A globális banki gyakorlatban más kritériumokat alkalmaznak a hitelek besorolására. Különösen a kölcsönök oszthatók fel nemzeti és külföldi pénznemben jogi személyeknek és magánszemélyeknek stb.
3.2 Példa a jelzálog-befektetési elemzés használatára az ingatlanértékelésben
Kiinduló adatok:
− Potenciális bruttó jövedelem – 100 000 CU
− Veszteségek a beszedés során - 20%
− Egyéb bevételek – 0 CU
− Működési költségek - 15%
− A jelzáloghitel kezdeti tőkeösszege 400 000 CU.
− Teljes amortizációs idő - 25 év
− Kamatláb - 12%
- Kedvezmény mértéke - 15%
− Az ingatlan értékesítésének becsült éve - 20
− Éves értéknövekedés - 0%
− Az ingatlan kezdeti költsége 500 000 CU.
1. módosítás
2. módosítás
A számítási eredmények alapján szükséges a kapott eredmények elemzése és következtetések levonása.
Következtetés
A jelzálog- és befektetéselemzés az értékelésben az ezen ingatlannal fedezett kölcsön (jelzálog) segítségével vásárolt ingatlanok értékének felmérésére szolgáló módszerek és módszerek összessége. A fejlett piacgazdasággal rendelkező országokban a befektetési ingatlanügyletek több mint 90%-a jelzáloghitel felhasználásával történik. A hitelt igénybe vevő befektetőknek lehetőségük van arra, hogy kölcsönzött források bevonásával növeljék saját tőkéjük megtérülését. Ezen túlmenően az ingatlanok értéknövekedésének hatása növekszik, az eszközök nagyobb diverzifikációja és további adómegtakarítások biztosítottak. A hitelezők ésszerűen garantált összegű bevételt, valamint erős fedezetet kapnak kölcsönükért.
Nekik van elsőbbségi joguk a hitelfelvevő jövedelméhez és vagyonához adósságfizetés elmulasztása esetén.
A jelzálog-befektetési elemzés feltételezi, hogy a befektetők:
· először is maradványalapon fizetik a kezdeti költségeket;
· másodszor, a maradék alapon bevétel is keletkezik, miután a hitelezőknek történő összes kifizetés már megtörtént, mind a jelenlegi tevékenység során, mind az ingatlan értékesítése után.
Ebben az esetben az ingatlan tulajdonjogának realizálási időszaka három szakaszra osztható:
· beszerzés
· használat
· felszámolás.
A tőketulajdonosok minden szakaszban maradványjövedelemhez jutnak.
Az 1. szakaszban kötelező készpénzfizetést teljesítenek, amelynek összege megegyezik a fennmaradó árral (az ár és a tartozásként átruházott jelzáloghitel összegének különbözete);
2-án - az ingatlan használatából származó maradék bevételt kapnak, miután levonják belőle a kötelező adósságszolgálati befizetéseket;
3-án az eladási árnak megfelelő készpénzt kapnak. Egy jövedelemtermelő ingatlan értéke megbecsülhető az eredeti jelzáloghitel-tartozás összegének és a befektető becsült saját tőke értékének összeadásával. A tőkeköltség megállapításának alapja a várható jövőbeni hozam jelenértéke: az ingatlan használatából származó maradék pénzáramlás és a maradék viszonteladási ár. A jelzáloghitel-tartozás és a becsült saját tőke összege adja az ingatlan valószínű piaci értékét.
Irodalom
1. Balabanov I.T. Ingatlanügyletek Oroszországban. - M.: Pénzügy és Statisztika, 2004.
2. Balabanov I.T. Ingatlangazdaságtan - Szentpétervár: 2005.
3. Belykh L.P. Ingatlan portfólió kialakítása. - M.: Pénzügy és Statisztika, 2004.
4. Birman G., Schmidt S. Beruházási projektek közgazdasági elemzése. - M.: EGYSÉG, 2003.
5. Gordonov M. A tárgyi eszközök elszámolásának javításának néhány kérdéséről // Értékelési kérdések. 2005. 6. sz.
6. Granova I.V. Ingatlanértékelés. - Szentpétervár: 2006.
7. Gribovsky S.V. A kereskedelmi ingatlanok értékelésének módszertana. - Szentpétervár: A Szentpétervári Állami Közgazdasági és Gazdaságtudományi Egyetem kiadója, 2004.
8. Gribovsky S.V. A jövedelem tőkésítésének módjai. - SPb.: ROSTROPRESS, 2003.
9. Gribovsky S.V. Tapasztalatok az ingatlanok leszámítolási kamatlábának kivonatolásos módszerrel történő meghatározásában // Értékelési Hírek, 7. sz. - St. Petersburg: Academy of Real Estate, 2005.
10. Jelzálog- és befektetési elemzés: Tankönyv / Szerk. Prof. V.E. Esipova - Szentpétervár: A Szentpétervári Állami Közgazdasági és Fizikai Egyetem kiadója, 2006.
11. Krutik A.B., Gorenburgov M.A., Gorenburgov Yu.M. Ingatlangazdaságtan. Szentpétervár: Lan Kiadó, 2006.
12. Tal G.K., Grigoriev V.V., Badaev N.D., Gusev V.I., Yun G.B. Vállalkozás értékelése: 2002.
13. Tatarova A.V. Ingatlanértékelés és ingatlankezelés. oktatóanyag. Taganrog: TRTU Kiadó, 2005.
14. http://lib.mabico.ru - pénzügyi könyvtár.
15. http://lib.mabico.ru - Jelzálog- és befektetési elemzés enciklopédiája az értékelésben.
16. http://money.rin.ru - közgazdaságtan és pénzügy.
17. http://nedvizh.proocenka.ru - Ingatlanértékelés.
18. http://ocenka.net - szakmai értékelő intézet.
19. http://ru.wikipedia.org – Ingyenes internetes enciklopédia.
20. http://www.real-estate-info.ru - Ingatlanpiac Oroszországban.
