С 1 июля вступили в силу поправки в Градостроительный кодекс, которыми изменяется правовое регулирование деятельности технического заказчика. Согласно , данные нововведения касаются и застройщиков, которые самостоятельно (без технического заказчика) нанимают изыскателей, проектировщиков и подрядчиков.
До обозначенной даты организациям, выполняющим функцию технического заказчика, требовалось членство только в строительной СРО с получением свидетельства о допуске к видам работ по строительному контролю, напоминает информационная служба ЕРЗ . С 1 июля, согласно пункта 22 статьи 1 Градостроительного кодекса, технический заказчик должен быть членом изыскательской СРО, если он от имени застройщика взаимодействует с изыскательской организацией, а также членом проектной СРО, если он взаимодействует с проектной организацией, и строительной СРО, если взаимодействует с подрядчиком.
В Минстрое России считают, что «при осуществлении застройщиком функций технического заказчика самостоятельно застройщику требуется членство в саморегулируемой организации соответствующего вида». Т.е., по мнению министерских чиновников, застройщик в данном случае должен состоять сразу в трёх СРО – изыскательской, проектной и строительной.
С такой трактовкой закона не согласен директор Института развития строительной отрасли, а по совместительству — руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилл Холопик .
«Судебная практика показывает, что в части возникновения тех или иных обязанностей у предпринимателей суд, как правило, руководствуется буквальным толкованием закона. Примененный в разъяснении Минстроя России метод толкования по совокупности норм в данном случае неприменим, — цитирует Холопика ЕРЗ. — Закон содержит требование, что технический заказчик должен быть членом СРО. Норма о том, что застройщик «вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику», не говорит о том, что в случае не передачи таких функций техническому заказчику, застройщик сам становится техническим заказчиком во взаимодействии с контрагентами.
Здесь хорошо подходит аналогия с адвокатами. Чтобы осуществлять защиту в суде гражданин может нанять профессионального адвоката, но может и сам действовать без представителя. Если гражданин осуществляет в суде свою защиту сам, то это ведь не означает, что ему требуется вступать в адвокатскую палату. Думаю, что Минюст России никогда не даст разъяснение, из которого по совокупности норм будет сделан вывод о необходимости членства в адвокатской палате всех, кто защищает себя самостоятельно».
Термин «заказчик-застройщик» пришел в строительный лексикон из Советского Союза . Изменения ГрК РФ, утвержденные Федеральным законом №240-ФЗ от 27 июля 2010 года, упразднили термин «заказчик-застройщик» и конкретизировали требования закона к необходимости получения СРО заказчика. Вместо устаревшего термина вводится понятие «Лицо, осуществляющее строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства». И теперь это не только застройщик или заказчик, но и все физические и юридические лица, которые привлекаются к процедуре строительства на основании договора. Так как перечисленные лица отвечают за качество работ и их соответствие проектной документации, они обязаны вступить в СРО. Правило действует только тогда, когда исполнитель осуществляет работу, влияющую на безопасность объекта капстроительства.
Рассмотрим пример, в котором три стороны несут ответственность за некачественное исполнение условий договора перед вышестоящей организацией.
Этими сторонами является:
В данном примере генподрядчику требуется свидетельство о членстве в СРО на генеральный подряд. Подрядчик или субподрядчик также обязаны вступить в профильное партнерство. А вот необходимо ли членство в СРО техническому заказчику или застройщику?
Главный вопрос, который интересует всех так или иначе привлеченных в строительство – нужно ли техническому заказчику членство в СРО? Обязанность вступления заказчика в некоммерческое партнерство не регламентирована ни одним законом. Тем не менее, технический заказчик — своего рода высший менеджмент стройки. Он организует работу на строительных площадках, проводит финансовый контроль и аудит, координирует работу всех субъектов, которые принимают участие в процессе.
Таким образом, можно сделать следующий вывод: заказчику следует оформить свидетельство о членстве СРО. В противном случае, он не сможет выполнять функцию надзирателя качества строительства на объекте.
Ситуация достаточно абсурдная, но вполне реальная. Заказчик может не быть в СРО, однако это не помешает ему подписать контракт с генподрядчиком, который является участником некоммерческого партнерства. Тем не менее, выполнить свои функции техзаказчику не удастся — придется переложить контроль и надзор на плечи фирмы.
Таким образом получается, что технический заказчик должен вступить в СРО, для легитимного способа осуществления деятельности. В противном случае, могут возникнуть проблемы с некомпетентными сотрудниками сторонней фирмы.
Процедура вступления технического заказчика в строительстве в СРО может вызвать большое количество вопросов, в частности, о количестве документации и специализации сотрудников. На все эти вопросы вы можете получить профессиональную консультацию в НЦЛ.
Другие материалы раздела СРО
Вопрос
Необходимо ли заказчику-инвестору иметь допуски в СРО?
Ответ
С 1 июля 2017 года допуски в СРО отменены. Для подтверждения права на выполнение определенных видов строительных работ с 1 июля достаточно получения выписки из реестра членов строительной СРО.
