A banki hitel visszafizetésének biztosításának egyik legelterjedtebb formája az ügyfél VAGYONÁNAK ELZÁLOGOZÁSA. Az ingatlan elzálogosítása két fél által aláírt zálogszerződéssel történik, amely megerősíti a hitelező azon jogát, hogy a kölcsönvevő fizetési kötelezettségének elmulasztása esetén a követelés elsőbbségi kielégítésében részesüljön a zálogtárgy értékéből. .
A biztosíték igénybevétele a hitelkapcsolatok szervezésének gyakorlatában feltételezi annak alkalmazására szolgáló speciális mechanizmus meglétét. A biztosítéki mechanizmus a biztosítéki szerződés előkészítésének, megkötésének és végrehajtásának folyamata. A biztosítéki mechanizmus a hitelkérelem elbírálásakor keletkezik, mint a kölcsönszerződés megkötésének feltétele. A kölcsön felhasználásának teljes időtartamát végigkíséri. A biztosítéki mechanizmus végrehajtásának valódi vonzereje a hitelmozgás utolsó szakaszában - a hiteltörlesztésben - jelentkezik, és csak bizonyos esetekben, amikor az ügyfél a kölcsönt bevétellel vagy bevétellel nem tudja visszafizetni.
A banki gyakorlatban a biztosítéki mechanizmus nyilvántartásba vételére és végrehajtására vonatkozó műveleteket hívják biztosítéki ügyletek. A kereskedelmi bankok fedezeti ügyleteinek nincs önálló jelentősége. Hitelügyletekből származnak, és garantálják a kölcsön időben történő és teljes visszafizetését. Az ügyfél ingatlanának vagy tulajdonjogának biztosítékára kibocsátott kölcsönöket zálogkölcsönnek nevezzük.
Jogi szempontból a biztosítéki mechanizmus felépítése az ábrán mutatható be. 13.1.
ábrából látható. 13.1. pontja szerint a biztosítéki mechanizmus jogszabályi tartalmában a központi hely a zálogtárgy tulajdonjogának, birtoklásának, rendelkezésének és használati jogának meghatározása. Uka Ezeket a kérdéseket a különböző országok jogszabályai eltérően oldják meg. Oroszországban a biztosítéki mechanizmus jogalapját a „zálogjogról” szóló törvény és a polgári törvénykönyv határozza meg, amely szerint:
a) a zálogtárgy tulajdonjoga a kölcsönvevőt illeti meg;
b) a zálogtárgy kölcsönvevő birtoklása lehet közvetlen vagy közvetett;
c) a zálogjoghoz társulhat a zálogtárgyak rendeltetésének megfelelő használati joga.
A biztosítéki mechanizmus végrehajtásának fő szakaszai a következők:
A ZÁLOG TÁRGYA tárgyak, értékpapírok, egyéb vagyontárgyak és vagyoni értékű jogok lehetnek. Ugyanakkor ahhoz, hogy a zálogtárgynak minősüljön, ennek az ingatlannak két kritériumnak kell megfelelnie: az elfogadhatóságnak és az elégségesnek. Ezek a kritériumok különböző kifejezéseket találnak a különböző típusú ingatlanokra vonatkozóan.
Az anyagtartalomtól függően a biztosítékok a következő csoportokba sorolhatók:
1. Ügyfél vagyonának záloga:
Leltári tételek zálogjoga:
a) alapanyagok, anyagok, félkész termékek zálogjogát;
b) áruk és késztermékek zálogjogát;
c) valutaértékek (készpénz), aranytárgyak, ékszerek, műtárgyak és régiségek zálogba adása;
d) egyéb leltári tételek zálogba adása;
2. Tulajdonjog záloga:
Ugyanakkor ahhoz, hogy egyik vagy másik ügyfél ingatlana biztosíték tárgyává váljon, meg kell felelnie alkalmassági és elégségességi kritériumok.
Az elfogadási kritérium a minőségi bizonyosságot tükrözi P biztosíték tárgya, az elégségességi kritérium mennyiségi. A biztosítékok minőségi és mennyiségi bizonyosságára általános és konkrét követelmények vonatkoznak.
A biztosíték minőségi oldalára vonatkozó általános követelmények anyagi tartalmuktól függetlenül a következőkre jutnak.
1. A biztosítéknak (dolgoknak és tulajdonjogoknak) a hitelfelvevőt (zálogjogot) kell illetnie, vagy annak teljes gazdasági ellenőrzése alatt kell állnia.
2. A biztosítékoknak pénzbeli értékkel kell rendelkezniük.
3. A biztosítéknak likvidnek kell lennie, pl. végrehajtási képességgel rendelkeznek.
A biztosítékok mennyiségi meghatározásának általános követelménye a zálogjoggal terhelt ingatlan értékének azon főkötelezettséghez viszonyított többlete, amely a zálogjogosultnak a zálogjogosulttal szemben fennáll, pl. a zálogtárgy értékének nagyobbnak kell lennie, mint a kölcsön összege és az azt terhelő kamat.
A biztosítékok minőségi és mennyiségi biztonságára vonatkozó konkrét követelmények a biztosíték típusától és a megfelelő biztosítéki ügyleteket kísérő kockázat mértékétől függenek.
A készletek elfogadhatósága A biztosíték értékét két tényező határozza meg:
végrehajtás sebessége,
relatív árstabilitás,
biztosítási lehetőség,
hosszú távú tárolás. Ezért a romlandó termékeket általában nem használják biztosítékként.
Nemcsak a minőségi kritérium meghatározása és az ennek megfelelő értékek kiválasztása fontos, hanem és biztosítsa biztonságukat. Csak ebben az esetben az értéktárgyak záloga lehet garancia a hitel visszafizetésére.
E tekintetben a zálogtárgyak biztonságának legmegbízhatóbb módja a hitelezőnek történő átadás, i.e. befőttes üveg. Ebben az esetben a hitelfelvevő a zálogtárgy közvetett tulajdonjogával rendelkező tulajdonosa marad. A lekötött értékekkel nem rendelkezhet és nem használhatja fel. Ezt a fajta biztosítékot ún jelzálog A jelzálogjog megkötésekor a kölcsönadó megszerzi a zálogtárgy használati jogát. Ezzel egyidejűleg felelőssé válik a zálogtárgy megfelelő karbantartásáért és tárolásáért, valamint viseli a felelősséget az elvesztésért és sérülésért.
Ha a bank nem rendelkezik raktárral, akkor ez a fajta biztosíték a készletcikkekkel kapcsolatban korlátozott alkalmazási körrel rendelkezik. Mint jelzáloghitel tételek lehetnek: _va valuták, nemesfémek, műalkotások, díszítettekés én. A hatályos jogszabályok lehetőséget adnak (a felek megállapodása alapján) arra is, hogy a zálogtárgyakat a zálogkötelezetteknél hagyják. Ha a zálogjogosultnál hagyott tárgyakat zálogjogukat jelző táblákkal megjelölik, az ún szilárd fogadalmat. BAN BEN Ebben az esetben a hitelfelvevőnek nincs joga a zálogtárgyak felhasználására (elköltésére).
Amint azt a gyakorlat megmutatta, a kemény biztosítékok alkalmazási köre korlátozott, mivel azokat nem folyó fogyasztásra szánt értékekre tervezték.
A zálogjog gyakoribb fajtája, amikor az értékeket a zálogkötelesnél hagyják forgalomban lévő áruk zálogba adása. Ebben az esetben a zálogjogosult nemcsak közvetlenül birtokolja a zálogtárgyakat, hanem
és elköltheti őket.
Forgalomban lévő áruk zálogba adása Jelenleg a hazai és külföldi bankok gyakorlatában alkalmazzák a kereskedelmi szervezetek hitelezésekor, amelyeknek folyamatosan értékkészlettel kell rendelkezniük ahhoz, hogy eladásra kerülhessenek. Ebben az esetben a fedezet nem csak a kölcsönfelvevő birtokában, hanem rendelkezésére is áll és használatában is van. Ezzel a zálogjoggal a szervezet egyes zálogtárgyakat másokkal helyettesíthet, de az áruk értékesítésének feltétele azok kötelező megújítása az elfogyasztott értéktárgyak mennyiségében. A forgalomban lévő áruk zálogjogának is nevezik változó összetételű biztosíték, Mivel az áru értékesítésének időpontja és a készletmegújítás időpontja között eltérés adódhat, ebben az esetben a biztosítéki kötelezettség nem mindig garantálja a kölcsön visszafizetését. Ez a garancia csak a tényleges készletre vonatkozik. A forgalomban lévő áruk zálogjogának egy fajtája az feldolgozás alatt álló áruk zálogjogosultsága. Ipari vállalkozások, különösen a mezőgazdasági nyersanyagokat feldolgozó vállalkozások hitelezésére használják. Az ilyen típusú zálogjog jellemzője a kölcsönvevő joga, hogy a zálogtárgyakba foglalt alapanyagokat és anyagokat a termelésben felhasználja és késztermékekkel helyettesítse. Sőt, a feldolgozásra szánt értéktárgyak raktárból egy gyár vagy gyár műhelyébe szállíthatók. Az értéktárgyak bank általi feldolgozása akkor engedélyezett, ha bebizonyosodik, hogy a feldolgozás eredményeként a korábbinál nagyobb értékű termék születik. Bizonyításképpen egy speciális számítást mutatnak be, amely megmutatja a zálogba vett nyersanyagok és anyagok mennyiségét és költségét; a feldolgozás időtartama; feldolgozott termékek átlagos hozama; tárolás. A bank azonban ebben az esetben sem gyakorolhat hatékony ellenőrzést a zálogtárgyak biztonsága felett.
Így az anyagi javak különböző típusú zálogjogai (illetve az azt megtestesítő elszámolási okiratok) egyenlőtlen hitel-visszafizetési garanciával rendelkeznek. A legreálisabb garancia a jelzáloghitelből származik. Más típusú biztosítékok feltételes garanciával rendelkeznek a hitel visszafizetésére. Ezért a külföldi kereskedelmi bankok gyakorlatában az ilyen típusú biztosítékokat olyan ügyfelekkel kapcsolatban alkalmazzák, akik pozitívan igazoltak, pl. Megbízható partnerek a hitelügyletekhez.
Mivel a piacgazdaságban az árueladás helyzete gyorsan változhat, a zálogtárgyak összege mindig magasabb, mint a kiadott kölcsön összege. Ez a rendelkezés határozza meg a fogalmat a biztosíték „elégségessége”. Leltári zálogkölcsönök kibocsátásakor a maximális hitelösszeg főszabály szerint nem haladja meg a fedezet értékének 85%-át. Ez a különbözet további garanciát ad a banknak a hitel visszafizetésére előre nem látható körülmények esetén.
Azonban minden konkrét esetben egy egyén árrés(a zálogtárgy értéke és a hitelfelvevő bankkal szemben fennálló hitel és kamattartozásának különbözete), figyelembe véve a hitelügylet kockázatát.
A készletek elzálogosítása mellett a külföldi és hazai gyakorlatban a bankok értékpapír fedezete mellett zálogkölcsönt bocsátanak ki.
Az értékpapírok minőségi kritériuma, fedezetként való elfogadhatóságuk szempontjából, szolgálja: a gyors megvalósítás lehetősége és a kibocsátó anyagi helyzete. E tekintetben a külföldi és a hazai gyakorlatban a gyors forgalmú állampapírok rendelkeznek a legmagasabb minőségi besorolással. Az általuk fedezett hitelek kibocsátásakor a maximális hitelösszeg elérheti az értékpapírok értékének 95%-át. Egyéb értékpapírok (például cégek által kibocsátott részvények) fedezetként történő felhasználása esetén a kölcsön összege azok piaci árának 80-85%-a. A kereskedelmi bankok azonban kölcsönt adnak ki tőzsdén jegyzett és nem jegyzett értékpapírokra egyaránt. Utóbbi esetben a hitelfedezet minősége alacsonyabb, ezért a bankok magasabb árrést határoznak meg a fedezet értékének megítélésekor.
A zálogtárgyak is tartalmazzák számlákat(kereskedelem és pénzügyi). A kereskedési váltó, mint fedezet fő követelménye az valós áruügylet kötelező tükrözése. Figyelembe kell venni a számla fizetési határidejét is, amely nem lehet rövidebb a kibocsátott kölcsön futamidejénél. Egy fedezeti váltó maximális hitelösszege számos ország tapasztalata szerint a fedezet értékének 75-90%-a. Az orosz gyakorlatban a pénzügyi számlákat (a kibocsátó kötelezettsége bizonyos pénzösszeg megfizetésére) főként biztosítékként használják. Az ilyen váltókkal szembeni fedezetként szolgáló fő követelmények a következők: a kibocsátás jogszerűsége, az értékesítési mechanizmus rendelkezésre állása, a likviditás.
A zálogjog is érvényesülhet a kölcsönt kibocsátó bankban található betétek. Az ilyen hozzájárulások általában célzott jellegűek. Például egy gazdálkodó szervezet pénzforrásokat halmoz fel termelési tőkebefektetésekre vagy szociális létesítmények (lakóépületek, gyógyszertárak, óvodai intézmények, sportkomplexumok) építésére. A folyó termelési igényekre banki hitel felvételekor a vállalkozás fedezetként használhatja fel a megfelelő összegű betéteket, beleértve a devizát is. Devizabetét fedezetként történő felhasználása esetén az érintett banki alkalmazottak megbízást kapnak a számla zárolására a rubelhitelnek megfelelő összegben. Ha a betétet igazolással formálják, akkor azt a banknál el lehet helyezni. Ha a kölcsön visszafizetése késik, a bank a beérkező bevételek felhasználásával biztosítja a kölcsön visszafizetését a betétből. Ez a legegyszerűbb és legmegbízhatóbb módja a hitel visszafizetésének garanciájának.
