На рынке столичных новостроек около трети сделок совершаются по ПДКП (предварительному договору купли-продажи). Но с появлением федерального закона № 214-ФЗ у этого документа сложился довольно неоднозначный «имидж». С одной стороны, безусловным «фаворитом» на рынке недвижимости является (договор долевого участия). Причины этого лидерства вполне понятны и давно не обсуждаются. Всем известно, что ПДКП породил такое явление, как «двойные продажи», конец которому положило российское правительство, приняв закон № 214-ФЗ. С другой стороны, многие крупные застройщики и дальше продолжают работать по ПДКП.
«Законна ли такая деятельность? И как должны реагировать простые покупатели на предложение подписать предварительный договор купли-продажи?»
Эксперты раскрывают подводные камни сделки и рассказывают об опасных и безопасных моментах предварительного договора купли-продажи.
P.S. Если покупатели думают, что их эта тема не касается, то зря… Информацию, представленную в данной статье будет полезно знать каждому!
Предварительный договор купли-продажи можно условно разделить на три категории. Первая - когда застройщики продают жилье по ПДКП на самой начальной стадии реализации объекта (еще до момента получения разрешительных документов на строительство).
Согласно российскому законодательству, до тех пор, пока застройщик не имеет на руках этого разрешения, он не может реализовать объект по ДДУ. Поэтому у него есть только два возможных варианта развития событий. Либо дождаться получения разрешительных документов и только потом начинать продажи, либо попытаться обойти закон и открыть торговлю раньше, чем позволяет российская Фемида. В реальности это означает банальный сбор денег с клиентов, которые готовы приобрести недвижимость на ранней стадии строительства, когда она еще выглядит примерно так:
На российском рынке даже появился термин ПДДУ (предДДУ), который расшифровывается как «предварительный договор долевого участия». После того, как получено разрешение на строительство, участники сделки переоформляют его на ДДУ. Несмотря на всю расплывчатость и незаконность схемы, по ней сегодня работают даже очень солидные и крупные застройщики. Но, так или иначе, при таком сценарии интересы покупателя никак не защищены. Поэтому подписывать такой договор эксперты категорически не рекомендует.
Второй вариант - застройщики реализуют жилье по ПДКП в уже строящемся доме. Такую сделку нельзя заключать ни в коем случае .
«Согласно российским законам, на этапе строительства квартиры могут продаваться только в случае заключения следующих договоров: ДДУ, ЖНК или . Все остальные виды сделок незаконны»
Это должно стать главным правилом для клиента, который собирается отдать свои деньги (причем немалые) застройщику.
Покупателю следует понимать, что предметом предварительного договора является не покупка недвижимости, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем. Именно поэтому такая схема не дает потенциальному владельцу жилья никаких гарантий в плане получения квартиры, которую он уже выбрал и оплатил. Клиенты, заключающие ПДКП, не защищены практически ни от чего, в том числе, и от двойных продаж. Ведь предварительные договора купли-продажи, в отличие от ДДУ, не проходят процедуру государственной регистрации в Росреестре.
Кроме того, если события будут развиваться наихудшим для покупателя образом (к примеру, продавец будет официально объявлен банкротом), то клиенты, выбравшие эту схему, могут мгновенно лишиться и жилья, и денег .
Но застройщик или любое другое лицо, реализующее квартиры по ПДКП во время строительства, также подвергается всевозможным рискам. К примеру, он может быть оштрафован (для должностных лиц сумма взыскания составляет от двадцати до пятидесяти тысяч рублей, для юридических - от пятисот тысяч до миллиона). Кроме того, покупатель имеет право потребовать от продавца немедленного возврата переданных ему денег, уплаты в двойном размере процентов от этой суммы (предусмотренных ст. 395 ГК России) и дополнительного возмещения убытков (сверх суммы процентов).