A jelzáloghitel finanszírozási forrásként való felhasználása vásárolt ingatlanok esetében a következő okok miatt bevezet néhány jellemzőt a jövedelemszemléletű módszerek használatába az ingatlanértékelés során:
Az eszköz piaci értéke nem esik egybe a befektetett saját tőke nagyságával, mert ingatlant részben kölcsönből vettek;
A hitelfelvevő által nyújtott kölcsön aktuális költsége a konkrét finanszírozási feltételektől függ.
A jövedelemtőkésítési módszer az értékelendő ingatlan értékét úgy határozza meg, hogy az éves nettó működési bevételt értékké alakítja át egy tőkésítési mutató segítségével, amely magában foglalja a befektetés megtérülési rátáját és a tőke megtérülési rátáját. Ennek a módszernek a sajátossága a jóváírt objektumok értékelése során a kapitalizációs arány kiszámításának módszere.
Ha a kölcsön az ingatlan továbbértékesítésekor a tőketartozás törlesztését biztosítja, akkor a tőkésítési mutatót a befektető által a befektetett saját tőkén elérni kívánt megtérülési ráta és az ingatlan kamatának súlyozott átlagaként kell kiszámítani. a jelzáloghitel.
R e – a befektető megtérülési rátája (a saját tőkére vonatkoztatva);
R k – a kölcsön kamata;
K m – jelzáloghitel-adósság-ráta.
Ha egy befektető önamortizáló hitelt vesz fel, akkor a kapitalizációs rátát a hitelkamat (R k) helyett a jelzálog-állandó (R m) alapján számítják ki.
A jelzálogállandó a hitelező megtérülési rátáját tükrözi, figyelembe véve az adósság törlesztését egyenletesen a járadékfizetésben.
ahol R a tőkésítési arány;
R e – a befektető megtérülési rátája (a saját tőkére vonatkoztatva);
R m – jelzálog állandó;
K m – jelzáloghitel-adósság-ráta.
20. számú feladat.
Feltétel: Ingatlan vásárlása, amely évente 1870 ezer rubelt hoz. nettó működési bevétel után 48%-os jelzáloghitel-adósság mellett 32 éves futamidőre 14%-os önamortizálódó jelzáloghitelt kaphat. Értékelje az ingatlant, ha a befektető elvárt saját tőke megtérülési rátája 12%. A hiteltörlesztési rendszer havi törlesztést ír elő.
Megoldás:
1. Tőkésítési arány
Rm=(iaof, havi felhalmozott kamat, 20%, 21 év.)*12=0,2023
2. A kölcsönadott ingatlan költsége
A diszkontált cash flow módszer az ingatlan piaci értékét az ingatlantól a jövőben várható diszkontált bevétel összegeként határozza meg. Ezt a módszert hagyományos jelzálog-befektetéselemzési technikának nevezik.
Ha az ingatlanvásárlás vegyes finanszírozású, akkor annak költsége a nyújtott jelzáloghitel összegének és a saját tőke aktuális értékének az összege. A tőke a befektető diszkontált cash flow-inak a tartási időszak alatt és az ingatlan várható eladásából származó diszkontált bevételének összege a tartási időszak végén.
A diszkontált cash flow módszer hagyományos sémájának alkalmazásának sajátosságai a következőkben nyilvánulnak meg:
A diszkontrátának meg kell felelnie a befektető által megkövetelt tőkemegtérülési rátának;
A tartási időszak folyó bevételeként nem a nettó működési bevételt, hanem a saját tőkéből származó készpénzbevételt kell felhasználni, amely a banknak fizetett kötelező befizetések levonása után az egyenleget jelenti;
Az ingatlan tervezett eladásából származó bevétel a tartási időszak végén az eladási ár és az adott időpontban fennmaradó jelzáloghitel-tartozás különbözete.
számú feladat21.
Feltétel: Határozza meg az ingatlan piaci értékét, amelynek nettó működési bevétele a következő értékek lesznek: az 1. évben - 160 ezer rubel, a 2. évben - 300 ezer rubel, a 3. évben - 500 ezer rubel, a 4. évben 1. év – 800 ezer rubel, 5. év – 1000 ezer rubel.
Az ingatlan eladási ára az 5. év végén várhatóan 3100 ezer rubel lesz. A befektető saját tőke megtérülési rátája 15%. A befektető 805 ezer rubel kölcsönt kap a banktól. 30 évig 9%-on. Az adósság törlesztése évente egyenlő részletekben történik, a tartozás egyenlege után felhalmozott kamattal.
Megoldás:
1. Hiteltörlesztési ütemterv készítése a vizsgált időszakban és adósságszolgálati költségek számítása (9. táblázat). Az ingatlan értékesítéséig tartó vizsgált időszak 5 év.
9. táblázat – Az adósságszolgálati bevétel kiszámítása
|
Index | ||||||
|
A visszafizetendő kölcsön összege, ezer rubel. (925/17) | ||||||
|
Adósság egyenlege az év végén, ezer rubel. | ||||||
|
Az előző időszak egyenlegére felhalmozott kamat összege (kamatláb 18%) | ||||||
|
Adósságszolgálati költségek, ezer rubel. | ||||||
2. A kedvezményes pénztárbizonylatok összegének kiszámítása (10. táblázat). A pénznem jelenérték-tényezője (pvf) kerül alkalmazásra.
10. táblázat - A kedvezményes pénztárbizonylatok összegének kiszámítása
|
Index | ||||||
|
Nettó működési bevétel, ezer rubel. | ||||||
|
Adósságszolgálati költségek, ezer rubel. | ||||||
|
Pénztárbizonylatok, ezer rubel. | ||||||
|
Egy pénzegység aktuális értéktényezője | ||||||
|
Kedvezményes pénztárbizonylatok, ezer rubel. | ||||||
|
A kedvezményes jövedelem összege, ezer rubel | ||||||
3. Ingatlanértékesítésből származó bevétel aktuális értékének kiszámítása:
Eladási ár = 3100 ezer rubel.
