Valamely személy halála az alapja a teljes vagyona öröklésére vonatkozó eljárás megindításának. Általános szabály, hogy az örökhagyó halála után fennmaradó fő vagyon egy lakás.
A jelenlegi szerint Az orosz jogszabályok, egy lakás öröklése lehetetlen anélkül, hogy értékét hivatásos értékbecslő határozza meg. Nézzük meg részletesebben, hogy miért van szükség egy lakás értékbecslésére az öröklés létrejöttéhez, és mi az ingatlanértékelési eljárás.
Először, az ingatlantulajdonjog megszerzésének előfeltétele, hogy az örökség átvételekor a közjegyző részére hivatalos lakásértékelést készítsen.
Bár a törvény nem írja elő jövedelemadó az elhunyt közeli hozzátartozóinak – akik leggyakrabban örökösök – örökségébe lépve állami illetéket kell fizetni az öröklés formálissá tételéhez szükséges közjegyzői cselekmények végrehajtásáért. Az ilyen díj összegét a lakás értékének százalékában számítják ki.
Ugyanakkor az egyetlen dokumentum, amelyet a közjegyző elfogad egy lakás értékének megállapítására, az a szakvélemény.
Másodszor, a lakás arányának megállapításához a lakás értékbecslése szükséges köztulajdon elhunyt. Ebben az esetben nem csak a lakás értékét kell elemezni, hanem az elhunyt többi ingatlanának értékét is. Ilyen értékelésre az örökösöknek gyakran szükségük van az egyes részük meghatározásához, ha az örökség több ingó és ingatlan. Ez az eljárás különösen akkor releváns, ha az elhunyt nem hagyott végrendeletet, vagy nem írt be a végrendeletbe olyan konkrét ingatlantárgyakat, amelyek az egyes örökösök tulajdonába kerülnek.
Végül a harmadik ok a lakás értékelése az örökség átvételekor az örökösök közötti per. Az ingatlan igazságos felosztása érdekében a bírónak ismernie kell annak értékét, amelyet csak hivatalos ingatlanértékelési mechanizmusok segítségével lehet megállapítani.
Ingatlanértékelést csak szakképzett értékbecslő végezhet, aki tagja valamelyik önszabályozó szervezetnek (SRO). Más szakemberek jelentései, függetlenül az értékbecslő tényleges képzettségétől, a közjegyző vagy a bíróság számára nem fontosak, nem képezik az ingatlan valós értékének megállapításának alapját. Ezért mindig ellenőrizze, hogy az értékbecslő tagja-e valamelyik önszabályozó szakmai szervezetnek.
Külön meg kell jegyezni, hogy az ingatlanok forgalmi értékének megállapítását, amely az örökség megszerzéséhez szükséges, magán értékbecslők végzik. A lakás kataszteri értéken történő értékelése ugyanakkor a BTI hatáskörébe tartozik. A kataszteri érték megállapítása lakásadományozás vagy -eladás esetén az adófizetéshez, míg az ingatlan forgalmi értékének megállapítása az örökség közjegyzői bejegyzéséhez szükséges.
Az értékelési eljárás az értékelő által a rendelkezésére bocsátott összes dokumentum elemzéséből, valamint a lakás látogatásából áll. Egyes értékbecslő cégek kizárólag a rendelkezésükre bocsátott dokumentumok alapján végeznek lakásértékelést. Ez a módszer nem teszi lehetővé a lakás költségének pontos meghatározását, de néha ez az egyetlen lehetséges, mint például abban az esetben, ha a lakás más örökösök rendelkezésére áll, akik nem engedik, hogy az értékbecslő és a megrendelő az értékelő munka oda megy.
A szakemberek átfogó ingatlanértékelési módszert alkalmaznak, amelyet a vonatkozó állami szabványok hagynak jóvá. Ez a módszer magában foglalja egy lakás összehasonlító elemzését a piacon lévő hasonló ajánlatokkal, valamint az együtthatók felhasználását egy lakás költségének lehető legpontosabb meghatározására annak műszaki állapota, a lakóépület általános állapota, elhelyezkedése alapján. , távolság a metrótól stb.
A lakóingatlanok értékelésének teljes eljárása általában nem tart tovább 2-3 napnál. Egyes értékbecslők gyorsított ingatlanérték-megállapítási szolgáltatást nyújtanak, egy munkanapon belül jelentést készítve az ügyfélnek.
A lakás értékelésének költsége az értékbecslés helye szerinti várostól, az ingatlan területétől és az értékbecslő képzettségétől függ. átlagköltség az értékbecslő szolgáltatásai 2019-ben 2-4 ezer rubel.
Mivel az értékbecslői jegyzőkönyv azt a feltételezést tartalmazza, hogy a lakás értékét az örökhagyó halálakor becsülik, a lakás értékbecslésének érvényességi ideje valójában megegyezik az örökség elfogadásának idejével (6 hónap), ha a jegyzőkönyv a jegyző számára szükséges. Ha a jegyzőkönyvet az örökség megosztásával kapcsolatos perben kívánják felhasználni, akkor az értékbecslő következtetése határozatlan, mivel az a lakás értékét mutatja meg abban a pillanatban, amikor az örökség megnyílik.
A lakás értékelése az öröklés során inkább technikai eljárás, mint az öröklés megszerzésének azon szakasza, ahol valódi nehézségek adódhatnak. Azonban csak a minősített értékbecslőkkel végzett munka és az értékelő jegyzőkönyv beszerzése teszi lehetővé, hogy a lakást az örökös tulajdonává nyilvánítsa. Ezért ne halassza el a lakásértékelési eljárást az örökség elfogadásának utolsó napjaira.
