Bevezetés
1. fejezet. Módszertani alapok költségbecslések ingatlan
1.1 Az ingatlan értékbecslésének fogalma, az értékelés tárgyai, az értékelt érték fajtái
1.2 A vagyonértékelés jogszabályi keretei, céljai és szakaszai
2. fejezet Az ingatlanértékelés során alkalmazott alapvető megközelítések, módszerek és alkalmazásuk
2.1 Az ingatlanértékelési megközelítések és módszerek lényege és jellemzői
2.2 A különböző ingatlanértékelési módszerek alkalmazásának előnyei és hátrányai
Következtetés
Bibliográfia
Bevezetés
Ma Oroszországban különféle tulajdoni formák léteznek, amelyek lehetőséget adnak a tulajdonosnak, hogy saját belátása szerint rendelkezzen ingatlanával. Ezzel kapcsolatban kérdések merülnek fel az ingatlan értékével, a vagyoni viták rendezésének szükségességével kapcsolatban, amelyekben a felek kénytelenek voltak független árbírók szolgáltatásait igénybe venni egy adott ingatlan objektív értékének meghatározásához.
Az Orosz Föderációban az értékelési tevékenységek fejlődését közvetlenül meghatározza a piaci kapcsolatok alakulása. A különböző típusú ingatlanok ingatlanértékének felmérése egyre inkább szerves és hatékony eszközzé válik piacgazdaság.
A piacgazdaság fejlődésével összefüggésben egyre fontosabbá válik a gépek, berendezések és járművek értékelése. Az ilyen típusú értékelési tevékenység jelentőségét mind a magántulajdon-szektor bővülése, mind a fokozott beruházási igény határozza meg.
Meg kell jegyezni, hogy a gépeket és berendezéseket általában nagyszámú különböző paraméter és sokféle nómenklatúra jellemzi. A gépek és berendezések száma az országban, sőt egy adott régióban is igen nagy.
A gépek és berendezések piaci értékének meghatározása összetett folyamat, mivel az értékelési folyamat során gyakran nem lehet teljesen azonos analógot találni az értékelt tárgyra.
A tulajdonságok legpontosabb felmérése érdekében speciális technikákat és módszereket alkalmaznak, amelyeket ebben a kurzusban tárgyalunk.
A kurzusmunka két fejezet bevezetéséből és egy befejezésből áll. Az első fejezet tárgyalja az ingatlan értékbecslésének fogalmát, az értékelés tárgyait, az értékelt érték típusait, valamint az értékelési tevékenységek jogszabályi kereteit, a vagyonértékelés céljait és szakaszait. A második fejezet az ingatlanértékelésben alkalmazott főbb megközelítéseket, módszereket és azok alkalmazását tárgyalja.
Írás közben tanfolyami munka a következő anyagokat használták fel: „Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről szóló szövetségi törvény”, Szövetségi értékelési standardok, állami értékelési szabványok, oktatási segédletek ingatlanértékelésről, az „Értékelési kérdések” folyóirat anyagai stb.
1. fejezet Az ingatlan értékbecslésének módszertani alapjai
1.1 Az ingatlan értékbecslésének fogalma, az értékelés tárgyai, az értékelt érték fajtái
Ingatlan – a környező világ tárgyai, amelyek hasznossággal és jogokkal rendelkeznek. .
Az ingatlanértékelés egy rendezett, célzott folyamat, amelynek során a megfelelő ingatlan értékét pénzben meghatározzák, figyelembe véve a potenciális ill. valós jövedelemáltala hozott egy adott időpontban egy adott piaci szegmens körülményei között.
Az ingatlanértékelés az értékelési tevékenységekre és annak minden lehetséges tárgyára alkalmazott legáltalánosabb kifejezés.
A szövetségi törvény 5. cikke szerint Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről» No. 135-FZ, ingatlanértékelés a következő objektumokra vonatkozhat:
1. Egyedi anyagi dolgok (lakás, autó, ásványgyűjtemény stb.);
2. A jogi ill. tulajdonát képező dolgok összessége Egyedi(ebbe beletartozik az üzlet, mint az értékelés tárgya);
3. Tulajdonjog és egyéb tulajdonjogok;
4. Követelési jogok, kötelezettségek (tartozások);
5. Munka, szolgáltatások, információ;
6. Egyéb tárgyak polgári jogok, amelyek tekintetében az Orosz Föderáció jogszabályai előírják a polgári forgalomban való részvétel lehetőségét.
Az ingatlanértékelést általában négy nagy csoportra osztják:
1. Egy vállalkozás (vállalkozás) értékének becslése;
2. Ingatlanértékelés;
3. Berendezésértékelés (beleértve a gépeket, Jármű);
4. Költségbecslés immateriális javakÉs szellemi tulajdon.
Értékelés - egy objektum értékének meghatározása egy adott időpontban a kiválasztott értékszabványnak megfelelően.
Ár- ezek az adott tárgyban megtestesülő termelési tényezők költségei.
Az ingatlan meghatározott értéke változhat. A megállapított érték típusa határozza meg az értékelés célját, az értékelés módja pedig az értékelés céljának megvalósulását.
Az értékfogalom értékelési tevékenység végzése során történő használatakor egy meghatározott értéktípust jeleznek, amelyet az értékelési eredmények rendeltetésszerű felhasználása határoz meg.
Az értékelési tevékenységek végzése során az értékelési objektum alábbi értéktípusait használják:
· piaci ár;
· beruházási költség;
· felszámolási érték;
1. Meghatározásakor piac az értékelési tárgy értékét az a legvalószínűbb ár határozza meg, amelyen az értékelési tárgy az értékelés napján elidegeníthető. nyíltpiaci versenykörnyezetben, amikor az ügyletben részt vevő felek ésszerűen, minden szükséges információ birtokában járnak el, és az ügylet árának értékét semmilyen rendkívüli körülmény nem befolyásolja, azaz amikor:
2. Meghatározásakor beruházás az értékelés tárgyának értékét az adott személy vagy személyek csoportja által meghatározott érték határozza meg, amelyet az adott személy (személyek) határoz meg befektetési célokra az értékelési objektum használata.
3. Meghatározásakor felszámolás az értékelt tárgy értékét egy becsült érték határozza meg, amely azt a legvalószínűbb árat tükrözi, amelyen az adott értékelt tárgy a vizsgált tárgy expozíciós időtartama alatt elidegeníthető, és amely rövidebb, mint a piaci feltételekre jellemző kitettségi időszak. olyan feltételek, amikor az eladó ingatlan elidegenítését célzó ügylet megkötésére kényszerül.
4. Meghatározásakor kataszteri Az értékelési tárgy értékét tömeges értékelési módszerekkel határozzák meg, a piaci érték alapján megállapított és jóváhagyott.
Az ingatlan értékét meghatározó főbb paraméterek: hasznosság, kereslet, kínálat, szűkösség, a tulajdonjog átruházásának lehetősége, az ingatlan létrehozásának költsége.
1.2 A vagyonértékelés jogszabályi keretei, céljai és szakaszai
Az értékelési tevékenységek jogszabályi keretei ben Orosz Föderáció vannak:
1) 1998. július 29-i 135. sz. szövetségi törvény – „Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről” szóló szövetségi törvény (a szövetségi törvény 2007. július 24-i utolsó kiadása, 220. sz. szövetségi törvény). Alapvető rendelkezések.
2) Szövetségi értékelési szabvány " Általános fogalmakértékelések, megközelítések és az értékelések elvégzésének követelményei" (FSO 1. sz.), jóváhagyva az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2007. július 20-i 256. számú rendeletével. Alapvető rendelkezések.
3) Szövetségi értékelési szabvány „Az értékelés célja és típusai” (FSO No. 2), amelyet az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2007. július 20-i 255. számú rendelete hagyott jóvá. Alapvető rendelkezések.