Az adósság egyenlege az 5. év végén = 670,85 ezer rubel.
Értékesítési bevétel = 3100-670,85 = 2429,15 ezer rubel.
Az értékesítési bevételek jelenlegi értéke = 805*0,64993 = 523,2 ezer rubel.
4. A befektető saját tőkéje piaci értékének felmérése
V e = 1633+523,2 = 2156,2 ezer rubel.
5. Ingatlanok piaci értékének felmérése
V = V m +V e = 805+2156,2= 2961,2 ezer rubel.
A hagyományos jelzálog-befektetés-elemzési technikák alkalmazása lehetővé teszi az ingatlanok értékelését mind költségmutatók alapján, mind azok részvétele nélkül, csak a nettó működési bevétel összegét figyelembe véve.
A jelzáloghitel-befektetés elemzésének hagyományos technikája a következő:
ahol V az ingatlan értéke;
V m - jelzáloghitel;
NOI - nettó működési bevétel;
DS - éves adósságszolgálati költségek;
pvaf - a járadék aktuális értékének tényezője;
FV B - az ingatlan eladási ára a vizsgált időszak végén;
V mn a jelzáloghitel egyenlege a vizsgált időszak végén;
pvf - a pénzegység aktuális értékének tényezője;
R e - a saját tőke megtérülési rátája;
n - elemzett időszak.
22. számú feladat.
Feltétel: Határozza meg az ingatlan értékét, a nettó működési bevételt, amely a következő 8 évben 1 420 ezer rubel lesz. A 8. év végén az objektumot 12 540 ezer rubelért tervezik eladni. A befektető 8860 ezer rubel jelzálogkölcsönt kap. 30 évig 12%-kal havi törlesztéssel. A befektető elvárt megtérülési rátája a befektetett saját tőke után 19%.
Megoldás:
1. Jelzálog állandó
Rm = (12%, 30 év) *12 = 0,010286*12=0,1234
2. Éves adósságszolgálati költségek
DS=V m *R m = 8860*0,1234 = 1093,3 ezer rubel.
3. Az adósság egyenlege végül a 12. évben
Havi fizetés RMT = 8860 * 0,010286 = 91,1 ezer rubel;
Az ingatlan eladása után hátralévő hitelidő 30 - 8 = 22 év;
Tartozás egyenlege az eladás napján V mn = 91,1*92,76968=8451,3 ezer rubel.
4. Pénztárbizonylatok jelenértéke
PV 0 = (19%, 8 év) = (1420-1093,3)*4,48732 = 1466,0 ezer rubel.
5. Az objektum értékesítéséből származó bevétel aktuális értéke
РV BO = (12540-8451,3)*0,32690 = 1336,6 ezer rubel.
6. A részvény piaci értéke
V e = РV o + РV BO = 1466+1336,6= 2802,6 ezer rubel.
7. Az ingatlan értéke
V=V m +V c = 8860 + 2802,6= 11662,6 ezer rubel.
Válasz: az ingatlan költsége 11662,6 ezer rubel lesz.
Korábban felvett jelzáloghitellel terhelt ingatlanok értékelése:
ahol V mo a tartozás egyenlege az értékelés napján;
V mnk a tartozás értékesítés napján fennálló egyenlege, figyelembe véve a kölcsön átvételének időpontját az értékelés napjától elválasztó időszakot.
23. számú feladat
Feltétel: Az ingatlan értékelése kötelező. Az előző 22. feladat feltételeit alkalmazzuk A jelzáloghitel 3 évvel az értékelés időpontja előtt érkezett.
Megoldás:
1. A jelzáloghitel egyenlege az értékelés napján
V mo = RMT * (pvaf, havi, 12%, 27 év) = 91,1 * 96,02007 = 8747,2 ezer rubel.
2. Tartozás egyenlege az eladás napján
Az ingatlan eladása után hátralévő kölcsön futamideje = 30 – 3 – 8 = 19 év;
Adósság egyenlege az eladás napján V mnk = RMT * (pvaf, havi, 12%, 30 év) = 91,1 * 89,65509 = 8167,6 ezer rubel.
3. A pénztárbizonylatok aktuális értéke (nem változik)
РV 0 = (NOI-DS)* (pvaf évente) = (1420-1093,3)*4,48732 = 1466,0 ezer rubel.
4. Az objektum értékesítéséből származó bevétel aktuális értéke (beleértve a fennmaradó tartozást is)
PV BO = (FV in -V m)* (pvf, évente, 12%, 15 év) = (12540-8167,6)*0,32690 = 1429,3 ezer rubel.
5. A részvény piaci értéke
V e = РV o + РV BO = 1466+1429,3=2895,3 ezer rubel.
6. Ingatlan bekerülési értéke (figyelembe véve az értékelés és az eladás napján fennálló tartozás egyenlegét)
V = V m +V e = 8747,2+2895,3=11642,5 ezer rubel.
A befektetési és jelzáloghitel-elemzés alapja az ingatlanérték gondolata, mint a részvény és a kölcsöntőke értékének kombinációja. Ennek megfelelően az ingatlan ésszerű maximális ára a befektető pénzeszközeinek tulajdonítható pénzáramlások aktuális értékének, beleértve a visszaváltási bevételt is, és a kölcsön összegének vagy annak folyó egyenlegének összegeként kerül meghatározásra.
A befektetés és a jelzáloghitel elemzés során figyelembe veszik a befektető véleményét, miszerint nem az ingatlanköltséget, hanem a saját tőke költségét fizeti, és a kölcsönt a tranzakció lezárásának és a saját tőke növelésének kiegészítő eszközének tekintik. Az elemzés két módszert (két technikát) használ: a hagyományos módszert és az Ellwood-technikát. A hagyományos módszer kifejezetten tükrözi a befektetési és jelzáloghitel-elemzés logikáját. Ellwood módszere ugyanezt a logikát tükrözve a jövedelmezőségi mutatószámok és a befektetési összetevők arányos arányait használja.