Olvasási idő: 7 perc
Ingatlan, amelynek nagy anyagi érték gyakran peres eljárás tárgya. A vita tárgya nemcsak az ingatlanhoz való jog, hanem annak értéke is lehet. Függetlenül az eljárás jellegétől, az ártól vitatott tárgy mindig központi jelentőségű lesz, mert ez határozza meg a felperes által igényelt követelések és kártalanítások összegét. Objektíven csak a bírósági ingatlanbecsléssel lehet megállapítani.
Az ingatlanértékelés alatt olyan intézkedések összességét értjük, amelyek célja egy adott tárgy aktuális piaci értékének meghatározása egy adott időpontban.
A kataszteri értékelési eljárástól eltérően az ilyen tevékenységek magukban foglalják az objektum összes egyedi jellemzőjének figyelembevételét:
Ugyanakkor figyelembe veszik az azonos tárgyakra megállapított piaci árakat.
Az értékelés célja egyértelmű - a legobjektívebb és legvalószínűbb érték megszerzése, amelyért egy lakás, ház vagy földterület a piacon eladható, feltéve, hogy az ügyletben részt vevő felek ésszerűen járnak el.
Az értékeléssel párhuzamosan zajlik az ingatlanvizsgálat - az objektum átfogó ellenőrzése, hogy megfelel-e a bejelentett jellemzőknek és a jogi tisztaságnak.
Mindkét eljárás összefügg egymással, mivel a vizsgálat eredményei befolyásolhatják az értékelés eredményét.
Mivel bármelyik értékes tárgy tárgyává válhat bírói tárgyalás, az ingatlan sem kivétel. A bíróságokon tárgyalt ügyek többségét a földhöz kapcsolódó tárgyakkal kapcsolatos jogviták teszik ki.
Tekintettel arra, hogy az ingatlannal kapcsolatos bármely követelés vagyoni jellegű, a követeléseket értékben kell értékelni, meghatározva a követelés árát.
Általában ellentmondásos: a felperes a saját érdekében jelentősen túlbecsüli az ingatlan árát, míg az alperes éppen ellenkezőleg, hajlamos alábecsülni azt. Csak a lakás független bírósági értékelése teszi lehetővé, hogy megítélje őket és objektív árat állapítson meg. 
A folyamatban részt vevő felek mindegyike rendelhet rendezvényt. A megoldhatatlan vitára való tekintettel ritkán sikerül megegyezniük abban, hogy ki végezze el a vizsgálatot. Emiatt a bírósághoz gyakran több jelentés érkezik egyszerre egy tárgy piaci értékének megítéléséről, eltérő eredménnyel.
A 10-15%-os eltérés elfogadhatónak tekinthető: ha a felek nem bánják, használhatja mindkét értékelés átlageredményét.
De mi van, ha jelentős különbség van? Mivel a bíró köteles minden egyes jelentés tárgyilagosságát megállapítani, joga van független szakértőt bevonni. Ha mindkét értékelés elfogultnak tűnik a bíróság számára, az Art. 79 Polgári perrendtartás szerint vizsgálatot fog kijelölni.
Az önálló ingatlanbecslés iránti kérelmet az egyik fél is benyújthatja, ha például nem végezte el. saját értékelés, és a második fél által bemutatott eredmények nem elégítették ki.
Független szakvélemény kijelölése esetén a feleknek jogukban áll kérni a bíróságtól, hogy azt egy meghatározott szakértőre vagy intézményre bízza. Ha a felek ebben a kérdésben nem értenek egyet, a bíróság önállóan választja ki az értékbecslőt.
A független vizsgálat eredménye alapján az értékbecslő írásos véleményt készít a bíróság számára (a Polgári perrendtartás 86. cikke). Eredményeit a bíróság általában bizonyítékként fogadja el, de a bíróságnak jogában áll nem ért egyet még a rá rendelt vagyonértékelés eredményével is. Ebben az esetben egy másik szakértő bevonásával átértékelésre kerül sor.
Ami magát az értékelési eljárást illeti, azt a szerint hajtják végre Általános szabályok, amiről később beszélünk. Az ilyen értékelés bírói jellege csak abban nyilvánul meg, hogy a benyújtott jelentést bizonyítéknak tekintik, és a vizsgálatot eljárási rend szerint jelölik ki.
Teljesen eltérő helyzetekben lehet szükség az ingatlanok bírósági értékelésére, még akkor is, ha a vita nem az ingatlan tulajdonjogát érinti. A tipikus helyzetek közé, amikor egy tárgy piaci értékének felmérése elkerülhetetlennek tűnik, a következő vitákat sorolhatjuk fel:
A bírósági eljárás keretében független értékbecslő vizsgálat kijelölésének egyik leggyakoribb esete a kataszteri érték megtámadása. Ennek oka a kataszteri érték meghatározására szolgáló mechanizmus tökéletlensége, amelyen belül a tömeges értékelési módszert alkalmazzák, ami nem teszi lehetővé az objektum egyedi jellemzőinek figyelembevételét.
Mivel a kataszteri érték határozza meg az ingatlanadó összegét, a nyilatkozatban szereplő összeget gyakran jelentősen túlbecsülik. Ez sérti az állampolgárok érdekeit, ezért a Kbt. 24.18 135. sz. szövetségi törvény és a A 2016. március 7-i 237. szövetségi törvény 22. cikke lehetővé teszi a kataszteri értékelés eredményeinek megtámadását egy speciális bizottságban vagy azonnal a bíróságon.