Aggregátum (jóváírás a készletek és termelési költségek összességére) vagy kibővített tárgy (jóváírás csekkszámla) kölcsönzéséhez szükség lehet vegyes járulékos beleértve a raktáron lévő árukat, értékpapírokat, váltókat. BAN BEN Ebben az esetben a vegyes zálogjog összetevőire vonatkozó követelmények ugyanazok maradnak, mint a fent leírtak. Az RSFSR Állami Bankjának 1921. október 13-án kelt chartája szerinti maximális hitelösszeg nem haladhatja meg a fedezetként elfogadott teljes értékpapír teljes értékének 75%-át.
A jelzáloghitelek kibocsátásakor a fedezetek felhasználásának vannak sajátosságai, amelyek a globális banki gyakorlatban széles körben kialakultak. Ilyenkor megjelenik egyfajta biztosíték, mint pl jelzálog, azaz. ingatlan záloga. A jelzálog tárgya lehet: épületek, építmények, berendezések, telkek, lakóépületek és lakások, nyaralók, kerti telkek, garázsok és egyéb fogyasztói épületek.
A következő jellemzők jellemzőek a jelzáloghitelre:: az ingatlan zálogkötelezett birtokában és használatában hagyása; a zálogjogosult azon képessége, hogy önállóan rendelkezzen a jelzáloggal terhelt tárgyak használatából származó jövedelemmel; annak lehetősége, hogy a jelzálogkötelezett további jelzálogkölcsönt vegyen fel ugyanazon ingatlan fedezete mellett; a jelzálogjog kötelező bejegyzése a jelzálogjog tárgya helyén vezetett ingatlan-nyilvántartásba; a zálogjogosult könnyen ellenőrizheti a zálogtárgy biztonságát.
A jelzáloghiteleket általában jogi személyek és magánszemélyek (lakosság ház vagy lakás vásárlására, gazdálkodók építkezésre vagy telekfejlesztésre) történő hosszú távú kölcsönök kibocsátásakor használják.
Jelzáloghitel kibocsátásakor fontos a fedezet értékének helyes felmérése. A külföldi tapasztalatok szerint az értékelés sikere az értékelő képességeitől, tapasztalatától és hozzáértésétől függ. A bank nagy jelentőséget tulajdonít ennek a kérdésnek.
Oroszországban szabályozzák a jelzálogkölcsön felhasználását a kölcsönszerződés szerinti kötelezettségek biztosítékaként Az Orosz Föderáció törvénye a jelzálogról (ingatlan zálogjog), amely 1998. július 16-án lépett hatályba. Ennek megfelelően a jelzálogjog tárgyai: telkek; vállalkozások, valamint az üzleti tevékenységhez használt épületek, építmények és egyéb ingatlanok; lakóépületek, lakások és lakóépületek és lakások részei; dachák, kertes házak, garázsok és egyéb fogyasztói épületek; légi és tengeri hajók, belvízi hajózási hajók és űrobjektumok.
A meghatározott ingatlanra akkor lehet jelzálogjog tárgyát képezni, ha az tulajdonjogon vagy gazdálkodási jogon a zálogkötelezettet illeti meg.
Ha az ingatlan közös tulajdonban van, vagy bérleti szerződés alapján van a tulajdonában, akkor minden tulajdonos vagy a bérbeadó hozzájárulása szükséges.
Feltéve, hogy a jelzálogjog alanya vállalkozás, a jelzáloggal terhelt ingatlan magában foglalja a vállalkozáshoz kapcsolódó tárgyi eszközöket és immateriális javakat.
A modern banki gyakorlatban járulékos hitelek kibocsátásakor áll nemcsak az ügyfél tulajdonát képező ingatlan, hanem tulajdonjogait. Ennek eredményeként létezik egy független típusú biztosíték - jogok záloga. A zálogtárgy ebben az esetben a következők jogai: a bérlő épületekhez, építményekhez, földhöz; a szerző díjazás ellenében; ügyfél szerződés alapján; bizományos megbízott jutaléki szerződés alapján stb. Amikor a hitel visszafizetésére jogosítványt vesz igénybe, a banknak meg kell győződnie arról, hogy a pénzeszközök hitelfelvevőhöz való beérkezésének határideje megegyezik a kölcsön visszafizetési időszakával.
A biztosítéki mechanizmus másik eleme az a biztosíték értékelése.A nemzetközi gyakorlat ezzel kapcsolatban a következő alapelveket dolgozta ki:.
1. A legtöbb fedezet piaci értéken van értékelve. Ez lényegében azt a legmagasabb árat jelenti, amelyért az ingatlant el lehetne adni, ha lenne potenciális vevő és elegendő idő állna rendelkezésre a tranzakció lebonyolítására. Azonban sok esetben, amikor egy bank fedezeti mechanizmust alkalmaz egy hitel törlesztésére, az eredeti költség nem felel meg a tényleges árnak. Ez olyan okok miatt következik be, mint: az érdeklődő vevők hiánya, a kérdéses ingatlan árának csökkenése, gazdasági visszaesés, vagy a gyors vevőkeresés szükségessége.
2. Az elfogadott biztosítékot rendszeresen át kell értékelni a hitelkockázat bármikori fedezése érdekében.
3. A biztosítékok értékét megfelelő képzettségű szakembereknek kell felmérniük.
4. A műalkotások, régiségek, stb. eredetisége és értéke. meg kell erősíteni.
Ha a készletnyilvántartási értéktárgyakat fedezetként használják fel, annak költségében szerepelnie kell a biztosíték időszakos értékelésének költségeinek is, különösen, ha független szakértőket vonnak be ezekbe az értékelésekbe.
6. A biztosítékok megítélésekor ügyelni kell a felszámolási érték és az ingatlan értékesítési költségeinek helyes meghatározására.
A hitelfedezet tényleges mértéke ingatlan kényszerértékesítési helyzetben akkor határozható meg, ha nyílt piaci árak vonjuk ki a következőket:
Ha a nettó valós értékből levonjuk a szükséges (kockázati mértéktől függő) biztonsági sávot, akkor megkapjuk az ingatlan tényleges értékét, amely a hitel visszafizetésének biztosítéka.
7. A legfelelősségteljesebb, legösszetettebb és időigényesebb az értékelés
ingatlan fedezetként. A nemzetközi gyakorlatban
Az ingatlanok értékelésére három fő módszert alkalmaznak, amelyek
kombinációban használják a legoptimálisabb opció kiválasztásához.
Első módszer(költséges) a földvásárlás és új hasonló épületek belátható időn belüli felépítésének lehetséges költségeinek meghatározására fókuszál a normál építési folyamat során. Ezt követően az objektumok pótlási költségét az üzleti bevétel összegének figyelembevételével határozzák meg, amely tükrözi a befektetőnek az ingatlanépítés kockázatáért fizetett díját. Az így kapott értéket csökkentjük az értékcsökkenés összegével.
Második módszer(piac) hasonló értékesítési tranzakciók piaci árára vonatkozó információkon alapul. Természetesen ez a módszer módosítási rendszert használ, mivel gyakorlatilag nincs teljesen egyforma ingatlanobjektum. Ez a módszer könnyebben használható, de fejlett ingatlanpiacot és a különböző ingatlanok piaci áraira vonatkozó információk elérhetőségét feltételezi.
Harmadik módszer(jövedelem) azon a feltevésen alapul, hogy egy ingatlan értékét az a jövőbeli nettó bevétel határozza meg, amelyet az ingatlan az üzemeltetése során hozhat. Ennek a módszernek a használatához a hasonló ingatlanok bérleti díjaira vonatkozó információk, a fizetések beszedésekor felmerülő esetleges veszteségekre vonatkozó adatok (a bérlő megtalálásának időtartama miatt), valamint az egyéb formákból származó további bevételek lehetőségére vonatkozó információk vezérlik őket. az ingatlan hasznosításáról.
Az orosz viszonyok számára a jelzáloghitelek, mint a hitelek törlesztését biztosító formák fejlesztése még várat magára, így az ingatlanelemek értékelésének kérdése különösen aktuális lesz a jövőben. Szakértők szerint ebben a szakaszban a legelfogadhatóbb módszer a fedezet piaci értékének meghatározása, és annak 50-60%-ának megfelelő hitel kibocsátása.
A biztosítéki mechanizmus legfontosabb eleme a biztosítéki szerződés megalkotása és lebonyolítása, amely tükrözi a felek közötti vagyoni vagy vagyoni értékű jogok biztosítékával kapcsolatos jogviszonyok teljes komplexumát.
Az orosz jogszabályok értelmében a zálogszerződésnek meg kell felelnie bizonyos formai és tartalmi követelményeknek.
Az űrlaphoz A zálogszerződés a következő feltételekkel rendelkezik.
A zálogjog vagy a zálogjog formájára vonatkozó meghatározott követelmények be nem tartása a zálogjog érvénytelenségét vonja maga után..
NAK NEKA zálogszerződés tartalmára (fő feltételeire) az orosz jogszabályok a következő követelmények vonatkoznak:.
1. A zálogjoggal biztosított követelés (kötelezettség) lényegének, nagyságának és teljesítési határidejének tükrözése. Ha a biztosíték kölcsönszerződésből eredő kötelezettséget biztosít, akkor a biztosítéki szerződés meghatározza, hogy ki a kölcsönadó és ki a hitelfelvevő; a kölcsön összege és az esedékes kamat; a hitel törlesztési ideje és a kamatfizetés.
2. A zálogtárgy összetétele és értéke.
3. A zálogjog típusa, tükrözve a zálogtárgy tulajdonlásának és rendelkezésének módját.
4. A felek jogai és kötelezettségei a biztosítékok fajtáival kapcsolatban.
Jelzálogosításkor a felek jogait és kötelezettségeit az átruházás szabja meg
zálogtárgy a kölcsönadónak (banknak). A szilárd zálogjog, a forgalomban lévő vagy feldolgozás alatt álló áruk zálogjogosultsága esetén a felek jogai és kötelezettségei a megfelelő zálogtípus jellemzőitől függenek.
5. A szerződéses feltételek betartása feletti ellenőrzés megszervezésének formái. A zálogszerződés feltételeinek teljesítése feletti ellenőrzés megszervezésének konkrét módjai a zálogtárgy módjától és rendelkezésétől függenek.
A szerződésben a zálogjogosult által a zálogtárgy birtoklására vonatkozó jelzálogjognak biztosítania kell:
A zálogjogosult kötelessége a zálogtárgy utáni visszaszolgáltatása
a jelzálogjoggal biztosított kötelezettség zálogjogosult általi teljesítése.
A zálogjoggal a zálogjogosultnál maradó zálogszerződésben (cégzálog, forgalomban lévő áru záloga) előfeltételei lehetnek. pazarló vonatkozó rendelkezéseket:
— a zálogjogosult joga arra, hogy a zálogjogosulttól intézkedéseket követeljen a zálogtárgy megőrzése érdekében;
Jelzálogjog esetén a zálogkötelezett köteles az ingatlant jó állapotban tartani és annak fenntartási költségeit megfizetni (kivéve, ha a szerződés más feltételt ír elő), a zálogjogosultnak pedig joga van ellenőrizni az okiratokat és a tényleges rendelkezésre állást, állapotot. és az ingatlan karbantartásának feltételei.
Értékfedezetű kölcsön kibocsátása esetén annak visszafizetésének biztosítása érdekében a banknak szisztematikusan ellenőriznie kell, hogy a nyújtott kölcsön összege megfelel-e a zálogtárgy értékének, figyelembe véve az esetlegesen bekövetkező veszteségek mértékét. ezen értékek értékesítése során.
A hitelfedezet ellenőrzésének hozzávetőleges sémája a következő lehet, millió rubel.:
2. Elzálogosított értéktárgyak költsége
ugyanazon a napon a kölcsönvevő szerint 700
3. A bank által meghatározott fedezet
figyelembe véve a zálogtárgy értékének 30%-ának eladásakor felmerülő esetleges veszteségkockázatot
4. Zálogtárgyak valós értéke 700 - (700 30%-a) = 490
5. Többlet (+), hiány (-) céltartalék 520 - 490 = -30
Következésképpen a bank a kiadott hitel fedezetének ellenőrzése alapján a zálogtárgy értékében 30 millió rubel értékcsökkenést és annak hiányosságát állapította meg. Ez azt jelenti, hogy igényt kell benyújtani a hitelfelvevő felé az elveszett biztosíték meghatározott összegű azonnali pótlására. Egyes esetekben a bank a zálogtárgyak összetételének helyszíni ellenőrzése után megkövetelheti egyes eszközök cseréjét likvidebb eszközökkel.
A zálogjog és zálogjog végrehajtásának végső szakasza Azta mechanizmus a záloglezárási eljárás. A zálogtárgyra vagy vagyoni értékű jogra történő letiltás alapja a kölcsönvevő zálogjoggal biztosított kötelezettségének elmulasztása.
VAL VEL az elzárásra jogosult hitelező (bank) sorsa n és a jelzáloggal terhelt ingatlanon lehet: a) a kötelezettség (kölcsön futamideje) lejáratának időpontja; b) a kölcsön visszafizetési ideje plusz a biztosítéki szerződésben előírt türelmi idő.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve megállapítja kétféleképpen lehet kapcsolatba lépni gyűjtemények. Az első a kereset benyújtása a bíróságon. Olyan esetekben használják, amikor:
A hitelező a bírósághoz benyújtott keresetlevél alapján, a szükséges dokumentumokkal együtt történik.
A második módszert... - bírósági határozat nélkül - főleg két esetben alkalmazzák:
A zálogtárgy értékesítése mindkét lefoglalási módban a zálogtárgy nyilvános árverésen történő értékesítésével történik. Az ingatlan kezdeti eladási árát, amelytől az árverés kezdődik, határozza meg: a) bírósági határozat, ha az ingatlanra bírósági úton kerül sor; b) a zálogjogosult és a zálogjogosult közötti megállapodás - egyéb esetekben.