4) „Az értékelő jelentés követelményei” (FSO 3. sz.) szövetségi értékelési szabvány, amelyet az Oroszországi Gazdaságfejlesztési Minisztérium 2007. július 20-i 254. számú rendelete hagyott jóvá. Alapvető rendelkezések.
Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről szóló, 1998. július 29-i 135-FZ szövetségi törvény szerint az értékelési tevékenységek kötelező engedélyezéshez kötöttek.
Az ingatlanértékelést engedéllyel rendelkező értékbecslők végzik az ingatlan értékelésére vonatkozó megállapodás alapján, mindhárom klasszikus ingatlanértékelési módszer – nyereséges, összehasonlító (piaci) és költséges – kötelező alkalmazásával.
Az „Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről” szóló szövetségi törvény módosításai az e területen végzett tevékenységek feletti ellenőrzés jelentős részének átruházását írják elő kormányzati szervek az értékbecslők önszabályozó szervezetei, ami az értékbecslési tevékenység engedélyezésének eltörlésével jár. Az értékbecslőt az értékelők önszabályozó szervezetének tagjává annak kollegiális irányító testülete határozatával veszi fel. Törvénysértésért és szövetségi szabványok Az értékbecslő testületi határozattal a szervezet tagságából is kizárható.
Az Art. 8. FZ-135 szerint az értékelési tárgyak értékelése kötelező, ha az ügylet olyan értékelési tárgyakat tartalmaz, amelyek részben vagy egészben az Orosz Föderációhoz, az Orosz Föderációt alkotó jogalanyokhoz vagy önkormányzatok.
Az ingatlan értékbecslésének célja általában:
· ingatlan értékének meghatározása annak privatizációja, vagyonkezelésbe adása, bérbeadása, államosítása során;
· ingatlan fedezetként történő felhasználása;
· ingatlan értékesítése vagy egyéb elidegenítése;
· az értékelés tárgyaihoz kapcsolódó adósságkötelezettségek engedményezése;
· vagyon átruházása jegyzett tőkéhez, alapokhoz való hozzájárulásként jogalanyok;
· jelzáloghitel-kölcsönzés magánszemélyek és jogi személyek;
· törvényben meghatározott vagyon megváltása vagy egyéb lefoglalása a tulajdonostól állami vagy önkormányzati szükségletekre;
· ingatlanbecslések elvégzése az adófizetés helyességének ellenőrzése érdekében az adóalap kiszámításával kapcsolatos vita esetén;
· házassági szerződések megkötése, az elvált házastársak vagyonának felosztása az egyik fél vagy mindkét fél kérelmére, ha az ingatlan értékével kapcsolatban vita alakul ki;
Így az ingatlanértékelés céljai nagyon eltérőek lehetnek, de nagyon gyakran van szükség az értékbecslésre különböző tranzakciók lebonyolításához.
Az ingatlanértékelés elvégzése a következő lépéseket tartalmazza:
1) A feladatok meghatározása.
Az értékelő munka e kezdeti szakaszában az egyik legfontosabb kérdés az értékelés céljának megfogalmazása. Az ügyfél és az értékbecslő közötti kommunikáció folyamatában a feladat meghatározásának szakaszában meghatározzák az értékelés tárgyát, vagyis azt, hogy az ügyfél mit szeretne értékelni anyagi tárgyak és (vagy) jogok halmaza formájában. ; az értékelt tárgy értékelésének célja és céljai, valamint az érték típusa.
2.5.1. Összehasonlító megközelítés
Összehasonlító megközelítésértékeléshez - ez az értékbecslési módszerek összessége, amely az értékelés tárgyának analógjaival való összehasonlításán alapul, és amelyhez információ van a velük folytatott tranzakciók árairól.
Az összehasonlító megközelítés alkalmazásának feltételei:
1.Az objektum nem lehet egyedi.
2. Az információnak átfogónak kell lennie, beleértve a tranzakciók feltételeit is.
3. Az értékelt ingatlan hasonló analógjainak költségét befolyásoló tényezőknek összehasonlíthatóaknak kell lenniük.
Az analógra vonatkozó alapvető követelmények:
Az analóg alapvető gazdasági, anyagi, műszaki és egyéb jellemzőit tekintve hasonló az értékelés tárgyához;
- az ügylet hasonló feltételei.
Az összehasonlító megközelítés a következő elveken alapul:
helyettesítések;
- egyensúly;
- kereslet és kínálat.
Az összehasonlító megközelítés szakaszai:
Piackutatás;
- információk gyűjtése és pontosságának ellenőrzése a vizsgált ingatlan analógjairól, amelyeket eladásra kínálnak vagy nemrég értékesítenek;
- a kiválasztott analógokra és az értékelés tárgyára vonatkozó adatok összehasonlítása;
- a kiválasztott analógok eladási árának módosítása az értékelés tárgyától való eltéréseknek megfelelően;
- az értékelési tárgy értékének megállapítása.
Az érintett ingatlan végső értékének meghatározásához az összehasonlítható eladások kiigazítása szükséges. A számítás és a kiigazítás a korábbi számítások logikai elemzése alapján történik, figyelembe véve az egyes mutatók jelentőségét. A legfontosabb a korrekciós tényezők pontos meghatározása.
Az összehasonlító megközelítés előnyei:
1. A végső ár a tipikus eladók és vásárlók véleményét tükrözi.
2. Az eladási árak a változásokat tükrözik pénzügyi feltételekés az infláció.
3. Statikailag indokolt.
4. Az összehasonlított objektumok közötti különbségek miatt korrigálásra kerül sor.
5. Meglehetősen könnyen használható és megbízható eredményeket ad.
Az összehasonlító megközelítés hátrányai:
1. Értékesítési különbségek.
2. A gyakorlati eladási árakkal kapcsolatos információgyűjtés nehézségei.
3. Az ügylet konkrét feltételeivel kapcsolatos információgyűjtés nehézségei.
4. Függőség a piaci aktivitástól.
5. A piaci stabilitástól való függés.
6. A jelentősen eltérő eladások adatainak egyeztetésének nehézségei.
2.5.2. Költséghatékony megközelítés
Költséghatékony megközelítés- ez az értékelési módszerek összessége, amely az értékelés tárgyának helyreállításához vagy cseréjéhez szükséges költségek meghatározásán alapul, figyelembe véve a halmozott elhasználódást. Abból a feltételezésből kiindulva, hogy a vevő nem fizet többet egy kész tárgyért, mint egy hasonló hasznosságú tárgy létrehozásáért.
Ez a megközelítés a beruházó, nem pedig a vállalkozó költségeit veszi figyelembe.
Ez a megközelítés a helyettesítés elvén alapul.
A költségalapú megközelítés alkalmazásához szükséges információk:
Szint bérek;
- rezsiköltség összege;
- felszerelési költségek;
- haszonkulcsok az építők számára ezt a régiót;
- az építőanyagok piaci árai.
A költségalapú megközelítés szakaszai:
Költségszámítás földterület a leghatékonyabb felhasználás figyelembevételével (C h);
- a vizsgált épületek új építési költségeinek kiszámítása (C ns);
- a halmozott kopás számítása (I n):
- testi romlás- egy tárgy teljesítményének csökkenésével járó kopás a természetes fizikai öregedés és a külső kedvezőtlen tényezők hatására;
- funkcionális kopás- az ilyen tárgyakra vonatkozó modern követelmények be nem tartása miatti kopás;
- külső kopás- a külső gazdasági tényezők változásából eredő kopás;
- a fejlesztések költségének számítása a halmozott kopás figyelembevételével: Su = C ns - C i;
- a döntő meghatározása ingatlan értéke: S zp = S z + S y.
