A volt házastársak, valamint azok többsége, akik lakást ajándékba, örökségbe vagy privatizáció útján kaptak - mindez a lakásokban részesedéssel rendelkező „társtulajdonosok” több milliós hadserege. A közös tulajdonban lévő ingatlanok adják a lakhatási konfliktusok oroszlánrészét, amelyeket még bírósági úton sem lehet megoldani. A bíróságon kívüli mechanizmusok azonban négyféle lehetőséget kínálnak a tulajdonosok eltávolítására a konfliktusból, miközben tiszteletben tartják a konfliktus valamennyi résztvevőjének érdekeit. Ez akkor is működik, ha a vita olyan szakaszba érkezett, amikor a felek már nem képesek békés tárgyalásra.
Natalya Mikhailyukova elismerte, hogy a közös tulajdonú lakásokban élők minden nap hozzá fordulnak konzultációra. A fő kérdés az, hogy mi a teendő, ha ebbe a lakásba más tulajdonostársak akarnak beköltözni, eladni a tulajdonrészüket, vagy más módon érvényesíteni kívánják jogaikat.
Jelenleg Jekatyerinburgban csak körülbelül ötven egyedi lakásrészvényt értékesítenek ingatlanügynökségeken keresztül. Összességében sokkal több ilyen tárgy van a piacon, de ezeket magántulajdonban vagy fekete ingatlanosokon keresztül értékesítik, neves ügynökségek bevonása nélkül. Ennek oka az a tény, hogy a szakmai piaci szereplők rendkívül vonakodnak az egyes ingatlanrészesedésekkel való együttműködéstől.
Balay Julia
a Tudományos Akadémia "Novosel" irodájának igazgatója
Ha egy lakás tulajdoni hányadát szabad eladásra bocsátják, az szinte biztosan azt jelenti, hogy konfliktus van a tulajdonostársak között, és már nem tudják békésen megoldani a helyzetet, még akkor sem, ha ez az út lehetővé teszi a tulajdonostársak nagyobb juttatásokhoz juthatnak. Egy külön lakásrész eladása harmadik félnek mindig pénzveszteséget jelent - az ingatlan értékének körülbelül 30%-át. Vagyis a 2 milliót érő lakás felét nem millióért, hanem 700 ezerért adják el. És még ebben az esetben is egy a tízhez az eladás esélye. Ha egy ügyfél külön részvényt árul az ügynökséghez, az ingatlanos megérti, hogy ha vállalja az eladását, rendkívül kellemetlen helyzetbe kerül. Az egyetlen módja annak, hogy az ingatlanügynök segítsen egy ilyen ügyfelet és megmentse az arcát, ha közvetítővé válik - közvetítővé válik a tulajdonostársak között, és megpróbálja megoldani a helyzetet az összes tulajdonos érdekében, kihagyva a résztvevők minden személyes kapcsolatát.
Egy lakásrész „külső” eladása nemcsak pénzben veszteséges, hanem a konfliktus további eszkalációjával is jár az üzletrész új tulajdonosának bevonása miatt. A problémamegosztási helyzet megoldásának ugyanakkor négy békés (és gazdaságilag megvalósítható) módja van. Természetesen a problémás ingatlanok tulajdonosai ismerik vagy legalább sejtik ezeknek a módszereknek a létezését, de nem mindig értik, hogyan alkalmazzák őket a való életben, különösen a tulajdonostársak közötti konfliktusok esetén.
1. módszer. Adja el az egész lakást
Ha a tulajdonosok eladják a teljes „közös” lakást, akkor a teljes árat megkapják érte. És meg lehet majd osztani részvényarányosan. Ezt követően mindenki a saját pénzén vesz lakást, vagy más módon használja. A program akkor is hatékony lehet, ha kezdetben csak egyszobás lakás van közös tulajdonban.
Balay Julia
a Tudományos Akadémia "Novosel" irodájának igazgatója
A férfi egy egyszobás, házasságon kívül vásárolt lakást hagyott hátra. A feleség (ma özvegy) és az örökhagyó első házasságából származó gyermek követelte. Ennek megfelelően mindenkit egy másodpercnyi tulajdonrész járt. Az örökösök nem tudtak közös döntésre jutni. Az egyik tulajdonostárs megpróbálta eladni a tulajdonrészét, de nem sikerült. Emiatt senki sem lakott a lakásban, sőt kiadni sem lehetett. A gyermek anyja (az örökhagyó volt felesége) felvette a kapcsolatot egy ingatlanossal. Kommunális lakásokban talált két szobát, amelyek összköltsége megegyezett a vitatott lakás forgalmi értékével. A felek elégedettek voltak a „csere” ezen változatával. A lakást eladták, az örökösök a részesedésükért szobát kaptak, most bérbe adják.
2. módszer. Az egyik tulajdonostárs részesedést ad el a másiknak
Logisztikai szempontból a részvény „sajátok közt” történő eladása a legegyszerűbb lehetőség: nem kell vevőt keresnie, és nem kell minden tulajdonostársat értesítenie részesedése eladási szándékáról. . Azaz, ha egy részvényt külsőleg értékesítenek, az eladó köteles felajánlani ennek a részesedésnek a kivásárlását más tulajdonostársaknak (erről bővebben lentebb). Ha az üzletrész tulajdonosa eladja valamelyik tulajdonostársnak, akkor az adásvételt senkivel nem kell egyeztetni, még akkor sem, ha a lakást mások is birtokolják.