Hagyományos módszer. Ez a módszer figyelembe veszi, hogy a befektető és a hitelező elvárja, hogy befektetése megtérüljön, és megtérüljön. Ezeket a kamatokat a beruházás teljes összegére vonatkozó összbevétellel és a beruházási projekt végén az eszközök értékesítésével kell biztosítani. A szükséges beruházás összegét a befektető saját tőkéjéből és az aktuális adósságegyenlegből álló cash flow jelenértékének összegeként határozzuk meg.
A befektető cash flow-jának jelenértéke az időszakos pénzbevételek jelenértékéből, a hiteltörlesztésből adódó részvényeszközök értéknövekedéséből áll. A mindenkori adósságegyenleg értéke megegyezik a hátralévő futamidőre kifizetett hitelszolgálati törlesztések kamattal diszkontált jelenértékével.
A hagyományos technológia költségszámítása három szakaszban történik.
I. szakasz. Az elfogadott előrejelzési időszakra bevételi és ráfordítási kimutatást készítenek, és meghatározzák az adózás előtti cash flow-t, azaz a saját tőkére vonatkozóan. A szakasz ennek az áramlásnak az aktuális értékének az előrejelzési időszaknak és a befektető által elvárt végső tőkehozamnak megfelelően történő meghatározásával zárul. Y e .
szakasz II. Az ingatlan viszonteladásából származó bevételt úgy határozzák meg, hogy a viszonteladási árból levonják a tranzakció költségeit és az előrejelzési időszak végén fennmaradó tartozást. A bevétel jelenértékét ugyanilyen arányban állapítják meg.
szakasz III. A saját tőke aktuális értékét a szakaszok eredményeinek összeadásával határozzuk meg. Az ingatlan értékét a saját tőke értékének és az aktuális adósságegyenlegnek az eredményeként becsülik meg.
Alkalmazzuk a hagyományos technikát egy adott beruházási projektre, és használjuk kiindulópontként a befektetési és jelzáloghitel elemzés elemeinek minden későbbi megfontolását szemléltetve.
1. A projekt kezdeti adatai.
Az ingatlan 70 000 dollár éves bevételt termel a tervezett öt év alatt. Ezen időszak végén az ingatlant 700 000 dollárért (az értékesítési költségekkel csökkentve) adják el. Ingatlanvásárláshoz 300 000 USD összegű önamortizálódó jelzáloghitelt használnak fel, húsz évre, évi 5%-os kamattal, havi törlesztéssel. A befektető 20%-os végső saját tőke megtérülést ír elő (8.1. táblázat).
Határozzuk meg az ingatlan árát hagyományos technikákkal, kiindulási adatok és feltételezések alapján. Először is határozzuk meg, hogy mennyi lehet a hitelfelvétel nélkül vásárolt ingatlan (adósságmentes ingatlan) lehetséges maximális ára. Ebben az esetben az összes nettó bevétel és minden viszonteladási ár teljes egészében a befektető saját tőkéjéből származik (nincs kamatfizetés vagy adósságtörlesztés).
8.1. táblázat Az aktuális érték számítása
Így egy 490 660 dolláros (kerekített) befektetés hitelfelvétel nélkül 20%-os végső hozamot biztosít a befektetőnek. Bár a jelenlegi hozam az
70000/490660= 0,1427(14,27%),
20%-os végső hozamra nő az ingatlanok értékének növekedése miatt az előrejelzési időszakban.
2. Most meghatározzuk a hitelből vásárolt ingatlan ésszerű árát. A megoldáshoz hagyományos technikákat alkalmazunk algebrai formában.
A költség algebrai kifejezése ugyanabban a háromlépéses logikai sorrendben van írva:
V = én + II + ÚR,
Ahol ÚR-- folyó tőkeegyenleg;
(pvaf Y e ,n) -- az egységnyi járadék aktuális értékének faktora a végső saját tőke megtérüléssel Y e és n kifejezés;
NOI-- nettó működési bevétel;
D.S.-- éves adósságszolgálat;
(pvfY e ,n)--az egység aktuális értékének tényezője (visszaváltás);
R.P.-- ingatlan viszonteladási ára (visszaváltás);
OS-- tartozás egyenlege a futamidő végén P.
Ebbe a kifejezésbe behelyettesítjük a kiindulási adatokat és a fent meghatározott tényezők értékeit. Értékek D.S.És OS ismert hitelfeltételek alapján számítják ki:
V = 2,99 (70 000 - 47 404,4) + 0,4 (700 000 - 282 252,4) + 300 000,
V = 534 660 USD (kerekítve).
A kalkulált ésszerű 534 660 dolláros ár magasabb, mint a kölcsöntőke nélkül vásárolt ingatlan ára. Mint korábban említettük, a befektetőt elsősorban a saját tőke árfolyama és növekedése érdekli. A befektető hajlandó nagy összeget kifizetni pozitív tőkeáttétellel, mint ebben az esetben is (a saját tőke megtérülése magasabb, mint a kölcsön kamata), azért, hogy jelentősen növelje a végső tőkehozamot és csökkentse a saját tőke befektetéseit. .
A hagyományos technika algebrai formája kényelmes, ha az aktuális adósság és (vagy) továbbértékesítés összegét az ingatlan eredeti árának töredékében (százalékában) határozzák meg. Írjuk fel algebrai formában az általános kifejezést, ha a hitelösszeg helyett a jelzáloghitel-adósságrátát ismerjük T, A a bekerülési érték az aktuális árfolyam D részvényeiben kerül meghatározásra V.
V = (pvaf)(N0I-mVDS 1) + [(pvf)(l±Д)V-mVOS 1)] + mV,
Ahol D.S. 1 -- adósságszolgálat egyszeri kölcsönhöz vagy tartós jelzáloghitelhez;
OS 1 -- a hitel előrejelzési időszak végére ki nem fizetett részét, vagy egyetlen hitelre vonatkozó fennmaradó tartozást;
D - az ingatlanok értékének növekedésének vagy csökkenésének aránya.