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», высказала свое мнение о ПДКП-сделках. По ее словам, возможные риски (двойные продажи, пересмотр условий сделки, банкротство застройщиков) должны по идее отпугивать потенциальных покупателей. Но в реальности получается так, что граждане игнорируют опасность и спокойно заключают сделки по ПДКП
. Они, не задумываясь, подписывают документы, надеясь на извечное русское «авось». А продавцы попросту игнорируют российское законодательство - сегодня около 10 % застройщиков реализуют квартиры в процессе строительства по договорам предварительной купли-продажи. И это несмотря на то, что 214-ФЗ действует около восьми лет.
А вот когда объект уже построен, сдан в эксплуатацию, но квартиры в нем еще не оформлены в собственность, то компания-застройщик, продавая жилье по ПДКП, не совершает ничего противозаконного. На этом этапе она не имеет права реализовать квартиры по договору долевого участия, так как действие федерального закона № 214-ФЗ уже заканчивается. Но как только девелопер оформит жилье в собственность, он обязан перезаключить ПДКП с клиентом на основной договор купли-продажи. Именно он станет для новоселов основным правоустанавливающим документом.
«Именно поэтому, выбирая жилье в новостройке, нужно помнить о том, что если компания-застройщик предлагает вам подписать ПДКП, то заключать договор можно только при условии, что дом уже построен, а сама компания имеет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию»
Мария Литинецкая
Но продавать квартиры могут не только застройщики, но и прочие юридические лица, которые вкладывают средства в возведение объекта и имеют свою долю в проекте. Как показывает практика, большинство таких инвесторов после получения разрешительных документов и начала строительства перезаключают договор с застройщиком и реализуют жилье по ДДУ (а потом и по ПДКП). С этой категорией продавцов, как правило, проблем не возникает - они получают право собственности на квартиры почти одновременно с компанией-застройщиком.
Но, по словам М. Литинецкой, среди инвесторов существуют и те, которые выбирают другую стратегию . Они не перезаключают с застройщиком инвестиционный контракт, не реализуют квартиры по договору долевого участия на этапе строительства дома, а дожидаются момента, когда объект будет сдан в эксплуатацию, и уже тогда начинают продавать жилье по ПДКП. В такой схеме нет абсолютно ничего противозаконного.
Однако покупателю стоит знать, что такие продавцы попадают в особую группу риска, так как, заключив с ними договор, вы сможете получить свою квартиру в собственность довольно не скоро. Проблема заключается в том, что оформить право собственности нельзя до тех пор, пока все инвесторы не подпишут между собой акт реализации инвестконтракта. А этот долгожданный и волнующий момент может откладываться на неопределенное время по самым различным причинам.
, которые позволят минимизировать риски и избежать проблем в дальнейшем. В первую очередь, в документе должны четко указываться параметры жилья (площадь квартиры, количество комнат, этаж и прочее), в отношении которого планируется заключение ПДКП. Во-вторых, обязательным условием является наличие в договоре стоимости вашей покупки. При этом цена должна быть окончательной и изменению не подлежать. В-третьих, желательно прописать в документах срок, по истечении которого компания-застройщик обязана заключить с вами основной договор.
Если в ПДКП этот параметр не указывается, то, согласно законодательству, участники сделки должны подписать основной договор в течение года. Если он по каким-либо причинам не заключается в указанный период, то покупатель может расторгнуть предварительное соглашение и потребовать возврата денежных средств. Помимо этого, в ПДКП можно оговорить ответственность продавца в случае, если основной договор не будет заключен в намеченный срок.
О рисках предварительного договора купли-продажи (ПДКП) недвижимости и способах их минимизации порталу сайт рассказал начальник правового управления ГК «МИГ-Недвижимость» Сергей Крахин.
Предварительный договор не отвечает требованиям 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», в связи с чем нормы этого закона, в том числе касающиеся прав покупателя и обязанностей застройщика перед покупателем, на предварительный договор не распространяются. Кроме того, основываясь на нормах ст. 429 Гражданского кодекса РФ, ПДКП подтверждает лишь намерение сторон оформить в будущем сделку.