A költségalapú megközelítés előnyei:
1. Új objektumok értékelésekor a költségszemlélet a legmegbízhatóbb.
2. Ez a megközelítés a következő esetekben megfelelő és/vagy az egyetlen lehetséges:
A legjobb és leghatékonyabb földterület elemzése;
- új építkezések és fejlesztések műszaki és gazdasági elemzése;
- köz-, állami és speciális létesítmények felmérése;
- tárgyak értékelése az inaktív piacokon;
- biztosítási és adózási célú értékbecslés.
A költségalapú megközelítés hátrányai:
1. A költségek nem mindig egyenértékűek a piaci értékkel.
2. A pontosabb értékelési eredmény elérésére tett kísérletek a munkaerőköltségek gyors növekedésével járnak.
3. Az elbírálás alatt álló ingatlan beszerzési költségei és pontosan ugyanazon ingatlan új építésének költségei közötti eltérés, mivel az értékelési folyamat során a felhalmozott értékcsökkenést levonják az építési költségből.
4. A régi épületek újratermelési költségeinek kiszámításának nehézsége.
5. A régi épületek, építmények halmozott elhasználódásának mértékének meghatározásának nehézsége.
6. A telek külön értékelése az épületektől.
7. Problémás értékelés földterületek Oroszországban.
2.5.3. Jövedelem megközelítés
Jövedelem megközelítés azon a tényen alapul, hogy az ingatlan értékének, amelybe tőkét fektetnek, meg kell felelnie az ingatlan által termelt jövedelem minőségének és mennyiségének aktuális értékelésének.
Jövedelem megközelítés az ingatlan értékbecslésére szolgáló módszerek összessége, amely az abból várható bevétel aktuális értékének meghatározásán alapul.
Az ezzel a módszerrel történő költségszámítás fő előfeltétele az ingatlan bérbeadása. A bevétel tőkésítését az ingatlanokból származó jövőbeli bevételek jelenlegi értékre való konvertálására hajtják végre.
A jövedelemkapitalizáció olyan folyamat, amely meghatározza a jövőbeli bevétel és egy tárgy jelenlegi értéke közötti kapcsolatot.
A jövedelmi megközelítés alapképlete (IRV - formula):
ahol V az ingatlan értéke,
Én vagyok az értékelt ingatlanból várható bevétel. A bevétel általában azt a nettó működési bevételt jelenti, amelyet egy ingatlan az adott időszakban képes termelni
R - megtérülési ráta vagy nyereség - az együttható vagy kapitalizációs ráta.
A tőkésítési arány egy olyan megtérülési ráta, amely tükrözi a jövedelem és a vizsgált ingatlan értéke közötti kapcsolatot.
Kétféle nagybetűs írás létezik:
Közvetlen nagybetűs írás;
- a jövedelem tőkésítése a tőkemegtérülési rátával.
A közvetlen tőkésítés során két értéket veszünk figyelembe: az éves bevételt és a kapitalizációs rátát.
Tőkésítési arány- Ez az ingatlan piaci értékének az általa termelt nettó bevételhez viszonyított aránya.
A várható bevételt az ingatlan birtoklásának időszakában elért bevételek elemzésével határozzák meg.
Leszámítolási kamatláb- a kamatos kamat mértéke, amelyet az ingatlanhasználatból származó pénzáramlások értékének egy adott időpontban történő újraszámítása során alkalmaznak.
A bevételi megközelítés szakaszai:
1. Az értékelés tárgyától származó összes lehetséges bevétel összegének kiszámítása.
2. A tényleges bruttó jövedelem kiszámítása.
3. Az értékelés tárgyához kapcsolódó költségek számítása:
Feltételesen állandó;
- feltételesen változó (operatív);
- tartalékok.
4. A nettó működési bevétel összegének meghatározása.
5. Átalakítsa a várható bevételt jelenértékre.
| Előző |
Változó tényezőktől függően a lakhatási költségek becslésének módszerei a következők szerint oszthatók fel: jövedelem, költség és összehasonlító.
Hangsúlyozni kell, hogy egy „tökéletes piacon” minden módszer alkalmazása ugyanazt az eredményt hozza. Jelenleg egyik piac sem nevezhető tökéletesnek (a kínálat és a kereslet nincs egyensúlyban, a piaci szereplők információi hiányosak, a szervezetek nem működnek elég hatékonyan stb.). Ezért ezek a módszerek eltérő eredményeket hozhatnak.
Lényegében a lakásértékelési módszertannak figyelembe kell vennie a lakáspiacon keletkező pénzáramlások szerkezetét, nevezetesen:
A bevételi megközelítést leggyakrabban egy vállalkozás értékének felmérésére használják. Ez a módszer magában foglalja egy szervezet árának kiszámítását a jelenlegi értéke, a várható jövőbeni bevétel és a várható kockázatok alapján. A bevételi megközelítés a diszkontált cash flow módszert használja. A lakóingatlanok értékelésénél ezt a megközelítést alkalmazzák leggyakrabban.
Kétféle pénzáramlást szokás megkülönböztetni. Az első a saját tőkéből alakul ki (az ún. cash flow for equity, angol Equity Cash Flows, ECF). A második mindenki rovására jön létre befektetett pénzeszközök(az összes befektetett tőke pénzáramlása, angol CapitalCashFlows, CCF). Mindkét modellben a cash flow nominálisan (folyó áron) és reálként (inflációval korrigáltan) számítható, az elemzés céljától függően.
A CCF-modellt elsősorban a különböző típusú tevékenységeket végző szervezetek értékelésére használják. Ez lehet például: nyersanyagok kitermelése és értékesítése, saját termékek előállítása és értékesítése, logisztikai szolgáltatások nyújtása. Amint azonban A.G. professzor megjegyezte. Grjaznova, be gyakorlati tevékenységek népszerűbb modell pénzforgalom saját tőke, míg az összes befektetett alap cash flow modellje szerinte kevésbé igényes az értékbecsléshez orosz cégek. Ennek oka az a tény, hogy a szervezetek nem valósítanak meg olyan forrásbevonási rendszereket, amelyek hasonlóak a nyugati országok vállalataihoz, ahol ezt a módszert először vezették be. Mindkét módszert használják a lakhatás értékelésére, mivel lehetséges az összes befektetett pénzeszköz mennyiségének kiszámítása, mivel a szervezet minden lakóingatlant egy másiknak tekint. beruházási projekt.
A költségszemléletet tulajdonszemléletnek is nevezik. Ez annak köszönhető, hogy egy lakóingatlan költsége a felmerülő kiadások figyelembevételével is számításba vehető.
Az infláció, a piaci viszonyok változása, valamint az alkalmazott számviteli módszerek miatt az eszközök és források könyv szerinti értéke nem egyezik meg azok piaci értékével. Ennek eredményeként a lakóingatlanok értékének felmérése a mutatók módosításával jár könyvelés.
A kezdeti szakaszban felmérik a vállalat összes eszközének és kötelezettségének piaci értékét. Ezután a kötelezettségek értékét levonják az eszközök ésszerű piaci értékéből. Ennek eredményeként ennek az akciónak formálódik Becsült érték a szervezet saját tőkéje.
Az összehasonlító megközelítés azt jelenti, hogy egy vállalat jelenlegi értékének értékelése egy kialakult piacon várható eladási összegét jelenti. Más szóval, egy összehasonlítható vállalat eladási ára, amelyet a piac rögzít, a valós árhoz legközelebbinek tekinthető. Tekintettel arra, hogy a lakáspiacon nagyszámú összehasonlítható ingatlan található, ez a módszer sikeresen alkalmazható a lakóingatlanok értékbecslésében.