Külön érdemes megfontolni az eladásra kerülő részvény árának meghatározását. Ahogy Vlada Pavlova megjegyzi, a tulajdonostársak közötti részesedések adásvételekor mindig van érdeklődő. Ez az, aki kénytelen elfogadni a tranzakció másik fél feltételeit. Például a közelmúltban egy 3 millió rubel értékű lakás négy részvényének tulajdonosa megvásárolta az ötödik részvényt 1 millió rubelért, vagyis több mint másfélszeresét fizette túl. Gyakran az ellenkező helyzet adódik - egy kis részvény tulajdonosa, hogy legalább valamit kapjon érte, szinte a semmiért odaadja a részesedést. Előfordul, hogy a valós ár tizedéért.
A belső értékesítés során azonban gyakran nem az ár meghatározása a legnehezebb, hanem az alapvető alkuképesség.
Vlada Pavlova
a Link Academy of Sciences ingatlanszakértője
Eset a gyakorlatból. A lakás hárman - apa, anya és gyermeke - privatizálva. A szülők elváltak, az apa elhagyta a lakást, és véget vetett minden kapcsolatának volt feleségével. Férje részesedésének kivásárlására tett kísérletei nem végződtek semmivel. Ez 8 évig tartott! A nő emiatt ingatlanügynökhöz fordult. Levelet küldött a férfinak: „A feleség ki akarja vásárolni a részesedését, ha felkeltette érdeklődését, forduljon hozzám.” A személy beleegyezett, hogy kommunikáljon az ingatlanossal. Az üzletet úgy kötötték, hogy a volt házastársak ne találkozzanak személyesen. Mivel a lakásban az utolsó részesedés megvásárlása volt folyamatban, a bank hozzájárult ahhoz, hogy jelzáloghitelt nyújtsanak. Tehát még a bankban is, amikor a tranzakció lebonyolították, a volt házastársak - az eladó és a vevő - különböző helyiségekben voltak. Ennek ellenére az adásvételt formalizálták. Megjegyzem, hogy a nő elég pénze nélkül is - jelzáloghitel segítségével - ki tudta venni a részvényt.
Egyébként ha egy kisrészvény tulajdonosa nem hajlandó eladni más tulajdonostársaknak, akkor elméletileg rá is lehet kényszeríteni. Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 252. cikkéből következik, hogy ha a tulajdonos részesedése elhanyagolható, és nem lakik a lakásban, akkor a bíróság az ő beleegyezése nélkül is kötelezheti a többi tulajdonostársat, hogy fizesse meg neki az üzletrész költségét, és vegyék ezt a részesedést maguknak. Ugyanezt állapítja meg az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának N 56-В06-17 06.10.24-én kelt határozata. A gyakorlatban azonban gyakorlatilag soha nem alkalmazzák a részvény „erőszakos” kivásárlását.
3. módszer: Egyezzen meg egy lakás megosztásáról
A részesedések használatának rendjét a közös tulajdonban részt vevők egymás között alakíthatják ki. Ez egyébként a leggyakoribb séma. A valóságban azonban működik, ha legalább annyi szoba van a lakásban, mint ahány lakni vágyó párt. Ha például egyszobás a lakás, akkor vagy a bíróság vesz részt a konfliktus megoldásában, vagy a tulajdonostársak találnak nem triviális megoldásokat. Például egy közös lakást ki lehet adni, és a kapott bevételt részesedések arányában fel lehet osztani. Vagy itt van egy másik lehetőség - a tulajdonostársak megállapodnak abban, hogy felváltva élnek a lakásban, mindegyik például egy évig.
Ljudmila Plotnyikova
az Uráli Ingatlan Kamara ügyvédje
Ha a tulajdonostársak közötti párbeszéd nem működik, akkor bírósághoz kell fordulni. Ő határozza meg a terület használatának menetét, figyelembe véve az egyes tulajdonosok valós helyzetét. A számítás során figyelembe veszik, hogy a tulajdonostársak mindegyike eltérő lakóterülettel, gyermekekkel, eltartottakkal, anyagi helyzettel stb. Ha a lakás egyszobás, akkor dönthet úgy, hogy a kisebb, többgyermekes lakás tulajdonosa, akinek nincs más lakása, jogosult abban lakni, és a vitatott lakás nagyobb hányadának tulajdonosa lakhat. „kérdezte” azon az alapon, hogy más lakóterülete van.
Az ügyvédek olyan esetekre emlékeznek vissza, amikor a bíróság egy lakásból kirakott egy benne lakó tulajdonostársat, és másik tulajdonostárshoz költözött. Ha azonban két vagy több szobás lakásról beszélünk, akkor általában a bíróság átadja a szobákat a tulajdonostársaknak használatba, a szobák nagyságára és az ingatlan részesedésére fókuszálva.
4. módszer. Béreljen részesedést tulajdonostárstól
Ez az opció a 3. módszer egy változata. Itt a feleknek a közös használatban is meg kell állapodniuk. De végül a tulajdonostársak más-más szerepet töltenek be.
Natalia Mikhailyukova
az Orosz Ingatlanközvetítők Céhe ügyvédje
Ha a lakás nem engedi, hogy minden tulajdonostárs használhassa, akkor előfordul, hogy így állapodnak meg - az egyik tulajdonostárs a lakásban lakik, a másiknak pedig valami bérleti díjat ad, a részesedések nagysága alapján számolva.