Исходя из этих факторов, можно сказать, что:
Предварительный договор, заключенный на период до получения застройщиком разрешительных документов на строительство недвижимости, не наделяет покупателя полным безусловным (неоспоримым) имущественным правом требовать от застройщика квартиру после ввода объекта в эксплуатацию;
Предварительный договор, заключенный на период до получения застройщиком права собственности на недвижимость, не гарантирует переход к покупателю права собственности на недвижимость.
Не предусматривается и государственная регистрация предварительного договора. А согласно Гражданскому кодексу РФ и 214-ФЗ, сделка по купле-продаже недвижимости или прав на нее считается действительной и заключенной только в момент государственной регистрации перехода к покупателю права собственности или имущественного права на недвижимость.
Таким образом, можно говорить о том, что для покупателя заключение с застройщиком ПДКП несет множество рисков.
Основные риски
Помимо опасности, связанной с тем, что нормы о правах приобретателя и обязанностях застройщика перед покупателем по 214-ФЗ не распространяются на предварительный договор, существуют и другие риски.
Поскольку предварительный договор служит лишь намерением совершить основную сделку в будущем, застройщик вправе:
Потребовать повышения цены недвижимости в качестве условия заключения основного договора;
Расторгнуть предварительный договор или не заключить основной договор, возвратив покупателю денежные средства за покупку недвижимости без выплаты покупателю неустойки и возмещения убытков, и после расторжения предварительного договора, даже до момента возврата денежных средств покупателю, продать недвижимость другому лицу.
При этом маловероятно, что покупатель сможет взыскать с застройщика неустойку и убытки за отказ от подписания основного договора.
Более того, при расторжении ПДКП, а также при незаключении основного договора законом не устанавливается срок возврата застройщиком покупателю денежных средств.
Таким образом, не стоит заключать предварительный договор ДДУ и купли-продажи (в период отсутствия у застройщика разрешительных документов на строительство) до достижения 70% строительной готовности объекта.
По большому счету, целесообразно соглашаться на заключение предварительного договора только если покупатель заинтересован в покупке недвижимости в каком-то определенном районе или доме, т.е. не рассматривает альтернативы (при условии, что готовность объекта не менее 70%, при этом ведется активное строительство, и в ПДКП установлена дата завершения строительства, дата заключения основного договора и передачи недвижимости покупателю, дата представления основного договора в орган регистрации, а также, по возможности, значительные санкции, применимые к застройщику при нарушении любого (каждого) из обязательств застройщика, и/или когда объект построен и введен в эксплуатацию, и застройщиком осуществляется государственная регистрация.
Минимизация рисков
В предварительном договоре должны быть четко прописаны все существенные условия будущего основного договора и характеристики будущей недвижимости, включая информацию:
О земельном участке, на котором будет строиться объект,
О разрешении на строительство,
О праве на него застройщика,
О площади недвижимости,
О количестве помещений (комнат),
Об этаже,
О не подлежащей изменению цене,
О сроке заключения основного договора,
Об ответственности застройщика за отказ от заключения основного договора, его незаключения, расторжения предварительного договора.
Кроме того, не стоит соглашаться на 100% выплату цены недвижимости по предварительному договору. Лучше в ПДКП прописать условие об оплате стоимости недвижимости по основному договору, либо по частям — по предварительному и основному (большую — по основному).
Нельзя также соглашаться, чтобы оплата недвижимости в ПДКП значилась как задаток, поскольку при расторжении этого договора по инициативе покупателя задаток в соответствии с п.2 ст.381 Гражданского кодекса РФ не подлежит возврату.
Дата публикации 24 июля 2014Тем более, обидно не вступить с таким застройщиком в гражданские правоотношения по возможности приобретения квартиры в будущем. И тогда на помощь приходит предварительный договор о долевом строительстве (ПДДУ).
ПДДУ представляет собой договор лишь о намерениях в будущем заключить ДДУ. Данный договор решает проблему в случаях, если у застройщика еще нет разрешения на стройку , а квартиру забронировать уже хочется. Не всегда при отсутствии разрешения на строительство может быть виноват застройщик, бывает, что администрация города может ставить препоны.