Az ilyen viták a választottbíróságok hatáskörébe tartoznak. perben választottbíróság az épület kataszteri értékének újraszámításáról a kataszteri értékbecslés teljes érvényességi ideje alatt lehet benyújtani, a következő átértékelés tájékoztatójába való bekerülésig.
A törvény a kataszteri érték felülvizsgálatának két okát határozza meg:
A vitatás leggyakoribb alapja a piaci érték meghatározása. Általában a tulajdonos rendel piaci értékelés független szakértőtől, és az eredményeiről szóló jelentést benyújtja igénybejelentés bíróságra.
Az alábbiakban megtekinthető egy példa az épület kataszteri értékének megtámadására irányuló keresetre.
Ha az eredmények független értékelés a piaci érték lényegesen alacsonyabb lesz, mint az USRN-ben szereplő kataszteri érték, ez kétségeket ébreszt a bíróban, és új személyt fog kijelölni. független szakértelem tárgy értékelése.
Előfordulhat, hogy ennek eredménye 20-50%-kal eltér a tulajdonos által elrendelt értékelés eredményétől. Ennek ismeretében fontos, hogy jó hírű, megbízható értékbecslők szolgáltatásait vegye igénybe.
Összegezve a fentieket, ügyeljen arra, hogy:
Az ingatlan piaci értékének felmérésekülönféle tranzakciókban hajtják végre, például jelzáloghitel adásvétele, vásárlása, regisztrációja során. Ma megmondjuk, hogyan hajtják végre, milyen típusú költségeket lehet kiszámítani, miért van szükség az eljárásra minden esetben.
Az ingatlanértékelés egy adott ingatlan értékének meghatározásának folyamata: például egy gyártóműhely, egy lakás, egy nyári rezidencia, egy garázs, egy magánház vagy más.Ingatlan értékbecslésszigorúan szabályozott. Az ingatlanok értékbecslését értékbecslők végzik, akiknek tevékenységét a „Az értékbecslési tevékenységről szóló törvény szabályozza. Orosz Föderáció". Lehet cég vagy egyéni vállalkozó.
A becsült piaci értéket saját maga is kiszámíthatja, de az ilyen értékelés eredményeit a kormányzati szervek nem veszik figyelembe. A bíróság, Rosreestr, a bankok csak egy hivatalos dokumentumot vesznek figyelembe - egy akkreditált szakember által kiadott értékelő jelentést.
Alapján FSO 2. sz, az értékelési tevékenység végzésekor az értékelés tárgyának négy értéktípusát alkalmazzák: piaci, felszámolási, befektetési és kataszteri.
Az ingatlan piaci értéke- ez az az ár, amelyen a szabad piacon eladható. Ezt használják például a vevők és az eladók, amikor az ingatlan értékéről beszélnek, vagy jogi személyek bizonyos eszközök bizonyítékaként. A piaci érték meghatározása a piaci feltételek függvényében történik: hasonló tárgyakat találnak, és kiszámítják az átlagos piaci árat. Az értékelési eredményekben is megjelenik.
A piaci érték az az ár, amelyen egy ingatlant el lehet adni.
Az ingatlan felszámolási értékeaz az ár, amelyen gyorsan el lehet adni. Tehát az értékbecslők a költségek kiszámításakor 3-4 hónapos expozíciós időszakot használnak. A likvidációs érték számításánál 1-2 hónapos kitettségi időszakot veszünk. Az ingatlan megmentési értéke mindig kisebb, mint a piaci érték. Általában a piaci ár 75-80%-a.
A megmentési érték az, amiért gyorsan eladhatja az ingatlant. A 2. számú FSO szerint a megtakarítási érték meghatározásakor figyelembe veszik a rendkívüli körülmények hatását, amelyek arra kényszerítették az eladót, hogy a tárgyat a piaci feltételeknek nem megfelelő feltételek mellett értékesítse.
Az értékelési tárgy beruházási értéke- ez az ár egy adott személy vagy személyek csoportja esetében bizonyos befektetési célokra. Leggyakrabban az egyes projektek hatékonyságának értékelésére használják, például annak meghatározására, hogy egy ingatlan jövedelmet termel-e bérbeadáskor. A befektetési érték mindig nagyobb, mint a piaci érték, mert figyelembe veszi az objektum jövőbeni lehetséges hasznát. Ha kevesebb, az azt jelenti, hogy rossz tervet választottak, és egyszerűbb piaci áron eladni az ingatlant.
A befektetési érték az az érték, amelyért haszonszerzés céljából vásárolhat egy tárgyat.
Az ingatlan kataszteri értéke- ez az állami kataszteri értékelés eredményeként megállapított összeg. A tömegértékelés módszerei határozzák meg, és ha ez nem lehetséges - ingatlanonként egyedileg. Az értékbecslő határozza meg a kataszteri értéket, beleértve az adózást is.
Ritkábban más típusú értékeket használnak az értékelés során, például helyettesítést.Az ingatlan pótlási értéke aaz az összeg, amelyet a jelenlegi körülmények között ugyanazon objektum építésére kell fordítani. Kiszámításánál figyelembe veszik a dolgozók bérét, az építőanyag-költséget, a projekt anyagok kifizetését és egyéb közvetlen, közvetett költségeket.
Leggyakrabban az értékbecslés kiszámítja az objektumok piaci értékét.