Положениями ГрК РФ не установлена обязанность застройщика (заказчика) являться членом СРО, в случае если такой застройщик (заказчик) не осуществляет строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства самостоятельно.
Обоснование
В связи с этим в Письме Минстроя России от 17.08.2016 N 26526-ОС/02 (ответ на вопрос 2) указано, что с 01.07.2017 прекращается действие свидетельств о допуске к определенному виду или видам работ.
В связи с этим в Письме N 26526-ОС/02 (ответ на вопрос N 2) указано, что с 1 июля 2017 г. прекращается действие свидетельств о допуске к определенному виду или видам работ.
Единственным документом, подтверждающим членство юридического лица или индивидуального предпринимателя в саморегулируемой организации в сфере строительства, с 01.07.2017 будет являться выписка из реестра членов саморегулируемой организации .
2. Как установлено ч. 2 ст. 47 "Градостроительного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 30.09.2017) работы по договорам о выполнении инженерных изысканий , или лицом, получившим в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации разрешение на использование земель или земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для выполнения инженерных изысканий, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, если иное не предусмотрено настоящей статьей. Выполнение инженерных изысканий по таким договорам обеспечивается специалистами по организации инженерных изысканий (главными инженерами проектов). Работы по договорам о выполнении инженерных изысканий, заключенным с иными лицами, могут выполняться индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, не являющимися членами таких саморегулируемых организаций.
В соответствии с ч.4 ст. 48 Кодекса работы по договорам о подготовке проектной документации , заключенным с застройщиком, техническим заказчиком , лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором (далее также - договоры подряда на подготовку проектной документации), должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области архитектурно-строительного проектирования, если иное не предусмотрено настоящей статьей. Выполнение работ по подготовке проектной документации по таким договорам обеспечивается специалистами по организации архитектурно-строительного проектирования (главными инженерами проектов, главными архитекторами проектов). Работы по договорам о подготовке проектной документации, заключенным с иными лицами, могут выполняться индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, не являющимися членами таких саморегулируемых организаций.
В ч. 2 ст. 52 ГрК РФ предусмотрено то же требование для выполнения работ по договорам о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства.
При этом, частью 2.1 статьи 47, частью 4.1 статьи 48, частью 2.2 статьи 52 Кодекса определен круг лиц и условия, при которых членство в саморегулируемой организации при выполнении работ по соответствующим договорам с 1 июля 2017 года не требуется.
В соответствии с пунктом 3.1 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) застройщик вправе осуществлять строительство , реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства самостоятельно при условии, что он является членом саморегулируемой организации в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, если иное не предусмотрено статьей 52 ГрК РФ, либо с привлечением иных лиц по договору строительного подряда.
Исходя из положений вышеприведенных норм следует, что членство в СРО требуется лицам, которые непосредственно осуществляютработы по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации, строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства.
Также в Письме Минфина России от 05.10.2017 N 24-02-06/65169 разъяснено, что положениями ГрК РФ не установлена обязанность застройщика (заказчика) являться членом СРО , в случае если такой застройщик (заказчик) не осуществляет строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства.
Если же заказчик (инвестор) планирует осуществлять указанные работы самостоятельно без привлечения специализированных организаций, членство в СРО необходимо.
Организация-застройщик осуществляет строительство жилого дома на основании инвестиционного контракта и имеет выданное на ее имя разрешение на строительство. Строительство осуществляется нанятым генеральным подрядчиком.
Должен ли застройщик быть членом СРО?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
При осуществлении строительства генеральным подрядчиком, привлекаемым застройщиком на основании договора генерального подряда, застройщику не нужно получать свидетельство о допуске к видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Следовательно, застройщику не требуется вступать в СРО.
Обоснование вывода:
В соответствии с ч. 2 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.
Лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства (далее - лицо, осуществляющее строительство), может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или техническим заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. Лицо, осуществляющее строительство, организует и координирует работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации. Такое лицо вправе выполнять определенные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства самостоятельно при наличии свидетельства о допуске к таким видам работ, выданного СРО, и (или) с привлечением других лиц, имеющих такое свидетельство (ч. 3 ст. 52 ГрК РФ).
На основании ч. 4 ст. 55.8 ГрК РФ конкретный перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержден приказом Минрегионразвития России от 30.12.2009 N 624 (далее - Перечень).
Согласно п. 33 раздела III Перечня свидетельство о допуске требуется для осуществления работ по организации строительства, реконструкции и капитального ремонта привлекаемым застройщиком или заказчиком на основании договора юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем (генеральным подрядчиком).
Из буквального прочтения п. 33 раздела III Перечня можно сделать вывод, что свидетельство о допуске требуется для выполнения работ по организации строительства, реконструкции и капитального ремонта, упомянутых в п. 33 объектов, генеральным подрядчиком, привлеченным застройщиком по договору.
Деятельность застройщика в Перечень не включена. Таким образом, застройщику, который самостоятельно не осуществляет работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, а привлекает для этого генерального подрядчика, не требуется получать свидетельство о допуске. В связи с чем застройщику не требуется вступать в СРО.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Коробейников Евгений