A zálogtárgyat annak adják el, aki az árverésen a legmagasabb árat kínálja.
Ha a zálogtárgy értékesítéséből befolyt összeg meghaladja a hitelező (bank) követeléseinek kielégítését, a fennmaradó pénzeszközöket a zálogkötelesnek utalják át.
Ha a zálogtárgy értékesítéséből befolyt összeg nem elegendő a zálogjogosult (hitelező bank) követeléseinek fedezetére, a hiányzó pénzösszeg kielégítése általános módon történik, azaz. biztosítékon alapuló juttatások nélkül.
Az árverés semmissé nyilvánítása esetén a zálogjogosultnak joga van a zálogjogosulttal egyetértésben az ingatlant megvásárolni.
Ha ilyen ügyletre nem kerül sor, megismételt árverést hirdetnek, és annak sikertelennek nyilvánítása esetén a zálogkötelezettnek jogában áll a zálogtárgyat annak értékével együtt az eredeti értéknél legfeljebb 10%-kal alacsonyabb összegben megtartani. eladási ár a megismételt aukción.
13. táblázat. 1
| Hányados | Lehetőség | ||||
| Értékelés | költség | Likviditás | Rájön | Példák erre | |
| megbízható | jelzáloggal terhelt | tételeket | ellenőrzés | illusztrációk | |
| ness | ingatlan | járulékos | a tárgyhoz | ||
| és a hitelösszegek | járulékos | ||||
| És te- | több ill | könnyen megvalósítható | teljesen | készpénzbefizetés egy jegyzett bankban | |
| lédús) | egyenlő 100%-kal | az ár változhat | banki ellenőrzés alatt | ||
| BAN BEN | kevesebb mint 100% | habozás és nehézségek adódhatnak a végrehajtás során | a banknak megőrzésre átadott értékpapírokat | ||
| VAL VEL | kevesebb mint 100% | gondok vannak az irányítással | 1) nem idézett- értékes értékeket papír 2) áru- és anyagkészletek, az ügyfélnél |
||
| D | kevesebb mint 100% | lemegy az ár, | van egy probléma | áru- és anyagkészletek, | |
| van egy probléma | vezérléssel | található | |||
| megvalósítással | az ügyfélnél | ||||
| E | kevesebb mint 100% | az ár csökken | nincs kontroll | az ügyfél birtokában lévő értéktárgyak leltárát | |
Általában véve a biztosítékot a hiteltörlesztés biztosításának egyik formájának tekintve hangsúlyozni kell, hogy az A garanciát a kölcsönfelvevőnek a kölcsönadóval szemben fennálló, törvényileg megállapított vagyoni felelőssége generálja. Ez jogi védelmet teremt a hitelező érdekei számára.
Gazdaságilag a zálogjogosult hitel visszafizetésének garanciáját: először is a zálog tárgyát képező konkrét értékek és jogok (ingó és ingatlan vagyon, a hitelfelvevő ingatlanhoz fűződő jogai); Másodszor, az ügyfél, és esetenként több személy közös tulajdona -
Például, A bank a váltó elzálogosításánál előnyben részesíti azokat a váltókat, amelyekért a váltót adó felek egyetemlegesen felelnek. Az értékpapírokkal fedezett kölcsön visszafizetésének garanciája az azokat kibocsátó szervezet pénzügyi stabilitása.
A biztosítékjog eredményességét tehát nemcsak a hitelező érdekeinek jogi védelme, a biztosíték minősége határozza meg, hanem a hitelfelvevő általános pénzügyi helyzete is. Ez a következtetés azt jelenti, hogy a hitelfelvevő ingatlanának zálogjoga nem zárja ki személyes hitelképességének figyelembevételét.
Ugyanakkor meg kell jegyezni, hogy az ügyfél ingatlanfedezetének igénybevétele a hitel visszafizetésének biztosítékaként számos kellemetlenséggel jár. A hitelfelvevő számára, akinek bizonyos fedezetet kell a hitelezőnek átadnia, azt ki kell vonni a felhasználási köréből. Nem kifizetődő azonban, ha a kölcsönvevő megfosztja magát az ingó vagyon (alapanyagok, késztermékek, járművek stb.) használati jogától. Ezért az ilyen típusú ingatlanok általában nem képezik fedezet tárgyát. Fedezetként jelzáloggal fedezett értékpapírokat és váltót használnak. Másrészt a zálogszerződésben meghatározott zálogtárgyak kölcsönvevő használatában való hagyása bizonyos kockázatot jelent a kölcsönadó számára, és megköveteli a biztonságuk feletti ellenőrzés megszervezését. Kivételt képeznek a jelzáloghitelek.
Ezeket a tényezőket figyelembe véve a külföldi gyakorlatban a fedezetek minőségét a hiteltörlesztés biztosításának egyik formájaként értékelik.
Ebben az esetben a biztosítékok minőségének (megbízhatóságának) kritériumai az:
a) a zálogtárgy értékének és a kölcsön összegének arányát;
b) a zálogtárgy likviditása;
c) a bank azon képessége, hogy ellenőrzést gyakoroljon a zálogtárgy felett.
E kritériumok szerint a biztosítékok öt csoportját különböztetjük meg, amelyek eltérő megbízhatóságot jellemeznek (13.1. táblázat).
Az orosz gyakorlatban a biztosíték minősége, amelyet figyelembe vesznek a hitelek kockázati szint szerinti besorolásakor, két kritérium határozza meg:
a) a zálogtárgy értékének és a kölcsön összegének arányát
(beleértve a kamat összegét és a zálogjog érvényesítésével kapcsolatos esetleges költségeket);
b) a biztosíték likviditásának mértéke.
A fedezet likviditásának mutatója az értékesítésének időtartama, amely nem haladja meg a 150 napot attól a naptól számítva, amikor a biztosítéki jogok értékesítése a bank számára szükségessé válik (legkésőbb a hitelfelvevő banknak történő rendszeres fizetési késedelmének 30. napján). tőke és kamat).
Ezekkel a kritériumokkal kapcsolatban három minőségi fokozat van 2ShShchga:
a) a megállapított kritériumoknak való teljes megfelelés;
b) ezek legalább egyikének be nem tartása;
c) mindkét kritérium nem felel meg.
Fogadalom az adós (zálogkötelezett) és a hitelező (zálogkötelezett) közötti kötelezettségek biztosításának módja. A biztosíték lehet elsődleges vagy másodlagos. Az első esetben a biztosíték elsőbbségi biztosítékként kerül átadásra a Bankhoz. Ha a hitelfelvevő újabb hitelt kap (az első hitel refinanszírozása közben) egy másik banktól, akkor a második lépcsős biztosítéki mechanizmus lép működésbe.
Ebben az esetben a szerződéses jogviszony az első Bank és a második (újrazálogjogosult) Bank között írásban jön létre, és a biztosítékot a második Banknak visszazálogosítják. A biztosítékra a hitelezőt más hitelezőkkel szemben elsőbbségi jog illeti meg. A felek közötti kapcsolatot a megállapodás határozza meg, és az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve, a jelzálogjogról szóló szövetségi törvény és a jelzálogjogról szóló szövetségi törvény szabályozza.
Biztonság egy olyan feltételrendszer, amely a hitelezőnek bizalmat ad az adósság visszafizetésében. A kölcsön fedezete lehet ingatlan, ingó vagyontárgy és egyéb magas likviditású eszközök (értékpapírok, kezességvállalások), valamint kezességvállalás. A fő hitelfedezet mellett számos országban további bevételi források biztosítására van szükség, mert a hitelező hitelkockázata magasabb.
Így a „zálog” és a „biztonság” két különböző fogalom. A bankrendszerben azonban létezik egy általános kifejezés - „biztosíték”, amely magában foglalja az adós és a hitelező közötti szerződéses kapcsolatok és kötelezettségek teljes rendszerét.
Vannak olyan hiteltípusok, amelyeknél kötelező feltétel a fedezet nyújtása. Ezek a következők: kereskedelmi, jelzálog-, fogyasztói, lízing, stb. Számukra a bankok szükségszerűen „kemény” biztosítékot igényelnek. Gépjárműhitel, diákhitel és egyéb „könnyű” hitel esetén a bankok főként vásárolt autókat, készleteket, ingóságokat stb. fogadnak el fedezetként. A zálogkötelezett lehet maga az adós, vagy írásbeli engedélyével harmadik személy.
A kölcsön kiadása után kialakul a hitelfelvevő csomagja. Tartalmazza a hitelfedezetet, a szerződéseket és minden egyéb szükséges dokumentumot a „Hitelezési eljárások” szerint. Minden egyes fedezeti egység a Bankban egy mérlegen kívüli kötelezettségként kerül elszámolásra és a megfelelő könyvelési tételben jelenik meg. A gyakorlatban 1 fedezet névértéke általában 1 pénzegységnek felel meg, és a hitel futamideje végéig őrzik. A kölcsön futamidejének lejártakor a mérlegen kívüli kötelezettséget a Bank kötelezettségei közül leírják és aláírás ellenében visszaadják a hitelfelvevőnek.
Ha a zálogkötelezett a szerződésben meghatározott kötelezettségeinek nem tesz eleget, a Bank az illetékes hatóságnál nyilvántartásba vett felszólítást küld az adósnak a biztosíték kényszerbehajtási eljárásának megindításáról a tartozás törlesztésére. Ha az adós a tárgyalást megelőző eljárásban nem „reagál” a Bank cselekményére, a Bank jogosult a kötelezettségének a fedezet értékesítésével eleget tenni.
Az ügyvéd összeállít egy dokumentumcsomagot (az adós és a hitelező közötti levelezés), csatolja az aláírt megállapodásokat, kiszámítja a tartozás teljes összegét, és bíróság elé küldi az ügyet. Ha a bíróság a hitelező javára dönt, az adós vagyona a Bank tulajdonába kerül, és nyílt árverésen, kalapács alatt kerül eladásra. Ha a bíróság az adós javára dönt, akkor csak irigyelni lehet ezt az adóst, mert ez az összes bírósági ügynek nagyon kis százaléka.
A kölcsön biztosítékkal történő biztosítása érdekében a hitelfelügyelő először kiszámítja az adós kötelezettségeinek összegét:
hitelösszeg + a törlesztési ütemezés szerinti időszakra felhalmozott kamat = hitelkötelezettségek
A fenti anyag alátámasztására mondjunk 2 példát:
Hitelt vettél fel:
5 000 000 rubel * 11% * 5 év = 7 750 000 rubel.
Gratulálunk, fedezete teljes mértékben fedezi kötelezettségeit, és kiváló esélye van kölcsönhöz.
Jelzáloghitelt kap egy lakás megvásárlásához, amelynek költsége 14 000 000 rubel.
A cél egy lakás vásárlása
A jelzáloghitelezésnél a megvásárolni kívánt ingatlanra van szükség a hitel fedezeteként. Mi lesz a fedezet számítása? Nézzük meg itt közelebbről. A likviditási mutató is 50% lesz. Most nézze meg: Ha a megvásárolt ingatlan ára 14 000 000 rubel, akkor az együttható alkalmazása után a becsült fedezeti értéke 7 000 000 rubel lesz. A Bankkal szembeni kötelezettségeinek összege pedig az.
Minden hitelfelvevő találkozott már a „hitelbiztosíték” fogalmával, amely közvetlenül befolyásolja a bank által kínált hitelfeltételeket, és bizonyos esetekben a hitelező intézmény kötelező követelménye (például jelzáloghitel-ingatlan fedezete). hitelezés). Nézzük meg, mi ez, és milyen típusú biztonság létezik?
A kölcsön biztosítéka a hitelfelvevőnek a hitelező felé fennálló tartozás visszafizetésére vonatkozó kötelezettségeinek teljesítésének garanciája.
A bank az adósság vissza nem fizetésének kockázatát csökkentheti a hitel ingó- vagy ingatlanvagyonnal történő biztosításával, valamint egyéb, jogszabályban vagy megállapodásban meghatározott módon. A 395-1-FZ szövetségi törvény 33. cikkével összhangban, ha a hitelfelvevő megsérti a szerződésben vállalt kötelezettségeit, a banknak jogában áll követelni a kölcsön és a felhalmozott kamat idő előtti visszafizetését, valamint a zálogtárgy letiltását. ingatlan.
A bank általában enyhíti a feltételeket az ilyen garanciát nyújtók számára (fedezet nélküli hiteleknél általában magasabb a kamat).
A bank által a hitel visszafizetésének biztosítékaként elfogadott összes garanciát alap- és kiegészítő garanciákra osztják.
A főbbek a következők:
A hitelbiztosíték további formái a következők:
A biztosítékok további típusai közé tartoznak a régiségek, ékszerek és egyéb értéktárgyak megterheléséhez kapcsolódó ingatlanfedezetek is.
Tekintsük részletesebben az egyes hitelfedezettípusokat.
Bármilyen ingatlan biztosítékként lezálogosítható a banknak. Legyen szó lakóhelyiségről, mezőgazdasági épületről vagy kereskedelmi területről. Nem szívesen adnak hitelt olyan épületek ellen, amelyek a kölcsönvevő egyetlen otthona. Valójában a törvény értelmében az ilyen helyiségeket nem mindig lehet lefoglalni és árverésen értékesíteni.
Az ingatlan elzálogosítása során a hitelfelvevőnek meg kell erősítenie az ingatlan birtoklására és rendelkezésére vonatkozó jogát. Ehhez a bank biztosítja:
Egyes bankok további dokumentumokat kérhetnek.
Az ingatlan biztosítékként történő átruházásáról szóló megállapodást (más néven jelzáloghitel-szerződés) be kell jegyezni a Rosreestr hatóságoknál. A bejegyzés pillanatától az ingatlanra terhelés kerül. Azaz a tulajdoni okiratban szerepel egy bejegyzés, hogy az ingatlan elzálogosítva van, és onnantól kezdve sem eladni, sem elajándékozni, sem harmadik személynek más módon át nem ruházható.