Az FSO 1 szerint az értékelők három számítási módszert használhatnak - összehasonlító, jövedelmező és költséges.
A módszer fő tézise, hogy a vevő nem fizet többet az ingatlanért, mint amennyiért pontosan ugyanazt az objektumot megvásárolhatja. A módszer alkalmazása során az értékelőnek:
🔺 Válassza ki az összehasonlítási egységeket, és hasonlítsa össze az értékelés tárgyát hasonlókkal.
🔺 Állítsa be az értékelési egységek értékét az összehasonlítás tárgyának és analógjainak jellemzőitől függően.
🔺 Egyezzen meg a kiigazítás eredményéről.
Az elemzés céljától függően eltérő időtartamot lehet használni, amely alatt a tárgyakat értékesítették. Mindenesetre az értékbecslő szinte ugyanazt az ingatlant választja ki. Például ha értékelnie kell háromszobás lakás a központban erkély nélkül - treshki a központban. Ezután elvégzi a kiválasztott és értékelt ingatlan összehasonlító elemzését, kiigazítja az árakat és átlagot talál.
Ez a módszer nagy mennyiségű információ és számítás tanulmányozását igényli, de lehetővé teszi a költségek lehető legpontosabb meghatározását. Például a városközpontban lévő objektum piaci értékének kiszámításakor az értékelő számos analógot vizsgál a központban.
A jövedelemmódszer lényege a következő. Az ingatlan értékeléskori értékét a jövőbeni bevétel forrásaként határozzák meg. Vagyis az értékbecslő meghatározza az objektum potenciális hasznát az értékelés pillanatától a működés végéig.
A módszer alkalmazásakor figyelembe veszik a régió adottságára jellemző kockázatokat. Ez lehet például a távol-keleti földrengések által okozott kár.
A jövedelemmódszert alkalmazzák a piaci érték megállapításánál, valamint a befektetési tevékenység. Megfelel a befektetés kulcsgondolatának: nincs értelme többet fizetni az ingatlanért, mint amennyi hasznot hozhat.
Az alapötlet egyszerű: egy ingatlan nem kerülhet többe, mint amennyit most az építésére kell költeni.
Ezt a módszert akkor alkalmazzák, ha ingatlantárgyakat a helyszínen kell értékelni. földterületek amelyen elhelyezkednek. A költségmódszerrel az értékbecslő egyéb paraméterek mellett figyelembe veszi a kiosztás költségét is.
A költségmódszer alkalmazásakor a szakértő a következőképpen jár el:
🔸 Becsülje meg a piaci értéket földterület.
🔸 Meghatározza az épület pótlási költségét, beleértve a vállalkozói nyereség összegét is.
🔸 Kiértékeli az azonosított viselettípusokat.
🔸 Kiszámítja az objektum teljes költségét. Ehhez az értékcsökkenéshez igazítja a helyettesítési költséget, és hozzáadja a föld költségét.
A legpontosabb adat akkor érhető el, ha az értékelő egyszerre három módszert alkalmaz, és figyelembe veszi az összes kapott számítás eredményét. Ha a szakembernek szokatlan célja van, más értékelési módszereket is alkalmazhat, például jelzálog-befektetés elemzést.
Az árat leginkább befolyásoló és legnyilvánvalóbb tényező az ingatlan költsége. Az ingatlan költségén általában az árát értjük Építőanyagokés az építési költségek - a munkavállalók bére, költségei projektdokumentáció, anyagok szállítása és mások. Például, privát ház egy 3 emelet magas téglából többe kerül, mint egy kisebb területű, 2 emelet magasságú ház habblokkokból.
A költségeket számos egyéb paraméter is befolyásolja, amelyek nem függenek az építési költségektől:
💎 A piaci helyzet, ha például az elmúlt 2-3 hónapban 20-30%-kal drágultak a lakások a városodban, akkor nagy valószínűséggel nem fogja tudni eladni a sajátját a korábbi teljes áron: árengedményt is kell tenni;
💎 szezonalitás - egyes tárgyak az értékesítés évszakától függenek: például a nyaralóknak van maximális ára, télen pedig régiótól függően 15-25%-kal csökken;
💎 Elhelyezkedés - a belvárosi lakhatást mindig többre értékelik, mint a külterületen található hasonlókat, mert a belváros fejlettebb infrastruktúrával rendelkezik;
💎 kerület vagy település infrastruktúrája - az 1-2 üzlettel rendelkező kis falvakban sokkal olcsóbb a lakhatás, mint a városi házaknál, amelyek közelében óvodák, iskolák, üzletek, rendelők és egyéb fontos létesítmények találhatók;
💎 Kopásfoka - minél régebbi a ház, annál több pénz be kell fektetnie a javításokba, így a régi tárgyakat kevésbé értékelik;
💎 falanyag - attól függ, hogy meleg lesz-e a szobában, ezért a téglából vagy fából készült házat magasabbra értékelik, mint a salaktömbből, habtömbből készült házat - ez utóbbi több hideget enged be;
💎 ökológiai helyzet - a tavak, erdők, parkok közelében lévő ingatlanokat többre értékelik, mint a nagy gyárak, feldolgozó vállalkozások közelében lévő lakásokat;
💎 erkély jelenléte - további szabad teret hoz létre, ezért növeli az ingatlan értékét;
💎 Az udvar jellemzői pl., ha már beszélünk bérházak, akkor a videó megfigyeléssel ellátott zárt udvarral rendelkező lakások többe kerülnek, mint a hasonló, nyitott udvarral rendelkező lakások;
💎 Még sok lehetőség.
