Az ingatlanpiac – a tőzsdével ellentétben – sok tekintetben korántsem tökéletes, ami meghatározza kutatásának jellemzőit. Egyrészt az elemzők nehézségekkel szembesülnek, és néha lehetetlenné teszik a gazdasági kapcsolatok helyes és egyértelmű formalizálását az ingatlanpiacon. Másrészt nyilvánvaló, hogy nincs kilátás a más piacokon használt elemzési technológiák tiszta formájukban történő átültetésére az ingatlanpiacra, mivel ezeket a technológiákat más piacokon való használatra adaptálják. piaci környezet. A fentiek alapján az ingatlanpiacon magas színvonalú elemző munka látszik legmagasabb fokozat komplex tantárgy, amely az elemzőtől a mély ingatlangazdasági elméleti ismeretek mellett folyamatos gyakorlást és kreatív keresést igényel a szakmai intuíciót formáló kutatásban.

Az ingatlanpiacok működésének csaknem évszázados történetének tanulmányozása ben fejlett országok Arra a következtetésre juthatunk, hogy az elemzői munka minőségére fordított elégtelen figyelem az egyik fő oka az ingatlanpiaci válságok többségének. Tipikus példa erre az amerikai ingatlanpiac válsága a 80-as évek végén és a 90-es évek elején. Amint a szakértők megjegyzik, az új építésekbe történő túlzott és válogatás nélküli beruházások a piac túltelítettségéhez és ennek megfelelően a piaci kereslet hiányához vezettek. nagy mennyiség projektek, amelyekhez hitelt adtak ki. A jelenlegi helyzet középpontjában az elemzés hibás ösztönzési struktúrájából adódó irreális piaci várakozások, a gyenge elemzési módszertan és a jelenlegi állapotokat jellemző hiányos adatok álltak. A fejlesztőket, értékbecslőket és hitelintézeteket irányító ösztönzők szerkezetét torzította egyesek hitelfelvételi, mások hitelfelvételi, megint mások pénzelhelyezési érdeke. Ugyanakkor minden fél indokolatlanul optimista várakozásokkal oldotta meg problémáit.

A nem megfelelő feltevésekben és eljárásokban megnyilvánuló gyenge elemzési módszertan alkalmazása, valamint a nem megfelelő minőségű helyi piaci adatok általában megalapozatlan piackutatások, és ennek megfelelően az arra épülő befektetési döntések megjelenését eredményezték. A válság hatására hitelintézetek stabil bizalmatlansági szindróma alakult ki általában minden projekttel és különösen a piackutatással szemben. Ez pedig annak megértéséhez vezetett, hogy az ingatlanpiaci elemzőknek munkájuk során néhány általános alapelvet kell követniük, amelyek szükségesek (de nem elegendőek) a pontos következtetések és eredmények eléréséhez. Másrészt sürgősen szükség volt olyan érthető és könnyen azonosítható kritériumokra, amelyek meghatározzák, hogy a piackutatás megfelel-e az érvényességi kategóriának.

Figyelembe véve az oroszországi ingatlanpiac fejlődési kilátásait, feltételezhetjük, hogy a potenciális válságok hiánya túlságosan optimista forgatókönyv. Az ilyen válságok következményei azonban kevésbé jelentősek lehetnek, ha ma, az aktív piacfejlődés szakaszában néhány Általános elvekÉs

az elemző kutatás követelményeit, amelyek alapján a befektetési döntéseket meghozzák.

Nemcsak a válságok fenyegetése, hanem az aktuális mindennapi problémák is - erősödő verseny, csökkenő rövid távú többletnyereség, hosszú távú és tőkeigényes fejlesztési projektek megvalósításának kezdete. kereskedelmi ingatlan, a külföldi befektetők piacra lépése a döntések megalapozásának magas követelményeivel stb. - objektíven jelzik, hogy a kvalitatív elemzés jelentősége az orosz ingatlanpiacon a közeljövőben egyre fontosabbá válik.

2.2 Indoklási célú ingatlanpiaci kutatás befektetési döntéseket.

Minden ilyen típusú tanulmány végső célja az ingatlanpiacon egy adott terméktípus kereslet és kínálat közötti kapcsolat mérése egy adott (általában jövőbeli) időpontban.

Az ingatlan, mint áru sajátosságai, valamint az ingatlan különleges helye piacgazdaság, egy adott termék piaci pozicionálásához szükséges társadalmi-gazdasági információk meglehetősen széles körét alkotják. A nemzet- és regionális gazdaság jelenlegi és retrospektív makrogazdasági jellemzői, a regionális és helyi piacok társadalmi-demográfiai mutatói, a regionális és helyi ingatlanpiacok paraméterei – ezek csak azok az általános területek, amelyeken kutatást kell végezni.

1. alapelv. Csak olyan információkat szabad kiválasztani elemzésre, amelyek ténylegesen meghatározhatják a befektetési objektum jövőbeni termelékenységét.

Ennek az elvnek a követése során az elemző számára a fő nehézséget az jelenti, hogy nincsenek szabványos szabályok vagy egyértelmű ajánlások, amelyek alapján a kezdeti információkat elő kell írni. Itt kell az elemzőnek megmutatnia minden tudását, szakmai intuícióját, kreativitását és gyakorlati tapasztalatát. Sőt, itt rakják le a tanulmány egészének érvényességének alapjait.

2. alapelv. A vizsgálat alapjául szolgáló összes jelenlegi és jövőbeni adatot fel kell használni a vizsgált ingatlanbefektetési projekt teljesítményének számszerűsítéséhez.

Azonban még a gondosan kiválasztott, az értékelés tárgyához közvetlenül kapcsolódó információ is képletesen szólva egy „téglahalom”, amelyből az elemzőnek az építőművészet minden szabálya szerint szilárd alapot kell építenie az analitikus kutatáshoz. . És itt nem nélkülözheti a tartós megoldást, amely az egyes elemeket egyetlen monolittá köti össze.

3. alapelv. A befektetési döntés indoklására kiválasztott összes információblokkot világos logikai sémával kell összekapcsolni, amely a jövőbeli piaci feltételek és a vizsgált projekt megfelelő termelékenységének előrejelzésében csúcsosodik ki. A logikai áramkör leírását kifejezetten be kell mutatni.

Egy piackutatás eredményeit tartalmazó jelentésről, amelyben nincs logikai diagram, csak akkor lehet pozitív megítélése az ügyfélnek, ha:

a) az elemző kihasználja az ügyfél tudatlanságát ill

b) az ügyfél kezdetben kedvezően viszonyul az eredményekhez.

Másrészt egy meggyőző és kézenfekvő logikai diagram felépítése az elemző legmagasabb szakmai felkészültségének demonstrációja.

Folytatva a logikai kutatási keret felépítésének szükségességéről szóló tárgyalásunkat, vegyünk egy másik alapelvet, amely meghatározza a piacelemzés tartalmát.

4. alapelv. A piacelemzés tartalmát azoknak a tényezőknek a tárgyalására kell korlátozni, amelyek egy kereskedelmi ingatlan teljesítményének meghatározásához alapvető összefüggéseket alkotnak.

Ennek az elvnek megfelelően az elemzőnek a vizsgálat során meg kell fogalmaznia azokat az alapvető összefüggéseket, amelyek meghatározzák egy kereskedelmi objektum teljesítményét, majd azonosítani kell a paraméterek-argumentumok hierarchiáját, amelyek funkciói a fő kifejezésben szereplő tényezők. termelékenység.