Elméletileg van egy ötödik mód is a problémás megosztással a helyzet megoldására, de a gyakorlatban ez (néha) csak magánházakra alkalmas, lakásokra nem. Természetbeni részesedés kiosztásáról beszélünk. Közös megegyezéssel vagy bírósági határozattal a lakás fizikailag felosztható a tulajdonostársak között. Mindenki kap belőle egy részt felhasználásra. De minden ilyen résznek nemcsak nappalival, hanem konyhával, fürdőszobával és külön bejárattal kell rendelkeznie. Lehetetlen több bejáratot, konyhát és fürdőszobát külön lakásban megszervezni. Néha ezt magánházban is meg lehet tenni.
Ha a részvények tulajdonosai nem tudtak közös döntést hozni, akkor a történet három forgatókönyv valamelyike szerint alakulhat, és mindegyikben a lakásban élő tulajdonostárs továbbra is benne él, de a a kiutasított tulajdonostárs eltérő lehet. Kiköphet és felejthet, vagy beköltözhet a bíróságon (a 3. módszerben leírtak szerint), vagy átruházhatja a részét a félre. Az emberek nem szívesen vásárolnak lakásrészvényeket, de van rájuk némi kereslet.
Jelena Nikolaeva
A "BK_NEDVIZHIMOST" cég ügyvezető partnere
Egy személy három esetben vásárol részesedést egy lakásban. Valaki részesedést vásárol a lakóhelyére. Reméli, hogy sikerül megállapodnia a többi tulajdonostárssal a közös lakáshasználatról. Ez meglehetősen kockázatos lehetőség, de néha megtörténik. A második eset az, amikor részvényt vásárolnak az állandó regisztráció megszerzése érdekében. A részesedés kicsi lehet, például egy lakás százada. És végül vannak profi raiderek. Részesedést vásárolnak a lakásban, hogy a régi tulajdonostársra rákényszerítsék feltételeiket - leggyakrabban azért, hogy a részvények eladására kényszerítsék.
Amint az ingatlanosok megjegyzik, ha valaki készen áll egy lakás egy részének megvásárlására kifejezetten lakhatás céljából, akkor helyesebb lenne, ha nem részesedést vásárolna a lakásban, hanem egy szobát egy közösségi lakásban vagy kollégiumban. Ebben az esetben a lakosok jogai világosabban meghatározottak. Arra azonban van példa, hogy a részvényvásárlók egészen békésen élnek együtt lakótársaikkal. Vannak azonban másfajta példák is – nevezetesen, amikor egy lakásrészesedést azzal a céllal vásárolnak, hogy a szenvedélyek intenzitását a határra vigyék, és ebből profitot termeljenek, vagy egyszerűen megvásárolják a szerencsétlen társrészét. tulajdonos olcsón.
Natalia Mikhailyukova
az Orosz Ingatlanközvetítők Céhe ügyvédje
Valós börtönbüntetést kapott valamikor Jekatyerinburgban egy férfi, aki szándékosan elnyomta tulajdonostársait egy lakásban. Hangoskodó lett, kreozottal kente be az ajtókat, és még fizikailag is erőszakos lett. De rögtön leszögezem, hogy ez az eset inkább kivétel. Nagyon nehéz igazságot találni egy agresszív tulajdonostársnak. A leírt ügyben azért került bíróság elé az ügy, mert a férfinak több lakásban volt részesedése, és mindegyikben megpróbálta túlélni a szomszédait. Sőt, ezek nemcsak nagyszülők voltak, hanem szociálisan alkalmazkodó emberek is. Sikerült felvenniük egymással a kapcsolatot, és felvették a kapcsolatot az ügyészséggel. A bíróság figyelembe vette, hogy a garázdálkodónak különböző lakásokban volt részesedése, és ezeket szándékosan nem konszolidálta – nem egy lakásba cserélte.
1. Eladni
Korábban a portál oldala részletesen beszélt a lakásokról, és ismertette a tulajdoni hányad eladási eljárásának bonyodalmait is. Az értékesítési gyakorlat az utóbbi időben egy kicsit megváltozott. A részvényeladás könnyebbé vált.
Vlada Pavlova
a Link Academy of Sciences ingatlanszakértője
A törvény szerint az a tulajdonostárs, aki egy részt „kint” értékesít, köteles felajánlani annak megvételét a lakás többi tulajdonostársának. A többi tulajdonostárs, ha nem áll készen a részesedés kivásárlására, írjon vásárlási elutasító nyilatkozatot. Ha távol vannak, vagy nem veszik fel a kapcsolatot, táviratot küldhet nekik eladási ajánlattal. Ekkor a tulajdonostársak később nem nyilatkozhatnak arról, hogy megsértették az üzletrész kivásárlási jogát, és bírósági úton felmondhatják az üzletet. Korábban az volt a gyakorlat, hogy a táviratokat a tulajdonostársak regisztrációs címére kellett küldeni. Előfordulhat, hogy ezeket a címeket nem ismeri a részvényt értékesítő személy. Most elég táviratokat küldeni annak a lakásnak a címére, amelyben a részesedés eladó. A bíróság ma így érvel: ha van vagyona, akkor gondoskodnia kell róla, legalább a postát ellenőriznie kell.