Mindezeket a paramétereket az értékelő figyelembe veszi, és szükségszerűen tükröződik a végső dokumentumban - az értékelő jelentésben.
Az ingatlantárgyak értékelése eltérő időszakon keresztül történik: 1-2 naptól 2-3 hétig. Mindez a kezdeti adatok mennyiségétől, a régiótól, az értékbecslőtől érkező megrendelések számától függ. Általában az eljárás 6 szakaszból áll.
Az értékelési feladat a következő paramétereket tartalmazza:
🔍 az értékelés célja;
🔍 meghatározandó érték típusa;
🔍 beállítás tulajdonjogok akik értékelik;
🔍 az értékelés dátuma.
Ebben a szakaszban felveszi a kapcsolatot a fejlesztővel, és elmagyarázza, miért van szüksége becslésre. Általában a jelzáloghitel igénylése előtt értékbecslést rendelnek el. Ebben az esetben először forduljon a fejlesztőhöz a dokumentumok listájáért. Adja át őket egy értékbecslőnek, aki kiszámítja a piaci és a megmentési értéket.
Ha egy biztosítónál értékelésre van szükség, akkor a piaci és a felszámolási értékeket is figyelembe veszik.
A szakember már ebben a szakaszban először megismerkedik az objektummal: rákérdez annak elhelyezkedésére, területére, elérhetőségére szükséges dokumentumokat. Kijelöli és egyezteti Önnel az ingatlan átvizsgálásának és egyéb munkák időpontját is.
Az első szakaszban az ügyfélnek át kell adnia az értékbecslőnek az ingatlanra vonatkozó összes rendelkezésre álló dokumentumot:
🖋 alaprajz, műszaki terv;
🖋 műszaki dokumentáció;
🖋 kivonat az USRN-ből, amely jelzi a tulajdonost, a terhelések, tilalmak, letartóztatások jelenlétét;
🖋 műszaki bizonyítvány, ha itt.
Ha egy építés alatt álló objektum értékelésére van szüksége, más dokumentumokra lesz szüksége. Finomítás teljes lista szükséges papírokat az értékelőnél: a lista a helyzettől függően változhat.
A feladat kitűzése után azonosítás kívánt költségés a dokumentumok kézhezvétele után az értékbecslő felajánlja a szerződés aláírását. Jelzi a munka feltételeit, az Ön jogait és kötelezettségeit, valamint a szolgáltatások fizetésének módját. Leggyakrabban a szakemberek teljes előleget vesznek fel. A szolgáltatások költsége régiótól függ, átlagosan 2000-5000 ₽.
A szakember információkat gyűjt, amelyekkel tovább támasztja az ingatlanok értékével kapcsolatos következtetéseit. Eljön az objektumhoz, megvizsgálja és lefényképezi, ellenőrzi a dolgok valós állapotának és a BTI-tervnek való megfelelést, kijavítja a hibákat. További kérdéseket is feltesz, például, hogy rendeltetésszerűen használja-e az objektumot.
Ebben a szakaszban döntsönhogyan kell értékelni az ingatlanokat: kiválasztja a számítási módot. Leggyakrabban az összehasonlító módszert használja, emellett 1-2 másik költségét is megbecsüli a pontos eredmény elérése érdekében. A számításhoz használt összes képlet és annak eredménye szükségszerűen megjelenik a zárójelentésben.
Az ingatlanértékelés általában három fő megközelítés szerint történik: költség, összehasonlító és bevétel. Például, ha egy értékbecslő egy kopejkával dolgozik a központban, és csak a külterületen lévő kopejkákat mutatták be a piacon, akkor szorzótényezőt használ, mert a központban lévő ingatlanokat jobban értékelik. És ha a piacon bemutatott lakásokat jó javítással adták el, és a házat csak előkészülettel kell értékelni, akkor az együttható csökkenni fog.
A költség kiszámításához használt összes képlet szintén szerepel a jelentésben.
Az utolsó szakaszban a szakember értékelő jelentést készít, amelyet elküld az ügyfélnek. A törvény értelmében a jegyzőkönyvet be kell kötni és számozni kell. A dokumentumnak a következő információkat kell tartalmaznia:
▪ főbb tények és következtetések;
▪ olyan értékelési megbízás, amely megfelel a jogszabályoknak és szövetségi szabványok;
▪ az ügyfélre és az értékbecslőre vonatkozó információk;
▪ az értékbecslő által alkalmazott feltételezések és korlátozó feltételek;
▪ az értékelési tevékenységek standardjai;
▪ a piac és a költségeket befolyásoló egyéb külső tényezők elemzése;
▪ az értékelési folyamat leírása;
▪ eredmények egyeztetése;
▪ a jelentés melléklete az értékbecslő által használt dokumentumok másolataival.
A dokumentumot oldalanként számozva, összevarrva, az értékbecslő aláírásával, személyes pecsétjével le kell zárni. Ha az értékelést több szakember végezte, mindegyiküknek és az értékelő cég vezetőjének is alá kell írnia és le kell pecsételnie.