В судебной практике были случаи, когда застройщик обращался в суд, чтобы обжаловать действие или бездействие со стороны местной администрации и выигрывал дело.
Бывают еще ситуации с получением разрешения только на определенную высотность, когда застройщик сначала надумал строить, к примеру, 4-хэтажные дома, а потом передумал по каким-то обстоятельствам и решил, что будет строить более высокие дома.
И вместо того, чтобы ждать, когда он сможет получить разрешение по новому плану, можно удовлетвориться предварительным договором. И еще это делается для того, чтобы иметь возможность в будущем именно ту квартиру, которая приглянулась, на желаемом этаже, подъезде, месте. Ведь со временем выбора почти не остается. А такой договор является весьма популярным, несмотря на его специфичность и местами «скользкость» .
В предварительном ДДУ должен содержаться срок, в который стороны обязаны перейти непосредственно к заключению ДДУ. Если он не предусмотрен, то его заключение должно состояться в годовой срок со времени заключения предварительного договора. Важный момент: если стороны не заключили в срок, указанный договором, основной договор либо никакая сторона не отправила другой предложения заключить его, тогда все обязательства и гарантии, которые предоставляет такой предварительный договор, прекращаются без заключения ДДУ.
Здесь есть риск , что организация станет уклоняться от его заключения, возможно, тянуть время ровно до того момента, пока его возможные обязательства будут подлежать прекращению. Гражданин, плохо разбирающийся в таких нюансах, может продолжать полагаться на застройщика и ничего не делать, а только обзванивать контору застройщика с желанием узнать, когда уже заключат ДДУ.
Пока фирма будет кормить обещаниями своего потенциального приобретателя квартиры, срок действия договора подойдет к концу. Нельзя сказать, что потенциальный дольщик не защищен законом при таких обстоятельствах, но ему придется сильно побегать по судам , дабы защитить права и возвратить уплаченную сумму. Гарантией воccтановления справедливости будет факт направления уведомления застройщику с желанием заключить договор. Если у гражданина не будет такого доказательства его действий, то ему достаточно сложно будет доказать, были ли такие намерения.
Должны быть условия , которые помогают установить его предмет. Они должны максимально конкретизироваться. Также в число обязательных условий ПДДУ входят условия, обязательные для ДДУ. То есть включению в предварительный договор подлежат еще:
При отсутствии вышеуказанных условий в договоре, он признается незаключенным. Поэтому нужно тщательно подходить к этому вопросу, стараться максимально индивидуализировать квартиру вплоть до ее номера, этажа. Поскольку указание на платежи противоречит природе данного ПДДУ и законодательству, то цену предварительного договора и гарантийный срок по нему указывать нельзя.
Судами такая сделка будет квалифицироваться как купля-продажа квартиры с предварительной оплатой.
Но застройщику необходима гарантия того, что потенциальный дольщик платежеспособен, поэтому часты ситуации, когда застройщик не хотел бы заключать такой договор сугубо на доверии и просит оплату или ее часть в рамках обеспечения. Часто на практике эту проблему решают обеспечительные меры.
Форма ПД (предварительного договора) такая же, как и у основного договора. Поскольку ДДУ заключается в письменном виде, то и ПДДУ тоже составляется в письменном виде.
Специалисты по-разному толкуют норму о возможности государственной регистрации ПДДУ. Одни юристы считают, что ПДДУ не подлежит регистрации в Росреестре, поскольку не является сделкой по переходу права собственности на жилье, а лишь сделкой о намерениях. В связи с этим обнаруживаются такие опасности, как риск двойных продаж, нет гарантии добросовестности застройщика, гарантии того, что у него все документы в порядке, чего не скажешь об основном договоре.
О рисках более подробно на видео:
Нужно собрать следующие документы:
Собранные документы направляются в Росреестр. В частности, в его территориальный орган по месту расположения строящегося дома лично либо направляем документы почтой или через интернет. В ответ на это Росреестр выдает расписку с датой и временем получения документов в течение последующего рабочего дня.