Ennek a megközelítésnek a fő előnye a lakhatási költségek objektív és független piaci feltételek alapján történő meghatározása. Az értékbecslő feladata ebben a megközelítésben csak az, hogy változtatásokat hajtson végre a lakóingatlanok összehasonlíthatósága érdekében. Ugyanakkor a lakások értékének meghatározásához a bevételi és költségszemléletet kizárólag számítások alapján alkalmazzák.
Ugyanakkor a vizsgált megközelítés kizárólag visszamenőleges eredményeken alapul, és nem veszi figyelembe a lakáspiac fejlődési kilátásait, amelyek akár pozitívan, akár negatívan befolyásolhatják az értékelést. Ezenkívül az összehasonlító megközelítés kiterjedt adatbázist igényel, amely különböző szempontokból elemzi az ingatlant és a potenciálisan összehasonlítható lakóingatlanokat. Az ilyen adatok gyűjtése rendkívül költséges idő-, munka- és pénzügyi források. Az összehasonlító megközelítés alkalmazását erősen korlátozza az univerzális értékelési módszerek hiánya. Az összehasonlítható tulajdonságok kiválasztásának folyamata ugyanis nagyrészt magában foglalja az értékelő szubjektív megítélését, valamint a szükséges változtatásokat. Meg kell jegyezni, hogy az összehasonlító megközelítés általában és különösen az összehasonlító együtthatók módszere nem kapott megfelelő eloszlást az orosz gyakorlatban a piaci viszonyok sajátosságai miatt, amelyeket hiányos információk és jelentéktelen megfigyelési időszakok jellemeznek.
Összefoglalva elmondható, hogy az összehasonlító módszer alkalmazása a lakóingatlanok értékelésére rendkívül nehéz. A lakáspiacon meglehetősen rövid időn keresztül jelentős változások következnek be a piaci viszonyok között, ami bizonyos megkötéseket támaszt a költségszemléletben azon szervezetek számára, amelyek befektetett eszközei általában importált berendezésekre épülnek, és nagy hitelfinanszírozástól függenek. Ebben az esetben a diszkrét költségszámítások (például havi alapon) jelentősen eltérő értékeket adhatnak, ami az ilyen értékelési értékeket összeegyeztethetetlenné teszi a gazdasági valósággal, és megnehezíti nemcsak a hosszú távú, hanem a működési költségpolitikák kialakítását is. menedzsment.
Ilyen körülmények között a szerző szerint a legmegbízhatóbb módszer a lakásingatlanok értékének felmérésére és kezelésére a diszkontált cash flow módszert alkalmazó jövedelem-megközelítés, ahol a súlyozott átlagos tőkeköltséget használjuk diszkontrátaként (A segítségével számítva). Damodaran módszertana és a CAPM-modell). A teljes tőkéből származó nettó cash flow kiszámításának horizontját az előrejelzés utáni időszakban az értékmutató segítségével legfeljebb öt évnek kell tekinteni. A lakóingatlanok értékelése eredményeként egyrészt a középtávú trendeket veszik figyelembe, másrészt a lakáspiaci mutatók rövid távú szélsőséges ingadozásának nincs kitéve az értékelés (hiszen ezek jelentéktelen hatást gyakorol a kockázatmentes rátára és a nemteljesítési felárakra, amely a fejlesztő hitelminősítésétől függ.
Az ingatlanértékelés költségszemlélete az értékelt épületek és építmények újratermelésének (vagy cseréjének) költségeinek kiszámításán alapul, figyelembe véve az elhasználódás minden típusát és a telekköltséget.
A költségszemlélet alapja a helyettesítés elve, amely kimondja: „A tájékozott vevő nem fizet többet egy ingatlanért, mint amennyibe a telek megszerzése és az épület felépítése elfogadható időn belül kerülne.”
Algoritmus (technológia) a költségszemléletű értékeléshez:
1) a telek beépítetlennek minősítése;
2) a többszörözés teljes költségének (FRC) vagy a csere teljes költségének (FRC) kiszámítása;
3) minden típusú (fizikai, funkcionális, külső) kopás számítása;
4) meghatározás maradványérték ingatlan tárgy;
5) az objektum értékének kiszámítása a fejlesztések (épületek, építmények) maradványértékének és a telek értékének összegeként.
Az ingatlan költsége = új építés költsége + a beruházó (fejlesztő) nyeresége - az amortizáció összege + a telek költsége.
Reprodukciós összköltség (FRC) - egy épület (építmény) pontos másolatának megépítésének költsége az értékelés időpontjában érvényes árakon, pontosan ugyanazon anyagok felhasználásával, építési szabványokés ugyanolyan minőségű munka.
A teljes pótlási költség (FRC) egy új építési projekt költsége (költségei) az értékelés napján érvényes folyó áron, amely funkcionális jellemzőit tekintve az értékelt ingatlan közeli analógja, de új anyagokból épült. modern elrendezés és design.
A jelenlegi árakon érvényes építési költségek határozzák meg egy azonos hasznosságú tárgy értékelésének tényleges időpontjában, modern anyagok, szabványok, tervek és építészeti megoldások felhasználásával.
A szaporítás összköltségének számítási módszerei.
Számos módszer létezik a PSV és a PSV meghatározására:
2) összehasonlító egység módszer;
3) kvantitatív elemzési módszer ( becslési módszer);
4) a komponensekre bontás módszere (elemenkénti módszer) stb.
Index módszer. A reprodukciós költség meghatározását jelenti úgy, hogy a könyv szerinti értékét megszorozzuk egy bizonyos indexszel. Korábban megépített objektumokhoz használják.
A műszaki leltározási osztályok rendelkeznek adatokkal az objektum pótlási költségéről az utolsó átértékelés időpontjában: a lakások esetében - 1984, a vállalkozások épületeinél és építményeinél - a vállalkozások legutolsó átértékeléséből származó adatok.
A műszaki leltári adatokból nyert utánpótlási költséget aktualizálni kell (korszerű formába hozni) a pótlási költség értékeléskori árrá konvertálására szolgáló együtthatók segítségével. Ezeket az együtthatókat az RCTS (Regional Centers for Pricing in Construction) regionális információs és analitikai közleményéből vettük át „Árindexek az építőiparban”, valamint a KO - INVEST negyedéves gyűjteményeiből.
Az építési termékek árindexének lényege a következő képlettel fejezhető ki:
És tech/alap = C tech / C alap, (1)
ahol C tech a költség építőipari termékek, művek vagy erőforrások az aktuális árszinten;
Az alapoktól - ugyanaz az alap árszinten.
Összehasonlító mértékegység módszer szabványos szabványos épületekre és építményekre vonatkozik.
Ez magában foglalja a reprodukálás teljes költségének (teljes helyettesítési költségének) kiszámítását 1 egységnyi terület, térfogat stb. tipikus szerkezet:
PSV = B x V str (S) x k, (2)
hol - becsült költség az épület mértékegységei (1 köbméter, 1 négyzetméter, 1 ülőhely stb.);
V oldal (S) - az épület építési térfogata (területe);
K egy korrekciós tényező, amely figyelembe veszi az épület, a belső berendezések, a területi övezet és az éghajlati régió tervezési megoldásait.
Ez a módszer magában foglalja a B építés költségének kiszámítását - egy hasonló épület összehasonlító egysége (1 négyzetméter, 1 köbméter). Ezt a költséget az összehasonlítandó objektumok (tervezés, felszerelés stb.) meglévő különbségeihez igazítják, és megszorozzák az összehasonlító egységek számával (terület, térfogat).
A költségek összegének meghatározásához különböző referencia- ill szabályozó anyagok(UPVS – A csereköltség integrált mutatói).
1970-1972-ben A Szovjetunió minisztériumainak és osztályainak ipari tervezőintézetei 1972. január 1-től építő- és építőanyag-gyűjteményeket fejlesztettek ki az állóeszközök átértékeléséhez.