3. Tételezzük fel, hogy a hitelösszeg helyett a jelzáloghitel-adóssághányad t = 60%, a továbbértékesítési ár helyett pedig 25%-os tulajdonosi értéknövekedés adható meg.
Helyettesítő számértékek:
V= 2,99 (70 000 - 0,6 V 0,158) + 0,4 (1,25 V - 0,6 V 0,938) + 0,6 V,
V= 512 236,91 = 512 237 USD
4. Hagyományos technikákkal, meglévő jelzáloghitel mellett határozzuk meg az ingatlan árát. Tételezzük fel, hogy az ingatlan jelenlegi állapotában egy hét éve felvett jelzáloggal van megterhelve 300 000 dollár értékben húsz éves futamidőre, évi 15%-os havi törlesztőrészlettel. A többi feltétel az alappéldából származik.
A jelenlegi adósságegyenleg az
ÚR= 270 519,95 USD (kölcsönfeltételekből).
Tartozás egyenlege a visszaváltás időpontjában:
OS= 166 052,17 USD (7+ 5 = 12 év alatt).
Cserélje be az értékeket:
V= 2,99 (70 000 - 47 404,4) + 0,4 (700 000 - 166 052,17) + 270 519,95,
V= 551 660 USD
5. Határozza meg a saját tőke végső megtérülési rátáját ismert projektparaméterekkel az aktuális ingatlanárhoz képest! Ilyen feladat például akkor merülhet fel, amikor egy értékbecslő megpróbálja meghatározni a befektetők igényeit egy adott piacon, a közelmúltban eladott, ismert befektetési paraméterekkel rendelkező analógokra támaszkodva.
Ha algebrai formát használunk a probléma megoldására, meg kell határozni a (pvaf) és (pvf) tényezőket különböző megtérülési rátákkal, és behelyettesíteni őket az ismert aktuális árral. SP amíg ez az egyenlőség identitássá nem változik.
A probléma közelítő módszerrel és sokkal gyorsabban megoldható egy pénzügyi számológép segítségével, mivel a saját tőke végső megtérülése ismert aktuális értékű saját tőke mellett megegyezik a belső megtérülési rátával IRR a saját tőkére és a kapcsolódó cash flow-ra.
Használjuk az előző példa adatait.
Jelenlegi tőkeérték: 551660-270520 = 281 140 USD
Tőkearányos megtérülés: 70 000 - 47 404,4 = 22 595,6 USD/év.
Értékesítési bevétel: 700 000 - 166 052 = 533 948 USD
Számítási eredmény: Y e = IRR 20%.
Az érték megszerzése Y e , ahol a 281 140 dolláros tőkebefektetési érték megegyezik a tervezett cash flow-val.
A jelzálog-befektetés-elemzés hagyományos technikája lehetővé teszi bizonyos következtetések levonását az előrejelzési időszak értékelési eredményekre gyakorolt hatásáról. A befektető szempontjából a tartási időszakot korlátozó fontos tényező az értékcsökkenés (vagyon) és az adózási célú nyereségből származó kamatlevonások időbeli csökkenése. kívül , lehetséges, hogy előnyösebb befektetési lehetőségek merülnek fel (külső tényezők). Másrészt a jelzáloghitel-adósság-ráta jelenlegi értéke fokozatosan csökken, ami a pénzügyi tőkeáttétel hatékonyságának csökkenéséhez vezet. A különböző futamidejű opciók hagyományos technikáival végzett elemzése megmutatja az előrejelzési időszak nyilvánvaló hatását a becsült érték értékére. Ezen túlmenően a függőség olyan, hogy az előre jelzett birtoklási idő növekedésével a becsült érték értéke csökken, ha nincs értékváltozás az előrejelzési időszakokban.
Ellwood technika. Befektetési és jelzáloghitel-elemzésben használják, és ugyanazokat az eredményeket adja, mint a hagyományos technika, mivel ugyanazon a kezdeti adatokon és elképzeléseken alapul a saját tőke és a kölcsöntőke érdekei közötti kapcsolatról a beruházási projekt fejlesztési időszakában. . Az Ellwood technikájának nagyszerűsége az, hogy lehetővé teszi az ingatlanok árához viszonyított elemzését a befektetési szerkezetben lévő részvénymutatók megtérülési mutatói, a teljes tőke értékének változása alapján, és meglehetősen világosan mutatja a saját tőke változásának mechanizmusát. a beruházási időszak alatt.
Az Ellwood-képlet általános képe:
R o =/(l + D n a),
ahol R 0 a teljes tőkésítési arány;
C -- Ellwood jelzálográta;
D - részesedés változás az ingatlan értékében;
(sff,Y e) -- kompenzációs alaptényező a tőkearányos megtérülési rátán;
D n -- részesedés változás a jövedelemben az előrejelzési időszakban;
A--stabilizációs együttható.
Ellwood jelzálog aránya:
С = Y e + p(sff, Y e )-R m ,
Ahol R-- az előrejelzési időszak alatt amortizált aktuális hitelegyenleg részesedése,
R m-- jelzáloghitel állandó az aktuális adósságegyenleghez viszonyítva.
Kifejezés 1/(1 + D n A) az egyenletben stabilizáló tényező, és akkor használatos, ha a jövedelem nem állandó, hanem rendszeresen változik. Általában megadják a jövedelemváltozás törvényét (például lineáris, exponenciális, a felhalmozási alaptényező szerint), aminek megfelelően meghatározzák a stabilizációs együtthatót. A előre kalkulált táblázatok szerint. Az érték meghatározása úgy történik, hogy az értékelés napját megelőző év bevételét elosztjuk a tőkésítési rátával, figyelembe véve a bevétel stabilizálódását. A jövőben Ellwood technikáját csak az állandó bevétel érdekében fogjuk figyelembe venni.
Írjuk fel Ellwood kifejezését anélkül, hogy figyelembe vennénk az ingatlanok értékének változását és állandó jövedelem mellett:
R = Y e - t.