A leggyakoribb példa a közlekedési és mezőgazdasági gépek zálogba adása. Ebben az esetben be kell nyújtania a banknak az eredeti PTS-t, a jármű állami nyilvántartásba vételéről szóló igazolást és egy adásvételi szerződést. Ebben az esetben a jármű útlevelét a hitelszerződés második példányával együtt a teljes hitelidőszak alatt a bankban őrzik. Csak az összes kötelezettség teljes teljesítése után kerül kiadásra.
A jogi személyek számára kidolgozott hitelprogramok saját források letétbe helyezésével járnak. Méretük általában 10-20%. Az ilyen kölcsön részeként Önnek be kell vinnie a bankba a beszállítónak e hozzájárulás kifizetésére vonatkozó fizetési megbízás eredeti példányát vagy hiteles másolatát.
A zálogba helyezett berendezés ne legyen álló és egyedi, mert ez akadályozza annak esetleges értékesítését. Ezenkívül minden alkatrészének működőképesnek kell lennie, és a gyártási évnek és a kopás mértékének meg kell felelnie az adott bank követelményeinek.
Az eszközök zálogba adásánál a pénzintézet mindenképpen megköveteli, hogy minden egységhez adjon leltári kártyát. Ez a további azonosításhoz szükséges. Hiszen a bank időszakonként helyszíni vizsgálatot végez a biztosítékon, hogy biztosítsa annak rendelkezésre állását és biztonságát.
A mezőgazdasági haszonállatok elzálogosítására is számos előírás vonatkozik. Az állatok életkora nem haladhatja meg az 5 évet, és a teljes kölcsönzési időre a zálogkötelezett köteles számukra normális életkörülményeket biztosítani. Például az ilyen kölcsönzés részeként szükséges dokumentumok egyike a takarmány rendelkezésre állásáról szóló igazolás. Egy vagy több állat kényszervágása esetén a zálogjogot a zálogjoggal egyenértékű pótlással kell végrehajtani. Vagyis más, jellemzőikben azonos állatállományt teherként át kell adni a banknak. A betét meglétének és biztonságosságának ellenőrzésére leltári listákat használnak, amelyeken feltüntetik az egyes állatok címkéjét.
A hiteltörlesztés érdekében a pénzügyi szervezetek bizonyos készletelemeket is elfogadnak fedezetként: alapanyagot, kelléket, továbbértékesítésre szánt árut stb. Az ilyen típusú eszközöknél megnövekedett a veszteség kockázata, így nem ez az egyetlen biztonsági intézkedés. Általános szabály, hogy a készleten és az anyagokon kívül a bank egy másik garanciát is igényel.
A tulajdonjogot igazoló dokumentumok itt adásvételi szerződéseket, számlákat és számlákat tartalmaznak. A zálogtárgy szükséges értékesítése vagy termelő tevékenységben történő felhasználása esetén a zálogjogosult köteles a zálogtárgy összetételét azonos értékű és tulajdonságú leltári tételek terhére pótolni.
A váltó egy (kiállított és jogilag hitelesített) biztosítéki okirat, amelyre különösebb probléma nélkül átvehető pénzeszköz az azt aláíró személytől (a váltó kiállítójától). Emellett a váltó birtokosa kamatban is részesülhet (ha a váltó ilyen feltételeket tartalmaz). Éppen ezért a pénzintézetek szeretik és szívesen fogadják fedezetként ezeket az értékpapírokat.
Az ugyanabban a bankban elhelyezett normál betét a további biztosítékok egyikeként szolgálhat. Itt csak egy árnyalat van - a hiteldokumentáció tartalmazza a hitelfelvevő utasítását, hogy leírja a rendszeres kifizetéseket a betétből, ha a hitelszámlán nincs elegendő pénzeszköz.
Ez a biztonsági intézkedés azt jelenti, hogy a hitelfelvevő átadja a banknak azt a jogát, hogy a szerződés alapján fizetést követeljen a vevőtől. Az ilyen jog maradványértékén zálogjog, azaz. Minden előleget levonnak a szerződés teljes összegéből.
Ennek a biztosítéki formának előfeltétele a folyószámla nyitása a hitelező banknál, amely a bevételt kapja.
Itt egy harmadik fél hitelviszonyt köt - egy bank, amely bizonyos kötelezettségeket vállal arra az esetre, ha a hitelfelvevő nem tudja visszafizetni az adósságát. Ez egyfajta garancia, amelyet egy pénzintézet bocsát ki.
A bankgarancia kiállításához a hitelfelvevőnek át kell adnia a kezes (a kezességet vállaló személy) számára a pénzügyi és gazdasági tevékenységének elemzéséhez szükséges dokumentumcsomagot. Meg kell értenie, hogy egyetlen pénzügyi szervezet sem fog egyszerűen kezeskedni Önért. A garancia okirat kiállításához a banknak ellenőriznie kell a kérelmező megbízhatóságát és fizetőképességét.
Az adósság visszafizetésének egyik további garanciája a biztosítás. 2 tervezési lehetőség áll rendelkezésre:
1. Baleset- és munkavesztés elleni biztosítás. Azokra a magánszemélyekre vonatkozik, akik kölcsönszerződés alapján hitelfelvevőként járnak el.
2. A fedezet biztosítása. A kockázatok közé tartozik a harmadik felek által okozott anyagi kár, lopás, lopás, természeti katasztrófáknak való kitettség és ember okozta katasztrófák. A kockázatok konkrét listája a hitelprogramtól és a biztosíték formájától függ. Például autóhitel felvételénél a fő feltétel a CASCO biztosítás megkötése.
Biztosítási esemény bekövetkezésekor a tartozás megfizetésének felelőssége a biztosítót terheli.
Bármely hitelezési programnál figyelembe veszik. Ez a fogyasztói hitelezés és a jogi személyek garanciáinak keretein belül ismert dolog lehet.
Vállalkozási célú hitel igénylésekor a következőkre kell kezességet vállalni:
Bizonyos esetekben önkormányzati garancia is lehetséges. De ez „működik”, ha van megfelelő megállapodás a moszkvai régió és a hitelező bank között.
Bármilyen típusú kezességvállalásnak megvan a maga költsége, amelyet a biztosíték megfelelőségének kiszámításakor figyelembe veszünk. Elegendőnek minősül az az összeg, amely a bank által megállapított elszámolási időszakban fedezni tudja a tőketartozást, a hiteldíjakat és a kamatokat. Általános szabály, hogy ez az időszak 3 hónap. vagy hat hónap.
Például a tervek szerint kölcsönszerződést kötnek a következő feltételekkel:
A következőket kapjuk:
250000+(19+1)/100*92/365*250000=250000+0,2*0,25*250000=262500 dörzsölje.
Most kiszámoltuk az úgynevezett biztosítéki értéket, amelyet a fedezetek megfelelőségének elemzésekor veszünk figyelembe.
De egyetlen bank sem veszi teljes áron fedezetként az ingatlant. Az úgynevezett korrekciós tényezőket alkalmazzák, amelyek módosítják a biztosíték árát. Ennek célja az ingatlan piaci értékének csökkenésével vagy gyors értékesítésének ellehetetlenülésével járó esetleges kockázatok kiküszöbölése.
Minden bank beállítja a saját együtthatós skáláját, de az átlagos verzióban ez így néz ki:
Ezek a számok azt jelentik, hogy a dolgokat a költségek 80%-át (70%, 60%, 50% stb.) meg nem haladó összegben fogadják el fedezetként.
A biztosíték értékét a korrekciós tényezővel elosztva megkapjuk a fedezet szükséges piaci értékét.
Példánkban ez így fog kinézni:
Egyszerűen fogalmazva, a biztosíték piaci értékének legalább 328 125 RUB-nak kell lennie. (a biztosíték formájától függően), de a hiteldokumentáció 262 500 RUB fedezeti értéket tartalmaz.
A zálogjog tárgyát nem képezhetik a törvényben kifejezetten meghatározott vagyoni és vagyoni értékű jogok. Ebben a cikkben többet megtudhat arról, hogy konkrétan mit tilos elzálogosítani, valamint hogy mit kell figyelembe venni a biztosíték cseréjénél és elzálogosításánál.
A zálogjog a kötelezettségek teljesítésének biztosításának egyik lehetősége. Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve (a továbbiakban: az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve) 334. §-a szerint a zálogtárgy értéke a kötelezettség meghatalmazottja (hitelező) számára az, ha a kötelezett (adós) nem tesz eleget. kötelezettségei (például kölcsön vissza nem fizetése), a zálogtárgy eladásra (eladásra) kerül , és az eladásból befolyt összeget a hitelezőnek a többi hitelezőhöz képest elsőbbségi sorrendben követeléseinek visszafizetésére utalja át. Így a zálogtárgy szükséges tulajdonsága az átruházhatóság.
Általános szabályként minden olyan ingatlan zálogba adható (beleértve a dolgokat, tulajdonjogokat, tárgyakat, amelyeket a zálogjogosult a jövőben átvesz stb.), amelyet közvetlenül nem tilt a törvény (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 336. cikke). ).
Így nem szabad elzálogosítani:
FONTOS! A jogi aktusoknak ellentmondó megállapodás megkötése annak megtámadásának kockázatával jár. Ugyanakkor a közvetlen törvényi tilalom megsértésével aláírt megállapodást semmisnek, közérdek elleni támadásnak tekintik (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 168. cikke). A bírói gyakorlat magában foglalja a hitelező személyétől elválaszthatatlan követelések engedményezéséről szóló megállapodást (az Orosz Föderáció Legfelsőbb Bíróságának plénumának „A bíróságok kérelméről...” június 23-i határozatának 75. pontja) , 2015. 25. szám).
Vizsgáljuk meg részletesebben, hogy a jogalkotó milyen vagyontárgyak elzálogosítását tiltja meg.
A nem elzárható tárgyak listája az Art. 446. §-a alapján. Így a magánszemélyt nem lehet megfosztani a következő ingatlanoktól, amelyek tulajdonjogával rendelkeznek:
A jogi személy (a továbbiakban: LE) azon vagyonfajtákat, amelyeket nem zálogosíthat el, külön szabályzat határozza meg. Például nem zárhatja ki a következőket:
A következő követelések elválaszthatatlanok a hitelező személyiségétől:
Példák olyan vagyontárgyakra, amelyek zálogjogát jogi aktusok kifejezetten korlátozzák vagy tiltják:
Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 128. cikke értelmében a készpénzes és nem készpénzes pénzeszközök polgári jogok tárgyát képezik. Ugyanakkor a jogalkotó nem ír elő közvetlen tilalmat a pénzeszközök fedezetként történő felhasználására (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 336. cikke). Ugyanakkor a bírói gyakorlatban sokáig az volt az uralkodó álláspont, hogy a bankszámlán lévő pénzeszközöket nem lehetett elzálogosítani, mivel az nem felelt meg a zálogtárgy olyan fontos tulajdonságának, mint az értékesítés megengedhetőségének. Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága „A gyakorlat áttekintése...” 1998. január 15-i 26. sz. tájékoztató levelének mellékletének 3. pontja.
FONTOS! A pénzeszközök elzálogosításának problémáját bizonyos módon megoldotta, hogy 2013-ban az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvébe olyan rendelkezéseket vezettek be, amelyek a bankszámla-szerződés alapján történő zálogjogok biztosítéki számlanyitása következtében történő zálogjogának lehetőségére vonatkoznak. hitelintézet (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 358.9. cikke).
Ebben az esetben a szerződő felek megállapodhatnak abban, hogy a zálogkötelezettnek jogában áll a megállapodott fix összeget követelni (és ekkor a zálogkötelezett köteles ezt a minimális értéket megtartani, vagy a zálogjogosult hozzájárulásával csökkenteni), ill. a teljes pénzösszeg a megállapodás időtartamára.
A zálogkötelezett a fedezeti számlán rendelkezésre álló pénzeszközöket szabadon kezelheti, kivéve, ha a felek ettől eltérően állapodtak meg, vagy jogszabályban nincs közvetlen tilalom (korlátozás).
Ennek az ingatlannak a letiltására azt követően kerül sor, hogy a hitelintézet megkapta a megfelelő megbízást a jelzálogjogosulttól úgy, hogy a fedezeti számláról pénzt utal át a jelzálogjogosult számlájára, vagy készpénzt bocsát ki számára (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 358.14. cikke).
A zálogtárgy főszabály szerint a zálogjogosult birtokában marad. Ezzel egyidejűleg a jogszabályok előírásaitól, valamint a kötelezett felek megállapodásától függően a zálogtárgy a zálogjogosult birtokába kerülhet, majd az ingatlan jelzálogjogára kerül sor.
Ugyanakkor a zálogjogosult lehetőségét a zálogtárgy értékének megőrzése mellett a felek megállapodása alapján biztosítani kell (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 346. cikkének 5. szakasza). Ezzel szemben a zálogtárgy használatának lehetőségétől megfosztott zálogkötelezett is korlátozottan rendelkezik a zálogjoggal. Hasonló következményekkel járhat azonban a zálogkötelezettre nézve, ha a zálogtárgyat zár alatt hagyják, és a zálogjogosult lepecsételi (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 338. cikkének 2. szakasza).
Példa a jelzálogjogra egy magánszemély által személyesen használt ingó dolog zálogházba történő átruházása (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 358. cikke).
A jelenlegi szabályok elemzése ugyanakkor arra enged következtetni, hogy a zálogjogosultra nem akármilyen dolog ruházható át. Így a következő ingatlan nem lehet jelzálog tárgya:
Ami a zálogtárgy helyettesítését illeti, ebben az esetben is az a szabály érvényesül, hogy minden olyan ingatlan zálogba helyezhető, amelyet törvény nem tilt. A csere ebben az esetben történhet mind a résztvevők megállapodása alapján, mind a zálogjogosult vagy zálogjogosult jóváhagyásának hiányában, a törvényben kifejezetten előírt esetekben (Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 345. cikke).