Összesen 37 összesített gyűjtemény készült az épületek és építmények pótlási költségeiről a különböző iparágakban. nemzetgazdaság, amely 1 köbméter költségét mutatja. m (1 négyzetméter) különböző épületek és építmények és korrekciós tényezők.
Az értékelési táblázatok a következő mutatókat tartalmazzák:
1) tőkecsoport;
2) az épületszerkezetek jellemzői és fejlesztésük elemei;
3) egységköltség építkezés 1 köbméterért m (1 négyzetméter);
4) szükséges megjegyzések, korrekciós tényezők az értékelt épület egyik vagy másik típusú fejlesztésének meglétéhez vagy hiányához kapcsolódó növekedésekhez és csökkentésekhez;
5) az egyes szerkezeti elemek fajlagos költségsúlya százalékban.
Ezt a módszert széles körben alkalmazzák az értékbecslők gyakorlati tevékenységük során, különösen a vállalkozások tárgyi eszközeinek régi épületekre történő átértékelésekor.
ben épült épületekhez és építményekhez utóbbi évekúj felhasználásával építőanyagok, az új technológiák a teljes csereköltség kiszámításakor a P.V. által szerkesztett "Analóg objektumok építési alapköltségének összesített mutatói UPBS-2001" című mérnök-becslő és ingatlanértékelő kézikönyvét használják. Goryachkina és V.S. Bashkatova.
Kvantitatív elemzési módszer(becslési módszer) az építési becslések szimulációja, miközben a vizsgált objektumot újonnan építettnek tekintik.
Ez a módszer a berendezés építési költségeinek részletes számítását igényli. alkatrészekúj építés, közvetett költségek (építési engedély, topográfiai felmérés, földvásárlás, rezsi költségek, beleértve a biztosítást és az adókat, a fejlesztői nyereség stb.), valamint a közvetlen költségek.
A módszer alkalmazásához először mennyiségi listát kell készítenie az összes anyagról és berendezésről, és ki kell számítania az egyes elemek felszereléséhez szükséges munkaerőköltségeket. Ezekhez a költségekhez hozzá kell adni a közvetett és általános költségeket, valamint a fejlesztő nyereségét. A 3. módszer a legpontosabb, de egyben a legidőigényesebb is. Használata során a kezdő értékbecslők sok hibát követnek el, hiszen elmélyült elméleti felkészültség és jelentős gyakorlati tapasztalat szükséges, ezért célszerű képzett becslő bevonása.
A komponensekre bontás módszere (elemenkénti módszer). A különbség e módszer és az összehasonlító egységmódszer között az, hogy a teljes épület költségét az egyes épületelemek alapjainak, falainak, padlóinak stb. költségeinek összegeként számítják ki. Az egyes komponensek költségét a térfogategység megalkotásához szükséges közvetlen és közvetett költségek összege alapján számítjuk ki.
Az értékcsökkenés egy ingatlan értékének különböző okok miatti csökkenése.
Az értékelési tevékenységekben az értékcsökkenést tekintik a fő tényezőnek a jelenlegi érték meghatározásában, függetlenül annak eredeti tényleges bekerülési értékétől.
A költségszemlélet harmadik szakaszában az épületek és építmények halmozott elhasználódásának mértékét határozzák meg. A „kopás” kifejezés az értékeléselméletben egy tárgy hasznosságának, következésképpen értékének különböző okok miatti elvesztését jelenti. A halmozott értékcsökkenés tehát az ingatlan értékének különböző kedvezőtlen tényezők hatására bekövetkező csökkenését jelenti. Pénzben kifejezve a halmozott értékcsökkenés az értékelt tárgy pótlási költsége és piaci ára közötti különbség.
A kopástípusokat a 2. táblázat mutatja be.
2. táblázat – Kopástípusok
Ennek megfelelően a kopás háromféle lehet:
1. Fizikai kopás - egy tárgy értékének elvesztése vagy csökkenése az objektum eredeti műszaki és működési tulajdonságainak fokozatos elvesztése miatt, amelyet az építés során természeti és éghajlati tényezők, valamint emberi tevékenység hatására veszítenek. A fizikai elhasználódás egy ingatlan fizikai tulajdonságainak időbeli változásait tükrözi (például szerkezeti elemek hibáit).
2. A funkcionális elhasználódás olyan értékvesztés, amely abból adódik, hogy az objektum nem felel meg a modern szabványoknak: funkcionális hasznosságát tekintve, építészeti, esztétikai, térrendezési szempontból, konstruktív megoldások, élhetőség, biztonság, kényelem és egyéb funkcionális jellemzők.
A funkcionális kopás költségkifejezése a reprodukciós költség és a csere költsége közötti különbség, mivel ez utóbbi számítása nem tartalmazza a funkcionális kopást.
Ezenkívül a funkcionális kopás is lehet eltávolítható vagy javíthatatlan.
Az eltávolítható funkcionális elhasználódás magában foglalja a beépített szekrények, víz- és gázórák, vízvezeték-szerelvények, padló- és tetőburkolatok helyreállítását.
Az eltávolítható kopás kritériuma, hogy a kapott többletérték meghaladja a helyreállítás költségét;
3. A külső, vagy gazdasági elhasználódás az ingatlan értékének a külső környezetében bekövetkezett negatív változás következtében bekövetkező csökkenés, amelyet akár gazdasági, akár politikai, akár egyéb külső tényezők okoznak. A külső elhasználódás okai: a terület általános gazdasági hanyatlása, ahol az objektum található, a helyi közigazgatás intézkedései, ill. szövetségi szervek adózás, biztosítás és egyéb tőke-, föld- és munkaerőpiaci változások terén.
A külső kopás mértékét befolyásoló jelentős tényezők a nem vonzó természeti vagy mesterséges objektumok közelsége: mocsarak, szennyvíztisztító telepek, éttermek, kórházak, iskolák stb.
A külső kopás a legtöbb esetben javíthatatlan.
Módszer külső kopás mérésére: bérbeadás elemzése, amikor két, egymással összehasonlítható tárgy kerül értékesítésre az ingatlanpiacon, amelyek közül az egyiken külső elhasználódás jelei vannak. Az árak különbsége lehetővé teszi számunkra, hogy következtetést vonjunk le a vizsgált épület külső hatásából eredő kopás mértékére.
A fizikai és funkcionális kopás lehet eltávolítható vagy javíthatatlan, míg a külső kopás a legtöbb esetben javíthatatlan.
A felhalmozott kopás mértékének meghatározásához a következő módszereket alkalmazzuk:
Értékesítési összehasonlítási módszer;
Élettartam-módszer;
Lebontási módszer stb.
Használat során értékesítési összehasonlítási módszer: a felhalmozott értékcsökkenés összege a pótlási költség és a hasonló épületek értékelésnapi bekerülési értékének különbözeteként kerül meghatározásra.
Az értékesítési összehasonlítási módszer műveleteinek sorrendje:
Az értékelt tárgyakkal összehasonlítható eladási árak meghatározása;
Az összehasonlítható eladások teljes költségének felosztása az ingatlan és a telek között;
Hasonló ingatlan reprodukálási költségének kiszámítása;
Az értékcsökkenés mértékének meghatározása úgy, hogy a sokszorosítási költségből levonjuk az ingatlannak tulajdonítható forgalmi érték összegét;
A kopás százalékos kiszámítása;
A piacon érvényes, az értékelt tárgyhoz hasonlítható halmozott értékcsökkenési leírás átlagának meghatározása a súlyozott átlag kiszámításával.
Élettartamú módszer az épület szemrevételezése alapján, és az értékbecslő tapasztalatán és megítélésén alapul. A gazdasági élettartam módszer alkalmazásakor a halmozott értékcsökkenést a pótlási költség arányában számítják ki, amelyet a tényleges életkor és a gazdasági élettartam aránya határoz meg. Ezt a pozíciót a képlet tükrözi:
NI / PSV = EV / SJE = EV / (EV+OSEJ), (3)
Az ELE egy tárgy gazdasági élettartama.