Ingatlan értékbecslés jelzáloghitelhezmindenekelőtt a banknak – hogy megértse, mennyi pénzt kell kiadnia a hitelfelvevőnek. A költségbecslés lehetővé teszi továbbá, hogy megértse, mennyi pénzt kap a bank, ha a hitelfelvevő nem teljesíti kötelezettségeit, azaz nem fizeti a jelzálogkölcsönt. Ráadásul a bank két értéket vesz figyelembe: a piaci és a felszámolási értéket, valamint a kisebbet: általában felszámolásról van szó. A jelzáloghitel összege általában megegyezik a lakás megmentési értékével vagy annál kisebb, mivel a hitelfelvevő saját maga fizeti be a pénz egy részét.🔔 A vállalkozás átszervezésekor.Az ingatlanértékelés ebben az esetben arra szolgál, hogy megértsük, hány vagyonnal rendelkezik egy vállalat. Kiértékelheti a cég tulajdonában lévő összes rendelkezésre álló objektumot, és megnézheti teljes összeg eszközök.
🔔 Ingatlan eladáskor.Az értékbecslésre mind az eladónak, mind a vevőnek szüksége van. Az eladónak - megérteni, milyen áron lehet eladni egy lakóingatlant. A vevőnek – hogy megbizonyosodjon arról, hogy nem tévesztik meg, és nem árazzák mesterségesen túl.
🔔 Lakáscserére.Amikor egy tranzakcióban részt vevő két fél elmegy a tőzsdére, mindketten "nem veszítenek". A lakóingatlanok értékbecslése ebben segít: a tranzakcióban résztvevők mindkét objektum értékét megfelelően fel tudják mérni, és egyik sem marad mínuszban.
🔔 Biztosítéknak.A lakóingatlanok fedezetként használhatók. Ebben az esetben a bank értékbecslést is kér. Erre azért van szükség, hogy a bank tudja, mekkora összegben tud segíteni, ha a hitelfelvevő nem fizeti ki a kölcsönt. A jelzáloghitelhez hasonlóan az alacsonyabb értéket, vagyis a felszámolási értéket veszik figyelembe.
Például szeretné tudni egy nagy, 63 m²-es stúdió piaci értékét. Ehhez meg kell nézni, mennyibe kerülnek a hasonló tárgyak. Mivel nem fér hozzá az USRN-hez, amely információkat tárol a befejezett tranzakciókról, tanulmányoznia kell a piacon elérhető ajánlatokat. Látogasson el minden olyan webhelyre, ahol ingatlan értékesítési hirdetései vannak. Munkája megkönnyítése érdekében keressen hasonló ingatlanokat a környéken.
Keressen 5-6 lakást, amelyek a lehető legjobban hasonlítanak az Önéhez az alábbi jellemzők szerint:
🔹 elhelyezkedése, a környék infrastruktúrája;
🔹 a ház típusa, kialakítása;
🔹 befejező osztály;
🔹 szobák száma;
🔹 állapot - nagyobb, kozmetikai javítás alatt, friss felülettel;
🔹 padló, erkélyek, loggiák jelenléte;
🔹 konyha.
Válasszon analógokat, és állítsa be mindegyik árát 3-5% -kal - a lehetséges engedmény az aukció során. Számítsa ki 1 m² költségét minden hasonló lakásban. A piaci érték kiszámításához határozza meg a hasonló lakások 1 m² árának számtani átlagát, és szorozza meg lakása területével.
Adja össze az összes talált tárgy árát, és ossza el az objektumok számával - így kapja meg az átlagos piaci árat. Például a mi esetünkben ez 3 160 000 ₽ lesz.
Ha egy átlagos piaci áron kínál eladó házat, és nem kap választ, próbálja meg egy kicsit csökkenteni az árat – magas lehet.
Egyedül is végezhet ingatlanértékelést, de az eredmény távol állhat a valóságtól, és véleményét sem bank, sem kormányzati szerv nem fogadja el. Sokféle ügylethez, jelzáloghitelekhez, fedezettel rendelkező hitelekhez van szükség szakember általi ingatlanbecslésre. Pénzbe kerül, de pontosabb.
14.03.2008 08:36 [ "Corporation EVALUATION" értékelő cég]
Ez a cikk az ingatlanértékeléssel foglalkozik, és elsősorban azoknak szól, akik érdeklődnek az ingatlanpiaci árképzési kérdések, valamint az ingatlanértékelés módszertani és jogi alapjai iránt.
ingatlan, ill ingatlan, - ezek a telkek, altalaj telkek, elszigetelt víztestek és minden, ami szorosan kapcsolódik a földhöz, vagyis olyan tárgyak, amelyek nem mozgathatók a rendeltetésükhöz képest aránytalan károsodás nélkül. Ez a fogalom magában foglalja az ingatlan tulajdonjogából eredő jogokat, érdekeket és előnyöket is.
Hazánkban az ingatlanok szabad polgári forgalomban vannak, és különféle tranzakciók tárgyát képezik, ami gyakran felveti az értékbecslés szükségességét. Definíció szerint az értékelés olyan tevékenységek összessége, amelyek célja egy értékelési objektum értékének megállapítása. Mi lehet az értékelés tárgya, ha ingatlanértékelésről beszélünk? Természetesen mindenekelőtt dolgokról van szó, vagyis különféle ingatlantárgyakról. De lehetnek különálló jogok is az ingatlannal kapcsolatban, például lízingjog és kötelezettségek (tartozások), valamint munkák vagy szolgáltatások.
Az ingatlanértékelés gyakorlatában leggyakrabban a következő ingatlantípusok jelennek meg az értékelés tárgyaként:
* föld;
* épületek (lakó és nem lakóépületek);
* helyiségek (lakó és nem lakáscélú);
* folyamatban lévő építési tárgyak;
* épületek;
* altalaj telkek;
* erdők, évelő telepítések;
* elszigetelt víztestek.