Így bármilyen ingatlan zálogba helyezhető, kivéve azt, amit a törvény kifejezetten tilt. Ide tartoznak az el nem zárható tárgyak, a hitelező személyiségétől elválaszthatatlan követelések, más vagyoni értékű jogok, amelyek másra át nem ruházhatók, valamint olyan egyéb vagyontárgyak, amelyek zálogjogát jogszabály közvetlenül korlátozza vagy tiltja.
Felkerült a honlapra 2007.12.05
A kölcsönszerződés futamideje alatt a biztosíték valós értéke minőségi változáson eshet át. Ennek oka lehet, hogy a biztosítékot korlátozott időn belül kell értékesíteni (felszámolási értékesítés). Ez a cikk ugyanazon tárgy piaci és felszámolási értéke közötti kapcsolat és az ehhez kapcsolódó konkrét működési banki kockázatok mérlegelésére szolgál. Ennek az aránynak a figyelembe vétele lehetővé teszi, hogy új pillantást vethessen a biztosítéki munka megszervezésére a bankban, és szükség esetén megfelelő módosításokat hajtson végre rajta. Ehhez ez a cikk számos hasznos adatot tartalmaz.
A banki hitelezés gyakorlatában a fedezet a kötelezettségek fő biztosítéka. Ugyanakkor sok szó esik a biztosítéki jogszabályok tökéletlenségéről, amely túlzottan védi a zálogkötelezettet, és megakadályozza a biztosíték gyors lefoglalását.
Sok szakértő szerint emiatt a kis- és középvállalkozások hitelezésének fejlesztése a legnehezebb. Az is ésszerűen feltételezhető, hogy a jelzáloghitelezés – még a legrészletesebb és „bankbarát” fedezetkizárási mechanizmus ellenére is – „halasztott kockázatokat” hordoz, amelyek a nemteljesítések „kritikus tömegének” felhalmozódásával járnak. A 2007-es egyesült államokbeli jelzáloghitel-válság egyik legkomolyabb tanulsága a szerzők szerint, hogy a jelzálog-ingatlanok tömeges „eladásra” kínálása az ingatlan likviditásához, komoly értékcsökkenéshez vezetett. , sőt egész területek befektetési vonzerejének csökkenésére.
Megjegyzendő, hogy a biztosítékokra vonatkozó jogszabályok javítására irányuló munka jelenleg is folyamatban van. Anatolij Akszakov, az „Oroszországi” Regionális Bankok Szövetségének elnöke, az Állami Duma Bankbizottságának alelnöke elmondta: „Feladatunk, hogy mindent megtegyünk annak érdekében, hogy 2008-ban az „Ingó vagyon és a vagyoni jogok zálogjogáról szóló törvény” "hatályba lép" 1 .
Márpedig mind a meglévő bankárok, mind a szakértők magabiztosan állítják, hogy ennek a törvénynek az elfogadása, amelynek célja elsősorban az ingó vagyontárgyak zálogjogának bejegyzése szükségességének szabályozása, nem old meg minden problémát. Meg kell jegyezni, hogy számos, a zálogkötelezettségre irányadó anyagi és eljárásjogi normatív aktust szükséges módosítani azok keletkezésének pillanatától a kötelezettség teljesítéséig vagy a zálogtárgyra történő kényszerítésig.
Felmerül a kérdés, hogy mi legyen a jelenlegi biztosítéki jogszabályok változásának fő vektora, korlátozódhat-e csak a behajtás eljárási egyszerűsítésére, vagy a szerzők véleménye szerint az eljárási cselekmények gyorsaságának nincs önálló értéke, hiszen a behajtás gyorsasága semmiképpen sem csodaszer minden bajra.
A probléma mélyebben rejlik: ahhoz, hogy valamit gyorsan eladjunk (és a kizárás lényege ebben rejlik, nem pedig a megfelelő bírósági ítélet megszerzésében), szükség van arra, hogy valaki kész legyen gyorsan megvenni ezt a „valamit”, és ne csak vásároljon. , és gyorsan fizessen valódi pénzzel.
Mi ez az alap, és tulajdonképpen milyen problémákat kell megoldani ahhoz, hogy a zálogjog ne csak a kötelezettségek biztosítékainak egyik fajtája, hanem a hitelező bank monetáris igényeinek kielégítésének valódi mechanizmusa legyen – igyekeztek kifejteni a szerzők ez a cikk.
Az Orosz Föderáció Központi Bankja 254-P számú, „A hitelintézetek által a kölcsönökből, a kölcsönökből és az egyenértékű adósságokból származó esetleges veszteségekre tartalékképzési eljárásról” szóló rendelet (a továbbiakban - 254. sz. rendelet) 6.4. -P) meghatározza, hogy „... az összeg (bekerülési érték) alatt a biztosíték értendő: biztosítéknál (kivéve az értékpapír-piaci kereskedés szervezője által jegyzett értékpapírokat) - a biztosíték valós értéke.” Bár a 254-P számú rendelet nem tartalmazza a „valós érték” definícióját, az értékelési tevékenységekre vonatkozó orosz jogszabályok feltételei alapján nagy valószínűséggel feltételezhető, hogy a piaci értékről beszélünk. járulékos.
Ezt különösen a közelmúltban hatályba lépett „Az értékelés célja és típusai” Szövetségi Értékelési Szabvány rendelkezései (FSO 2. számú, az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium július 20-i rendeletével jóváhagyott) bizonyítják. 2007. 255. sz.): „A piaci értéket az értékbecslő határozza meg különösen az alábbi esetekben: ... a biztosíték, ideértve a jelzálogjogot is, értékének meghatározásakor ... ". A bíróság a piaci érték alapján, ha a zálogjogosult és a zálogjogosult között vita alakul ki, megállapítja a zálogtárgy kezdeti eladási árát. 2 .
Ugyanakkor az FSO 2. sz. „Az értékelési tárgy piaci értékének meghatározásakor azt a legvalószínűbb árat határozzák meg, amelyen az értékelési tárgy az értékelés napján elidegeníthető a nyílt piacon, versenykörnyezetben. , amikor az ügyletben részt vevő felek ésszerűen, minden szükséges információ birtokában járnak el, és az ügyleti ár nem tükröz rendkívüli körülményt, azaz amikor:
A szabadpiaci elidegenítés lehetősége azt jelenti, hogy az értékelendő ingatlan a hasonló ingatlanokra jellemző nyilvános ajánlattétel útján kerül bemutatásra a szabadpiacon, és az ingatlan piaci kitettségének időtartama elegendő kell legyen ahhoz, hogy felkeltse a vásárló figyelmét. elegendő számú potenciális vásárló.
Az ügyletben részt vevő felek cselekményeinek ésszerűsége azt jelenti, hogy a tranzakciós ár az eladó számára ésszerűen elérhető legmagasabb, a vevő számára pedig ésszerűen elérhető legalacsonyabb ár.
A rendelkezésre álló információk teljessége azt jelenti, hogy az ügyletben részt vevő felek kellően tájékozottak az ügylet tárgyáról, és minden fél szemszögéből a legjobb ügyletfeltételek elérésére törekednek, a teljes ügyletnek megfelelően. a piac helyzetéről és az értékelés tárgyáról az értékelés napján rendelkezésre álló információ mennyisége.
A rendkívüli körülmények hiánya azt jelenti, hogy az ügyletben részt vevő felek mindegyikének motivációja van az ügylet lebonyolítására, miközben a felek nem kötelezik az ügyletet.”
Nem véletlen, hogy a szerzők a 2. számú FSO-tól terjedelmes idézetet adtak a piaci érték meghatározásának magyarázatához, hiszen ezeket a rendelkezéseket egyszerűen nem lehet összehasonlítani a biztosíték, mint kötelezettségbiztosítási intézménytípus tényleges működésével.
Tény, hogy a biztosítéki ügyletnek a kötelezettségbiztosítás intézményének egyik változataként nincs saját értéke és jelentősége.
A banki hitelezésben a fedezetek hármas jellegűek, ami a hitel futamideje alatt változik.
Így a hiteligénylés elbírálásának szakaszában a fedezet szükséges és/vagy elégséges feltétele a kölcsön kibocsátásának. Az adósság hitelfelvevő általi kiszolgálásának és visszafizetésének, valamint ennek a folyamatnak a bank általi adminisztrációjának szakaszában a biztosíték a hitelfelvevő fegyelmezésének lényegét hordozza, és lehetővé teszi a bank számára, hogy minimalizálja az esetleges veszteségekre tartalékképzés költségeit. És végül, a lejárt tartozás behajtásának szakaszában a zálog a bank hitelfelvevővel szembeni követeléseinek kielégítésének forrása a zálogtárgynak a törvényben és a zálogszerződésben előírt módon történő értékesítéséből származó pénzeszközök terhére.
Ha azonban az FSO 2. számú rendelkezéseit elemezzük, akkor teljesen határozottan megállapíthatjuk, hogy a biztosítéki ügylet a hitelezési folyamat egyik szakaszában sem felel meg teljes mértékben ezeknek a rendelkezéseknek.
Így például az első két szakaszban a tárgyat semmilyen módon nem mutatják be a piacon, különösen nyilvános ajánlattétel útján, és a tárgy ellenértékét elvileg nem biztosítják. Fel kell ismerni azonban, hogy ezekben a szakaszokban a biztosíték valós értéke még mindig közel áll a piaci értékhez.
A lejárt tartozás behajtásának szakaszában a fedezet értékét lényegesen több körülmény befolyásolja, amelyeket „rendkívülinek” nevezünk. Különösen:
A nyilvánvalóan „rendkívüli” körülmények listája folytatható.
A piaci értéket befolyásoló rendkívüli körülmények számának növekedése a behajtás szakaszában nyilvánvalóan a biztosíték lényegének megváltozása miatt következik be - magából a biztosítékból forrásforrássá válik, a zálogkötelezett értékesítési igénye és kötelezettsége. megjelenik a fedezet, ami a hitelezési folyamat első két szakaszában nem volt megfigyelhető.
Ennek megfelelően megváltozik a biztosíték „valós értéke” kifejezésében rejlő lényeg, és ezért a típusának is változnia kell.
Az értékelési tevékenység gyakorlatában erre a célra a „felszámolási érték” kifejezést használják.
Az FSO 2. sz. szerint „egy értékelési objektum likvidációs értékének meghatározásakor egy becsült értéket határoznak meg, amely tükrözi azt a legvalószínűbb árat, amelyen ez az értékelési tárgy elidegeníthető az értékelési objektum kitettségi időszaka alatt, amely alacsonyabb, mint a piaci feltételekre jellemző kitettségi időszak, olyan körülmények között, amikor az eladó ingatlanelidegenítési ügylet végrehajtására kényszerül. A felszámolási érték meghatározásakor a forgalmi érték megállapításával ellentétben figyelembe veszik a rendkívüli körülmények azon befolyását, amelyek arra kényszerítik az eladót, hogy a tárgyi ingatlant a piaci viszonyoknak nem megfelelő feltételekkel értékesítse.”
Részletesebb meghatározásokat különösen az Orosz Értékbecslők Társasága „A piaci értéktől eltérő értékelési alapok” (STO ROO 20-03-96) szabványának 3.10. és 5.8. pontja tartalmazza. „A felszámolási érték, vagy kényszerértékesítési érték az a pénzösszeg, amely reálisan realizálható az ingatlan eladásából olyan rövid idő alatt, amely túl rövid ahhoz, hogy a piaci érték definíciójának megfelelő marketinget tegyen lehetővé. Egyes államokban a kényszerértékesítési helyzetek magukban foglalhatnak olyan helyzeteket, amelyekben egy önkéntelen eladó és vevő, vagy olyan vevők vesznek részt, akik tudatában vannak az eladó nehézségeinek."
„Kényszerértékesítés az ingatlan atipikus körülmények között történő eladásából eredő és általában a marketing elégtelen időtartamát tükröző árat jelenti, megfelelő nyitottság és reklám nélkül, és esetenként az eladó akaratlan magatartására és/vagy kényszerértékesítésre utal. körülmények. Ezen okokból kifolyólag a kényszerértékesítési ár, amelyet kényszerértékesítési értéknek neveznek, nem reprezentálja a piaci értéket.”
Így amikor a „biztosíték valós értéke” kifejezést a 254-P számú rendelet értelmében a lejárt tartozás behajtásának szakaszában vizsgáljuk, azt a „felszámolási érték” kifejezéssel kell azonosítani.
Erre utal különösen a zálogtárgyra vonatkozó korlátozás a 254-P számú előírás értelmében biztosítékként való elismerése érdekében: „A II. kategóriájú biztosíték körébe tartozhat: ... dolgok zálogba adása, ha van […] elegendő okkal feltételezni, hogy a megfelelő zálogtárgy a zálogjog érvényesítési okának bekövetkezésétől számított 180 naptári napot meg nem haladó határidőn belül értékesíthető.”
Ennek megfelelően a bank a szerzők szerint már a hiteligénylés elbírálásának szakaszában köteles gondoskodni a biztosíték értékének ilyen jellegű változásáról, és megfelelő rendelkezéseket bevezetni a hitelszerződésbe és a biztosítéki szerződésbe, a biztosíték 180 napon belüli értékesítésének elmaradásának kockázatával szemben.
Ráadásul a hitel kibocsátásának pillanatától a bank köteles mind az értékeket, mind a piacot, mind a felszámolást „szem előtt tartani”, hiszen értékváltozás banktól függetlenül előfordulhat.
Sajnos ezt a körülményt semmilyen módon nem tükrözi a 254-P.