Mutatjuk a megvalósítás gyakorlati megközelítését ezt az elvet a következő egyszerűsített példa segítségével.

Legyen a vizsgált projekt teljesítményének kritériuma a nettó működési bevétel (NOI) a jövő egy adott időszakában. Ekkor definíció szerint a teljesítmény meghatározásának alapvető kifejezése a következő lesz:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, Ahol

P.G.I.- potenciális bruttó bevétel,
V&L- alulterhelésből és nemfizetésből származó veszteségek.
M I- Egyéb bevételek.
F.E.- fix működési költségek,
V.E.- változó működési költségek.

Tekintsük a fő tényezők várható értékeit meghatározó paraméterek azonosításának eljárását.

Potenciális bruttó jövedelem a bérleti díj határozza meg, ami viszont az aktuális bérleti díj függvénye, valamint a piaci kínálat és kereslet viszonyának időbeli alakulása.

Az ingatlan a kumulatív piaci kapacitás, a keresleti paraméterek, a piaci abszorpciós ráta és az ingatlanfelvevő terület növekedésének függvénye. A projektek esetében az előrejelzett terhelés két mutatót határoz meg - a terhelés szintjét és az erre a szintre való piaci felszívódás idővonalát.

Ingatlanfelhasználási terület növekedése vagy a foglalkoztatás növekedése (foglalkoztatási szint), vagy a népesség növekedése határozza meg. Az abszorpciós terület növekedése viszont új ingatlanok iránti igényhez vezet.

Megjegyzendő, hogy a foglalkoztatás növekedése és a népességnövekedés egy esetben közvetlenül összefügghet például az új munkahelyek megnyitásával és az új munkaképes emberek beáramlásával. Egy másik esetben a népességnövekedés a foglalkoztatottság növekedése nélkül is növekedhet, például a beérkező nyugdíjasok számának növekedése vagy a születésszám növekedése miatt. A kvalitatív elemzés magában foglalja számos információforrás felhasználását, amelyek az élőhelyek növekedésének történeti trendjeit és előrejelzéseit nyújtják, majd az adatok összehasonlítását. A területnövekedés szegmentálása is kötelező, pl korcsoportok, nem, családméret stb. A felsorolt ​​tételek hiánya a vizsgálatban az adatok nem megfelelő kiválasztásának tudható be az elemzéshez.

Igényparaméterek olyanok határozzák meg specifikus mutatók, területként (iroda vagy termelés) egyenként munkahely, egy főre jutó beszerzési költségek, egy főre jutó lakások vagy házak száma stb. A keresleti paraméterek felhasználásával a mennyiség kiszámításra kerül szükséges ingatlan, ami megfelel az ingatlanfogyasztási terület növekedésének. Például az átlagos beszerzési költségeket a népességnövekedésre alkalmazva a kiskereskedelmi forgalom növekedését, és ennek megfelelően további üzlethelyiség-igényt jósolnak. A lakáspiac elemzésekor az életkor, jövedelem, családlétszám vagy összetétel szerint szegmentált népességnövekedés szegmentált keresletté alakul át. A keresleti paraméterek alapos elemzése magában foglalja a múltbeli trendek, a jelenlegi állapot tanulmányozását és a jövőben várható értékük előrejelzését. Ezen túlmenően egy érvényes elemzés nemcsak az új élőhelyek növekedése miatti keresletváltozásokat méri, hanem a meglévő népesség- és foglalkoztatási minták változásait is. Például a gazdasági fellendülés idején a növekvő vállalatok nagy területeket, változtatásokat igényelnek demográfiai helyzet a nyugdíjas korúak számának emelése felé megfelelő lakástípusra lesz szükség.

Könnyen megállapítható, hogy ezek a törvényjavaslatok nem tudnak minden problémát megoldani az ingatlanértékelés területén. Tehát milyen további fejlesztési utakat lehet javasolni? Mindenekelőtt nemzeti szabványokat kell megalkotni és elfogadni a valódi polgári és föld-tulajdon viszonyok rendszerében, mind a tömeges, mind az egyéni ingatlanok értékelésére. Ezen túlmenően olyan szabványokra van szükségünk, amelyek szilárd jogi alapokon állnak, szigorúan és egyértelműen leírják az értékelés minden szakaszát és az értékelési munka megfelelő eljárásait, és nem a tisztviselők által saját kényelmük érdekében kitalált osztályok utasításai. Ebben az esetben különös figyelmet kell fordítani a valós értékelési gyakorlat már említett sztereotípiáinak leküzdésére. Ellenkező esetben az értékelés tényleges gyakorlata a korábbi tévhitek rabja maradhat. Annak érdekében, hogy az ingatlanértékelési standardok és szabályok szilárd tudományos megalapozása, szövegük olyan dokumentummá váljon, amely segíti a gyakorló értékbecslőket napi munkájuk színvonalának és minőségének jelentős javításában, egyértelműen meg kell fogalmazni az ingatlanértékelés általános alapelveit. az értékelési tevékenységek formalizálása. Ugyanakkor nemcsak jogi, gazdasági, információs, szervezeti és módszertani indoklásuk fontos, hanem az orosz értékbecslők valós gyakorlati problémáinak azonosítása és általánosítása is. Természetesen az értékelési szabványok strukturálására vonatkozó elveknek a hatályos jogszabályok rendelkezésein kell alapulniuk, és az értékelési tevékenységek minden aspektusára ki kell terjedniük. Ez segít abban is, hogy már a szabványok fogalmának és szerkezetének szintjén megfogalmazzuk a racionális fejlődésük gondolatát, ahogy a hatályos jogszabályok javulnak és piaci intézmények fejlődnek az országban. Az ingatlanértékelési standardok és szabályok ilyen strukturálása viszont kevésbé teszi azokat „elnyomó” dokumentummá, nehezen érthetővé, és nagyobb szükségük van a szabályozó tisztviselőknek, mint a gyakorló értékbecslőknek. A fő feladat A szabványfejlesztők szervesen beépülnek a személyzet képzési és átképzési rendszerébe. Az értékbecslők képzési szintjének szisztematikus javítására való felhasználásuk megkönnyítése érdekében a standardok főszövegéhez előzetesen részletes megjegyzéseket kell készíteni, bizonyos kánonok szerint, olyan stílusban, amelyet nem minden gyakorló értékelő ismer. . Ez nemcsak a tanulmányozási folyamatot könnyíti meg, hanem ajánlásokat is ad bármely értékelő cégnél felmerülő gyakorlati problémák megoldására. Vagyis az értékbecslési standardok, szabályok ilyen formában történő elkészítése és elfogadása lehetővé tenné az értékbecslők folyamatos képzési rendszerének kialakítását.. Hangsúlyozni kell, hogy az ingatlanértékelési standardok és szabályok ne csak „irányadó dokumentummá” váljanak az értékbecslők számára. értékbecslők. Ezeket úgy kell megépíteni, hogy biztosítsák a gyakorlati értékelő munka elvégzéséhez szükséges csúcstechnológiát a minőség és az eredmények megbízhatósága új követelményeinek szintjén. Ezért a szabványok és szabályok legfontosabb részein végzett munkával párhuzamosan kutatás-fejlesztés indult új információs technológiák és szakértői rendszerek létrehozására. gyakorlati megvalósítás a legfontosabb szabványosított eljárások bármilyen bonyolultságú ingatlan értékelésére. A tanulás eredményeként lehetséges opciók Az értékbecslők munkáját az ingatlanértékelési standardok és szabályok tartalmának optimalizálása érdekében strukturálva a következő négy legfontosabb szakaszt azonosítjuk: az első szakasz az értékelési feladat kialakítása, az értékelés tárgyának formalizált leírása és az értékelés előkészítése. az értékeléshez szükséges kiindulási adatok rendszere, amelyek rendelkeznek a szükséges jogállással, az értékeléshez szükséges részletes megbízás egyeztetése; a második szakasz az értékelési probléma megoldásához szükséges legfontosabb eljárások szigorú és tudományosan megalapozott formalizálása, a logikai elemzés és számítások során előforduló hibák felhalmozódásának ellenőrzése és a végső értékelési eredmény megszerzése; a harmadik szakasz az értékelő jelentés legfontosabb szerkezeti szakaszaiban foglalt rendelkezések megalapozása a tervezési és tartalmi követelmények szigorú szabályai szerint; a negyedik szakasz az elbírálás eredményeinek egyértelműen szabályozott eljárások szerinti vizsgálata és ennek eredményei alapján a dokumentáció elkészítése. E négy szakasz mindegyike bizonyos munkatípusok szerint épül fel, amelyek leírása meglehetősen alkalmas a formalizálásra. Az eredmény 15-20 értékelési eljárás leírása, amelyek megközelítőleg ugyanannyi logikai és számítási jellegű, meglehetősen elemi műveletet tartalmaznak. Az ismertetett rendszer a legfontosabb szakaszok és értékelési eljárások strukturálására nem meríti ki az értékelési standardok tudományos és módszertani alátámasztására irányuló munka minden területét. Ez nem csak az alkalmazás funkcióinak feltárásáról szól nemzetközi szabványok az országos polgári terület, településrendezési és egyéb kapcsolódó jogszabályok sajátosságait figyelembe vevő értékelések. Természetesen nagyon fontos összegezni az orosz értékbecslők által felhalmozott valós gyakorlati tapasztalatokat. De nem kevésbé fontos az ingatlanárazás fő makrogazdasági folyamatainak lényegének feltárása, valamint egy adott árazás legfontosabb szempontjai. gazdasági aktivitás föld- és tulajdonviszonyok alanyai a valós rendészeti gyakorlat körülményei között, matematikai modellekértékelésben használt, valamint az értékeléshez szükséges modern információs technológiák leírása. Az ilyen szabványokat tesztelni kell a legnagyobb orosz önszabályozó értékbecslők egyesületeiben, és ennek megfelelően módosítani kell. A nemzeti szabványokat pedig csak azt követően szabad elfogadni, hogy tükrözik az orosz értékbecslők valódi pozitív gyakorlati tapasztalatait. A modern szabványok nyilvánvalóan nem elegendőek, mert nem kifejezetten az ingatlanokat érintik, hanem általában az értékelési tevékenységet fedik le. Ami az „árnyékgazdasággal” kapcsolatos problémákat illeti, az értékelési tevékenységre vonatkozó jogszabályok elengedhetetlenek. Csak a fokozott adóellenőrzési intézkedések segítenek.