Ждем истечения срока регистрации. Он составляет 5 дней. Окончание регистрации венчает занесение сведений в ЕГРП.
Забираем документы. Приходим в регистрирующий орган, чтобы забрать свои документы с пометкой о регистрации.
Проверяем факт регистрации договора. Проверку можно сделать как воспользовавшись интернетом, так и посредством личной явки в Росреестр.
Нарушения договора связаны часто с уклонением любой стороны перейти к стадии заключения ДДУ. Нарушения бывают связаны по части оплаты по такому договору. Законодательством о долевом строительстве запрещено привлечение денежных средств за квартиру по ПДДУ. Там имеется четкий перечень договоров, по которым возможно такое привлечение: ДДУ, или ЖНК, а также путем реализации жилищных сертификатов.
Если в нарушение требований закона застройщик получил деньги за квартиру, то дольщик правомочен обращаться в судебные органы за признанием такого договора недействительным. А застройщик при этом будет нести бремя административной ответственности, которое заключается в уплате штрафа в сумме 500000-1млн .
Чтобы была гарантия для каждой стороны, что договоренности будут соблюдаться в будущем, возможно исполнение обязательства по ПДДУ обеспечить неустойкой, предусмотреть штрафные санкции.
Один из вариантов обеспечения оплаты по будущему договору можно признать внесение задатка. И тогда за уклонение от заключения ДДУ задаток не будет возвращен, а если уклоняться будет застройщик, то он будет должен будет отдать двойную сумму задатка.
Предварительный ДДУ достаточно привлекателен для потенциального приобретателя квартиры. Но за этой внешней эстетикой скрывается много рисков. Тот факт, что он в отличие от основного договора не подлежит госрегистрации создает множество проблем на практике.
Та же экспертиза документов застройщика, что производится во время такой регистрации, могла бы обеспечить гарантию добросовестности застройщика.
Порою за желанием заключить договор о намерениях скрывается желание обмануть дольщиков, скрыть какие-то дефекты в деятельности или правоустанавливающей документации. Но может быть и иначе. Тогда следует хотя бы производить самостоятельную проверку строящей организации. И руководствоваться правилами и нюансами, изложенными в статье, что существенно облегчит задачу при изучении такой непростой сферы, где часто требуется грамотное мнение специалиста.
На рынке новостроек сегодня существуют несколько договоров, которые регулируют отношения покупателя и продавца. Самый распространенный договор долевого участия (ДДУ), он имеет предварительную форму (ПДДУ), также квартиру дольщик может переуступить. Менее распространенной формой являются договоры ЖСК и ПДКП. сайт выяснил плюсы и минусы всех типов договоров, которые встречаются на первичном рынке жилья.
Большинство квартир в новостройках Московского региона сегодня продаются по договору долевого участия (ДДУ). Из-за того, что в начале 2000-х годов застройщики применяли «серые схемы», властями был создан 214-ФЗ – закон о долевом участии, основной итог принятия закона – договор о долевом участии в строительстве. Закон возник в 2004 году и стал регламентировать отношения дольщика и застройщика.
Согласно ДДУ, застройщик обязуется построить и передать объект долевого строительства покупателю, а он в свою очередь должен заплатить стоимость жилья и принять его. Важно знать, что ДДУ не имеет единой формы: некоторые застройщики составляют договор как под копирку с 214-ФЗ, другие – вносят свои корректировки (зачастую, чтобы обезопасить себя), поэтому перед подписанием покупатель должен внимательно прочесть договор.
С момента создания 214-ФЗ закон претерпевал многочисленные изменения (около 10 раз). В прошлом году власти опять модернизировали закон, внеся ряд поправок. Например, введены обязательные правила об указании в ДДУ места расположения квартиры на этаже, а при передаче квартиры дольщику застройщик должен передать ему специальную инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую информацию о правилах его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения.
214-ФЗ предусматривает выплату неустойки, которая рассчитывается за каждый день просрочки, начиная с установленного договором срока передачи объекта долевого строительства .