Ebben a tekintetben relevánsnak tűnik részletesen elemezni ugyanazon tárgy piaci és felszámolási értékeinek arányát, valamint az ezt az arányt meghatározó tényezőket.
A zálogtárgy zálogszerződés megkötésekor meghatározott forgalmi értékéről a zálogtárgy likvidációs értékére való áttérés a piaci érték csökkentő felszámolási együtthatóval való megszorzásával történik.
Art.liq. (T) = Szent piac (T) x K folyadék., (1)
Ahol Art.liq. (T)- a biztosíték likvidációs értéke T időpontban;
Régi piac (T)- a biztosíték piaci értéke T időpontban;
Folyékonyra- felszámolási együttható, amely a zálogtárgy értékesítésének atipikus feltételei miatt a zálogtárgy értékcsökkenésének mértékét határozza meg.
A piaci érték időbeli függőségét különösen a piaci viszonyok dinamikája, a tárgy elavulása és elhasználódása stb. határozza meg.
A biztosítéki tárgy értékesítési feltételeinek atipikus jellege általában két fő tényezőre vezethető vissza:
Ilyen feltételek mellett a felszámolási arány a következőképpen kerül meghatározásra:
Folyékonyra = Idő szerint x Kifelé, (2)
Ahol Idővel- a korlátozott értékesítési idő tényezőjét figyelembe vevő együttható;
A kifelé.- olyan együttható, amely figyelembe veszi a kényszerértékesítési tényező hatását az objektum likvidációs értékére.
Amikor például a megfelelő objektumok piaci feltételei idővel változnak, mind a K idő, mind a K ex. idővel változhat, ami természetesen a K folyadék változásához vezet. Ez a körülmény azonban a szerzők szerint első közelítéssel figyelmen kívül hagyható.
Például Yu. Kozyr munkája a korlátozott értékesítési idő tényezőjének figyelembevételével foglalkozik 4 , ahol a felszámolási érték függésének három alternatív modelljét veszik figyelembe a kényszerértékesítés által okozott árengedmény figyelembevétele nélkül, amikor a tárgy értékesítési ideje rövidebb, mint a tipikus expozíciós időszak, amikor a tárgyat normál körülmények között értékesítik. a piaci érték meghatározása.
A második tényezővel kapcsolatban Yu. Kozyr arra a következtetésre jut, hogy lehetetlennek tűnik igazán analitikusan felmérni a második tényező (a kényszerértékesítési tényező) hatásának nagyságát.
S. Dolgin egy tárgy felszámolási értékesítése során a korlátozott expozíciós időtartamon túlmenően az alábbi alacsonyabb szintű tényezők rendszerét azonosította, amelyek meghatározzák a kényszerértékesítési tényezőt 5 :
Victor és Valerij Galasjukov műveinek sorozatában 6, 7 A kényszerértékesítési tényező értékeléséhez javasolt az értékesített tárgy „kereslet árrugalmasságának” fogalmára támaszkodni. Ugyanakkor a szerzők megkapták a K el.sp. együttható kifejezését, amely csökkenti a tárgy piaci értékének értékét.
Talán nem lehet egyetérteni azzal, hogy a kereslet rugalmassága mint mikroökonómiai alapfogalom lehetővé teszi, hogy minden alacsonyabb szintű tényezőt figyelembe vegyünk, amit S. Dolgin ad meg, azonban ez a koncepció a „tiszta piacra” koncentrál. ”, ahol az adásvételi tárgyak árát csak a kereslet és kínálat aránya határozza meg, és a vásárlók bizonyos dolgokat elsősorban saját szükségleteikre vásárolnak, nem pedig későbbi továbbértékesítésre.
Egy alternatív megközelítést mutatott be A. Rodin 8 , ahol a tárgy potenciális vásárlója motiválásának kérdését abból a szempontból vizsgálják, hogy az adott tárgy megvásárlásából a tipikus kitettségi időszaknál rövidebb időn belül bizonyos haszonra tegyen szert, majd az azt követő értékesítésből a tárgyat piaci értéken a szokásos kitettségi időszaknak megfelelő időszakban, és kölcsönzött pénzeszközök felhasználásával e művelet finanszírozására.
Mivel A. Rodin a tulajdonos csődje alatti vagyonfelszámolás esetét veszi figyelembe, és így figyelmen kívül hagyja a hitelező érdekeinek kielégítésének kérdését, az általa „piacnak” nevezett érték valójában nem a hitelezői csőd piaci értéke. (1) képletben szereplő objektum, hanem a zálogtárgy felszámolási értékesítésére jellemző forgalmi érték már K idővel szorozva.
Ebben az esetben nyilvánvalóan feltételezhető, hogy az ingatlan potenciális vevője ismert. Ilyen feltételek mellett egy tárgy megvásárlására való készségét két körülmény határozza meg: a haszon mértéke, amelyet elegendőnek tart a művelet elvégzéséhez, és az erőforrások költsége, amelyet ehhez a művelethez vonz.
Nyilvánvalóan ennek a megközelítésnek egy speciális esete a meglehetősen elterjedt „továbbhitelezés”: egy bankkal kapcsolatban álló cégnek tárgy vásárlására hitelt nyújtanak, és azt fedezetként használják fel.
A fentiek figyelembevételével megállapíthatjuk, hogy egy tárgy kényszerértékesítési tényezőjének (K pl. a (2) képletben) figyelembe vétele két alternatív módon történhet: a kereslet rugalmasságának figyelembevételével (jelen esetben , K ex. = K el.sp.) és spekulatív érdekű vevő (jelen esetben K out = K sip) figyelembevételével.
Az alábbiakban részletesebben és sorrendben megvizsgáljuk a korlátozott idő tényezőjének hatását egy objektum felszámolási értékesítésére, valamint a kényszerértékesítés tényezőjének hatását Victor és Valerij Galasjukov és A. két alternatív modellje szerint. Rodin.
A K idő függését leíró képlet. az objektum felszámolási értékesítésének időpontjától az alábbi formában mutatjuk be 9 :
K idő=(1+(i:m)) –(Td x m) , (3)
Ahol Td- leszámítolási időszak (év);
m- kamatfelhalmozási időszakok száma az év során (12 alkalom);
én- a megtakarítási érték kiszámításánál alkalmazott éves diszkontrátát (tizedes törtben kifejezve);
Тd = Tr – Tf , (4)
Ahol Tr- a tárgy ésszerűen hosszú expozíciós ideje tipikus értékesítési feltételek mellett (év);
Tf- a tárgy meghatározott időtartama a kényszerértékesítés feltételei között (év).
Az 1. ábra mutatja az összefüggést Idővel az objektum felszámolási értékesítésének effektív megtérülési rátájából és a különböző értékekből Td.
Jól látható, hogy egy tárgy felszámolási értékesítésének korlátozott ideje jelentős hatással lehet ugyanazon tárgy piaci és felszámolási értékének arányára.
Lényeges, hogy az időtényező befolyásának mértéke jelentősen megnő az i-vel.
A módszertan készítői szerint „ha az értékelés tárgya a zálogtárgy és a zálogjogosult bank, akkor a likvidációs érték (i) számításánál használt éves diszkontrátát az éves kamatláb szintjén vesszük. a banki hitelekről, amelyet piaci adatok alapján határoznak meg” 10 .
A szerzők szerint azonban ez az állítás nem igaz. Éves diszkontrátaként (i) nem az éves hitelkamatlábat kell venni, amelynek biztosítéka ennek a tárgynak a záloga, hanem valamilyen „tárgyfelszámolási értékesítés tényleges megtérülési rátáját”, amely szintén a megfelelő mértékegységekben figyelembe kell venni „... kötbért, a végrehajtás késedelme miatt okozott veszteség megtérítését, valamint a zálogjogosultnak a zálogtárgy fenntartásához szükséges költségeinek megtérítését, valamint a behajtás költségeit” Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 337. cikke „zálogjoggal biztosított követelés”).
Ennek eredményeként a jelenlegi hitelkamatok mellett például a kis- és középvállalkozások esetében, figyelembe véve a költöztetéssel járó büntetéseket és költségeket, a fedezet banki fenntartását, valamint a marketingköltségeket, az „effektív megtérülési ráta” az objektum felszámolási értékesítése” több mint kétszeresére haladhatja meg magának a hitelnek a jövedelmezősége, ami a bank által ténylegesen igényelt i értékeket évi 30-60%-ra tolja el.
Az 1. ábrából jól látható, hogy minél közelebb van Tf értéke Tr értékéhez, annál kisebb a befolyása a tárgy eladásának korlátozott idejére a likvidációs értékre, és fordítva, annál jelentősebb a Tf értéke. eltér a Tr értékétől, annál jobban fog eltérni az objektum likvidációs értéke az adott időpontban érvényes piaci értékétől.
Foglalkozzunk azokkal a körülményekkel, amelyek a szerzők szerint meghatározzák a hitelező bank motivációját a 254-P. sz. rendelet értelmében „... a biztosítékra történő letiltás megalapozásának napján”.
Megjegyzendő, hogy a dokumentumban nem található sem definíció, sem felsorolás a „záloglezárásra okot adó körülményekről”. Nyilván ezt a banknak önállóan kell megtennie, és tükröznie kell a vonatkozó belső dokumentumokban, szerződésekben (hitel és fedezet).
Kivételt képez a jelzálog, ahol ezeket a körülményeket törvény rögzíti, és az Art. 2. pontja értelmében nagyon szigorú választási lehetőséget tesznek lehetővé. Az 1998. július 16-i 102-FZ szövetségi törvény (2007. június 26-án módosított) „Jelzálogról (ingatlanzálog)” 50. pontja „A jelzáloggal terhelt ingatlanok lefoglalásának indokai”: „Ha a jelzálogjog másként nem rendelkezik megállapodás, az időszakos fizetéssel teljesített kötelezettség biztosítására zálogjoggal terhelt vagyonra a fizetési feltételek szisztematikus megsértése esetén van lehetőség, vagyis ha a fizetési feltételeket 12 hónapon belül háromnál többször megszegik, még akkor is, ha minden késés jelentéktelen.”
Vegyük például azt az esetet, amikor a hitelfelvevő három hónapig nem fizet (nem fizetett három havi törlesztőrészletet), és ez szükséges és elégséges körülménynek minősül a biztosítékra történő letiltáshoz.
Ebben az esetben a banknak 180 napja van a biztosíték letiltására. Csak ebben az esetben van lehetősége a banknak arra, hogy a 254-P rendelet 6.5. pontja szerinti pótlólagos tartalékokra hitelnyújtáskor ne keletkezzen váratlan kiadás (ha az esetleges veszteségekre képzett tartalék összegét az érték alapján számították ki) a biztosíték).
Ez a körülmény nyilvánvaló, és meghatározza a Tf értéktartományát - az értékelési tárgy rögzített expozíciós időszakát kényszerértékesítés körülményei között - a Tf tartományban.< 0,5 года (180 дней, 6 месяцев).
Tekintsük a fedezet legegyszerűbb lehetőségét és a helyzet alakulását, pl. lehetőség, amikor a zálogjogosult önként eladásra bocsátja a zálogot egy erre szakosodott szervezetben, amellyel a bank megfelelő megállapodást kötött.
Megjegyzendő, hogy egy ilyen fejlesztés nyilvánvalóan nem kötelező, hanem ideális választás a bank számára. A zálogtárgy lehető leggyorsabb értékesítését célzó zálogszerződés szakszerű megalkotásával azonban számos esetben (de semmiképpen sem mindig) az események tényleges alakulása az ideálishoz közelíthető.
Most határozzuk meg az értéket Tr- az értékelt ingatlan ésszerűen hosszú kitettségi ideje tipikus értékesítési feltételek mellett.
A szerzők szerint egy ilyen érték ésszerű meghatározásának lehetősége az egyik szükséges feltétele a 254-P számú előírás azon követelményének teljesítésének, amely szerint „a II. minőségi kategória biztosítása magában foglalhatja: ... biztosítékot a dolgok stabil piaca mellett a meghatározott biztosítéki tételekre…”.
Vagyis ha a bank nem tudja 30 napos pontossággal meghatározni a Tr értékét, akkor nem kell stabil biztosítékpiac meglétéről beszélni, és az ilyen biztosítékot nem lehet és nem is kell fedezetnek tekinteni. A 254-P. sz. rendeletre tekintettel (erre a körülményre az alábbiakban még kitérünk, amikor a fedezet iránti kereslet árrugalmassági tényezőjének a felszámolási arányra gyakorolt hatását vizsgáljuk).
Ugyanakkor a banknak marad egy „bizonyos kiskapu” „... és (vagy) egyéb kellő okok formájában arra, hogy azt higgye, hogy a megfelelő biztosíték a dátumtól számított 180 naptári napot meg nem haladó határidőn belül értékesíthető. a biztosítékon történő letiltás okának bekövetkezéséről.” A szerzők szerint ez a lehetőség megfelel az A. Rodin művében leírtaknak, i.e. opció egy jól ismert vevővel, aki jól tájékozott a biztosíték tárgyáról, és elhatározta, hogy bizonyos mértékű spekulatív haszonra tesz szert.
Tegyük fel, hogy van alapja a Tr = 1 év érték beállításának. A szerzők szerint ez a moszkvai városi lakóingatlan-piac felső becslése, a moszkvai régió külvárosi ingatlanpiacának optimális becslése és a speciális technológiai berendezések (például offset) piacának minimális becslése. nyomdagépek), de nem alkalmazható például az egyedi autómodellek piacára - rövid élettartamú külföldi autókra (kevesebb mint három év), ahol a Tr lényegesen kisebb is lehet (6 hónap vagy kevesebb).
Ezért a (4) képletben az érték Td = Tr – Tf legfeljebb 6 hónapig kell bevenni.