lakóingatlan értékelése

Általában az első fejezetet nagyobb mértékben szentelik elméleti alapok, ingatlanértékeléssel kapcsolatos alapkategóriák.

A munka második fejezete a tulajdonság értékelésének eredményeit mutatja be a meghatározás három megközelítése szempontjából piaci értéke: költség szerinti értékelés (költség-megközelítés), értékelés az eladások közvetlen összehasonlításával (összehasonlító megközelítés), értékelés várható vagy tényleges bevétel alapján (jövedelem-megközelítés).

Az értékelési eredmények összehasonlítása során kiderült, hogy minden megközelítés eltérő eredményt ad. Tekintsük a bemutatott ingatlanértékelési megközelítések fejlesztésének főbb irányait.

A modern értékelési gyakorlatban gyakran használják az UPVS gyűjtemények segítségével történő pótlási költség kiszámításának technológiáját. Ezeknek a gyűjteményeknek a használata 1997-ben kezdődött, amikor még gyakorlatilag nem volt piaci információ az ingatlanokról, és a „piaci érték” meghatározásának kizárólag ezen gyűjtemények felhasználása volt, főként a tárgyi eszközök átértékelése céljából. Az elmúlt évtizedben voltak Nagy változások V információs támogatás ingatlanpiac és becslési üzlet. Az Orosz Föderáció Állami Építési Bizottsága új költségbecslésre és szabályozási keretre tért át. Az Oroszországi Állami Építésügyi Bizottság 2002. április 8-i 16. számú határozata „Az új költségbecslésre és az építési árképzésre vonatkozó szabályozási keretre való áttérés befejezésére irányuló intézkedésekről” szóló határozatát 2003.01.01-től törölték. előírások A Szovjetunió Gosstroyja, az előírt árszinten összeállított becslés-szabályozási alapok 1991 és 1984. Helyette állami elembecslési szabványok (GESN) és szövetségi egységárak(FER). Oroszország Állami Építési Bizottsága jóváhagyta és hatályba léptette:

· GESNr-2001 "Állami elemi becslés szabványok javítási és építési munkákhoz";

GESN-2001 "Állami elemi becslési szabványok a építőipari munkák";

GESNm-2001 "Állami elemi becslési szabványok a berendezések felszereléséhez"

A GESN-ek célja az összetétel és a végrehajtáshoz szükséges erőforrások meghatározása építkezés tárgyakon, becslések (becslések) készítése erőforrás módszer, valamint az elvégzett munkák kifizetésére és az anyagok leírására.

Az oroszországi Gosstroy szövetségi egységárakat (FER, FERr és FERm) csak a moszkvai régióban dolgoz ki. Ezután a moszkvai régió árait a Gosstroy átviszi a Regionális Építőipari Árképzési Központhoz, hogy az árakat a regionális viszonyokhoz kapcsolják. Az összekapcsolás után az árgyűjtemények visszaküldésre kerülnek a Gosstroy-nak további jóváhagyásra. Jelenleg még nem zárult le az új szabályozási keret kidolgozásának folyamata. Az új szabályozási keretek alapján az ingatlanértékelés lebonyolítása rendkívül összetett és időigényes, speciális ismereteket és készségeket igénylő feladat. Ahhoz, hogy az új szabályozási keret bekerüljön az értékelési gyakorlatba, az ingatlanértékelés alkalmazott problémáinak megoldására alkalmas szoftverek és számítástechnikai rendszerek fejlesztésére van szükség.

A közelmúltban az építőipar regionális árképzési központjai elkezdtek aktívan dolgozni, és megjelentek olyan cégek, amelyek információs szolgáltatások nyújtására szakosodtak, például az NPF Építőipari Információs Technológiák Központja.

A múlt század 70-es éveinek régen elavult gyűjteményeit pedig ma is csak az ingatlanértékelők használják, és ezzel egyidejűleg a tárgyak „piaci értékének” igazolására. A tapasztalt értékelők már régóta megértették az UPVS-gyűjtemények használatának hátrányait, amelyek elsősorban az egységárakban szereplő költségek listájával, az átlagos indexálással, a technológiák nem megfelelőségével, a munkakör arányával stb.