Плюсы ДДУ:
Минусы ДДУ:
С 1 июля 2019 года застройщики имеют право строить жилые комплексы только на собственные деньги или кредиты банков. Доступ к средствам покупателей закрыт – деньги дольщиков будут храниться в банках на эскроу-счетах до завершения строительства.
Теперь квартира в строящемся доме приобретается по следующей схеме:
Что такое эскроу-счет?
По сути, это альтернатива банковской ячейке – специальный счет в банке, на который с 1 июля 2019 года в обязательном порядке кладутся деньги покупателя квартиры для безопасного расчета с продавцом квартиры (застройщиком). Застройщик получает доступ к деньгам только после окончания строительства жилого комплекса.
Как забрать назад деньги с эскроу-счета?
Вывести деньги с эскроу-счета можно только в случаях, если застройщик официально признан банкротом, если он ликвидирован по решению суда, а также если он не передает квартиру покупателю в установленный срок.
На латыни «уступка» – «cessio», поэтому зачастую этот тип договора называют «договор цессии». Второе название, которое можно услышать на форумах, «договор переуступки». Согласно договору, дольщик (цедент) передает другому лицу (цессионарию) основанное на договоре долевого участия право требования к застройщику передать квартиру, после ввода дома в эксплуатацию.
Проще говоря, дольщик переуступает свою долю в строящемся доме другому покупателю. Этим договором часто пользуются инвесторы – люди, которые покупают квартиры в новостройках, чтобы заработать на росте цен (ведь любой дом дорожает вместе со строительной готовностью).
Договор уступки лишь переводит права и обязанности по договору с застройщиком на новое лицо. Поэтому, как правило, договор цессии очень короткий. Следовательно, плюсы и минусы договора уступки – это те же плюсы и минусы первоначального договора (ДДУ, ПДКП, ЖСК).
Наиболее выгоден договор цессии по ДДУ.
Партнер юридической фирмы Via lege Денис Артемов отмечает, что существенными также являются следующие моменты:
Словом, новому покупателю не лишним будет узнать с помощью выписки из Единого государственного реестра, не расторгнут ли ДДУ с продавцом, действительно ли продавец он, не куплена ли квартира в ипотеку, нет ли каких-либо обременений на ней и т.п.
Важно отметить, что действующее законодательство предусматривает возможность заключения ДДУ лишь до момента ввода жилого дома в эксплуатацию. Этим вызвана продажа квартир через уступку от застройщика, которая составляет большой «удельный вес» договоров цессии. Если часть квартир в таком доме еще не распродана, застройщик вынужден заключить ДДУ с одной из аффилированных фирм, которая потом без помех может реализовывать квартиры по договорам уступки.
Предварительный договор долевого участия – это так называемый черновик основного ДДУ, в котором (согласно ст. 429 ГК) должны быть обговорены основные моменты сделки. Например, описание квартиры, срок передачи ее покупателю, цена и процедура сделки, гарантия на объект недвижимости. Однако важно знать, что основной ДДУ может сильно отличаться от предварительного, поэтому основной ДДУ впоследствии должен быть внимательно прочитан потенциальным дольщиком. ПДДУ – НЕ аналог ДДУ.
Как правило, ПДДУ застройщики используют, чтобы обойти 214-ФЗ, согласно которому денежные средства покупателем должны быть внесены на счет застройщика только после возвращения ДДУ из Росреестра (с регистрации). По ПДДУ покупателя попросят внести «депозит» или «обеспечение», которое будет подтверждать серьезность намерений клиента.
Минусы ПДДУ:
У предварительного договора купли-продажи практически все те же минусы, что и у его «брата» ПДДУ. Напомним, что в Гражданском кодексе РФ предварительный договор определен как неимущественное обязательство, т.е. в его классическом понимании он не может предусматривать передачу товаров, результатов работ, услуг, выплату денежных средств.