Itt van egy dilemma a bank számára:
Ezen túlmenően a szerzők szerint a második lehetőség minimalizálja a bank azon kockázatát, hogy a jelzálogkötelezett megtámadja a biztosíték eladását az ügylet rabszolgasorba vonása miatt (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 179. cikkének 1. szakasza). „Nehéz körülmények együttes hatása alatt kötött ügylet érvénytelensége”: „1. … olyan ügylet, amelyet egy személy nehéz körülmények kombinációja következtében kényszerült megkötni, a számára rendkívül kedvezőtlen feltételek mellett , amelyet a másik fél igénybe vett (rabszolgabíró ügylet), a sértett kérelmére a bíróság érvénytelennek nyilváníthatja." Ebben az esetben a fedezet felszámolási értékesítésének kedvezőtlen feltételei közvetlenül nem a biztosíték gyorsított értékesítésének tényéből, hanem a kölcsönszerződésben és a biztosítéki szerződésben meghatározott kötbérekből és kötbérekből fakadnak.
Összegezve az időtényező befolyását egyazon biztosíték piaci és likvidációs értékének arányára, joggal mondhatjuk, hogy a valóságban arra kell számítanunk, hogy a biztosíték likvidációs értéke (egy stabil piac a fent említett hasonló objektumok számára) a piaci érték 60–90%-a között lesz. Ennek oka az a tény, hogy a zálogtárgy felszámolási értékesítésére legalább évi 40%-os effektív árfolyamot kell elfogadni, és a tárgy felszámolási körülmények között történő értékesítésének ideje kétszer vagy többször rövidebb, mint a normál piaci körülmények között. .
Most megvizsgáljuk a kényszerértékesítési tényező hatásának két modelljét ugyanazon tárgy piaci és felszámolási értékének arányára.
A Victor és Valerij Galasjuk által javasolt modellnek megfelelően, ha rendelkezésre állnak a kereslet árrugalmassági együtthatójának (Kel.sp.) meghatározásához szükséges adatok, az a képlettel meghatározható. 11 :
Az el.sp. = th |ED|, (5)
Ahol th- hiperbolikus érintő;
ED- kereslet árrugalmassága.
Ezt a fajta függőséget használták a szerzők, akik tisztán minőségi megfontolásokból indultak ki: a hiperbolikus érintő nulláról veszi az értékeket, és az egység felé hajlik, soha nem éri el. Ezért, ha kívánja, elfogadhat egy másik típusú, hasonló tulajdonságokkal rendelkező függőséget.
A kereslet tényleges árrugalmasságának kiszámításához használhatja a következő képletet 12 :
Ahol ED- kereslet árrugalmassága;
Q1- az objektum iránti kereslet kezdeti értéke;
Q2- az objektum iránti kereslet végső összege;
P1- az objektum piaci értéke;
P2- az objektum felszámolási értéke.
A kereslet árrugalmasságától függően leggyakrabban a következő kereslettípusokat különböztetjük meg:
Ugyanakkor az abszolút rugalmas és abszolút rugalmatlan keresletet valós gazdasági körülmények között szinte lehetetlen kielégíteni.
Így minél nagyobb a keresleti árrugalmassági együttható értéke, annál jelentéktelenebb, más tényezők azonossága mellett az objektum likvidációs értéke eltér a piaci értékétől.
Azokban az esetekben, amikor nincs megbízható adat a kereslet árrugalmasságának kiszámításához, a szerzők egyszerűsített eljárás alkalmazását javasolják az 1. táblázatban bemutatott keresleti árrugalmassági együttható meghatározására.
Az 1. táblázat a függőség legegyszerűbb változatát mutatja K el.sp. két paraméterből, amelyek mindegyike három értéket vesz fel. Kívánt esetben növelheti mind a paraméterek számát, mind a lehetséges értékek számát, és ezáltal növelheti a K el.sp meghatározásának pontosságát.
Visszatérve a biztosíték fedezetté minősítésének feltételéhez a 254-P számú előírás szempontjából („... stabil piac fennállása esetén a meghatározott biztosítéknak...”), fel kell tenni a kérdést, hogy vajon a magas specializációjú és kis vásárlószámú objektumok piaca stabilnak tekinthető. A válasz a szerzők szerint egyértelmű - lehetetlen. Sőt, a szerzők szerint likviditási szempontból elfogadhatatlan minden olyan tárgy, amelynek keresleti rugalmassága rosszabb, mint a „gyengén rugalmatlan”. 0,68-nál kisebb keresleti rugalmassági együtthatóval.
Az 1. táblázat adatainak felhasználására példaként összehasonlító kvalitatív elemzést végzünk a potenciális kereslet rugalmasságáról a moszkvai és moszkvai régió ingatlanpiacának különböző szegmenseiben.
A moszkvai és moszkvai régió ingatlanpiaca a legegyszerűbb és legérthetőbb a kereslet rugalmasságának kvalitatív vizsgálatához az 1. táblázatban megadott paraméterek szerint. Nyilvánvalóan a „fejlett” fogalma teljes mértékben alkalmazható erre a piacra, és ezért minden ok megvan arra, hogy a megfelelő tárgyakat komolyan fedezetként tekintsük.
Ezen a piacon belül két makroszegmens különíthető el - a lakóingatlan makroszegmens, amely városi és külvárosi ingatlan szegmensekből áll, és a kereskedelmi ingatlan makroszegmens, amely kiskereskedelmi, irodai, raktári, ipari és speciális célú ingatlanokból áll. szegmensek (szállodák, éttermek, fitneszközpontok stb.). ) ingatlan. Az egyes szegmenseken belül osztályokat, alosztályokat stb. különböztetnek meg, amelyeken belül a kereslet rugalmasságának figyelembevétele meghaladja a kvalitatív elemzés kereteit.
A „vevők száma” kritérium szerint e szegmensek három csoportra bontása a szerzők szerint a következő:
1) „jelentős” - városi lakóingatlan. Már a legáltalánosabb megfontolások alapján is jól látható, hogy az összes azonosított szegmens közül ebben a szegmensben a vásárlók száma maximális, és külön-külön jelentősen meghaladja a többi szegmens potenciális vásárlóinak számát;
2) „átlagos” - külvárosi lakóingatlanok, irodai ingatlanok, kiskereskedelmi ingatlanok. A potenciális vásárlók száma ezekben a szegmensekben kevesebb, mint a városi lakóingatlan szegmensben, de magasabb, mint a raktári, ipari és speciális ingatlan szegmensben;
3) „kisebb” - raktár, ipari, speciális ingatlan. A szerzők szerint ezekben a szegmensekben kisebb a potenciális vásárlók száma, mint az összes többiben.
Valamennyi objektum „szakosodási fokát” minden szegmensben „jelentősnek” értékelik a szerzők, ami tulajdonképpen teljesen nyilvánvaló, hiszen például kizárt a külvárosi ingatlanok városi, illetve ipari, bár van némi értelme, de legalább nem jellemző.
Ennek megfelelően, ha az 1. táblázatban megadott kritériumokat használjuk, akkor:
Az 1. táblázat használata egyszerűsége ellenére körültekintést igényel, mivel a kereslet áreloszlását jellemző részletesebb információk megléte esetén az (5) és (6) képletekkel történő számítás lényegesen magasabb és lényegesen alacsonyabb értéket is adhat. keresleti rugalmassági együttható „frontális” számításukhoz képest az 1. táblázat adatai alapján.
Példaként nézzük meg közelebbről a Moszkva melletti külvárosi ingatlanpiaci szegmenst.
A 2006-os Moszkva melletti külvárosi ingatlanpiac kereslet és kínálat viszonyára vonatkozó adatokat I. Terentjev cikkéből kölcsönöztük. 13 (2. táblázat).
A 2. táblázat azt mutatja, hogy a kereslet-kínálat egyensúlya a 400-600 ezer dolláros árszegmensben, a 200 és 200-400 ezer dollárig terjedő szegmensekben a kereslet jelentősen meghaladja a kínálatot, a 800 ezer dollár feletti szegmensben pedig éppen ellenkezőleg. , a kínálat komolyan meghaladja a keresletet.
Következésképpen, amikor egy tárgy ára például 1200 ezer dollárról 900 ezerre csökken, pl. jelentős mértékben, 25%-kal nem lesz keresletnövekedés, ennek megfelelően az objektum likviditásának növekedésére sem lehet számítani - a kereslet rugalmatlan vagy akár teljesen rugalmatlan.
Valamennyi árszegmensen belül hasonló következtetés vonható le egy tárgy árának csökkenésével kapcsolatban. Ezért a kereslet rugalmasságának biztosítása és az ingatlan likviditásának növelése érdekében az alacsonyabb árszegmensek felé kell elmozdulni.
Így például, ha egy tárgy árát 900 ezer dollárról 700 ezerre csökkentik, a kereslet 11-ről 24%-ra nő, 900 ezerről 500 ezerre - 11-ről 49%-ra stb., azaz. jelentősebb, mint a relatív árcsökkenés. Következésképpen a kereslet rugalmassá válik, és lehet számolni az objektum likviditásának növekedésével.
A 3. táblázat a Moszkva közelében található külvárosi ingatlanok különböző piaci és likvidációs értékeinek keresleti rugalmassági együtthatóinak kiszámításához szükséges adatokat mutatja az (5) és (6) képlet és a 2. táblázat adatai alapján.
A 3. táblázat azt mutatja, hogy az egy árszegmenssel lejjebb való mozgás minden esetben rendkívül rugalmassá teszi a keresletet, és az ár további csökkentése nem tekinthető helyénvalónak, mivel a kereslet rugalmassági modulusának további növekedése ellenére a rugalmasság növekedése a keresleti együttható a definíció miatt már elhanyagolható a köztük lévő kapcsolat formája hiperbolikus érintő formájában.
Ez a körülmény láthatóan korlátja a modellnek, hiszen már a legáltalánosabb elképzelésekből is kitűnik, hogy az ajánlati ár jelentős – két-három árszegmenssel történő – csökkentése új célvásárlók – spekulatív befektetők – bevonásával járjon. ingatlan - és ezáltal felgyorsítja a felszámolási folyamat végrehajtását az objektum. A 2. táblázat adatai azonban szigorúan véve nem veszik figyelembe az ilyen vásárlók keresletét, hanem nyugodt piaci feltételeken alapulnak - amikor a vevők csak azt vásárolják meg, ami az életükhöz szükségesek, és nem szándékoznak túlfizetni, az eladók pedig nem. felgyorsítani az ingatlanértékesítési folyamatot az árak csökkentésével.
Mindazonáltal lehetséges, hogy a rugalmassági együttható modulusától való függésének megfelelőbb formáját kell kiválasztani.
Így a K el.sp. fajlagos értékeinek kiszámítása. a kereslet árrugalmasságára vonatkozó adatok alapján lényegesen eltérő értékeket adnak, mint a szerzők által az 1. táblázat adatai alapján végzett kvalitatív elemzésben kapott 0,68.
Ezenkívül az árrugalmasság megfelelő figyelembevételével a K el.sp. lényegesen magasabb, mint 0,68, és ezért ilyen érték alkalmazása az eladási ár indokolatlan alulbecsléséhez vezethet. Ugyanakkor a K el.sp. értékét felhasználva. = 0,68 indokoltnak tekinthető a felső árszegmensen belül és az 1200 ezer dollárig terjedő tárgyak piaci értékénél, ami egy árszegmenssel lejjebb mozgatja az objektumot. Ha az objektum forgalmi értéke ennél is magasabb, akkor az el.sp. még kevesebb, mint 0,68, ami ugyanazt az eredményt adja.
Így még ezekből a minőségi megfontolásokból is a következő következtetések vonhatók le:
Amint fentebb említettük, ez a megközelítés feltételezi a jelzálogjogosult által ismert vevő jelenlétét, aki azt a célt követi, hogy érdekes haszonra tegyen szert ennek a tárgynak a spekulatív továbbértékesítéséből, amiről jól is tud. Ilyen vevők lehetnek például szakosodott viszonteladók: ingatlanforgalmazók, autókereskedések, a jelzálogkötelezett versenytársai stb.
Ennek a megközelítésnek az alkalmazása valójában nem alternatíva az 1. táblázatból meghatározott alacsony - 0,68-nál kisebb - keresleti rugalmassági együtthatók esetén.
A. Rodin munkájának adatai alapján 14 a következő kifejezést írhatjuk arra az együtthatóra, amely csökkenti egy tárgy piaci értékét a vevő spekulatív érdekének figyelembevétele miatt (Ksip):
Ksip = (1 – (in.p. (Td)) / (1 + (ikredit (Td)), (7)
Ahol icredit. - hitelfelvételi kamat;
in.p.- a befektető megtérülési rátája, ebben az esetben - a bevétel mínusz a felvett források kiadásai, de figyelmen kívül hagyva a befektetőnek a projekt megvalósításához kapcsolódó egyéb kiadásait.
Td = Tr – Tf- ebben az esetben a kölcsönzött források felvételének időszakát jelenti, Tr és Tf - a (4) képlet szerint, az értékelés tárgyának ésszerűen hosszú időtartamát tipikus értékesítési feltételek mellett, és a tárgy meghatározott időtartamát kényszerértékesítés feltételeit, ill.
A 4. táblázat mutatja az együttható függőségének kiszámításának eredményeit, figyelembe véve a vevő spekulatív kamatát (K sip) a kölcsön kamatától és futamidejétől, valamint a projekt jövedelmezőségi rátáját a befektető - vevő számára. .
A 4. táblázatból látható, hogy a vevő spekulatív érdeklődésének a piaci kereslet rugalmasságának alternatívájaként való figyelembe vétele a likvidációs érték jelentős csökkenéséhez is vezethet, és minél nagyobb a piaci érték csökkenésének mértéke, minél spekulatívabb a vevő szándéka. van (magas, a vonzási arányhoz, jövedelmezőségi rátákhoz képest), minél hosszabb a kölcsönzött források bevonásának időszaka (azaz annál erősebb, hogy a vizsgált ingatlan ésszerűen hosszú kitettségi időszaka jellemző értékesítési feltételek mellett meghaladja az ingatlan rögzített kitettségi időszakát). az ingatlan kényszerértékesítési feltételek mellett), és minél magasabb a hitelfelvételi arány.