Ezt a kifejezést alaptőkésítési mutatónak nevezzük, amely megegyezik a finanszírozási feltételekkel és az amortizációval korrigált saját tőke végső megtérülési rátájával.
Tekintsük a teljes tőkésítési mutató szerkezetét az Ellwood-képletben anélkül, hogy figyelembe vesszük az ingatlanok értékében bekövetkezett változásokat, amelyeknél a befektetési csoportos technikát alkalmazzuk a megtérülési ráták meghatározásához. Ez a technika mérlegeli a saját tőke és az adósság megtérülési rátáját a teljes befektetett tőkéből való részesedésükben:
Y 0 = mY m + (1-m) Y e .
Ahhoz, hogy ez a kifejezés ekvivalenssé váljon az r alapegyütthatóval , Még két tényezőt kell figyelembe venni. Az első az, hogy a befektetőnek időszakonként le kell vonnia a jövedelméből a hitel törlesztése érdekében, csökkentve ezzel saját tőkéjét. Ezért az előző kifejezésben szereplő Y 0 értékét módosítani kell a teljes tőke időszakosan befizetett hányadának hozzáadásával, a kölcsön kamatlábával megegyező kamattal. Ennek a beállításnak a kifejezése az áttételi arány T, szorozva a kamatláb kompenzációs alaptényezőjével (sff,Y m). Az (sff,)Y m érték egyenlő a jelzáloghitel-állandó és a kamatláb különbségével, azaz R m -Y m . Tehát figyelembe véve ezt a módosítást:
Y 0 = myY m + (1-m)Y e + m(R m-Y m).
A második korrekciós futamidőnél figyelembe kell venni, hogy a befektető saját tőkéje a visszaváltás következtében a tartási időszak alatt amortizált hitelrész összegével nő. Ennek a kiigazításnak a meghatározásához meg kell szoroznia az amortizált összeget a teljes eredeti tőke részesedéseként a helyettesítő alaptényezővel a végső tőkehozam rátája mellett (a saját tőkébe való realizálás a tartási időszak végén történik). Ezért a második korrekciós tag alakja: mp(sff,Y m), és mínusz előjellel, mivel ez a módosítás növeli a költségeket.
És így:
Y 0 = mY m +(1-m)Y e +m(R m -Y m)-mp(sff,Y e),
és miután hasonló kifejezéseket kombináltunk és Y 0-t r-re cseréltünk (az ingatlan értékének változását nem vesszük figyelembe):
r = Y 0 -m.
Így megkapjuk az Ellwood-kifejezés alapvető nagybetűsítési arányát. A befektetési csoportos technikától az Ellwood kifejezésének szükséges kiigazításán keresztül történő előrelépés azt mutatja, hogy ez a kifejezés valóban tükrözi a befektetett tőkében kombinált saját tőke és kölcsöntőkék átalakulásának minden elemét, különösen a pénzügyi tőkeáttételt, a jelzáloghitel amortizációját és a hitelállomány növekedését. a kölcsön amortizációja eredményeként.
1. Értékeljen egy adósságmentes ingatlant, amely ötéves futamidő alatt 70 000 dollár nettó éves bevételt termel, és ennek az időszaknak a végére az ingatlan értéke 30%-kal nő. A befektető 20%-os végső tőkehozamot ír elő.
Ebben az esetben a képlet így fog kinézni:
R = Y e + D(sff, Y e),
mivel m = 0 a feladat feltételei szerint.
(sff,Y e 5 év) = 0,1344.
Cseréljük be az értékeket:
R = 0,2-0,3 x 0,1344 = 0,1597;
V=NOI/R = 70 000/0,1597 = 438 360 USD
2. Ugyanazt az ingatlant az ingatlan bekerülési értékének 60%-ának megfelelő jelzáloghitellel vásárolják húsz évre, évi 15%-os havi törlesztés mellett. Határozza meg az ingatlan értékét!
Ellwood kifejezése a teljes felső határra vonatkozóan:
R° = Ye-m+ D(sff, Ye).
Az értékek behelyettesítése után:
R 0 = 0,2-0,6 (0,2+ 0,0594x0,1344-0,158)-0,3x0,1344 = 0,1297;
V = NOI/R o = 70 000/0,1297 = 539 707 USD
Az Ellwood technika akkor használható, ha az adósság és az ingatlan felértékelődése pénzben kifejezve van megadva. Ebben az esetben az együtthatók és a részesedési paraméterek a költségeken keresztül fejeződnek ki V.
3. Ingatlant (korábbi példa) 300 000 dollár kölcsönből vásárolnak, az ingatlan értéke várhatóan 160 000 dollárral növekszik öt év alatt Mi az ésszerű maximális ár az ingatlanért?
Írjuk fel az Ellwood-egyenletet, helyettesítve az ismert és számított értékeket, és a megfelelő paramétereket költségben kifejezve:
V= 532-195 dollár
Meglévő jelzálogjoggal rendelkező ingatlanok értékelése esetén figyelembe kell venni, hogy az értékek r, R m És T az Ellwood-képletben az előrejelzési időszakban visszafizetett tartozás aktuális egyenleghez viszonyított hányadát, a mindenkori hitelegyenleg alapján számított jelzáloghitel-állandót, illetve az aktuális jelzáloghitel-adósságrátát jelenti.
4. Hét éve kibocsátott jelzáloghitelre fennálló jelzálogjoggal rendelkező ingatlan árának meghatározása húsz évre a bekerülési érték 60%-ának megfelelő összegben, évi 15%-kal, havi törlesztéssel, az értékváltozás figyelembevétele nélkül.
R o = r = Y e - M .