Így a következő költségtételeket veszik figyelembe az UPVS gyűjtemények:

· közvetlen költségek;

· rezsiköltségek;

· tervezett megtakarítások (nyereség);

· építési terület kiosztásának és fejlesztésének általános helyszíni költségei;

· tervezési és felmérési munkák költsége;

· a munkavégzéssel kapcsolatos költségek téli idő;

· bónuszbérek költségei;

· egy állandó vállalkozás vezetésének fenntartásának költségei;

· ideiglenes épületek és építmények felszámolásából származó veszteségek;

· a munkavállalók 3 km-nél nagyobb távolságra történő szállításának költségei. Nélkül tömegközlekedés;

· a munkavállalói prémiumok kifizetésének költségei a munka mobil jellege miatt.

A tapasztalt értékbecslők a saját fejlesztéseiket használják számításaik során az analógok kiigazítása vagy a kibővített becslések alapján.

P.G. Grabovoy, S.P. Korostelev „Ingatlanértékelés, I. rész. Ingatlanértékelés” című munkájában konkrét példa Megállapítható, hogy a lakóingatlanok pótlási költségének UPVS módszertannal történő számításának eredményei többszörösen jelentősen eltérnek a piaci mutatóktól.

A Szakértői Tanács által felülvizsgált többségben azonban orosz társadalomértékbecslői jelentések szerint az ingatlanok piaci értékének megítélése továbbra is elavult UPVS-en alapul. Sőt, annak érdekében, hogy ezeknek a számításoknak az eredményeit valahogy közelebb hozzuk a piaci mutatókhoz, egy bizonyos növekvő együtthatót vezetnek be, amelyet „vállalkozói profitnak” neveznek. Teljesen önkényesen fogadják el, mivel ezt a mutatót modern körülmények között nem lehet eltávolítani a piacról. Itt különösen meg kell jegyezni, hogy az IVS 2003 szerint „a piaci érték alkalmazása megköveteli az értékelési következtetés kidolgozását kizárólag piaci adatok alapján”. Az UPVS alkalmazásakor az értékbecslő egyértelműen meghatározza a nem piaci értéket, amelyet a jelentésben tükröznie kell.

Oroszországban még mindig nincs megbízható információs bázis az építési költségek összesített alapmutatóiról, amelyek a nyugati értékelők rendelkezésére állnak (a WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS példáját követve).

Jelenleg az ingatlanértékelés fő elismert információs bázisa a Co-Invest LLC fejlesztése. Ez a cég negyedévente adja ki az "Építőipari árindexek" című közleményt, valamint az "Értékbecslő kézikönyve" sorozatot: " Ipari épület", "Lakóépületek", "A nemzeti valuták vásárlóerő-paritásainak gyűjteményei építőipari piacok", "Épületek, építmények pótlási költségének jegyzéke mindenkori árszinten" stb.

A kiadványok használatakor figyelembe kell venni, hogy számításaik nagy része a tervgazdaság korának szabályozási keretein alapul, bizonyos áregyütthatókkal indexelve, ezért a végső értékelési eredmények az okok miatt jelentős hibásak lehetnek. fent emlitett. Bizonyos indexek használatakor gondosan tanulmányozni kell a számításuk előfeltételeit.

A közelmúltban jelent meg az építési költségek regionális jegyzéke (RCC-2006), amely az értékbecslők által várt elsőként jelent meg az országban. Költségmutatókat biztosít az építési munkák típusa szerint, aggregált költségmutatókat (UCI) és „információkat a szükséges beruházási volumen felméréséhez expressz verzióban”. Lényegében az utóbbi meghatározás azt jelenti becsült költség modern épületek és építmények analóg tárgyai. Az RSS III. része „a szerkezeti elemek műszaki és gazdasági mutatóival rendelkező analóg objektumokat, az objektum egészére vonatkozó műszaki és gazdasági mutatókkal ellátott analóg objektumokat, valamint a lakóépületek és a társadalmi költségek meghatározásához ajánlott műszaki és gazdasági mutatók összefoglaló táblázatát tartalmazza. – kulturális tárgyak.” A költségmutatókat a „moszkvai régió” 2006. 01. 01-i árában határozzák meg. A címtár 18 féle modern lakóépület és 27 nem lakáscélú ingatlan objektum költségmutatóit tartalmazza. Az RCC-2007-ben az objektumok ezen listája jelentősen bővült.

Az RSS közzététele megteremti az ingatlan- és vállalkozásértékelési eljárásokban való felhasználásának feltételeit. Ha az ingatlanértékelésnél használható az „Összesített értékmutatók” című referenciakönyv II. része, akkor az üzleti értékelés költségszemléletében a III. „Épületek és építmények analóg tárgyai” rész.

Így az RCC gyűjtemények az ingatlanértékelés alapvető alapjává kell, hogy váljanak. Ezeknek a gyűjteményeknek azonban vannak jelentős hiányosságai is. A legfontosabb az, hogy nem adják meg a kiindulási adatokat és az analógok költségének kapott értékeinek alapvető feltételezéseit. Így nem teljesen világos, hogy a végső számokban pontosan milyen összetételű berendezéseket vettek figyelembe, mit tartalmaztak a fejlesztő egyéb költségei stb. Becslők, elemzők és értékbecslők közös munkája az RSS fejlesztése irányában az ingatlanértékelők számára oly szükséges információs bázis létrejöttéhez vezethet.

Az értékbecslési tevékenység fejlesztésének fő iránya jelenleg az ingatlanok piaci értékének felmérése. Ez annak köszönhető, hogy hazánkban adatbázis halmozódik fel az ingatlanok tényleges piaci értékéről.

A lakóingatlanok értékelési folyamatának egyszerűsítése érdekében az értékbecslő ügynökségek használhatják egy lakás költségének regressziós modelljét, amely lehetővé teszi egy lakóingatlan költségének kiszámítását számos paraméterétől függően.

A 2005. decemberi Real Estate magazin egy ilyen modell felépítésére mutat példát. A modell több ingatlancég árlistája alapján készült, amelyek különböző fogyasztói jellemzőkkel rendelkező lakásokat árulnak Novoszibirszk város különböző területein. Az elemzéshez 450 lakásról gyűjtöttünk információkat (150 lehetőség lakástípusonként - egy-, két-, háromszobás) a következő paraméterek szerint:

lakás ára,

a terület, ahol a ház található,

ingatlan típusa:

önkormányzati lakás,

Privatizációs szerződés alapján vásárolt lakás

által vásárolt lakás adásvételi szerződés,

* annak az épületnek az anyaga, amelyben a lakás található:

Panel, tégla, monolit,

*ház típusa:

Elit,

Továbbfejlesztett elrendezés

Tipikus

Teljes méret,

- „Hruscsovka”,

a ház emeleteinek száma,

az emelet, amelyen a lakás található,

a lakás teljes területe,

a lakás lakóterülete,

konyharész,

erkély vagy loggia jelenléte,

telefon jelenléte.

Tekintsük részletesen a modell felépítésének eljárását egyszobás lakások példáján.

A modell felépítésének első szakaszában a korrelációs együtthatók mátrixát elemeztük, hogy azonosítani lehessen az egymástól erősen függő paramétereket. A fő feladat az volt, hogy olyan tényezőket válasszanak ki, amelyeknél a korrelációs együttható nem haladja meg a 0,8-at. Az elemzés eredményei alapján felállítottuk a korrelációs együtthatók mátrixát, amely 6 tényezőt vesz figyelembe, vagyis az eredetileg begyűjtöttek pontosan a felét, mivel a fennmaradó tényezők nem feleltek meg a korrelációs együtthatóra támasztott feltételnek.