Bármely ingatlantárgy értékelésekor meg kell állapítani, hogy ebben az esetben milyen jogot értékelnek az adott tárgyhoz. Például ugyanarra az épületre vonatkozóan mind a tulajdonjog, mind a bérleti jog értékelhető. Nyilvánvaló, hogy e két jogtípus értéke alapvetően különbözik.
Vannak olyan helyzetek, amikor az ingatlanon olyan harmadik felek törvényes jogai állnak fenn, akik nem az ingatlan tulajdonosai. Ebben az esetben az objektumról azt mondják, hogy teher van. Például, ha egy épületet hosszú távra adnak bérbe, akkor az épület tulajdonosát megillető vagyoni jogon kívül a bérlő joga is fennáll, amelyet a bérleti szerződés és a hatályos jogszabályok rögzítenek. . A terhelés másik példája az a telek, amelynek tulajdonosa a telek elhelyezkedésének sajátosságai miatt köteles a telkén átjárási (átjárási) jogot biztosítani. Az ingatlanok értékelésekor figyelembe kell venni az esetleges terhek jelenlétét, mivel ezek általában csökkentik az objektum értékét.
De az értékelés tárgyai nemcsak dolgok lehetnek, hanem jogok, kötelezettségek, tartozások, munkák, szolgáltatások is. A fentebb már említett ingatlan lízingjog nem más, mint egyfajta kötelezettség ezen ingatlannal kapcsolatban, és elbírálás tárgya lehet. Ezenkívül egy ilyen tárgy (lízingjog) eladható, elzálogosítható vagy hozzájárulhat egy jogi személy jegyzett tőkéjéhez.
Az ingatlanértékelés során megoldandó fő feladat az objektum értékének meghatározása. De milyen értéket kell meghatározni az egyes esetekben? Erre a kérdésre az értékelőnek meg kell válaszolnia, mielőtt folytatná az értékelést. Sokféle érték létezik, amelyek közül a legelterjedtebb a piaci érték.
A piaci érték az a legvalószínűbb ár, amelyért az ingatlan eladható nyíltpiaci versenykörnyezetben, amikor az ügyletben részt vevő felek ésszerűen, minden szükséges információ birtokában járnak el, és az esetleges rendkívüli körülmények nem tükröződnek az ügyleti ár értékében. A forgalmi érték rendkívül széles körű, és ingatlan adásvétele, zálogba adása, alaptőkébe történő hozzájárulása vagy nyilvántartásba vétele, öröklés vagy tárgyadományozás, az adóalap meghatározásakor és sok esetben kerül meghatározásra. egyéb helyzetek. A piaci érték szabványt olyan általánosan használják, hogy még törvényhozási szint rögzítik azt a rendelkezést, amely szerint ha a hivatalos dokumentumokban (törvényszövegekben, kormányrendeletekben stb.) magyarázat nélkül szerepel az „érték” szó, akkor a piaci értéket kell szem előtt tartani. A "tényleges érték", "" kifejezések valós érték”, a dokumentumokban megjelenő „tényleges érték” alatt „piaci érték” is értendő.
Bármely értékbecslés az értékbecslési szerződés megkötésével kezdődik, és egy írásos értékbecslési jelentés elkészítésével és az ügyfél részére történő benyújtásával ér véget. Tekintsük részletesebben az ingatlanértékelés folyamatát az épületértékelés példáján. Az épület értékelése a következő lépéseket tartalmazza:
* A szerződés megkötése az ügyféllel értékelés céljából.
* Az épület mennyiségi és minőségi jellemzőinek megállapítása.
* Az ingatlanpiac elemzése az értékelt épület területén.
* Az értékelés módszerének (módszereinek) megválasztása az egyes értékelési megközelítéseken belül és a szükséges becsült számítások végrehajtása.
* Az egyes értékelési megközelítések keretében elért eredmények összesítése, az épület bekerülési értékének végleges meghatározása.
* Az értékelő jelentés elkészítése és átadása a megrendelőnek.
Az értékbecslő az értékelés során a következő dokumentumokból származó információkat használja fel:
* Igazolás állami regisztráció az értékelt épülethez fűződő jogok.
* Kivonat a KTF-útlevélből az épülethez, magyarázathoz és alaprajzhoz.
* Bérleti szerződés vagy állami bejegyzési igazolás egy olyan telek jogáról, amelyen az értékelt épület található.
* Segítség a szerzői jog tulajdonosától a teher hiányában vagy meglétében.
* Az épület könyv szerinti értékének igazolása (tulajdonosoknak - jogi személyeknek).
Az ezekből a dokumentumokból származó információk, valamint az épület értékbecslő általi vizsgálatának eredményei az objektív értékelés információs alapját képezik.
Általában három fő megközelítést alkalmaznak az épületek értékének felmérésére: költség, bevétel és összehasonlító.
A költségmegközelítés olyan költségbecslési módszerek összessége, amelyek az épület helyreállításához vagy cseréjéhez szükséges költségek meghatározásán alapulnak, figyelembe véve annak elhasználódását. A költségszemlélet a helyettesítés elvén alapul, amely azt feltételezi, hogy egy ésszerű vevő nem fizetne többet, mint az értékelthez hasonló hasznosságú épület felépítésének költsége.