Lakásrészesedés eladására vonatkozó hirdetést a „ rovatban adhat fel.
Azonban még ha a bíróság színleltnek találta is az ajándékozás útján lebonyolított ügyletet, ez nem jelenti azt, hogy az új tulajdonostól elvonják a részesedést. A bíróság a vevői jogokat az ügyletet megtámadó tulajdonostársra ruházza át, de ha a tulajdonostárs ezt az üzletrészt nem vásárolja ki, az a „harmadik fél” tulajdonosnál marad.
3. Fizesse ki az adósságokat
És végül a közös tulajdon elidegenítésének harmadik módja a kártérítési megállapodás. Az üzletrész tulajdonosa kölcsönszerződést köt a vevővel arra az összegre, amelyért az üzletrész eladását tervezi. A kölcsön fedezeteként egy részvényt bocsátanak ki. Miután regisztrálta a biztosítékot a Rosreestrnél, és a tulajdonos pénzt kapott a hitelezőtől (vevőtől), kompenzációs megállapodást kötnek, amely szerint a hitelező elengedi az adósságot, és cserébe megkapja a biztosítékot - vagyis a lakás egy részét.
Natalia Mikhailyukova
az Orosz Ingatlanközvetítők Céhe ügyvédje
A lakásrészesedéseket ma már ritkán idegenítik el kompenzáció révén. Ezt egyszerűbb megtenni rendszeres vásárlással és eladással. A parkolóhelyekkel kapcsolatos tranzakciókat azonban gyakran ennek a rendszernek megfelelően bonyolítják le. Az ilyen hely a teljes parkoló tulajdoni hányadát jelenti. És minden tulajdonostársnak ajánlatot kell küldeni egy részvény megvásárlására. Volt olyan eset, hogy egy parkolóhelyet árusító személy 255 táviratot küldött ki, és kiderült, hogy 8 tulajdonostárs olyan országokban él, amelyekkel nincs távirati kapcsolat. Ennek eredményeként az ügylet kölcsönszerződéssel és kártérítéssel valósult meg.
2016. június 2-án lépett hatályba Oroszországban az a törvény, amely megtiltja ingatlanrészesedések, valamint teljes, megosztott tulajdonban lévő tárgyak ajándékozását, cseréjét, vásárlását és eladását közjegyző nélkül. Ez azt jelenti, hogy a lakásrész adásvételi szerződését (csere, ajándékozás) közjegyzővel kell hitelesíteni. E biztosíték nélkül a Rosreestr nem regisztrálja a tranzakciót. A lakás adásvételi szerződés közokiratba vétele az ingatlan bekerülési értékének 0,5%-a plusz 4,9 ezer a „műszaki munka”. A szerződés közjegyzői hitelesítésének maximális költsége nem haladhatja meg a 25 ezer rubelt.
Néha azt lehet hallani, hogy közjegyzői hitelesítés csak egy részvény „külső” eladásakor szükséges. Valójában ez nem igaz. Bár a fent említett „közjegyzői” törvény első kiadása valóban előirányzott egy ilyen lehetőséget, a megbeszélés során az Állami Duma szigorította a szabályokat, és minden részvényügyletet közjegyzői okiratba foglaltak.
A jelenlegi jogszabályok keretein belül teljesen lehetséges egy lakást részvényekre osztani. A részek létrehozásának és bejegyzésének módja azonban attól függ, hogy kié az ingatlan, legyen az közös, megosztott vagy személyes tulajdon.
A közös tulajdonjogot a Kbt. 244 Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve. A részvényekre osztott lakás elidegenítésének alapjait a 218. számú szövetségi törvény „Az ingatlanok nyilvántartásáról” tartalmazza. A törvény szerint lakóingatlan vagy telek lehet egyéni tulajdonos közös tulajdonában. A részvényjogok biztosítására a dokumentumok Rosreestr-hez történő benyújtásakor kerül sor.
A részvények nagyságát a megosztott tulajdon létrejöttének okainak figyelembevételével határozzák meg. Az egy tulajdonos tulajdonában lévő ingatlanrész töredékben kerül kifejezésre és a tulajdoni lapon szerepel.
A polgári jog minden résztvevő számára egyenlő részesedést ír elő.
Például, ha három tulajdonos van részvényeket követelnek, akkor az ingatlan 1/3-át megkapják. De a részvények nagysága különböző okok miatt nem mindig egyenlő: megállapodás megkötése, tulajdonosi összetétel megváltoztatása vagy nagyobb javítások elvégzése.
Ha csak egy tulajdonos van , az alkatrész méretét a tulajdonos saját belátása szerint állítja be. A lakás korlátlanul osztható 2, 5, 15, 100 vagy több részre, de ez nem mindig célszerű. Ha a tulajdonos részesedést oszt ki egy másik személynek, nem tud teljes mértékben rendelkezni az ingatlannal. Nem adhatja el részesedését minden társtulajdonos értesítése nélkül. A részvény visszaváltásának elsődleges joga a tulajdonosokat illeti meg, de ez a korlátozás nem vonatkozik az adományozási eljárásra.
Minden részvényesnek joga van részvényének bejegyzését kérni. Ha az üzletrész természetben nem allokálható, akkor a többi részvényes kártérítést fizet a tulajdonostársnak (vagyonrészének értékével megegyezően). A kompenzáció megszerzése után a résztvevő automatikusan megfosztják a megosztott tulajdonjogtól (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 252. cikke).