A kiválasztott tényezőkre összegyűjtött adatok alapján a következő regressziós modellt építettük fel:

C = -10,12 + 9,24 Stot + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +

65 * x4+ 64,48 * x5 (3,1)

vagy általában:

C = -a0 + asStot+ a1x1 + axg + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3,2)

A bemutatott egyenletben a következő jelölést használjuk:

C - az alábbiakban meghatározott fix paraméterekkel rendelkező lakás ára,

Teljes - a lakás teljes területe,

x1 egy hamis változó, amely azt a területet jellemzi, ahol a lakás található,

x2 egy hamis változó, amely annak az épületnek az anyagát jellemzi, amelyben a lakás található;

x3 annak az épületnek az emeleteinek számát jellemző változó, amelyben a vizsgált lakás található;

x4 egy hamis változó, amely azt az emeletet jellemzi, amelyen a lakás található;

Az x5 egy hamis változó, amely a telefon jelenlétét jellemzi a lakásban.

A modell statisztikai mutatói megerősítették a kapott eredmények jelentőségét.

Így a kapott modell nagyon jól tükrözi a függőséget átlagköltség apartmanok paraméterei alapján Novoszibirszk város lakáspiacán (anélkül, hogy figyelembe vennék az extrém lehetőségeket).

A bemutatott modelleket Novoszibirszk város "Zhilfond" és "Amir - Real Estate" ingatlanügynökségeiben alkalmazták, amelyek teljes munkaidőben foglalkoztatják az eladásra kerülő lakások költségeit, valamint biztosítékként szolgálnak kölcsönszerződések. Meg kell jegyezni, hogy a szakértők nagyra értékelték használatuk hatékonyságát.

Második fontos probléma Az értékbecslők problémája egy lakás értékének előrejelzése a jövőben. Ez a probléma különösen aktuálissá válik a jelzáloghitel célú lakás költségének felmérésekor, mivel a lakás eladása a jövőben fog megtörténni, és fontos meghatározni a lakás költségének növekedési ütemét a kölcsönszerződés időtartamára. .

A másodlagos lakáspiac árdinamikai modelljének megalkotásához a kiinduló adatokat az Ingatlan magazinokból vettük a megfelelő évek negyedéveire vonatkozóan. Évente 240 lakásról gyűjtöttünk információt – lakástípusonként (egy-, két-, háromszobás) 80-at. . A modell felépítésének fő célja a másodlagos piaci ingatlanok árváltozási modelljének meghatározása.

A lakásokról összegyűjtött adatok szerkezetét az ábra mutatja be. 2.1, 2.2, 2.3.

Rizs. 2.1. A modell felépítésénél figyelembe vett lakások felépítése, lakástípusonként

Rizs. 2.2. A modell felépítésénél figyelembe vett lakások felépítése, lakástípusonként

Rizs. 2.3. A modell elkészítésekor figyelembe vett lakások felépítése építőanyag típusonként

Időzítési elemzés gazdasági jelenségek megkülönbözteti különböző típusok evolúciók.

1. Hajlam, hajlam vagy hosszú távú mozgás. A trendnek nincs szigorú meghatározása, az intuitív módon azonosítható. A trend egy meghatározott irányban bekövetkező lassú változásnak felel meg, amely hosszú ideig fennáll.

2. Ciklus, rövid távú komponens - gyors kváziperiodikus mozgás, amelyben van egy növekvő és egy csökkenő fázis.

3. Szezonális komponens – rendszeresen előforduló változások, ellentétben a ciklussal.

4. Véletlenszerű ingadozások, hatások - viszonylag nagy frekvenciájú, többé-kevésbé állandó jellegű véletlenszerű mozgás.

Egyes statisztikai sorozatok tiszta formájukban mutatják be az evolúció egyik vagy másik típusát, de a legtöbb az összes vagy az egyes összetevők kombinációja.

Elméletileg az árdinamikai sorozat egy trend, egy szezonális komponens és véletlenszerű ingadozások kombinációja. Tovább modern színpad Az ingatlanpiac fejlődése során a lakásárak szezonális komponense megszakadt, ami a magas áremelkedési ütemnek és a szóban forgó piac befektetési vonzerejének köszönhető. Éppen ezért kiemelt figyelmet fordítottunk a vizsgált idősor trendjének azonosítására.

Ezen lakásárdinamikai sorozatok alapján készült el a következő modell.

Másodfokú polinom:

уi = а + bt2, (3.3)

hol vagyok a lakás típusa,

t - időtartam.

Megjegyzendő, hogy a statisztikában használt kritériumok szerint a korrelációs együtthatónak 1-hez közelinek kell lennie (0,7-nél nagyobb), az F szignifikancia együtthatónak 0,03-nál kisebbnek kell lennie (az adott modellparamétereknél).

Tehát az így kapott modellek jól tükrözik az árak dinamikáját Novoszibirszk város másodlagos lakáspiacán.

Az így kapott modell szerint az egyszobás lakások költségnövekedésének 2006-ban 22,0%-nak kellett volna lennie, a tényleges költségnövekedés 24,3%-os volt.

E modell szerint 2006-ban Novoszibirszk városában egy kétszobás lakás költségének 21,7%-kal kellett volna növekednie, valójában azonban a növekedés mértéke 21,6%.

A bemutatott modellnek megfelelően a költségnövekedés háromszobás lakás Novoszibirszk városában 2006-ban 21,5%-ot kellett volna elérni, de valójában 31,0%-os volt a növekedés.

Valós költségadatok helyettesítése négyzetméter 2006 minden negyedévében Novoszibirszk városában lévő lakások esetében megjegyezhető, hogy ez az érték a modell segítségével megszerkesztett konfidenciaintervallumok határain belül esik.

A szakértők szerint az így kapott modell megfelelően leírja az ingatlanpiac jelenlegi helyzetét. A 2006. év végi lakhatási költségek növekedésére vonatkozó előrejelzés bizonyos lakástípusok esetében egybeesik a valós adatokkal, mivel a szakértők által jósolt piaci növekedés 20-30%.

Az értékbecslő folyamatosan szembesül a lakások költségének előrejelzésének problémájával, ez a probléma különösen akut hitelezési célú értékelések során. A döntés helyessége a szakember tapasztalatától, képzettségétől, valamint a vizsgált tárgy piacán gyűjtött adatok minőségétől függ. A javasolt statisztikai modellek alkalmazása a szakemberek munkájában elősegíti az előrejelzések pontosságának javítását, valamint a lakóingatlanok értékelésének minőségét.

A kutatómunka elvégzése után az alábbi javaslatok születtek a lakóingatlan-piac fejlesztésére. Gyakran nagy szerepe van az 1 négyzetméter költségének kialakulásában. m lakóterület közvetlen hatással van az ingatlanügynökre a vevőre vagy az eladóra. A közvetítő szervezetek alkalmazottainak gátlástalansága és személyes érdekeinek felhasználása a lakóingatlanok mesterségesen felduzzasztott áraihoz vezet. Így a másodlagos lakáspiac sokszor egyszerűen túlmutat az önkormányzatok irányításán, hiszen az ingatlancégek ellenőrzése alatt áll. A másodlagos lakáspiacon kínált lakásoknak pedig csak kis százaléka áll a városvezetés befolyása alatt. A fentiekből levonva azt a következtetést szeretném leszögezni, hogy a pénzügyi válság körülményei között e tekintetben önkormányzati kontrollra van szükség. Ez a lakások iránti meglehetősen nagy keresletnek köszönhető, így a másodlagos lakások viszonteladásából származó profit magas százalékát a kis ingatlanügynökségek szerzik meg. Felhívom továbbá az önkormányzati szervek és strukturális szervezeti egységeinek figyelmét a növekvő lakhatási költségekre. Mivel az ingatlanpiac a válságból való kilábalás folyamatában van, és a lakásárak a nagy kereslet miatt gyorsan emelkedni kezdenek. Az akvizíció aukcióinak szigorodó feltételeivel földterületek az egyéni lakóépületek esetében ki kell kényszerítenie a piacról a magas nyereségre törekvő kisvállalkozásokat a szerződéses feltételek megfelelő teljesítése nélkül. Ezenkívül az omszki ingatlanpiac javítása érdekében javítani kell a szabályozási keretet. Ez a lakóingatlanárak növekedési ütemének mérséklődését és a valós piaci igényekhez való igazodását eredményezi.