Most térjünk vissza a (2) képlethez, és vonjuk össze mindkét figyelembe vett tényező hatását a likvidációs együttható egy értékévé.
A fenti adatokból az következik, hogy a fent tárgyalt mindkét tényező együttes figyelembevétele még a megfelelő objektumok fejlett piacának meglétének feltételének formális kielégítése esetén is 0,50-nél kisebb felszámolási együttható értéket adhat. Ezenkívül a felszámolási arány ilyen értékeit várhatónak kell tekinteni.
Ez azt jelenti, hogy még akkor is biztosítva van a „fedezet piaci értéke a hiteltartozás nagyságának kétszerese a kölcsön kibocsátásakor” feltétel (az esetleges veszteségekre minimálisan szükséges tartalék feltétele), a pénzeszköz, amely a hitelnyújtás során befolyik. a biztosíték felszámolása nagy valószínűséggel nem elégséges legalább a hitelező összes követelésének kielégítésére.
Ha azonban fennáll ilyen lehetőség, akkor még egy fontos körülményt kell szem előtt tartani, amely a 254-P. számú rendelet szempontjából korlátozza a biztosíték formájában történő zálogjog alkalmazhatóságát. Nevezetesen a 6.5 pont szerint „A biztosíték a jelen Szabályzat alkalmazásában nem vehető figyelembe, ha: ... megalapozottan elismerhető, hogy a hitel fedezetének meglétéből adódó jogok nem realizálhatók a kölcsön jelentős vesztesége nélkül. a biztosíték összege (értéke).
A „jelentős értékvesztés” fogalmát a 254-P számú előírás nem határozza meg, de feltételezhető, hogy a biztosíték kétszeres értékvesztése még nem „jelentős”. Ezt közvetve különösen az jelzi, hogy az esetleges veszteségekre képzett tartalék minimális összege megfelel a fedezet piaci értékének és a hiteltartozás összegének kétszáz százalékos arányának.
Ugyanakkor óvatosan kell kezelni a fedezet piaci értéke és a hiteltartozás összege közötti nagyobb arányt is.
Ennek az az oka, hogy bírósági végrehajtás esetén a bíróság megtagadhatja a zálogjog letiltását, ha a zálogjogosultnak a zálogtárgy értékéhez viszonyított követeléseihez képest nyilvánvaló aránytalanság áll fenn. Ugyanez lehet az eredmény a biztosíték zálogjogosult általi értékesítése tényének fellebbezése és peren kívüli behajtás esetén is. Ebben az esetben a bíróság abból indul ki, hogy meg kell határozni a zálogtárgy kezdeti eladási árát, amely – emlékeztetünk – a forgalmi érték alapján kerül megállapításra. 15 .
A cikkben T.S. Lvovoy 16 Az ilyen megtagadásokra két példát adunk: az egyik esetben a zálogtárgy értéke 3,0-szeresével, a másikban 3,9-szeresével haladta meg a követelések nagyságát.
Ezért, ha a zálogszerződés bírósági eljárást ír elő a zálogjoggal terhelt ingatlanon történő végrehajtásra, vagy a zálogjogosult kérelmére ilyen eljárás indulhat, a banknak a zálogtárgy piaci értékének és a zálogtárgy összegének megengedett legnagyobb arányából kell eljárnia. 300%-nak megfelelő követelések.
Ennek megfelelően kockázatos a piaci értéknél több mint háromszor alacsonyabb felszámolási érték számított értékek alkalmazása.
A 254-P rendelet 6.4 pontja meghatározza, hogy „a biztosítékok valós értékét ... a hitelintézet folyamatosan, de legalább negyedévente egyszer határozza meg. A fedezet valós értékének változását a tartalék összegének meghatározásakor figyelembe veszik...”
A bankok gyakran formálisan kezelik ezt a követelményt (kivéve az értékpapírokat), és a fedezet átértékelésének fő motiváló tényezője éppen a tartalék összegének módosítása vagy megerősítése.
Mindeközben sokféle biztosíték piaci értéke idővel változik, ami jelentősen befolyásolhatja a piaci és a felszámolási érték arányát, és ezt a körülményt a hitel kiállításától kezdve figyelembe kell venni.
Legalább két fő tényező befolyásolhatja a piaci érték időfüggőségét.
Először is ez a piaci feltételek és annak előrejelzése a zálogszerződés érvényességi idejére.
Megerősítésként említhető a moszkvai lakóingatlanok „lavinaszerű” – minden előrejelzésnek ellentmondó – értéknövekedése 2006-ban. Nyilvánvalóan ebben a pillanatban ennek a tényezőnek a hatása nagymértékben semlegesítette a felszámolási eladás hatását. tényező a megfelelő biztosíték értékében.
Nyilvánvalóan a piaci érték növekedését befolyásolják például olyan tényezők, mint a külföldi autókra kivetett további importvámok stb.
Ráadásul bátran megjósolhatjuk például a személygépkocsik folyamatos és folyamatos drágulását, hiszen ennek ellenkezője - az árak csökkenése - soha nem volt megfigyelhető.
A biztosíték avulásának és elhasználódásának tényezője folyamatosan a piaci érték csökkenése irányába hat.
Például a gépjárművek természetes fizikai kopásának (AMV) mértéke a „Módszertani útmutató...” szerint határozható meg. 17 .
Különösen a magánszemélyek tulajdonában lévő és általuk személyes célokra használt személygépkocsik esetében a jelen „Módszertani útmutató...” szerint az alapvető természetes fizikai kopás mértéke évi 5-8% között mozog, attól függően, hogy az osztály és a gyártás országa. Külön meg kell jegyezni, hogy ezeket az adatokat az eladásra kínált autókról szóló nagy mennyiségű információ elemzése alapján nyertük, nem pedig matematikai modellek alapján. Következésképpen ezek nem spekulatívak, inkább objektívek.
A személygépkocsik üzemi feltételeinek kopását növelő módosítások 1,00-1,45-szeres tartományban növelik azt.
Az elavulás még erősebb hatással lehet bizonyos típusú tárgyak piaci értékére. Például a számítástechnikai és irodai berendezések piaci értéke két-három év alatt többszörösére csökken, és egy év alatt ez a csökkenés több mint 50% lehet. Ezt a modelltartományok folyamatos frissítése magyarázza.
Ezek a hatások, amelyek a fedezetek piaci értékének elemzésekor talán olyan jelentősek, lényegesen erősebben hatnak a fedezet likvidációs értékére.
Vannak olyan esetek is, amikor bizonyos élelmiszerek értékesítését váratlanul korlátozta vagy teljesen betiltotta az állam (grúz és moldvai borok, vodka, lengyel hús stb.). Nyilvánvalóan ilyen körülmények között a biztosíték piaci értéke nullára állítható.
A fenti adatok és megfontolások a szerzők szerint egyértelműen azt mutatják, hogy a banki biztosítéki munka nem építhető csak a biztosítéki tárgy piaci értékének meghatározása alapján.
Például a vezető értékelő portál, az Appraiser.ru fórumán többek között a következő kérdés is szóba került: „Egy értékbecslő cég akkreditálásakor a bank megköveteli, hogy a vonatkozó szerződésben szerepeljen egy olyan rendelkezés, amely szerint az értékbecslő vállalja az értékbecslő kompenzációját. az értékbecslési jegyzőkönyvben feltüntetett biztosíték értéke és a bank által a fedezetre történő végrehajtás során ténylegesen kapott összeg közötti különbség. Mi a teendő ebben a helyzetben?
A jelen cikkben bemutatott adatokat figyelembe véve nyilvánvalóvá válik, hogy a fedezet értékének „piaci”, „felszámolási” és „tisztességes” „lebontási tényezője” ebben az esetben teljes mértékben megnyilvánul. Nyilvánvaló, hogy az értékbecslő „piaci”, a bank „felszámolási” értékről, a 254-P rendelet pedig „méltányos” értékről beszél.
Ugyanakkor a fenti adatok alapján egy értékbecslő (vagy egy bank önállóan) kiválóan és megbízhatóan meg tudja határozni a fedezeti tárgy piaci értékét, de a valóságban lehetetlen lesz rövid időn belül megfelelő áron értékesíteni. idő, és ez objektív okokból, nem az értékbecslő (vagy banki alkalmazott) hibájából lehetetlen.
Ez nyilvánvalóan nem fog megtörténni, ha az alábbi feltételek teljesülnek.
1. A likvidációs értéknek teljes helyet kell kapnia, és a piaci értékkel egyenlőnek kell lennie a bankok fedezeti munkájában.
2. A 254-P számú rendeletben a zálogtárgy valós értéke kifejezést olyan értékként kell meghatározni, amely:
Lehetőség van az esetleges veszteségekre vonatkozó kötelező tartalék feltételének újrafogalmazására is, a „biztosítéki tétel likvidációs értéke nem lehet kevesebb, mint a hitelfelvevő összes kötelezettségének összege” követelmény alapján. Ennek megfelelően a bankoknak megfelelő belső dokumentumokat kell készíteniük, amelyek formalizálják a felszámolási érték meghatározásának algoritmusát. A szerzők szerint azonban:
Más érvek is felhozhatók e mellett.
Mind a piaci, mind a felszámolási értéket a hitel kibocsátásakor, majd rendszeresen, de legalább negyedévente meg kell határozni. Ez legalább lehetővé teszi a bank számára, hogy a fedezet likvidációs értékének kritikus csökkenése esetén ésszerűen megkövetelje a hitelfelvevőtől a hitelhez további fedezet nyújtását.
Ideális esetben a biztosítéki jogszabályokban megfelelő változtatásokat kell végrehajtani a nem piaci értékkel, hanem a felszámolási értékkel megegyező bírósági kizárási eljárás esetén az árverés induló értékének megállapítása tekintetében - ez a körülmény a Kbt. szerzők, nagyobb hatással lesz, mint például az ingó vagyontárgy fedezetének kötelező nyilvántartásba vétele.
Sőt, ennek figyelembevételével minőségileg más formában is megjelenhet a forgalomban lévő áruk zálogjoga, amelyet sokan utálnak, mint definíció szerint, biztosítéktípust.
Valójában megfelelő elemzéssel kiderülhet, hogy egyszerűbb és olcsóbb a forgalomban lévő áruk elérhetőségének és mozgásának minőségi ellenőrzését megszervezni, mint például a raktári, ill. ipari ingatlanok. 1 Zamulina I. A biztosítékokról szóló új törvény átlagosan 2–3%-kal csökkenti a kamatlábakat // RBC.Credit. 2007.07.12.
2 Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve zálogjogra vonatkozó normáinak választottbíróságok általi alkalmazásával kapcsolatos viták elbírálásának gyakorlatának áttekintése // Függelék az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága 1998. január 15-i leveléhez. 26.
3 A végrehajtási eljárásokról szóló, 2007. október 2-i 229-FZ szövetségi törvény (2008. február 1-jén lép hatályba).
4 Kozyr Yu. A felszámolási érték becslése, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1610
5 Dolgin S. Eljárás (jellemzők) a csődvagyon felszámolási értékének megállapítására, http://www.arni.ru/arni/doc/stat/170402_dolgin.htm
6 Galasyuk Viktor V., Galasyuk Valery V. Módszer a kereslet ár szerinti rugalmasságának figyelembevételére az objektumok likvidációs értékének meghatározásakor, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1608
7 Galasyuk Viktor V., Galasyuk Valery V. Módszertani ajánlások a tulajdon és a tulajdonjog értékeléséhez kényszerértékesítés és rövidített expozíciós időszak esetén, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1595
8 Rodin A. A likvidációs érték felmérésének módszertana // Az értékelés kérdései. 2003. 1. sz.
9 Ezt a fajta függőséget Victor és Valerij Galasjukov műveiben használták. Hasonló típusú függőséget használt Yu. Kozyr az általa vizsgált három modell egyikében.
10 Galasyuk Viktor V., Galasyuk Valery V. Módszertani ajánlások a tulajdon és a tulajdonjog értékeléséhez kényszerértékesítés és rövidített expozíciós időszak esetén, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1595
11 Galasyuk Viktor V., Galasyuk Valery V. Módszer a kereslet ár szerinti rugalmasságának figyelembevételére az objektumok likvidációs értékének meghatározásakor, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=41&Id=1608
12 Samuelson Pál. A., Nordhaus William D. Közgazdaságtan. - Per. angolról - M.: "BINOM" Kiadó, 1997. 99–106.
13 Terentyev I. Változó irányú méterek. A külvárosi ingatlanok iránti kereslet a turista osztály felé tolódik // Kommersant. 2007.03.02. No. 33. P. 20.
14 Rodin A. A likvidációs érték felmérésének módszertana // Az értékelés kérdései. 2003. 1. sz.
15 Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve zálogjogra vonatkozó normáinak választottbíróságok általi alkalmazásával kapcsolatos viták elbírálásának gyakorlatának áttekintése // Függelék az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága 1998. január 15-i leveléhez. 26.
16 Lvova T.S. A fedezett hitelezés jogi támogatásának jellemzői // Banki hitelezés. 2007. 3. szám 77–78.
17 Módszertani útmutató a gépjárművek önköltségének meghatározásához, figyelembe véve a természetes elhasználódást és a bemutatáskori műszaki állapotot. RD 37.009.015-98 az 1., 2., 3., 4. számú módosítással, http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=187&Id=930
Al-r A. Szluckij
Szláv Pénzügyi Központ, elnök, Ph.D.
Anat. A. Szluckij
Szláv pénzügyi központ