Például, Lobanovék a válás mellett döntöttek. A feleség bejelentette a házasság során szerzett lakásrészre vonatkozó jogait. A volt férj felajánlotta, hogy kivásárolja a részét. Az asszony beleegyezett. Lobanovék megállapodást írtak alá arról, hogy a részesedést fizetéssel helyettesítik. A feleség kártérítést kapott, a lakás pedig a volt férje személyes tulajdonába került.
A lakók a lakás privatizációját követően kapnak tulajdonjogot. Ennek érdekében a résztvevők közös kérelmet nyújtanak be a helyi felhatalmazott szervhez. Privatizációs szerződés készül, amely minden tulajdonostárshoz részesedést rendel. A dokumentum Rosreestrben történő regisztrációja után a tulajdonosok jogait az állam elismeri.
A jogok Rosreestr-en keresztül történő regisztrációja után az ingatlanok többféleképpen oszthatók fel:
A privatizációs megállapodásnak tartalmaznia kell a lakásban élő kiskorú gyermekeket is, az 1991. április 7-i 1541-1 szövetségi törvény értelmében.
Ingatlanvásárláskor a szülők gyakran használnak anyai tőkére vonatkozó igazolást. Ugyanakkor kötelesek minden családtag közös tulajdonaként bejegyeztetni a lakást. A gyerekek részvényjogokat kapnak. Válás esetén a lakás nem kerül be a bíróságon keresztül megosztandó közös tulajdonba. Minden családtag a dokumentumok szerint megállapított részesedést kap.
Az egyes tulajdonosok részvényeit a törvény szerint lakásvásárláskor vagy azt követően osztják ki. A részvények nagyságát a közjegyzői kötelezettség vagy ajándékozási szerződés rögzíti. A gyermekrészvények a lakásvásárlásba befektetett, a szülők döntése alapján növelt vagy csökkentett tőkerész arányában oszthatók ki.
Ha a lakást jelzáloghitellel vásárolták családi tőke felhasználásával, akkor a részesedést csak akkor határozzák meg, ha az adósságot teljes mértékben megfizetik. A jelzáloghitel törlesztése után az ingatlant az egyik szülő nevére jegyzik, majd a gyermekek és a második házastárs részesedését. Az új tulajdonosok regisztrációja a Regisztrációs Kamrában történik.
Az Art. Az RF IC 37., 39. cikke és a „Jelzálogkölcsönökről” szóló 102. szövetségi törvény szerint a házasság során megszerzett jelzálogjoggal terhelt ingatlan közös szerzett tulajdon. Ezért a ház egyenlő részekre oszlik. A kölcsön lezárása és az ingatlan tehermentesítése után a tulajdonos kétféle módon biztosíthatja a részesedést:
Egyes esetekben a Rosreestr alkalmazottai először a házastársak, majd a gyermekek részesedését kérik.
A megosztott részesedések kiosztása, ha a lakásban két vagy több tulajdonos van, történhet papíron vagy természetben. A csak dokumentumok szerint nyilvántartott absztrakt részvényeket „ideálisnak” nevezik, például egy 2 szobás lakás 1/4-ét. A valódi részvények a lakás meghatározott részeihez vannak kötve.
Például, ha két tulajdonos van egy háromszobás, 70 m2-es lakásban részesedést követelnek, ezek közül az egyik 15 m2 alapterületű szobát is kijelölhet, mivel ez egy elszigetelt helyiség. A konyha, fürdőszoba, wc „ideális” részesedés marad a közös közös tulajdonban.
Az egyik tulajdonosnak kiosztott természetes részesedésnek legalább 28 m 2 -nek kell lennie az SNiP 31-01-2003 szerint. De a modern lakásokat rendkívül veszteséges egyenlő részekre osztani. Ehhez átépítésre, kommunikációra, javításra, stb. Egyes esetekben az illegális átépítés megnehezíti a megosztott részvények kiosztását.
A részvények allokációja a jelzáloghitel törlesztése, az anyai tőkeigazolás felhasználása és egyéb esetekben történik. A megosztott tulajdonjog felosztásának számos oka és lehetősége van. Ez az összes tulajdonos egyetértésével vagy bírósági határozattal történik. A közös lakásban lévő részvények kiosztása általában három módon történik:
A részvényalapításról szóló megállapodást általában házassági szerződés hiányában kötik meg. A megállapodás rugalmasabb dokumentum, mivel a házastársak saját belátásuk szerint választják meg annak tartalmát. Az ingatlanmegosztási szerződés a következőket tartalmazza:
Például, Lakásvásárláskor a férj 8 milliót, a feleség pedig 2 millió rubelt fektetett be. A megállapodásban rögzítették, hogy a férj 4/5-e, a feleség 1/5-e.
Az ingatlan megosztása történhet a házasság ideje alatt vagy válás után. A házassági szerződés lehetővé teszi olyan tulajdoni módok kialakítását, mint a megosztott, közös és egyéni tulajdon. Ha a dokumentum megosztásokat tartalmaz házastársak és gyermekek között, akkor válás során nem kell felosztási lehetőséget választani. A megállapodás közjegyző által hitelesített, ezért a családi élet során és a válás után a viták lezárásáig érvényes.