A tökéletes ingatlanpiac felé vezető úton olyan szolgáltatásokat kell létrehozni, amelyek szigorúan ellenőrzik az ilyen típusú dokumentációt. A fenti intézkedések kombinációja segít az omszki ingatlanpiacnak a lehető legrövidebb időn belül leküzdeni a válságot, és javítani fogja a lakások forgalmának szabályozásának feltételeit ezen a piacon.

Következtetés

Ebben a diplomatervben az omszki másodlagos lakáspiac jelenlegi helyzetének mélyreható elemzését végezték el. Ugyanakkor tanulmányozták a város természeti és ökológiai állapotát, valamint azokat a társadalmi és gazdasági tényezőket, amelyek közvetlen hatással vannak a másodlagos lakások kialakulására.

Vizsgálták a lakóingatlan-piac kapacitását, a másodpiaci kereslet-kínálatot a 2009-2012 közötti időszakban is.

Részletes elemzés készült a másodlagos lakáspiaci ajánlatokról. Kidolgozták a lehetséges módszereket a lakóingatlan-piac javítására a gazdasági válság körülményei között. Figyelembe veszik a lakóingatlan-piac fejlődési kilátásait.

A tanulmány relevanciáját hangsúlyozza, hogy a városok jövője nagymértékben összefügg a lakóingatlan-piac fejlődésével. Mivel a lakóingatlan piac i.e. A lakáspiac az egyik legfontosabb piac, közvetlen hatással van a társadalom életére, így állapotától függ a társadalom többi elemének állapota.

A diplomaterv célja maradéktalanul megvalósult. A célnak megfelelően a következő feladatokat sikerült megoldani:

Tanulmányozták az omszki lakóingatlanok marketingjének tudományos és módszertani elveit;

Figyelembe veszi a városi lakóingatlanok marketingjének fejlesztésére vonatkozó jogszabályi és szabályozási keretet;

Kidolgozásra kerültek a lakóingatlan-piac fejlesztésének főbb irányai;

Figyelembe kell venni az életbiztonság biztosításának feltételeit az értékelő munka során;

A város jellegét befolyásoló tényezők felmérése során a környezeti döntések elemzésére került sor.

SZÖVETSÉGI OKTATÁSI ÜGYNÖKSÉG

1. számú objektum	2. számú objektum	3. számú objektum		4. számú objektum	5. számú objektum
Eladási ár	65000		78000	56000		70000	54000
Tulajdonjog	teljes		teljes	teljes		teljes	teljes
Feltételek fi- finanszírozás	nem piaci, 3000-rel túlárazott		nem piaci, 8000-rel túlárazott	piac		piac	piac
Eladási feltételek	piac		piac	piac		piac	piac
Piaci feltételek (idő)	2 hét		6 hét		1 év	1 év	1 év
Ház terület	120 nm.		145 nm.		120 nm.	145 nm.	120 nm.
Földterület	10000 nm		12000 nm		10000 nm	12000 nm	10000 nm
Szobák száma	6		7		6	7	6
Hálószobák száma	3		3		3	3	3
Fürdőkád	1		1		1	1	1
Zuhany	1		1		1	1	1
Pince	nincs befejezve		nincs befejezve		nincs befejezve	nincs befejezve	befejezett
Garázs	Van		Van		Van	Van	Nem

Amint a forrásadatokból kiderül, az összehasonlító objektumok a finanszírozás, az értékesítés időpontja és a fizikai jellemzők tekintetében eltérnek az értékelttől.

A finanszírozási feltételek kiigazításának mértéke az objektumok eladási árának piaci és nem piaci finanszírozással történő összehasonlításával történik. Ebben az esetben a hiteltörlesztés a piaci kamatláb alapján történik. Példánkban a beállítási értékek 3000 az 1. számú objektumnál és 8000 a 2. számú objektumnál.

Mivel minden összehasonlítható ingatlan piaci értékesítési feltételekkel rendelkezik, nincs szükség az értékesítési feltételek módosítására.

A piaci feltételekhez (értékesítés ideje) való alkalmazkodáshoz olyan objektumokat kell kiválasztani, amelyek csak ebben az elemben különböznek egymástól. Nálunk az 1. és a 3. számú objektum csak a finanszírozásban és az értékesítés időpontjában tér el. Az eladási ár módosításával

1. számú objektum finanszírozási feltételeiről, értékesítéskor tudja meghatározni a korrekciót:

(62000 – 56000) / 156000 = 0,1.I.e. Egy év leforgása alatt a piaci árak 10%-kal emelkednek.

Így minden összehasonlítható tárgyat azonos feltételekbe hoznak a finanszírozás és az értékesítés időpontja tekintetében, ami megteremti egyetlen alap más összehasonlító elemek módosításához.

Számos összehasonlító objektumban a méretbeli különbségeket a különböző helyiségek száma, valamint a ház és a telek különböző területei jelentik. Sőt, egy 12.000 nm-es telek. egy 145 nm alapterületű háznak felel meg. 7 szobás, 10.000 nm-es telekkel. 120 nm alapterületű háznak felel meg. 6 szobával. Ezért az 1. és 2. számú objektumok összehasonlításából származó méretbeállítás a következő formában történik:

70000 – 62000 = 8000.

A garázs jelenlétére vonatkozó beállítás a 3. és 5. számú objektumok összehasonlításából származik:

61600 – 59400 = 2200.

Az elkészült pince kiigazítását a 2. és 4. számú objektumok összehasonlítása határozza meg:

77000 – 70000 = 7000.

Az elvégzett kiigazítások eredményeit az alábbiakban közöljük táblázat 2. sz

táblázat 2. sz.