A bevételi megközelítés az épület üzemeltetéséből várható bevétel meghatározásán alapuló értékelési módszerek összessége. Egy épület értékének meghatározása pozícióból jövedelmi megközelítés azon a feltételezésen alapul, hogy a potenciális vevő (befektető) nem fizet többet, mint az épület üzemeltetéséből származó jövőbeni bevételének jelenértéke (feltételezzük, hogy ennek a vevőnek ez nem fontos ingatlan mint olyan, hanem az ennek tulajdonlásából származó jövőbeni bevételhez való jog ingatlan Yu). Hasonlóképpen, a tulajdonos nem adja el az övét ingatlan a tervezett jövőbeli bevételek jelenértéke alatti áron. Úgy gondolják, hogy az interakció eredményeként a felek megállapodnak az épület piaci árában, amely megegyezik a jövőbeni bevétel jelenlegi értékével.
A legkézenfekvőbb, és teljes mértékben figyelembe véve a kereslet és kínálat arányát a piacon, az összehasonlító megközelítés – az értékbecslés olyan módszerei, amelyek az értékelendő épület és hasonló épületek összehasonlításán alapulnak, és amelyekről van információ a velük folytatott tranzakciók árai. Az összehasonlító megközelítés alkalmazása azon a feltételezésen alapul, hogy egy tájékozott, ésszerű vevő nem fizet többet, mint egy másik, hasonló hasznosságú tárgy beszerzési (ajánlati) ára ugyanazon a piacon. Az összehasonlító megközelítés gyakorlati alkalmazása során az értékelthez hasonló épületeket kell figyelembe venni, amelyeket értékesítettek vagy legalább eladásra kínáltak. Ezután a kiértékelt és az összehasonlítható objektumok közötti különbségekre korrekciókat (korrekciókat) végeznek, mert nagyon nehéz két teljesen hasonló tárgyat találni. A korrigált ár határozza meg az értékelendő ingatlan legvalószínűbb árát, ha azt a nyílt piacon eladásra kínálják.
Mint látható, az ingatlanértékelés meglehetősen bonyolult folyamat, amely speciális ismereteket igényel. Csak azoknak az értékbecslőknek van joguk értékelést végezni és értékelő jelentéseket kiadni, akik megfelelnek az „Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről” szóló törvény követelményeinek. Nem is olyan régen ezt a törvényt módosították, és a jelenlegi eljárás szerint értékbecslőnek minősülnek azok a személyek, akik valamelyik értékbecslői önszabályozó szervezet tagja, és a hatályos jogszabályok előírásai szerint biztosították felelősségüket. Ugyanakkor elismerik az értékbecslők önszabályozó szervezetét Nonprofit szervezet, az értékelési tevékenység szabályozása és ellenőrzése céljából létrehozott, az egységes Állami Nyilvántartás az értékbecslők önszabályozó szervezetei és a tagsági viszonyokat összefogó értékbecslők. Ahhoz, hogy egy önszabályozó szervezet tagjává válhasson, minden értékelőnek meg kell felelnie a következő követelményeknek:
* van felsőoktatás;
* a jóváhagyott szakirányú végzettséggel rendelkezik kormányzati szervek program az értékelési tevékenységek területén;
* Rendszeresen (legalább háromévente) tanuljon speciális továbbképzési programokban;
* nincs jogosulatlan vagy kiemelkedő büntetése a gazdaság területén elkövetett bűncselekmények, valamint közepes súlyú, súlyos és különösen súlyos bűncselekmények miatt.
Az értékbecslő munkájának eredménye egy értékelő jegyzőkönyv, amely tartalmazza az értékelés eredményét és leírja a teljes értékelési folyamatot. Az értékelő jelentésnek tartalmaznia kell:
* az értékelés dátuma;
* alkalmazott értékelési szabványok;
* az értékelés céljai és célkitűzései;
* a jelentés összeállításának dátuma és sorszáma;
* az értékelés alapja (ilyen alap általában az értékelési megállapodás);
* az értékbecslő helye és a számára kiadott engedélyre vonatkozó információk;
* az értékelés tárgyának pontos leírása, a jogi személy tulajdonában lévő tárgyakkal kapcsolatban - a jogi személy adatai, ill. könyv szerinti értéke objektum adatok;
* az értékelendő objektum megfelelő értéktípusának meghatározásához használt szabványok, az adott tárgy értékelésében való felhasználásuk indoklása, a felhasznált adatok listája, a beérkezésük forrásának megjelölésével, valamint az értékelés során tett feltételezések értékelés;
* az objektum értékének és végső értékének meghatározásának sorrendjét, valamint az eredmény alkalmazásának korlátait és korlátait;
* a tárgy értékének meghatározásának dátuma;
* az értékbecslő által felhasznált dokumentumok jegyzéke és mennyiségi és minőségi jellemzők az értékelt tárgyat.
Az értékelő jegyzőkönyvet oldalszámmal kell ellátni, összevarrva, az értékelést végző értékbecslő aláírásával, valamint az értékbecslő személyes pecsétjével vagy azon jogi személy pecsétjével el kell látni, amellyel az értékbecslő kötött. munkaszerződés. Az értékbecslési szolgáltatásokat igénybe vevők ne feledjék, hogy csak az összes jogszabályi előírásnak és a vonatkozó értékelési szabványnak megfelelően elkészített dokumentum lesz valódi értékelési jelentés, amelyet minden hivatalos esetben elfogadnak.
Ha részletes szakmai tanácsra van szüksége az ingatlanértékeléssel kapcsolatban, akkor a "Corporation" ÉRTÉKELÉS "értékbecslő cégnél forduljon telefonon: + 7-495-7268674