Плюс у ПДКП только один и тот весьма условный:
Безопасно покупать квартиру в новостройке по ПДКП можно лишь в одном случае – если дом полностью построен и сдан Госкомиссии, т.е. введен в эксплуатацию, но свидетельства на квартиры еще не получены застройщиком.
На стыке перехода дома из состояния «новостройка» в состояние «вторичка» получается, что по ДДУ застройщик продавать квартиры УЖЕ не может (дом сдан ГК), а по ДКП (договор купли-продажи) ЕЩЕ не может, ведь право собственности не оформлено. Тут на помощь и приходит ПДКП.
Только в этом случае можно не опасаться недостроя и заключать ПДКП. Однако все-таки стоит помнить, что застройщик может обанкротиться, и передача ключей затянется на неопределенный срок.
Именно поэтому использование ПДКП имеет для застройщиков преимущества:
Таким образом, заключая предварительный договор, покупатель фактически соглашается с невозможностью применения санкций к застройщику за просрочку, а также с тем, что застройщик сможет уклониться от заключения основного договора, вернув деньги. Впрочем, возвращать деньги тоже придется только через суд.
Однако к ПДКП все еще применяется Закон о защите прав потребителей, который как-то защищает интересы покупателя. Чего нельзя сказать о следующем виде договора.
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) представляет собой некоммерческую организацию, добровольно объединяющую людей на основе членства для покупки (постройки) жилья путем слияния денежных паевых взносов. Поэтому здесь покупатели называются пайщиками, а не дольщиками.
Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) позволяет привлекать денежные средства граждан в строительство при полном отсутствии ИРД (заключения экспертизы проекта, разрешения на строительство и оформленного землеотвода). Фактически ЖСК означает, что люди собрались в кооператив, скинулись и сами строят себе дом. Все риски в ЖСК несут сами пайщики, а не застройщик.
Именно поэтому пайщики не смогут отсудить у застройщика неустойку за просрочку, т.к. отношения пайщиков и застройщика регулируются не 214-ФЗ, не Законом о защите прав потребителей, а уставом кооператива и договором о вступлении.
Чтобы стать пайщиком (членом кооператива) необходимо написать заявление о вступлении в кооператив, после его одобрения, внести вступительный взнос, также ежемесячно выплачивать членские взносы.
Плюсы ЖСК:
Теперь о минусах. Важно помнить, что ЖСК могут представлять из себя обычную финансовую пирамиду с «лотереей удачи» – кому-то повезет приобрести квартиру за счет общих средств пайщиков, а кому-то уже нет.
Если пайщик захочет выйти из кооператива, ему придется заплатить штраф. Вложенные в кооператив деньги можно вернуть за вычетом членских взносов и штрафа. Его сумму можно попытаться снизить в суде, если покупателю удастся доказать вину застройщика в срыве сроков строительства.
Если проект будет признан судом несостоятельным, пайщиков могу обязать дополнительно внести деньги на достройку здания. Словом, ответственность застройщика в схеме ЖСК практически минимальна, за все придется отвечать пайщикам. Они, безусловно, могут обратиться в суд, но судья будет руководствоваться только уставом кооператива – это основной документ ЖСК. А устав, как правило, пишется в пользу застройщика.
Партнер юридической фирмы Via lege Денис Артемов отмечает, что вся власть в ЖСК принадлежит правлению кооперативом, которое юридически связано с застройщиком. В связи с этим при возникновении проблем покупателю чаще всего весьма сложно добиться их решения внутри ЖСК.
У ЖСК есть подвид – ЖНК (жилищно-накопительный кооператив). ЖНК от ЖСК отличается лишь тем, что первый может инвестировать в приобретение квартир в различных новостройках, тогда как ЖСК создается для строительства одного объекта.
Еще несколько лет назад ЖСК был весьма распространен на рынке первичного жилья. Однако с запуском программы льготной ипотеки многие застройщики были вынуждены перейти с ЖСК на ДДУ, т.к. в рамках программы государство субсидировало ипотечные кредиты только в жилых комплексах, которые продавались по ДДУ.