Például, A Losev házaspár 2 szobás lakást vásárolt és házassági szerződést írt alá. Válás esetén a házastárs 2/3, a házastárs 1/3 része a megszerzett vagyonnak. Ez annak köszönhető, hogy az újonnan született férj munkanélküli volt, a feleség pedig üzlettulajdonos volt. 5 év után minden megváltozott: háziasszony lett, ő pedig karriert csinált, és vett egy dachát. Volt egy válás. Most Losevának törvényes joga van a dacha 2/3-ára.
Ha a tulajdonosok nem kötöttek megállapodást vagy házassági szerződést, és nem tudták megoldani a részvények önkéntes kiosztásának kérdését, akkor már csak a bírósághoz kell fordulni. A válást követő 3 éven belül lehet keresetet benyújtani. A felperes a keresetében megjelöli az ingatlan és a részesedése megosztásának lehetőségét. A bíróság egyenlő részarányban való megosztást hajt végre, vagy az egyik tulajdonost arra kötelezi, hogy a másiknak fizessen kártérítést az üzletrész elhagyása miatt. Ezután a megosztott tulajdonjogot regisztrálni kell a Rosreestrnél.
(10
értékelések, átlag: 5,00
5-ből) Az Orosz Föderáció bűnüldözési gyakorlata és/vagy jogszabályai meglehetősen gyorsan változnak, és előfordulhat, hogy a cikkekben szereplő információknak nincs ideje frissíteni.
A legfrissebb és legrelevánsabb jogi információk, az Ön problémájának egyedi árnyalatait figyelembe véve, a hét minden napján, 24 órában ingyenesen hívható telefonszámon szerezhetők be:
vagy az alábbi űrlap kitöltésével.
Vagyis, ha a részesedések egyenlőek, akkor a lakás árát elosztjuk a részvények számával - megkapjuk a tranzakció eredményeként minden közös tulajdonost megillető összeget, és ez az összeg mindenki számára egyenlő lesz. Ha a részvények nagysága eltér, akkor a lakás költségének teljes összegét az eladók között osztják fel a részvényeik nagyságával összhangban.
Ha semmilyen módon nem lehetséges összeszedni az összes tulajdonost, akkor ebben az esetben a meghatalmazás (vagy akár meghatalmazás) elkészítése az egyik eladó számára történő tranzakció lebonyolítására jöhet. Azaz általában a dokumentumok benyújtásáig a pénz már (legalábbis részben) az eladóknál van, az adásvétel további megbeszélése nem szükséges, így azok a tulajdonosok, akik nem tudnak fizikailag jelen lenni a Rosreestrben, meghatalmazhatják a tulajdonost, aki nincs akadály. A meghatalmazást közjegyző állítja ki.
Egy háromszobás lakás egyenlő arányban három tulajdonosé, ketten el akarják adni a lakást és a bevételt három részre osztják - egyenként a lakás árának 1/3-ával. A harmadik tulajdonos nem akarja eladni a lakást. lakás.Hogyan lehet ezt a problémát megoldani?
A Ptk. 250. §-ának (2) bekezdése értelmében az üzletrész eladója köteles írásban értesíteni a részvénytulajdonban lévő többi résztvevőt arról a szándékáról, hogy a részesedését kívülállónak kívánja eladni, megjelölve az árat és az egyéb feltételeket. eladja. Ha az osztott tulajdonban megmaradt résztvevők megtagadják a vásárlást, vagy egy hónapon belül nem szerzik meg az eladott ingatlan tulajdoni hányadát, az eladó jogosult részesedését bárkinek eladni.
2. Ha az eladó részesedését a lakásban kiosztják, akkor a fennmaradó tulajdonosok elővásárlási joggal rendelkeznek. Az eladónak mindenekelőtt fel kell ajánlania, hogy az általa meghatározott feltételekkel kivásárolja a saját lakásrészét. Az ügylet javasolt feltételeit tartalmazó hirdetményt közjegyző hitelesíti és ajánlott levélben küldi meg értesítéssel. Ha a többi tulajdonos visszautasította, vagy egyszerűen nem válaszolt egy hónapon belül, akkor kereshet vevőket az oldalon. Ha az értékesítési feltételek megváltoznak, a teljes eljárást meg kell ismételni.
1. Először is be kell szereznie a lakás második, harmadik és összes többi tulajdonosának hozzájárulását az eladó tulajdonrészének eladásához. Ez a dokumentum kötelező közjegyzői hitelesítéshez tartozik. Sajnos a két tulajdonosú lakás gyakran buktatóvá válik a benne részesedéssel rendelkezők számára. Nem mindig sikerül megegyezni.
Az adásvételi szerződés közjegyzői hitelesítése után regisztrációs műveleteket kell kérni, amelyek hivatalosan megerősítik a tulajdonjog átruházását. Ehhez hasonló okmánycsomagot kell benyújtania, amely a közjegyzői irodában érkezett.
Tételezzük fel, hogy nem minden ember hajlandó eladni részvényeit. Ebben az esetben a többi tulajdonostárs eladhatja-e a részesedését kívülállónak? Igen, megtehetik, de csak akkor, ha tiszteletben tartják a többi lakos elővásárlási jogát az értékesített részvény megvásárlására. Ez azt jelenti, hogy az eladó köteles írásban értesíteni a többi tulajdonost a lakásrésze eladási szándékáról. A hirdetményben fel kell tüntetni a javasolt ügylet árát és egyéb feltételeit.