1. számú objektum	2. számú objektum	3. számú objektum	4. számú objektum	5. számú objektum
Eladási ár	65000	78000	56000	70000	54000
Tulajdonjog átruházása érvényesség	teljes	teljes	teljes	teljes	teljes
Jogi előírások korrekciója	65000	78000	56000	70000	54000
Finanszírozási feltételek	nem piac	nem piac	nem piac	nem piac	piac
Kiigazítás a finanszírozási feltételekhez.	- 3000	- 8000	0	0	0
Korrigált ár	62000	70000	56000	70000	54000
Egy tranzakció feltételei	kereskedelmi	kereskedelmi	kereskedelmi	kereskedelmi	kereskedelmi
Kiigazítás az ügylet feltételei alapján	0	0	0	0	0
A piaci feltételekhez igazított ár	2 hét	6 hét	1 év	1 év	1 év
Korrekció a piaci feltételek alapján	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %
Korrigált ár	62000	70000	61600	77000	59400
Elhelyezkedés	hasonló	hasonló	hasonló	hasonló	hasonló
Méret	120 nm.	145 nm.	120 nm.	145 nm.	120 nm.
Állítsa be a mérethez	0	- 8000	0	- 8000	0
Garázs	Van	Van	Van	Van	Nem
Korrekció a garázs jelenlétére	- 2200	- 2200	- 2200	- 2200	0
Kész pince	Nem	Nem	Nem	Igen	Nem
Korrekció a pincében	+ 7000	+ 7000	+ 7000	0	+ 7000
Korrigált ár	66800	66800	66400	66800	66400
Teljes nettó korrekció	1800	11200	10400	3200	12400
Ugyanez százalékban	3	14	19	5	23
Az eladási árból a teljes bruttó korrekció	11200	25200	14800	17200	12400
Az eladási árból	19	32	26	25	23

Minden összehasonlító objektumhoz egy korrigált árat kaptunk. A probléma feltételeinek megfelelően a piaci értéket a korrigált értékesítési árak adatai alapján kell levezetni.

A piaci érték egyetlen mutatójának levezetésének indoka az, hogy a kiigazított eladási árak sorozatának minden tagját súlyozási tényezővel kell meghatározni, figyelembe véve, hogy az összehasonlítás tárgyai milyen mértékben különböznek az értékelés tárgyaitól. Ebben az esetben figyelembe kell venni

figyelni az eladási árak szórásának tartományára, az abszolút értékben vett korrekciók összes %-ára, a pozitív és negatív korrekciók különbözeteként meghatározott korrekciók összes %-ára, valamint minden egyéb adatra.

Ebben a példában az eladási áraknak gyakorlatilag nagyon szűk tartománya van - 66400-tól 66800-ig. Azonban az eladási ár kisebb módosításokkal magasabb értékhez van rendelve. fajsúly– az 5. számú objektumnál a korrekciók száma = 2. Ráadásul az 5. számú objektum teljes bruttó korrekciójának összege is majdnem a legkisebb. Ezért az 5. számú objektum eladási árát – 66.400 – vettük az összehasonlító tárgy forgalmi értékének.

3.2 Befektetési kockázatok és ingatlanpiaci statisztikák.

Az ingatlanpiaci statisztikák általában a bérleti díjakról és a jövedelmezőségi mutatókról tartalmaznak információkat. Az adatok összehasonlíthatósága érdekében az információ csak az első osztályú tulajdonságokra vonatkozik. Úgy gondolják, hogy az ilyen létesítmények megfelelnek a legmagasabb követelményeknek a hely, a felszerelés, a kommunikációs támogatás, tervezési döntéseket stb., a bérleti díjakat pedig ugyanazon szabványok szerint határozzák meg a tulajdonos és a bérlő közötti karbantartási, javítási, biztosítási stb. költségek mérésére és elosztására.

A bérleti díjakkal kapcsolatos információk rendelkezésre állnak. Egységesítéséhez csak az említett megfelelőség ellenőrzése szükséges. A jövedelmezőségi mutatókra vonatkozó információkat nehezebb elkészíteni. Mivel nincs olyan sok adásvételi tranzakció, ezért figyelembe veszik a korábban végrehajtott tranzakciókat, integrálják a különböző objektumokra vonatkozó adatokat, figyelembe veszik az időréseket, az inflációt és egyéb folyamatokat. A jövedelmezőségi mutatók a regionális kockázatokról is tartalmaznak információkat, és itt a szakértői megközelítés dominál. Ezért a statisztika az ingatlanpiacok egyik szakterülete.

A régióban az üzlet és beruházás élénkülése szükségszerűen együtt jár az irodapiac növekedésével, a kereslet, a kihasználtság és a bérleti díjak növekedésével. Ugyanakkor ösztönzik az új irodák építését és korszerűsítését, ezt követik a szolgáltató részlegek, bevásárlókomplexumok, szabadidőközpontok stb. Az ilyen folyamatok ma jellemzőek legnagyobb központoküzlet: Amerika és az Óvilág hagyományos pénzügyi fővárosai, Délkelet-Ázsia, Kína és India gyorsan növekvő fővárosai. A bérbeadási statisztikák elemzése számos érdekes jelenséget jelez. Például:

A bérleti díj adatok lényegesen dinamikusabbak, mint a hozamadatok; a bérleti díjak dinamikáját bizonyos ingadozás jellemzi, amely tükrözi (bár eltolódásokkal) az emelkedések és zuhanások általános folyamatait; változások a hivatalban és kiskereskedelmi ingatlanok nem eshet egybe időben és nagyságrendben; a piaci helyzet javulása a kamatok emelkedésében tükröződik bérlésés ritkábban a jövedelmezőségi mutatók csökkenésében (azok észrevehetően kisebb dinamizmusa miatt); aszimmetrikus kép alakul ki a piaci helyzet romlásakor is;

Minél megbízhatóbbak és stabilabbak a jövedelmezőségi mutatók értékei, annál jobbak (alacsonyabbak). regionális gazdaságés a társadalmi környezet. A stabil bérleti üzletág vezetői London, Párizs és Frankfurt, ahol a jövedelmezőségi mutatók változásának területe 5-6% között mozog;

A kelet-európai fővárosok mutatóinak változása kevésbé dinamikus; ez egyaránt magyarázható a kisebb piaci volumenekkel, a kevesebb tranzakcióval, és láthatóan a nyugati szakértők és üzleti körök e piacok iránti kisebb érdeklődésével; A kelet-európai fővárosok jövedelmezőségi mutatói folyamatosan 2-3-szor magasabbak, mint a nyugati fővárosok hasonló értékei. Az 1998. augusztusi válság utáni időszakban pedig a jövedelmezőségi mutatók Moszkvában négyszer vagy többször rosszabbak voltak. És ez nem csak az ingatlanok értékének valós csökkenése miatt következett be, hanem a régió instabilitási állapotának és növekvő üzleti kockázatainak szakértői értékelése következtében;

További elemző információk Javasoljuk, hogy az egységnyi aktivált költség (USC) számított mutatóját használja - a lízingelt ingatlan átlagos kereskedelmi területegységének költségének becsléseként.

Az ilyen értékelés, valamint a bérleti díjak ingadozásaira adott azonnali válasz, szakértői véleményeket hordoz a vállalkozás sikeréről és kockázatairól.

A kezdeti információk - az európai városok bérbeadási statisztikái - nyugati kiadványokban találhatók (például a havi EuroProperty-ben). Reprezentatív objektumként Frankfurtot, Londont és Párizst választjuk ki - a legstabilabb üzletközpontok, Szentpétervárt, Prága és Varsó - a központokat. átmeneti gazdaság a legkockázatosabb (Európában) bérbeadási üzleti mutatókkal.

Irodabérleti üzlet.

A nyugati fővárosok 01.99-08.00 közötti megfigyelési időszaka általános előrehaladást mutatott az irodabérleti üzletágban. Megjegyezzük a londoni jövedelmezőségi mutató abszolút stabilitását (5,00-5,50%), valamint a jövedelmezőségi mutatók javulását Frankfurtban (5,75-ről 4,90-5,50%-ra), valamint Párizsban (6,25-6,75-ről 5,50-6,00%-ra). A kelet-európai fővárosok esetében ugyanezt az időszakot romló mutatók jellemzik. Az UKS számított adatainak elemzése emellett lehetővé tette a bérleti díjak logikájában fennálló külső eltérés (a pétervári és varsói többlet a párizsi és frankfurti díjakhoz képest 1999 közepéig) összhangba hozását. . Ennek eredményeként az alacsony UCS-díjak a nagy tét a bérleti díjak még nem teszik lehetővé, hogy optimistán számítsunk a beruházások növekedésére.