Az ingatlan gazdasági élettartama (ELL) az az időtartam, ameddig az ingatlan használható, ezalatt nyereséget termel, a fejlesztések hozzájárulnak az ingatlan értékéhez. Az ingatlan gazdasági élettartama akkor ér véget, ha az elvégzett fejlesztések általános avulása miatt nem járulnak hozzá az ingatlan értékéhez.
Az effektív életkor (EA) a felmérésen alapuló életkor kinézetÉs műszaki állapot, az objektum költségét befolyásoló gazdasági tényezők. A tényleges életkor megfelel az ingatlan tényleges állapotának, és figyelembe veszi az értékesítés lehetőségét. Ha azután nagyjavítás egy 80 éves téglaház úgy néz ki, mintha 15 éves lenne, akkor annak a háznak a tényleges életkora 15 év.
Az épület hátralévő gazdasági élettartama (REL) az értékelés időpontjától az ingatlan gazdasági élettartamának végéig tartó időszak. Az ingatlan javítása, korszerűsítése megnöveli a hátralévő gazdasági élettartamot. A beruházási tevékenység változása a gazdaság adott ágazatában jelentősen lerövidítheti egy tárgy gazdasági élettartamát.
Az eszköz fizikai élettartama az az időtartam, amely alatt az épület létezik. A fizikai élettartam akkor ér véget, amikor a tárgyat lebontják. Attól függően, hogy milyen jól karbantartották az épületet, végeztek-e javítást, korszerűsítést vagy felújítási munkákat, az épület tényleges életkora nagyobb vagy kisebb lehet, mint fizikai kora. A kronológiai kor az az időszak, amely az objektum üzembe helyezésétől az értékelés időpontjáig eltelt.
A gazdasági élet módosult módja pontosabb, de nem veszi figyelembe a rövid élettartamú elemek kopásából eredő értékvesztést, hanem az eltávolítható fizikai és funkcionális kopást. Ennek a módszernek az alkalmazásakor először az összes eltávolítható fizikai és funkcionális kopás értékét határozzák meg, majd ezt az értéket vonják le a pótlási költségből.
Feltételezzük, hogy az eltávolítható kopás megegyezik a megszüntetésének (javítás) költségeivel, a helyrehozhatatlan kopás pedig az objektum tényleges életkorának a gazdasági élettartamához viszonyított arányával, szorozva az új objektum építési költségével csökkentve. az eltávolítható kopás mértéke szerint:
NI = I eszköz + (EV/SEZH) X (PSV - I eszköz), (4)
ahol NI az ingatlan halmozott értékcsökkenése;
PSV - az objektum reprodukálásának teljes költsége;
EV - az ingatlan tényleges életkora;
EL - az objektum gazdasági élettartama;
És a készülék eltávolítható kopás.
Lebontási módszer külön határozza meg a halmozott kopás minden egyes összetevőjének értékét, amely magában foglalja:
javítható fizikai kopás (halasztott javítások);
helyrehozhatatlan fizikai kopás;
javítható funkcionális kopás;
helyrehozhatatlan funkcionális kopás;
külső (gazdasági) elhasználódás.
A javítható fizikai kopás a rossz működés miatt következik be (ezért nevezik halasztott javításnak). Úgy gondolják, hogy a tipikus vevő azonnali javításokat fog végezni, hogy helyreállítsa az épület normál működését. A halasztott javítások összegét az épület vagy építmény normál üzemi jellemzőinek helyreállításának költségei alapján határozzák meg. Feltételezhető, hogy az elemeket új vagy gyakorlatilag új állapotba állítják vissza.
A halasztott javítások új építkezés értékvesztéseként való számításának alapja a kár mértéke és mértéke. Ebben az esetben a károsodás mértékének mérése az új elem létrehozásának költségének százalékában úgy történik, hogy a tényleges károsodási jeleket összehasonlítják a vonatkozó szabályozási dokumentumokban található listával.
A halasztott javítások meghatározásakor a kárelhárítási javítási és építési munkák mennyiségeként figyelembe kell venni az értékelési időpontban elvégzendő munkák teljes körét a jelenlegi becsülni szabványokat javítási és építési munkákhoz.
Javíthatatlan fizikai kopásnak nevezzük azokat a tárgyakat, amelyek javítása jelenleg gyakorlatilag lehetetlen vagy gazdaságilag nem kivitelezhető. A helyrehozhatatlan fizikai károsodás meghatározása a teljes pótlási vagy pótlási költség és a javítható fizikai károsodás mértéke közötti különbség alapján történik. Számítási célból a helyrehozhatatlan fizikai kopással rendelkező szerkezeti elemeket hosszú és rövid élettartamúkra osztják.
A hosszú élettartamú elemeknél a várható fennmaradó élettartam egybeesik a teljes épület vagy építmény (alapozás, nem létező falak, alappadlók stb.) fennmaradó gazdasági élettartamával. A rövid élettartamú elemeknek kisebb a maradéka gazdasági élet mint az egész épület, ezért ezek időszakos cseréje az élettartam alatt biztosított.
Az épületek és építmények szabványos élettartamát a tervezett megelőző karbantartás gyakoriságára vonatkozó ajánlásoknak megfelelően fogadják el. A rövid élettartamú elemeknél a kedvezőtlen üzemi körülményektől függően ezek az időszakok akár 30%-kal is csökkenthetők.
A rövid élettartamú elemek helyrehozhatatlan fizikai kopásának mértékét az elem teljes cseréjének vagy cseréjének költsége és az elem javítható fizikai kopásának mértéke közötti különbségként kell meghatározni; megszorozva az elem tényleges életkorának és teljes fizikai élettartamának arányával.
Egy hosszú élettartamú elemben a helyrehozhatatlan fizikai károsodás mértékét a tényleges életkor és a teljes fizikai élettartam hányadosaként számítják ki, szorozva a hosszú élettartamú elem maradék pótlási vagy pótlási értékével.
A javítható funkcionális kopást a következők okozzák:
hiányosságok, amelyek elemek hozzáadását igénylik;
elemek cseréjét vagy korszerűsítését igénylő hiányosságok;
"szuper fejlesztések".
Az elemek kiegészítését igénylő hiányosságokat az okozza, hogy a meglévő szerkezetből hiányoznak azok az elemek, amelyek nélkül a szerkezet nem felel meg a modern piaci normáknak. Az elemek kiegészítését igénylő hiányosságok miatti javítható funkcionális kopás mennyiségi mérőszáma a szükséges elemek értékeléskori beépítési költsége és ugyanazon elemek beépítési költsége közötti különbség, ha azok az értékelés elkészítése során készültek volna el. tárgy.
Az elemek cseréjét vagy korszerűsítését igénylő hiányosságokat az okozza, hogy a meglévő létesítményben olyan elemek jelennek meg, amelyek funkciójukat még ellátják, de már nem felelnek meg a modern piaci előírásoknak. Az elemek cseréjét vagy korszerűsítését igénylő elemek miatti javítható funkcionális kopás mértéke a meglévő elemek cseréjének költsége mínusz az ezeknek tulajdonítható fizikai kopás, mínusz az anyagok visszaszállításának költsége, plusz a meglévő elemek szétszerelésének költsége és plusz az elemek költsége. új elemek telepítése. Ebben az esetben az anyagok visszaküldésének költségét az újrahasznosítási költség alapján határozzák meg.