Ha a megosztott tulajdonban maradó résztvevők a bejelentéstől számított egy hónapon belül nem vásárolják meg ezt a részesedést, akkor az eladónak jogában áll azt másnak eladni. Ha más lakosok írásban visszautasítják a vásárlást, az üzletrész egy hónapon belül eladható.
keretein belül rögzítik különösen a szerződéses kapcsolatok alapfeltételeit és alapelveit az adásvétel területén. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 454. cikke, de a bírói gyakorlatban és maguk a szabványszerződések megkötésekor figyelni kell arra 549. cikk (7) bekezdés. Ez a szabály határozza meg az ingatlanhasználat és -átruházás rendjét, valamint az árak kialakítását, a megkötés formáját és a felek különös felelősségét. A több tulajdonosú lakások szabályozottak 247. cikk.
Ez így működik. Részvényértékesítéskor azt az adásvétel alapfeltételeinek megjelölésével fel kell ajánlania más lakástulajdonosoknak. Ha beleegyeznek, akkor a részesedést eladják nekik. Amennyiben a tulajdonostársak a felkínált részesedést a bejelentéstől számított 1 hónapon belül megtagadják vagy nem veszik meg, úgy azt idegeneknek értékesítheti. De csak ugyanolyan feltételekkel, ugyanolyan áron, ahogy a tulajdonostársaknak felajánlották.
A több tulajdonostól történő lakásvásárlást a következő 3 pont jellemzi: a közös tulajdonosoknak le kell mondaniuk a vételi elővásárlási jogról harmadik személy javára, a közös tulajdonosok egyhangú döntést hoznak a lakás eladásáról, a gyámhatóság köteles hagyja jóvá a kiskorú tulajdonos ügyletét.
Ha a kérelem benyújtásának időpontjában az állami illetéket nem fizették meg, a kérelmezőnek egyedi fizetési azonosítót (egyedi felhalmozási azonosítót) tartalmazó tájékoztatást adnak ki vagy küldenek meg, amely szükséges az adott szolgáltatás kifizetésének tényének igazolására. állami illeték, feltüntetve azt a dátumot, ameddig azt be kell fizetni (2020. július 26-i Rosreestr-információ; 2020. október 17-i Rosreestr-információ; az Oroszországi Bank fizetési rendszeréről szóló szabályzat 5. függelékének 3. pontja, jóváhagyva: a Bank of Russia 2012. június 29-én N 384-P).
A megállapodásnak tartalmaznia kell: információkat a tranzakcióban részt vevő egyes felekről (teljes név, útlevél adatok, regisztrációs cím), az ügylet tárgyának leírását - a lakásban lévő részesedéseket és magának a lakásnak az azonosító jellemzőit (szobák száma, száma, annak a lakóépületnek a címe, amelyben az objektum található, közös és lakóterület, szerződéses ár (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 554., 555. cikke).
Ha a tulajdonos/tulajdonosok nem tudják vagy nem akarják eladni vagy bejegyeztetni az üzletrészt, jogukban áll más személynek meghatalmazást adni ilyen cselekmények elvégzésére (természetesen a belé vetett bizalom függvényében). Ezt az intézkedést az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 185. cikke. Az ingatlannal végzett tranzakciók lebonyolítására vonatkozó hatáskör átruházására vonatkozó meghatalmazást közjegyzői hitelesítéssel kell alátámasztani (ehhez a felek útlevéladatai szükségesek).
A következő szakaszokban a második tulajdonos kifogásai sem számítanak. A szerződés közjegyzői hitelesítése és a tranzakció Rosreestr szolgáltatásnál történő regisztrálásakor a második tulajdonos részvétele kizárt. Még ha írásbeli kifogást küldenek is a megjelölt hatóságoknak, az semmilyen jogkövetkezményt nem von maga után. Megakadályozhatja-e a második tulajdonos a tranzakciót bírósághoz fordulva? Az ingatlan elidegenítésének tilalma még bírósági megtámadás esetén is elfogadhatatlan, a második tulajdonos a követelés teljesítésének megtagadását kapja. Az ügylet megszakítására csak az elővásárlási jog gyakorlása van lehetőség, de ebben az esetben az eladó nem veszít semmit, mert az eladás is hasonló feltételekkel történik. Ügyvédeink tudják a választ kérdésére. Ha szeretné megtudni, hogyan oldja meg az Ön problémáját, kérdezze meg ügyeletes ügyvédünket online.
A Pravoved.RU 452 ügyvédei már jelen vannak az oldalon
Jó napot Itt egy kérdés: a háznak három tulajdonosa van. Eladható-e az egyik tulajdonos beleegyezése nélkül?
És általában, lehet-e bármilyen műveletet végrehajtani ezzel a házzal (például bérbe adni) az egyik tulajdonos beleegyezése nélkül? Előre is köszönöm. Victoria Dymova összecsukása A Pravoved.ru támogatási alkalmazottja Próbáljon itt keresni:
Gyorsabban kaphat választ, ha felhívja a moszkvai és moszkvai régió ingyenes forródrótját: 8 499 705-84-25 Ingyenes ügyvédek a vonalon: 9 jogász válasza (1)
Ez az eljárás elkerülhetetlen lesz, ha a második tulajdonos nem járult hozzá a részvények állampolgárok közötti önkéntes elosztásához. Az ilyen esetek bírósági tárgyalása során nem a lakás eladásáról lesz szó, hanem a felperes és az alperes részesedésének meghatározásáról.