Bérleti kereskedés.

A nyugati fővárosok 05.99-08.00 közötti megfigyelési időszakát a mutatók általános romlása jellemzi (ami az UCS segítségével jól látható). Ez arra utal, hogy meglehetősen hosszú piaci aktivitási időszakok következhetnek be, amelyek után a megvásárolt üzlethelyiségek értékesítése már egyáltalán nem hoz reáljövedelmet.

A kelet-európai fővárosok esetében a 05.99-08.00 közötti megfigyelési időszak a hosszú távú stagnálás időszakának elmúltával és esetleg az abból való kilépés kezdetével társul (javult a mutatók dinamikája, bár a különbség az UCS mutatói a nyugati fővárosokhoz képest gigantikusnak tűnnek - majdnem nagyságrendileg). Ezért egyelőre csak arra a megállapításra kell szorítkoznunk, hogy az üzlethelyiségek piacán meglehetősen hosszú időszakok lehetnek, amikor a kelet-európai fővárosokban a kiskereskedelmi ingatlanok megszerzésébe történő befektetések érezhető pozitív hatást hozhatnak, többek között a nyugati recesszió időszakaiban is. piacokon. Ez jó érvként szolgálhat az ingatlanportfólió „interregionális” diverzifikációjának keresésekor.

Következtetés.

Az ingatlanpiac kialakulásának periódusának végét az extenzív fejlesztésről az intenzívre való átmenet jellemzi. Nyilvánvaló, hogy a közeljövőben nem lesz olyan gyors növekedés a piacon a tranzakciók számában, mint a 90-es évek első felében. Ráadásul a lakáspiacon egy bizonyos időszak alatt csak a tranzakciók számának stabilizálása lehetséges. Az árszint emelése is teljesen lehetségesnek tűnik, elsősorban a másodlagos piacon. Ugyanakkor a luxuslakások árai nemcsak nem csökkentek, hanem emelkedtek is, ami jelzi a jó minőségű lakások új építésének kilátásait. A cégvezetők a piaci verseny fokozódását is megjegyzik. A legtöbben hajlamosak azt hinni, hogy ha 1995-ben mérsékelt fokú verseny jellemezte, akkor 2001-ben ez magas lett és az is marad.

A másodlagos lakáspiaci tranzakciók számának és áraknak stabilizálódása elsősorban makrogazdasági tényezők következménye, amelyek közül a legfontosabb a megőrzés alacsony szint a lakosság többségének jövedelme. A kezdeti gyors növekedés a piaci kereslet, az országban kialakult magas jövedelmű réteg következtében mára gyakorlatilag megszűnt. És ma ezen a rétegen belül egy új differenciálódás megy végbe - egy ultramagas jövedelmű réteg elválasztása. Ennek a differenciálódásnak köszönhetően megnőtt a luxuslakások iránti kereslet. Azonban in abszolút értelemben Ennek a rétegnek a lehetőségei nagyon korlátozottak. A kereslet komoly bővülése akár a jövedelmi szint emelésével és a vevők fő szállítójává válni képes széles középréteg kialakításával, akár a kereslet aktív élénkítésével mind az állam, mind az ingatlanpiac szakmai szereplői által lehetséges. maguk. Ugyanakkor a kereslet bizonyos mértékű növekedése a jövőben a nemfizetési válság megoldására és az adósságok törlesztése kapcsán a gazdaságba kerülő elkerülhetetlen pénz hatására a következő hónapokban lehetséges. bérekés állami megrendelések alapján fennálló tartozások. Ennek a pénznek egy része az ingatlanpiacra is érkezik, de ez nyilván nem változtat gyökeresen a helyzeten, bár ennek hatására több ponttal emelkedik a vételi kérelmek száma.

Az is feltételezhető, hogy az elkerülhetetlen és jelentős tarifaemelés miatt a közművek Elképzelhető, hogy a másodlagos lakáspiacon megnő a kínálat.

Sőt, ha a kínálat megugrása a másodlagos piacon 1991-1993. az árak gyors emelkedése okozta, most az eladók nem annyira abból a lehetőségből fognak kiindulni, hogy a lakáseladások révén igen jelentős jövedelemnövekedést érjenek el, hanem abból, hogy csökkenteni kell a fenntartási költségeket, és ezért – megállapodnak árak. Ez viszont kismértékben növelheti a keresletet, így az ingatlancégek forgalmát is.

Ugyanakkor ez a stabilizáció nem enyhíti az általános problémát - a lakóingatlanok piacán belátható időn belül kereslethiány alakul ki, ami jelentősen csökkentheti az ingatlancégek hagyományos vásárlási és szolgáltatási tevékenységéből származó bevételeket. ingatlan eladás.

Ilyen körülmények között jelentősen bővíteni kell a cég által az ügyfélnek nyújtott szolgáltatások körét: banki fizetések, szállítási szolgáltatások, közjegyzői szolgáltatások, javítási munkálatok, részletfizetés biztosítása stb., fokozott figyelem a reklámozásra, esetleg jutalékcsökkentés. Mindezek az eszközök jelentős szerepet játszhatnak az ügyfelek megnyerésében, de képességeik még mindig korlátozottak. Ha az egyes cégek számára ezek a technikák képesek biztosítani a szükséges forgalom nagyságát, akkor nyilvánvalóan általában nem oldják meg az ingatlan üzletág fejlesztésének problémáját. Ezt a problémát csak a piaci kereslet bővülése oldja meg radikálisan, és modern körülmények között ez csak az állam aktív részvételével lehetséges egy jelzálog-hitelezési rendszer létrehozásával - szövetségi és regionális ügynökségek létrehozásával. jelzáloghitelezés, a másodlagos jelzálogpiac támogatása, állami garanciák nyújtása a bankok számára jelzáloghitel-kibocsátáskor.

Az oroszországi ingatlanpiac következetes fejlődése természetesen a következő szakaszhoz vezetett, amelyet a befektetési döntések indoklásának minőségére vonatkozó követelmények hirtelen megemelkedése jellemez. Az ingatlanpiaci szereplők mind külföldön, mind Oroszországban kezdik megérteni, hogy az alapvetően egyszerű képletekből álló üzleti tervek, beruházási projektek stb. megbízhatósága teljes mértékben a piackutatások érvényességétől függ, amelyek eredményei a képletekben használatosak. Vagyis egy ingatlanpiaci befektetési projekt életképességének legjelentősebb és legjelentősebb mutatója az a piackutatás életképessége, amely alapján ez a döntés születik.

Bibliográfia:

1. Balabanov I.T. „Ingatlangazdaságtan”, Szentpétervár 2000.

2. Goremykin V.A. Ingatlangazdaságtan: Tankönyv. – 2. kiadás, átdolgozva. És további – M.: „Marketing” Kiadói és Könyvkereskedési Központ, 2002 3. Kupchin A.N., Novikov B.D. ingatlanpiac: állapot és fejlődési trendek. – Oktatóanyag. M.: 1995.

4. Maksimov S.N. "Alapok vállalkozói tevékenység az ingatlanpiacon", Szentpétervár. 2000.