A „szuperfejlesztések” olyan szerkezeti jellemzőket és elemeket foglalnak magukban, amelyek elérhetősége jelenleg nem megfelelő a piaci szabványok modern követelményeinek. A szuperfejlesztések jelenléte miatti javítható funkcióromlást a szuperfejlesztések elemeinek mindenkori pótlási költségében mérik, mínusz az ezeknek tulajdonítható fizikai kopás, plusz a szétszerelés költsége és mínusz az anyagvisszaadás költsége, ha van.
Ha a költségszemlélet pótlási költséget használ, akkor a korrigálható funkcionális kopás meghatározásakor nincs „szuperfejlesztés”, így nem kell meghatározni a fizikai kopás rájuk eső részét. Ugyanakkor számolni kell a „túlfejlesztések” kijavításának költségeivel.
A helyrehozhatatlan funkcionális kopást a következők okozzák:
A csereköltségben nem szereplő, de a modern szabványoknak megfelelő tételek miatti hátrányok;
Hátrányok a csere- vagy résköltségben szereplő tételek miatt, amelyek azonban a modern piaci szabványok szerint nem létezhetnek;
- "szuperfejlesztések".
A hibákból eredő helyrehozhatatlan funkcionális kopás számítása nem függ attól, hogy a csere vagy a csere költségét veszik alapul.
A pótlási költségben nem szereplő tételek miatti helyrehozhatatlan funkcionális elhasználódást az ezeknek a tételeknek tulajdonítható nettó bevételkiesésként kell értékelni, aktiválva az épületekre vonatkozó aktiválási rátával, levonva az adott tételek bekerülési értékét, ha az új építés költségében szerepeltek. .
A pótlási költségbe beszámított, de nem kellene tételekből eredő, helyrehozhatatlan funkcionális kopást az aktuális pótlási vagy pótlási költséggel kell mérni, levonva az ennek tulajdonítható fizikai értékcsökkenést, és mínusz a beszerzéshez kapcsolódó többletköltségek jelenértéke. az elem jelenléte.
A „szuperfejlesztés” miatti helyrehozhatatlan funkcionális kopás számítási sorrendjét az alapul vett költségtípustól függően határozzák meg.
Csereköltség alkalmazása esetén a szuperfejlesztésekből adódó helyrehozhatatlan funkcionális kopást a szuperfejlesztés alkatrészeinek pótlási költségeként kell mérni, levonva azok fizikai elhasználódását, plusz a tulajdonosi költségek jelenértékével, amelyek a szuperfejlesztések jelenlétével járnak. szuperfejlesztés, mínusz minden hozzáadott érték. Ugyanakkor a tulajdonos költségei tartalmazzák a további adókat, biztosítást, karbantartási költségeket, kommunális befizetések, és a hozzáadott érték magában foglalja a megnövekedett bérleti díjat és a „szuperfejlesztés” jelenlétével kapcsolatos egyéb járulékos kifizetéseket.
A csereköltség nem veszi figyelembe a „szuperfejlesztések” kivitelezési költségét, így nem veszi figyelembe azok fizikai amortizációját. Figyelembe kell venni azonban az olyan tételeket, mint a kiegészítő adók, a biztosítás és a közüzemi számlák.
A külső (gazdasági) kopás mértékének meghatározására két módszert alkalmaznak:
A külső hatásokra visszavezethető bevételkiesés aktiválásának módja;
Módszer hasonló tárgyak értékesítésének összehasonlítására külső hatásokkal és anélkül.
A bevételkiesés tőkésítésének alkalmazása magában foglalja a teljes ingatlan külső hatások miatti bevételkiesésének meghatározását. A veszteség épületre eső részét ezután aktiválják az épület aktiválási arányával.
Az épület vagy építmény felhalmozott értékcsökkenésének teljes összege az összes bontási tétel amortizációs értékeinek összegeként kerül meghatározásra.
Egy telek értékének becslése.
A földpiac kialakulásával és fejlesztésével összefüggésben aktuálissá válik a telkek piaci értékének felmérésének kérdése, amelyet az ingatlanértékelés költségalapú megközelítése keretében egyedi értékelés során határoznak meg.
Egyedi elbírálás az érdeklődő (földtulajdonos, potenciális vevő, befektető, hitelező, biztosító stb.) kérésére az adott esetre legoptimálisabb módon történik. Ez az értékelés nagyon specifikus, és jelentősen eltérhet a kataszteri értékelés eredményeitől.
Jelenleg a telek egyedi elbírálásának eljárása szabályozott Szövetségi törvény 1998. július 29-én kelt 135-FZ „Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről” és „Módszertani ajánlások a telkek piaci értékének meghatározására”, amelyet az Orosz Föderáció Vagyonügyi Minisztériumának 2002. március 6-i rendelete hagyott jóvá. 568-r sz.
Az értékelés a módszertani ajánlások szerint az értékbecslő rendezett (szabályozott) tevékenységeinek összessége, beleértve a kiindulási adatok összegyűjtését és elemzését, a megközelítések és értékelési módszerek teljes készletének alkalmazhatóságát egy adott objektumra, számítások sorozatát. valamint az eredmények vizsgálata egy földterület értékére vonatkozó következtetés levonása érdekében.
A földértékelés célja az értékbecslés tárgyának rendeltetésének megfelelő értékének pénzben kifejezett fajtájára és értékére vonatkozó következtetés az értékelés időpontjában. A földértékelés célja bizonyos pénzügyi tranzakciók vagy üzleti tranzakciók földdel. Az értékelés célja az ügyfél célja.
A legjellemzőbb esetek, amikor szükség van egy telek egyedi értékelésére:
Vétel-eladás, földcsere, adományozás;
Bérbeadó föld átruházása;
Fejlesztési és fejlesztési célú földértékelés (építés, korszerűsítés stb.);
A föld értékelése a véges erőforrások felhasználása céljából;
Jelzáloghitelezés - a kölcsönkötelezettségek fedezetéül szolgáló föld értékelése;
Biztosítás - a romboló tényezők felmérése a föld értékcsökkenésére gyakorolt lehetséges hatásuk szempontjából (terület elárasztása, környezetszennyezés stb.);
Adózás - az ingatlanadó értékének kiszámítása a vonatkozó módszerek és szabványok szerint;
Elkobzás - ebben az esetben mind annak, akitől elkobozzák, mind annak, aki elkobozza, valós adatokat kell beszereznie a telek értékéről tárgyalás vagy bíróság elé terjesztés céljából;
Üzleti értékbecslés - ingatlankomplexum részét képező telek értékelése;
Vállalatosítás – ezt a folyamatot egy telek (vagy annak egy részének) részvényes általi eladásának kell tekinteni;
Összeolvadás, vagyonmegosztás, melynek része az értékelt telek;
Telek hozzájárulása újonnan létrehozott vagy átszervezett vállalkozás jegyzett tőkéjéhez;
Beruházás;
A földhasználati jog felvétele a vállalkozás jegyzett tőkéjébe;
A föld állami vagy önkormányzati szükségletére történő lefoglalása következtében a földhasználóknak okozott kár megállapítása;
Egyéb célok, amelyek összhangban vannak a vonatkozó jogi és szabályozási követelményekkel.
Ez a lista nem kimerítő, de képet ad a földértékelési eredmények fontosságának jelentős növekedéséről és hatókörük bővüléséről.
A telek értékelésének céljától függően az értékbecslő meghatározza a megfelelő értéktípust, és kiválasztja azt az eszközt, amellyel ezt az értéket meghatározza, vagyis az objektum értékelésének egyik vagy másik megközelítését.
Így a földterületek egyedi értékelésének módszertani alapja a " Irányelvek föld forgalmi értékének meghatározására", amely szerint az értékbecslő az értékelés lefolytatása során költséges, összehasonlító, jövedelmi megközelítéseket köteles alkalmazni az értékeléshez (illetve az igénybevétel megtagadását indokolni). Mindegyik megközelítésen belül meghatározott értékelési módszerek a javasolta.