A közös ingatlanban lévő részesedések bírósági felosztására a következő lehetőségek megengedettek:
Ha a bíróság kártérítés fizetését rendeli el, azt az ingatlan forgalmi értéke alapján számítják ki.
Figyelem
Nem mindig az a helyzet, hogy egy ház egy tulajdonoshoz van bejegyezve. Egyes helyzetekben egy ház egyszerre több személyé: az öröklés során, amikor a házastársak lakást vásárolnak.
Info
Ebben az esetben a bejegyzési eljárás során a törvénynek való megfelelés elveiből indulnak ki, és figyelembe veszik a megmaradt tulajdonosok érdekeit. Amikor egy telket tartalmazó magánház egyik tulajdonosa eladást regisztrál, meg kell különböztetni, hogy a ház egy része külön van-e, vagy az ingatlanban lévő részesedés nincs-e kiosztva és elkülönítve, ahogyan az a a vagyonmegosztás a válás során.
Az ilyen nézeteltérés okaitól függetlenül nem lesz jogi jelentősége, és csak késleltetheti az üzletet. Az ügylet időpontja a bejelentés benyújtásának szakaszában befolyásolható.
Ebben az esetben, ha a második tulajdonos nem tervezi az elővásárlási jog gyakorlását, az értesítés kézhezvételét követően haladéktalanul írásban nyilatkozhat arról, hogy erről lemond. Ezután az eladó nem tudja megvárni a 30 nap lejártát, és azonnal folytathatja a tranzakció következő szakaszát - a közjegyzői igazolást.
Mi van akkor, ha a felhívásra reagálva a második tulajdonos nem a visszaváltási elővásárlási joggal kapcsolatos véleményét nyilvánítja ki, hanem kategorikusan tiltja be valaki más tulajdonrészének értékesítését? Az ilyen nyilatkozatot egyszerűen figyelmen kívül lehet hagyni, és meg kell várni annak a hónapnak a lejártát, amelyet a törvény az értesítés mérlegelésére ír elő.
Annak érdekében, hogy a ház egy részét különállóként ismerjék el, számos követelménynek kell teljesülnie:
Az elválasztás fizikailag akkor valósítható meg, ha a közös tulajdon valamennyi tulajdonos általi használatának rendjét kialakítják, és az elkülönített házrészből külön kijáratot szerveznek.
Gyakran előfordul, hogy egy magánház vagy lakás nem egy tulajdonosé, hanem többé, vagyis az ingatlan különböző személyek közös tulajdona, akiket társtulajdonosoknak neveznek. Az ilyen vagyon általában abból adódik, hogy az emberek több személy számára privatizálják lakásaikat, részenként öröklik őket, és ennek eredményeként közös tulajdon keletkezik.
Fontos
Kérjük, vegye figyelembe: tulajdoni részesedésről beszélünk, és nem a lakótér egy részéről. A részesedést nem négyzetméterben mérik, és nem ad jogot arra, hogy egy lakásban vagy házban „automatikusan” elfoglaljanak bármely helyiséget.
A jelenlegi polgári jogszabályok segítenek kitalálni, hogy eladhat-e egy házrészt más tulajdonosok beleegyezése nélkül. Lehetőség van részesedésének eladására más tulajdonosok hozzájárulása nélkül, a polgári jogszabályokban meghatározott normák szigorú betartása mellett.
Nem szabad megfeledkezni arról, hogy bizonyos helyzetekben az adásvételi szerződés megkötéséhez szükséges lesz az Önhöz tartozó rész elidegenítésének eljárása. A szerződés státusza A megosztott részek tulajdonjoga akkor jön létre az ingatlannal kapcsolatban, ha az ügyletben több megszerző vesz részt.
Nem mindegy, hogy a szerződést fizetett vagy térítésmentesen kötik meg. Ezt a tulajdoni formát az állampolgárok döntése hozza létre.
A több személy tulajdonában lévő ingatlant főszabály szerint közös döntésük és belátásuk szerint használják.
Mindenekelőtt érdemes megjegyezni, hogy a közönséges ékszerek, valamint a sérült vagy hibás tárgyak eladásakor a visszaváltási érték megegyezik a selejt hozzávetőleges költségével. Vannak azonban olyan helyzetek, amikor a termékek értékesítésének sebessége nagyobb prioritást élvez, mint az értük kapott összeg.
Ebben az esetben megfelelő lehetőség lenne felvenni a kapcsolatot egy olyan céggel, amely értékes fémeket és azokból készült termékeket vásárol. Ennek az opciónak számos előnye van, többek között: a tranzakció tisztasága és átláthatósága; pénz gyors átvétele; lehetőség törött vagy sérült ékszerek eladására. Ha úgy dönt, hogy egy feleslegessé vált ékszert egy divatosabb és kreatívabb tárgyra cserél, felveheti a kapcsolatot egy ékszerbolttal. A legtöbb nagy kereskedelmi lánc ma új termék vásárlásakor szívesen fogad régi láncokat, gyűrűket és fülbevalókat, értékük ellentételezésével.