Határozzuk meg m, R m és p aktuális értékeit:
m = 0,5383; Rm=0,1761; p = 0,1957.
r = 0,2 - 0,53883 (0,2 + 0,1957 x 0,1344-0,1761) = 0,173;
V = 70 000/0,173 = 404 680 USD
Az Ellwood-egyenlet az adósságfedezeti arányban kifejezve. A stabil bevétel megszerzésével kapcsolatos jelentős kockázattal járó projektek finanszírozása megváltoztathatja a hitelezők orientációját a felvett források összegét meghatározó kritérium tekintetében. A hitelező úgy véli, hogy ebben a helyzetben célszerűbb nem áralapon meghatározni a hitel nagyságát, hanem a befektető éves nettó bevételének és a hitelkötelezettség éves befizetéseihez viszonyított aránya alapján, vagyis a hitelező garanciákat kér arra, hogy ennek az aránynak az értéke (természetesen egynél nagyobb) nem lesz kisebb, mint a hitelező által meghatározott minimális érték. Ezt az arányt adósságfedezeti aránynak nevezzük: DCR = NOI/DS.
Ebben az esetben az Ellwood-egyenletben szereplő jelzáloghitel-adóssághányadot a DCR adósságfedezeti mutatóban kell kifejezni:
DCR = NOI/DS = RV/(R m Y m,) = R/(R m m), vagy m = R/(DCRR m).
Miután helyettesítette ezt a kifejezést m megkapjuk az Ellwood-egyenletet az adósságfedezeti arányban kifejezve:
5. Értékeljen egy jövedelmi ingatlant, amely 70 000 dollár nettó éves jövedelmet generál, és 5 éves futamidővel rendelkezik. Feltételezések szerint ezen időszak után az ingatlan értéke 30%-kal nő. Az ingatlant évi 15%-os jelzáloghitellel vásárolják, havi törlesztéssel, 20 éves futamidővel és 1,3-as adósságfedezeti mutatóval. A befektető 20%-os végső tőkehozamot ír elő.
Az értékeket helyettesítjük, és meghatározzuk a teljes kapitalizációs arányt:
SP = 70 000/0,1283 = 545 800 USD
A befektetési és jelzáloghitel-elemzés alapja az ingatlanérték gondolata, mint a részvény és a kölcsöntőke értékének kombinációja. Ennek megfelelően az ingatlan maximális ésszerű ára a befektető pénzeszközeinek tulajdonítható visszaváltásból származó bevételt is magában foglaló cash flow-k aktuális értékének és a kölcsön összegének vagy annak aktuális egyenlegének összegeként kerül meghatározásra.
A befektetés és a jelzáloghitel elemzés során figyelembe veszik a befektető véleményét, miszerint nem az ingatlanköltséget, hanem a saját tőke költségét fizeti, és a kölcsönt a tranzakció lezárásának és a saját tőke növelésének kiegészítő eszközének tekintik. Az elemzés két módszert (két technikát) használ: a hagyományos módszert és az Elwood technikát. A hagyományos módszer kifejezetten tükrözi a befektetési és jelzáloghitel-elemzés logikáját. Elwood módszere ugyanezt a logikát tükrözi, a jövedelmezőségi mutatók és a befektetési összetevők arányos arányait használja.
Hagyományos módszer. Ez a módszer figyelembe veszi, hogy a befektető és a hitelező elvárja, hogy befektetése megtérüljön, és megtérüljön. Ezeket a kamatokat a beruházás teljes összegére vonatkozó összbevétellel és a beruházási projekt végén az eszközök értékesítésével kell biztosítani. A szükséges beruházás összegét a befektető saját tőkéjéből és az aktuális adósságegyenlegből álló cash flow jelenértékének összegeként határozzuk meg.
A befektető cash flow-jának jelenértéke az időszakos pénzbevételek jelenértékéből, a hiteltörlesztésből adódó részvényeszközök értéknövekedéséből áll. A mindenkori adósságegyenleg értéke megegyezik a hátralévő futamidőre kifizetett hitelszolgálati törlesztések kamattal diszkontált jelenértékével.
A hagyományos technológia költségszámítása három szakaszban történik.
Színpadén. Az elfogadott előrejelzési időszakra bevételi és ráfordítási kimutatást készítenek, és meghatározzák az adózás előtti pénzforgalmat, azaz. saját tőkéből. A szakasz ennek az áramlásnak a jelenlegi értékének az előrejelzési időszaknak és a Ye saját tőkéjének a befektető által elvárt végső hozamának megfelelően történő meghatározásával zárul.
SzínpadII. Az ingatlan viszonteladásából származó bevételt úgy határozzák meg, hogy a viszonteladási árból levonják a tranzakció költségeit és az előrejelzési időszak végén fennmaradó tartozást. A bevétel jelenértékét ugyanilyen arányban állapítják meg.
SzínpadIII. A saját tőke aktuális értékét a szakaszok eredményeinek összeadásával határozzuk meg. Felmérik a saját tőke értékét és a jelenlegi adósságegyenleget.
A jelzálog-befektetés-elemzés hagyományos technikája lehetővé teszi bizonyos következtetések levonását az előrejelzési időszak értékelési eredményekre gyakorolt hatásáról. A befektetési idõtartamot befektetõi szempontból fontos korlátozó tényezõ az értékcsökkenés (eszközök) és az adózás elõtti eredménybõl származó kamatlevonások idõbeli csökkenése. Emellett előnyösebb befektetési lehetőségek is felmerülhetnek (külső tényezők). Másrészt a jelenlegi adósságráta jelenlegi értéke fokozatosan csökken, ami a pénzügyi tőkeáttétel hatékonyságához vezet. A különböző futamidejű opciók hagyományos technikáival végzett elemzése megmutatja az előrejelzési időszak nyilvánvaló hatását a becsült érték értékére. Ezenkívül a függőség olyan, hogy az előre jelzett birtoklási idő növekedésével a becsült érték értéke csökken, feltéve, hogy az érték csökken az előrejelzési időszakok során.
Elwood technika. Befektetési és jelzáloghitel-elemzésben használják, és ugyanazokat az eredményeket adja, mint a hagyományos technika, mivel ugyanazon a kezdeti adatokon és elképzeléseken alapul a saját tőke és a kölcsöntőke érdekei közötti kapcsolatról a beruházási projekt fejlesztési időszakában. . Az Elwood technikája között az a különbség, hogy a befektetési struktúra részvénymutatóinak megtérülési arányain, a teljes tőke értékének változásán alapul, és elég egyértelműen mutatja a saját tőke változásának mechanizmusát a befektetési időszak alatt.