Az összehasonlító megközelítés az értékesítési összehasonlítási módszeren, az allokációs módszeren és az elosztási módszeren alapul.
A jövedelemszemlélet a földbérleti díj tőkésítési módszerén, a reziduális módszeren és a rendeltetésszerű felhasználáson alapul.
A fejlesztésektől mentes telek értékelésénél nem alkalmazzák a költségszemléletet, mivel a telek létrehozásához nem volt szükség költségre. De a költségszemlélet elemeit a reziduális módszerben és az allokációs módszerben alkalmazzák a kialakított telek értékelése során.
A felsorolt megközelítések és módszerek mindegyikének megvannak a maga előnyei és hátrányai, valamint hatóköre. Egy adott módszer használata az értékelési objektum sajátosságaitól, a kezdeti információk mennyiségétől és megbízhatóságától, valamint egyéb tényezőktől függ.
Az értékelés összehasonlító megközelítésének módszerei közül a gyakorlatban leggyakrabban az eladások összehasonlításának módszerét alkalmazzák: (a földpiac alakulásának függvényében). Ennek a módszernek az alkalmazása esetén a szakértői értékbecslő először egy sor mutató alapján azonosítja az értékelendő ingatlanhoz hasonló telkek tényleges eladásait, beleértve a bolthasználatot is, és összegyűjti a szükséges összehasonlító információkat a kiválasztott analógokhoz (eladás). ár, érték bérlés satöbbi.). A tranzakciós információkat ezután felülvizsgálják az értékelési folyamatban való felhasználás céljából, hogy megbizonyosodjanak arról, hogy pontosak és ésszerűek. Végül korrekciós tényezőket vezetnek be az összehasonlítható ingatlanok áraiba, hogy figyelembe vegyék az adott ingatlan és az egyes összehasonlítható ingatlanok közötti különbségeket.
Amint azt a gyakorlat mutatja, az értékesítési összehasonlítási módszer nem ad kielégítő eredményeket magas inflációs ráták körülményei között, amikor hiányoznak a hasonló tárgyak piaci értékesítésére vonatkozó adatok vagy alacsony megbízhatóságuk, valamint amikor a gazdasági feltételek éles változásai következnek be.
A kiosztási módszert a beépített telkek értékelése során alkalmazzák. A telek forgalmi értékét úgy határozzák meg, hogy egyetlen ingatlan forgalmi értékéből levonják a telek meglévő fejlesztéseinek többszörözési vagy pótlási költségét. Ebben az esetben egyetlen ingatlan forgalmi értékét az értékesítési összehasonlítás módszere határozza meg.
A kiosztási módszer az egyensúly vagy hozzájárulás elvén alapul, amely kimondja, hogy minden ingatlantípus esetében normális kapcsolat van a telek értéke és az épületek értéke között. A beépített telkek értékelésénél használatos. A telek forgalmi értékét úgy határozzák meg, hogy egyetlen ingó tárgy (BON) forgalmi értékét megszorozzák a telek BON piaci értékében való legvalószínűbb részesedésével. Ebben az esetben a BON piaci értékét az eladások összehasonlítása határozza meg. Ez a módszer nem adja meg a piaci érték pontos értékét, de használható hozzávetőleges becslésre olyan esetekben, amikor nem áll rendelkezésre elegendő információ az üres földterületek értékesítéséről. A módszer alkalmazásához megbízható statisztikákra van szükség arról, hogy egy adott típusú ingatlan esetében mekkora a terület és a fejlesztések aránya a helyi piacon. Ezért ha abban a régióban, ahol az ingatlant értékelik, nincs elegendő összehasonlítható eladási szám, akkor hasonló régiókat kell keresnie, és meg kell határoznia a tipikus összefüggéseket a telekköltség és a földköltség között. összköltsége ingatlant ezekben a régiókban, majd ezt az arányt alkalmazza a vizsgált régióban összehasonlító objektumként szolgáló telkek értékesítésének elemzésekor.
A földbérleti díj tőkésítési módszere az elvárás elvén alapul, amely szerint az ingatlan értékét a tulajdonos jövőbeni hasznának mértéke határozza meg. Egy telek értékbecslése ezzel a módszerrel transzformációval történik készpénzbevétel a földhasználattól a jelenlegi értékig a kapitalizációs ráta alkalmazásával. A tőkésítési együttható (ráta) a nettó működési bevételre vonatkozó piaci adatok és számos összehasonlítható földterület értéke alapján kerül meghatározásra.
A telek (R föld) költségét a következő képlet határozza meg:
P föld = CHOD föld / KK föld, (5)
ahol a CHOD föld a földterületből származó nettó működési bevétel az évre vonatkozóan;
CC föld - kapitalizációs együttható (ráta) a földre.
A gyakorlatban a maradványmódszert használják egy telek értékének becslésére olyan esetekben, amikor ismert a fejlesztések költsége, valamint a földterület és a fejlesztések bizonyos mértékű jövedelmezőségére vonatkozó követelmények.
A földmaradvány-technika két megközelítés – költséges és jövedelmező – alkalmazásán alapul. A földmaradvány technika lényege, hogy a földhöz jutó bevételt úgy aktiválják, hogy a rajta épített ingatlan értéke ismert. A maradványtechnika telekre történő alkalmazása feltételezi, hogy az épület (szerkezet) költsége meglehetősen pontosan meghatározható.
A beépített és beépítetlen telkek értékelésére a rendeltetésszerű használat módszerét alkalmazzuk. A módszer alkalmazásának feltétele a föld bevételt termelő hasznosításának lehetősége.
A módszer a következő műveletsorokat tartalmazza:
A telekhasználathoz szükséges kiadások összegének és időszerkezetének meghatározása annak legmegfelelőbb lehetőségének megfelelően hatékony felhasználása(például egy telek fejlesztésének költségei vagy a telek különálló, alakjukban, típusában és jellegében eltérő részekre osztásának költségei);
A leghatékonyabb földhasználatból származó bevétel összegének és időszerkezetének meghatározása;
A leghatékonyabb földhasználatból származó bevételhez szükséges működési költségek összegének és időszerkezetének meghatározása;
Az értékelt földterületbe történő tőkebefektetés kockázati szintjének megfelelő diszkontráta értékének meghatározása;
Egy telek értékének kiszámítása a telekhasználattal kapcsolatos összes bevétel és kiadás diszkontálásával.
A költségalapú megközelítés előnyei:
1. Új objektumok értékelésekor a költségszemlélet a legmegbízhatóbb.
2. Ez a megközelítés helyénvaló vagy az egyetlen lehetséges a következő esetekben:
Új építés költségeinek műszaki és gazdasági elemzése;
A meglévő létesítmény frissítésének szükségességének indoklása;
Különleges rendeltetésű épületek értékelése;
A piac „passzív” szektoraiban lévő objektumok értékelése során;
A földhasználat hatékonyságának elemzése;
Tárgybiztosítási problémák megoldása;
Adózási problémák megoldása;
Más módszerekkel megszerzett ingatlan értékeinek egyeztetésekor.
A költségalapú megközelítés hátrányai:
1. A költségek nem mindig egyenértékűek a piaci értékkel.
2. A pontosabb értékelési eredmény elérésére tett kísérletek kísérik gyors növekedés Munka költségek.
3. Az értékelt ingatlan beszerzési költségei és pontosan ugyanazon ingatlan új építési költségei közötti eltérés, mert Az értékelési folyamat során a halmozott értékcsökkenést levonják az építési költségből.
4. A régi épületek újratermelési költségeinek kiszámításának nehézsége.
5. A régi épületek, építmények halmozott elhasználódásának mértékének meghatározásának nehézsége.
6. A telek külön értékelése az épületektől.
7. Az oroszországi telkek értékelésének problematikussága.