Az Elwood-képlet általános nézete:
ahol R 0 a teljes tőkésítési mutató
VAL VEL– Ellwood jelzálográta
- részesedés változás az ingatlan értékében
(sff,Y e ) – kompenzációs alaptényező a saját tőke megtérülési rátáján
- részesedés változás az előrejelzési időszakban
- stabilizációs együttható
Elwood jelzálográta:
C = Ye + p(sff, Ye) – Rm
ahol p az aktuális hitelegyenlegnek az előrejelzési időszak alatt amortizált részesedése
Rm – jelzáloghitel állandó az aktuális adósságegyenleghez viszonyítva.
Kifejezés 
az egyenletben egy stabilizáló tényező, és akkor használatos, ha a jövedelem nem állandó, hanem rendszeresen változik. Általában megadják a jövedelemváltozás törvényét (például lineáris, exponenciális, a felhalmozási alaptényező szerint), aminek megfelelően meghatározzák a stabilizációs együtthatót. 
előre kalkulált táblázatok szerint. Az érték meghatározása úgy történik, hogy az értékelés napját megelőző év bevételét elosztjuk a tőkésítési rátával, figyelembe véve a bevétel stabilizálódását. A jövőben az Elwood technikát csak az állandó bevétel érdekében vesszük figyelembe.
Írjuk fel Elwood kifejezését anélkül, hogy figyelembe vesszük az ingatlanok állandó jövedelmű értékének változásait:
Ezt a kifejezést alaptőkésítési mutatónak nevezzük, amely megegyezik a finanszírozási feltételekkel és az amortizációval korrigált saját tőke végső megtérülési rátájával.
Tekintsük a teljes tőkésítési mutató szerkezetét Elwood formában, anélkül, hogy figyelembe vesszük az ingatlanértékek változásait, amelyeknél a befektetési csoportos technikát alkalmazzuk a megtérülési ráták meghatározására. Ez a technika mérlegeli a saját tőke és az adósság megtérülési rátáját a teljes befektetett tőkéből való részesedésükben:
Yo = m*Ym + (1 – m)*Igen
Ahhoz, hogy ez a kifejezés ekvivalenssé váljon az r alapegyütthatóval, további két tényezőt kell figyelembe venni. Az első az, hogy a befektetőnek időszakonként le kell vonnia a jövedelméből a hitel törlesztése érdekében, csökkentve ezzel saját tőkéjét. Emiatt módosítani kell az előző kifejezésben szereplő Yo értékét a teljes kamatozású teljes tőke időszakosan befizetett hányadának hozzáadásával, amely megegyezik a kölcsön kamatlábával. Ennek a kiigazításnak a kifejezése az m tőkeáttételi mutató szorozva a kamatláb (sff, Ym) helyreállítási alaptényezőjével. Az érték (sff, Ym) egyenlő a jelzáloghitel-állandó és a kamatláb különbségével, azaz. Rm – Ym. Tehát figyelembe véve ezt a módosítást:
Yo = m*Ym + (1 – m)*Ye + m*(Rm – Ym)
A második korrekciós futamidőnél figyelembe kell venni, hogy a befektető saját tőkéje a visszaváltás következtében a tartási időszak alatt amortizált hitelrész összegével nő. Ennek a kiigazításnak a meghatározásához meg kell szoroznia az amortizált összeget a teljes eredeti tőke részesedéseként a helyettesítő alaptényezővel a végső tőkehozam rátája mellett (a saját tőkébe való realizálás a tartási időszak végén történik). Következésképpen a második korrekciós tag alakja: mp(sff, Ym), mínusz előjellel, mivel ez a módosítás növeli a költségeket.
És így:
Yo = m*Ym + (1 – m)*Ye + m(Rm – Ym) – mp(sff, Ye)
És miután a hasonló kifejezéseket kombináltuk, és Yo-t r-re cseréltük (nem vesszük figyelembe a tulajdonság értékének változását):
R = Ye – m*(Ye + (p(sff) – Rm))
Így megkapjuk az Elwood kifejezés alapvető nagybetűsített arányát. A befektetési csoportos technikától az Elwood kifejezésének szükséges kiigazításán keresztül történő előrelépés azt mutatja, hogy ez a kifejezés valójában tükrözi a befektetett tőkében kombinált saját tőke és kölcsöntőke átalakulásának összes elemét, különösen a pénzügyi tőkeáttételt, a jelzáloghitel amortizációját és a hitelkeret növekedését. a kölcsön amortizációja eredményeként.
Az Elwood-egyenlet az adósságfedezeti mutatóban kifejezve. A stabil bevétel megszerzésével kapcsolatos jelentős kockázattal járó projektek finanszírozása megváltoztathatja a hitelezők orientációját a felvett források összegét meghatározó kritérium tekintetében. A hitelező úgy véli, hogy ebben a helyzetben célszerűbb nem áralapon meghatározni a hitel nagyságát, hanem a befektető éves nettó bevételének és a hitelkötelezettség éves befizetéseinek aránya alapján, azaz. a hitelező garanciákat kér arra vonatkozóan, hogy ennek az aránynak az értéke (természetesen egynél nagyobb) nem lesz kisebb a hitelező által meghatározott minimális értéknél. Ezt az arányt adósságfedezeti aránynak nevezzük:
Ebben az esetben az Elwood-egyenlet jelzáloghitel-adósságának arányát a DCR adósságfedezeti mutatón keresztül kell kifejezni:
DCR = NOI/DS = RV/(Rm*Vm) = R/(Rm*m), vagy
Miután ezt a kifejezést behelyettesítettük m-re, megkapjuk az Elwood-egyenletet, amelyet az adósságfedezeti arányban fejezünk ki:
