lakóingatlan értékelési költség
Általában az első fejezetet nagyobb mértékben szentelik elméleti alapok, az ingatlanértékeléshez kapcsolódó alapkategóriák.
A munka második fejezete az ingatlanértékelés eredményeit mutatja be a piaci érték meghatározásának három megközelítése szempontjából: költségértékelés (költség-megközelítés), értékesítés közvetlen összehasonlításával történő értékelés (összehasonlító megközelítés), értékbecslés a piaci érték alapján. várható vagy tényleges bevétel (jövedelem megközelítés) .
Az értékelés eredményeinek összehasonlítása során kiderült, hogy minden megközelítés eltérő eredményt ad. Tekintsük a bemutatott ingatlanértékelési megközelítések fejlesztésének főbb irányait.
A modern értékelési gyakorlatban gyakran alkalmazzák azt a technológiát, hogy az UPVS gyűjtemények segítségével pótlási költségszámításokat végeznek. Ezeknek a gyűjteményeknek a használata 1997-ben kezdődött, amikor az ingatlantárgyakra vonatkozó piaci információk gyakorlatilag hiányoztak, és e gyűjtemények felhasználása volt az egyetlen módja a „piaci érték” meghatározásának, elsősorban a tárgyi eszközök átértékelése céljából. Az elmúlt évtizedben voltak Nagy változások az ingatlanpiac információs támogatásában és a költségvetés tervezésében. Az Orosz Föderáció Gosstroy új becslési és szabályozási keretre váltott. Az oroszországi Gosstroy 16. számú, 2002. április 8-i rendelete „Az építési árképzés új becsült és szabályozási alapjára való áttérés befejezését célzó intézkedésekről” 2003.01.01-től hatályon kívül helyezte a Szovjetunió Gosstrojjának szabályozó dokumentumait. az előírt árszinten becsült és szabályozási alapok 1991 és 1984. Helyette állami elemi becsült normák(GESN) és a szövetségi egységárak (FER). A Gosstroy of Russia jóváhagyta és hatályba léptette:
· GESNr-2001 "Állami elemi becsült normák javítási és építési munkákhoz";
GESN-2001 "Állami elemi becsült normák a építőipari munkák";
GESNm-2001 "Állami elemi becsült normák a berendezések telepítéséhez"
A HPES célja, hogy meghatározza az összetételt és a teljesítéshez szükséges erőforrások szükségességét építési munkák tárgyakon, költségbecslések (becslések) készítése erőforrás módszer, valamint az elvégzett munkák kifizetésére és az anyagok leírására.
A Gosstroy of Russia szövetségi egységárakat (FER, FERr és FERm) csak a moszkvai régióban dolgoz ki. Továbbá a moszkvai régió árait Gosstroy átviszi a regionális központokhoz az építési árak megállapítása céljából, hogy az árakat a regionális viszonyokhoz kapcsolják. A bekötés után az árgyűjteményeket visszaküldik Gosstroy-nak további jóváhagyásra. Jelenleg még nem zárult le az új szabályozási keret kidolgozásának folyamata. Az új szabályozási keretek alapján történő ingatlanértékelés lebonyolítása rendkívül összetett és időigényes, speciális ismereteket és készségeket igénylő feladat. Ahhoz, hogy az új szabályozási keret beépüljön az értékbecslés gyakorlatába, az ingatlanértékelés alkalmazott problémáinak megoldására alkalmas szoftverek és számítástechnikai rendszerek fejlesztésére vonatkozó munkák elvégzésére van szükség.
Az utóbbi időben az építőipar regionális árképzési központjai kezdtek aktívan dolgozni, megjelentek az információs szolgáltatások nyújtására szakosodott cégek, például az NPF Építőipari Információs Technológiai Központ.
És még mindig csak az ingatlanértékelők használják a múlt század 70-es éveinek régen elavult gyűjteményeit, és egyúttal ezek alapján igazolják a tárgyak „piaci értékét”. A tapasztalt értékbecslők már régóta megértették az UPVS-gyűjtemények használatának hiányosságait, elsősorban az egységárakban szereplő költséglistával, az átlagos indexálással, a technológiák inkonzisztenciájával, a munkakör arányával stb.
Tehát az UPVS gyűjteményében a következő költségtételeket veszik figyelembe:
· közvetlen költségek;
rezsiköltségek;
Tervezett megtakarítások (nyereség);
az építési terület kiosztásának és fejlesztésének általános helyszíni költségei;
tervezési és felmérési munkák költsége;
a téli munkavégzéssel kapcsolatos költségek;
A prémium bérek költsége
állandó vállalkozás igazgatóságának fenntartási költségei;
· ideiglenes épületek és építmények felszámolásából származó veszteségek;
· a munkavállalók 3 km-nél nagyobb távolságra történő szállításának költsége. hiányával tömegközlekedés;
· az alkalmazottaknak a munka mobil jellege miatti prémiumok kifizetésének költsége.
A tapasztalt értékbecslők számításaik során saját fejlesztéseiket használják az analógok vagy konszolidált becslések kiigazítása alapján.
P.G. Grabovoi, S.P. Korostelev „Ingatlanértékelés, I. rész. Ingatlanértékelés” című munkájában konkrét példa kimutatható, hogy az UPVS módszertana szerinti lakóingatlanok pótlási költségének számítási eredményei jelentősen, többszörösen eltérnek a piaci mutatóktól.
A többségben azonban a Szakértői Tanács felülvizsgálta Orosz Társaság Az értékbecslői jelentések továbbra is az elavult UPVS alapján értékelik az ingatlanok piaci értékét. Sőt, annak érdekében, hogy e számítások eredményeit valahogy közelebb hozzuk a piaci mutatókhoz, bevezetnek egy bizonyos szorzótényezőt, amelyet „vállalkozói profitnak” neveznek. Teljesen önkényesen fogadják el, mivel ezt a mutatót modern körülmények között nem lehet eltávolítani a piacról. Itt kell hangsúlyozni, hogy az IVS-2003 szerint „a piaci érték alkalmazása kizárólag piaci adatok alapján történő értékelést követel meg”. Az értékbecslő az RSA alkalmazása során egyértelműen nem piaci értéket határoz meg, amelyet a jelentésben tükröznie kell.
Oroszországban még mindig nincs megbízható információs bázis az építési költségek összesített alapmutatóiról, amelyek a nyugati értékbecslőktől elérhetők (a WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS példáját követve).
Jelenleg az ingatlanértékelés fő elismert információs bázisa a Co-Invest LLC fejlesztései. Ez a cég negyedévente adja ki az "Építőipari árindexek" című közleményt, valamint az "Értékbecslő kézikönyve" című sorozatot: "Ipari épületek", "Lakóépületek", "A valuták vásárlóerő-paritásainak gyűjteménye nemzeti szinten" építőipari piacok", "Épületek, építmények pótlási költségének kézikönyve a jelenlegi árszinten" stb.
A kiadványok használatakor emlékezni kell arra, hogy számításaik többsége a tervgazdaság normatív bázisán alapul, bizonyos áregyütthatókkal indexelve, ezért az értékelés végeredménye a fent említett okok miatt jelentős hibás lehet. . Bizonyos indexek alkalmazásakor gondosan tanulmányozni kell a kiszámításuk előfeltételeit.
A közelmúltban jelent meg és az országban elsőként jelentették be, az értékbecslők által várt Regionális Útmutató az építési költségekhez (RCC-2006). Költségmutatókat biztosít az építési munkák típusa szerint, aggregált költségmutatókat (UCS) és "információkat a szükséges beruházási összeg felméréséhez az expressz opcióban". Lényegében az utóbbi meghatározás azt jelenti becsült költség modern épületek és építmények objektumai-analógjai. Az RCC III. része "a szerkezeti elemek műszaki és gazdasági mutatóival rendelkező analóg objektumokat, az objektum egészére vonatkozó műszaki és gazdasági mutatókkal rendelkező analóg objektumokat, valamint a lakóépületek és a szociális költségek meghatározásához ajánlott műszaki és gazdasági mutatók összefoglaló táblázatát tartalmazza. és kulturális létesítmények." A költségmutatók a 2006.01.01-i árakban vannak meghatározva a „Moszkvai régió” esetében. A címtár 18 típusú modern lakóépület és 27 nem lakáscélú ingatlan költségmutatóit tartalmazza. Az RCC-2007-ben ez az objektumok listája jelentősen bővült.
Az RCC megjelenése megteremti az ingatlan- és vállalkozásértékelési eljárásokban való alkalmazásának feltételeit. Ha az ingatlanértékelésben az „Összesített értékmutatók” című kézikönyv II. része, akkor az üzleti értékelés költségszemléletében a III. „Épületek és építmények tárgyai-analógiái” rész használható.
Így az RCC gyűjtemények az ingatlanértékelés alapvető alapjává kell, hogy váljanak. Ezeknek a gyűjteményeknek azonban vannak jelentős hiányosságai. A fő az, hogy nem adják meg a kezdeti adatokat és az analógok költségének kapott értékeinek fő feltételezéseit. Tehát nem teljesen világos, hogy a végső mutatókban milyen konkrét összetételű berendezést vesznek figyelembe, mi szerepelt az építtető egyéb költségeiben stb. Becslők, elemzők és értékbecslők közös munkája az RCC fejlesztése irányában az ingatlanértékelők számára oly szükséges információs bázis létrejöttéhez vezethet.
Az értékbecslési tevékenység fejlesztésének fő iránya jelenleg az ingatlanok piaci értékének felmérése. Ez annak köszönhető, hogy hazánkban adatbázis halmozódik fel az ingatlanok tényleges piaci értékéről.
A lakóingatlanok értékbecslő irodákban történő értékelési folyamatának egyszerűsítése érdekében egy lakásköltség regressziós modellje használható, amely lehetővé teszi egy lakóingatlan költségének kiszámítását számos paraméterétől függően.
Egy ilyen modell felépítésére a 2005. decemberi "Real Estate" magazinban található példa. A modellt számos ingatlancég árlistája szerint építették, amelyek Novoszibirszk város különböző kerületeiben foglalkoznak különféle fogyasztói jellemzőkkel rendelkező lakások megvalósításával. Az elemzéshez 450 lakásról gyűjtöttünk információkat (150 lehetőség lakástípusonként - egy-, két-, háromszobás) a következő paraméterek szerint:
lakás ára,
az a terület, ahol a lakóhely található,
ingatlan típusa:
önkormányzati lakás,
privatizációs megállapodás alapján vásárolt lakás,
által vásárolt lakás adásvételi szerződés,
* annak az épületnek az anyaga, amelyben a lakás található:
Panel, tégla, monolit,
* ház típusa:
Elit,
továbbfejlesztett elrendezés,
tipikus,
teljes méretű,
- "Hruscsov",
a ház emelete,
az emelet, amelyen a lakás található,
a lakás teljes területe,
lakás nappali része,
konyharész,
erkély vagy loggia jelenléte,
amelynek telefonja van.
Tekintsük részletesen a modell felépítésének eljárását az egyszobás lakások példáján.
A modell felépítésének első szakaszában a korrelációs együtthatók mátrixát elemeztük annak érdekében, hogy az egymástól erősen függő paramétereket azonosítsuk. A fő feladat olyan tényezők kiválasztása volt, amelyek korrelációs együtthatója nem haladja meg a 0,8 értéket. Az elemzés eredményei alapján felépítettük a korrelációs együtthatók mátrixát, amely 6 tényezőt vesz figyelembe, vagyis az eredetileg begyűjtöttek pontosan a felét, mivel a fennmaradó tényezők nem feleltek meg a korrelációs együtthatóra támasztott feltételnek.
A kiválasztott tényezőkre összegyűjtött adatok alapján a következő regressziós modellt építettük fel:
C \u003d -10,12 + 9,24 Teljes + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +
65 * x 4 + 64,48 * x 5 (3,1)
vagy be Általános nézet:
C \u003d -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3,2)
A bemutatott egyenletben a következő jelölést használjuk:
C - az alábbiakban meghatározott fix paraméterekkel rendelkező lakás ára,
Stot - a lakás teljes területe,
x1 egy hamis változó, amely azt a területet jellemzi, ahol a lakás található,
x2 egy hamis változó, amely annak a háznak az anyagát jellemzi, ahol a lakás található;
x3 egy olyan változó, amely annak az épületnek a számát jellemzi, amelyben az értékelt lakás található;
x4 egy hamis változó, amely azt az emeletet jellemzi, amelyen a lakás található;
Az x5 egy hamis változó, amely a telefon jelenlétét jellemzi a lakásban.
A modell statisztikai mutatói megerősítették a kapott eredmények jelentőségét.
Így a kapott modell nagyon jól tükrözi a lakások átlagos költségének a paramétereitől való függését Novoszibirszk város lakáspiacán (anélkül, hogy figyelembe vennénk a szélsőséges lehetőségeket).
A bemutatott modelleket Novoszibirszk város "Zhilfond" és "Amir - Real Estate" ingatlanügynökségeiben alkalmazták, amelyek teljes munkaidőben foglalkoztatottak az eladó lakások költségeinek felmérésére, valamint fedezetként szolgálnak kölcsönszerződések. Meg kell jegyezni, hogy a szakértők nagyra értékelték alkalmazásuk hatékonyságát.
Második fontos probléma amivel az értékbecslők szembesülnek, megjósolják egy lakás értékét a jövőben. Ez a probléma különösen aktuálissá válik a jelzáloghitel-célú lakások költségének felmérésekor, mivel egy lakás eladására a jövőben kerül sor, és fontos meghatározni egy lakás költségének növekedési ütemét egy évre. kölcsönszerződés.
A másodlagos lakáspiac árdinamikai modelljének felépítéséhez a kiinduló adatokat az Ingatlan magazinokból vettük a megfelelő évek negyedéveire. Évente 240 lakásról gyűjtöttünk információt – lakástípusonként 80-at (egy-, két-, háromszobás lakások). . A modell felépítésének fő célja a másodlagos piaci ingatlanok árváltozási modelljének meghatározása.
A lakásokról összegyűjtött adatok szerkezetét az ábra mutatja. 2.1, 2.2, 2.3.
Rizs. 2.1. A modell felépítésénél figyelembe vett lakások szerkezete, lakástípusonként
Rizs. 2.2. A modell felépítésénél figyelembe vett lakások szerkezete, lakástípusonként
Rizs. 2.3. A modell építésekor figyelembe vett lakások szerkezete, a ház anyaga szerint
Időelemzés gazdasági jelenségek megkülönbözteti különböző típusok evolúciók.
1. Trend, trend vagy hosszú távú mozgás. A trendnek nincs szigorú meghatározása, az intuitív módon derül ki. A trend egy bizonyos irányú lassú változásnak felel meg, amely hosszú ideig fennáll.
2. Ciklus, rövid távú komponens - gyors kváziperiodikus mozgás, amelyben van egy növekedési és egy csökkenési fázis.
3. Szezonális komponens – rendszeresen előforduló változások, ellentétben a ciklussal.
4. Véletlenszerű ingadozások, hatások - viszonylag magas frekvenciájú kaotikus mozgás, amely többé-kevésbé állandó.
Egyes statisztikai sorozatok az evolúció egyik vagy másik típusát a maga tiszta formájában reprezentálják, de legtöbbjük az összes vagy egyes összetevők kombinációja.
Elméletileg az árdinamika sorozata trend, szezonális komponens és véletlenszerű ingadozások kombinációja. A jelenlegi szakaszában Az ingatlanpiac fejlődése során a lakások árának szezonális komponense megbomlik, ami a magas árnövekedésnek és a szóban forgó piac befektetési vonzerejének köszönhető. Éppen ezért a vizsgált dinamikus sorozatban kiemelt figyelmet fordítottak a trend kiemelésére.
A lakások árának dinamikájának sorozata szerint a következő modell készült.
Másodfokú polinom:
yi = a + bt2, (3.3)
ahol i - lakástípus,
t - időtartam.
Megjegyzendő, hogy a statisztikában használt kritériumok szerint a korrelációs együtthatónak 1-hez közelinek kell lennie (0,7-nél nagyobb), az F szignifikancia faktornak 0,03-nál kisebbnek kell lennie (az adott modellparamétereknél).
Így a kapott modellek jól tükrözik Novoszibirszk város másodlagos lakáspiaci árának dinamikáját.
A kapott modell szerint az egyszobás lakások költségnövekedésének 2006-ban 22,0%-nak kellett volna lennie, míg a tényleges költségnövekedés 24,3%-os volt.
E modell szerint egy kétszobás lakás költségének növekedése Novoszibirszk városában 2006-ban 21,7% volt, míg valójában a növekedési ütem 21,6% volt.
A bemutatott modellnek megfelelően egy háromszobás lakás költségének növekedése Novoszibirszk városában 2006-ban 21,5% volt, míg valójában 31,0% volt.
Valós költségadatok helyettesítése négyzetméter lakások Novoszibirszk városában 2006 minden negyedévében, megjegyezhető, hogy ez az érték a modell szerint felépített konfidenciaintervallumok határain belül esik.
A szakértők szerint az így kapott modell megfelelően leírja az ingatlanpiac jelenlegi helyzetét. A lakhatási költségek 2006 végi növekedésére vonatkozó előrejelzés bizonyos típusú lakások esetében egybeesik a valós adatokkal, mivel a piac növekedését a szakértők 20-30%-ra prognosztizálják.
Az értékbecslő folyamatosan szembesül a lakások költségének előrejelzésének problémájával, ez a probléma különösen akut hitelezési célú értékeléskor. A döntés helyessége a szakember tapasztalatától, képzettségétől, valamint az értékelt tárgy piacán gyűjtött adatok minőségétől függ. A javasolt statisztikai modellek alkalmazása a szakértői munkában elősegíti az előrejelzések pontosságának, valamint a lakóingatlan-értékelés minőségének javítását.
SZÖVETSÉGI OKTATÁSI ÜGYNÖKSÉG
SEI HPE "MOSZKVA ÁLLAMI SZOLGÁLTATÁSI EGYETEM"
Kar: "Intézmény Regionális gazdaságés önkormányzati közigazgatás"
Osztály: „Állami és önkormányzat»
tanfolyam projekt.
Téma: Ingatlanértékelési módszerek fejlesztése.
Szakága: Önkormányzati ingatlanok kezelése.
Tanuló fejezte be
Csoportok GRDS 3-2
Sevcsuk M.V.
Tanár elfogadta
Dubovik M.V.
Bevezetés…………………………………………………………………….3
I Elméleti rész
1.1 Az ingatlanok besorolása………………………………..5
1.2 A lakóingatlanok értékelésének módszertana……………………..6
1.3 Lakáspiac…………………………………………………………………9
1.4 Piac értékes papírokat ingatlanra………………………………..13
1.5 Jelzálog………………………………………………………………..15
II Elemző rész
2.1 Az ingatlanpiaci elemzés korszerű elvei……………18
2.2 Ingatlanpiaci kutatás…………………………………..20
2.3 Az ingatlan piaci értékének megállapítási módszerei………………26
2.4 Különböző értékelési típusok jellemzői…………………………………34
2.5 A környezeti tényezők hatása a költségekre………………36
III Gyakorlati rész
3.1. Az összehasonlító értékesítés módszerének gyakorlati alkalmazása………..39
3.2 Befektetési kockázatok és ingatlanpiaci statisztikák……………44
Következtetés………………………………………………………………………47
Hivatkozások……………………………………………………………….50
Bevezetés.
Az „ingatlan” kifejezés I. Péter kora óta jelenik meg az orosz jogszabályokban. A jelenlegi jogalkotási aktusokban azonban még nem tettek egyértelmű különbséget az ingó és az ingatlan között.
Az ingatlan dolgok (ingatlan, ingatlan) közé tartoznak föld, altalaj telkek, elszigetelt víztestek és minden, ami szorosan kapcsolódik a földhöz, vagyis olyan tárgyak, amelyek rendeltetésükhöz képest aránytalan károsodás nélkül nem mozgathatók, beleértve az erdőket, évelő ültetvényeket, épületeket, építményeket. Az ingatlanok közé tartoznak a légijárművek és az állami nyilvántartásba vételre kötelezett repülőgépek is. tengeri hajók, belvízi hajózási hajók, űrobjektumok. Egyéb vagyontárgyakat is a törvény ingatlannak minősíthet. Így például a vállalkozás egészét, mint ingatlankomplexumot is ingatlanként ismerik el.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének első része szerint a vállalkozás nem alanynak, hanem közvetlenül tárgynak minősül. polgári jogok.
A vállalkozás mint egész vagy annak egy része lehet adásvételi, zálogjog, lízing és egyéb, a dologi jogok alapításával, megváltoztatásával és megszűnésével kapcsolatos ügylet tárgya. Vállalkozás is örökölhető.
A vállalkozás, mint ingatlanegyüttes szerkezete magában foglalja a tevékenységére szánt minden típusú ingatlant, ideértve a telkeket, épületeket, építményeket, berendezéseket, készleteket, nyersanyagokat, termékeket, követelési jogokat, tartozásokat, valamint az egyénre szabott megjelölésekhez való jogokat. a vállalkozásra, annak termékeire, munkáira és szolgáltatásaira (cégnév, védjegyek, szolgáltatási védjegyek), valamint egyéb kizárólagos jogokra, ha jogszabály vagy szerződés másként nem rendelkezik.
A felelős állami szerv állami regisztráció ingatlan, köteles az általa végzett bejegyzésről és az ingatlantárgyakra bejegyzett jogokról bárkinek tájékoztatást adni. Ez a szabály minden bizonnyal jelentősen csökkenti a polgári ügyletek résztvevői számára az ingatlanokkal való helytelen tranzakciók kockázatát.
Különféle tulajdoni formák: magántulajdon, részvénytársasági tulajdon, helyi, önkormányzati és végül szövetségi. Nagyon nehéz meghatározni egy vagy másik forma hatékonyságát - minden konkrét helyzetektől függ.
Általánosságban elmondható, hogy a lakáspiac sokkal fejlettebb, mint más szegmensek. És ez érthető. Itt már létezik egy bizonyos jogalkotási alap, amely szabályozza a lakásprivatizáció folyamatait, a nyaralók építéséhez szükséges földek megszerzését stb.
A nem lakáscélú helyiségek piacát elsősorban az egyszer megvásárolt vagy felújított, irodákká alakított helyiségek képviselik. Ám a privatizáció során egyre több olyan tárgy jelenik meg, amelyet ingatlanalapok hosszú távú bérletre adnak bérbe vagy aukciókon adnak el, pl. a helyi hatóságok. A privatizáció második szakaszában az ingatlanpiac ipari létesítményekkel, és még nagyobb mértékben kereskedelmi és szolgáltató létesítményekkel bővül.
Az ingatlanok magántulajdonának és a privatizációnak az Orosz Föderációban történő bevezetése után az állam megszűnt az ingatlanok túlnyomó többségének egyedüli tulajdonosa lenni, ami az ingatlanpiac kialakulásának kezdeteként szolgált.
I Elméleti rész
1.1 Az ingatlanobjektumok osztályozása.
Az ingatlanértékelés mindenekelőtt olyan tárgykategóriákra vonatkozik, amelyek önálló termékként aktívan forognak a piacon. Jelenleg Oroszországban:
apartmanok és szobák
irodák és üzletek helyiségei és épületei
külvárosi lakóépületek telkekkel (nyaralók és nyaralók)
beépítésre vagy egyéb célra szánt üres telkek (rövid távon)
Raktár és termelő létesítmények.
Ezenkívül az ingatlantárgyak általában a vállalkozások és szervezetek (különösen a privatizáció alatt álló) ingatlanegyüttesének részét képezik, és jelentősen befolyásolják értéküket. Vannak más ingatlankategóriák is, amelyek piaca még nem alakult ki.
Egy tárgy értékelését számos körülmény és ezek kombinációja befolyásolja. Példát adunk az osztályozás jeleire.
1. Eredet
· Természetes (természetes) objektumok.
· Mesterséges tárgyak (épületek).
2. Időpont egyeztetés
Üres telkek (fejlesztési vagy egyéb célra)
· Természetes komplexumok (lerakódások) kiaknázásukra.
· Az épületek
Lakhatásért.
Az irodának.
A kereskedelem és a fizetős szolgáltatások területén.
Az ipar számára.
· Egyéb.
3. Skála
· Földtömegek.
· Külön telkek.
· Épületek és építmények komplexumai.
· Többlakásos lakóépület.
Lakóház családi ház (kúria, nyaraló)
szakasz (bejárat).
· Padló részben.
· Lakás.
· Szoba.
· Nyári lak.
· Adminisztratív épületegyüttes.
· Épület.
· Helyiségek vagy épületrészek (részek, emeletek).
4. Használatra kész
· Kész tárgyak.
Rekonstrukciót vagy nagyobb javítást igényel.
Az építkezés befejezését igénylő.
1.2 A lakóingatlanok értékelésének módszertana.
A gyakorlati tapasztalatok azt mutatják, hogy a kisméretű lakóingatlanoknál célszerű egyszerűsített eljárás szerint végezni az értékbecslést, amely csak a piaci eladások összehasonlításának módszerén alapulhat. Az értékelés értékesítési összehasonlító megközelítése az értékelt ingatlan és más eladott vagy eladásra jegyzett ingatlanok közvetlen összehasonlításán alapul. A vásárlók gyakran elsősorban az eladó ingatlanokra alapozzák értékítéletüket. Az értékbecslők ezeket az információkat az eladott vagy bérelt ingatlanokra vonatkozó információkkal együtt is felhasználják. Ez a megközelítés a helyettesítés elvén alapul, amely szerint ha több hasonló alkalmasságú áru vagy szolgáltatás létezik, akkor a legalacsonyabb árú a legkeresettebb és a legszélesebb körben elterjedt. Lakás esetében ez azt jelenti, hogy ha látható a piacon (ami általában meg is történik), akkor az értékét általában egy ugyanolyan vonzó otthon megszerzése árán határozzák meg, amelynek cseréje nem sok időt vesz igénybe.
A tömeges ingatlanértékelés speciális megközelítése homogén objektumok (lakások) nagy csoportja egyszerűsített értékelésének. Az ilyen értékelést egy bizonyos módszertan szerint hajtják végre: az értékelt objektumhoz meghatározzák a paraméterei rögzített halmazának megfelelő értékkészletét, majd az összes objektumra változatlan szabályok szerint az értéket. értékeléséből alakul ki.
A tömegértékelésnek megvannak a maga speciális alkalmazásai. Ilyen értékelésre példa a lakások „a Műszaki Leltári Hivatal (BTI) szerint” költségszemléletű értékelése. Egy kormányzati szerv végzi, és az adók és díjak meghatározására szolgál. A KTF-értékelés azonban nem a piaci értékre összpontosít. Ezért a megépítéséhez nincs szükség piaci információkra.
Hangsúlyozni kell a tényleges eladási ár és a piaci érték fogalmának megkülönböztetését. Az árak az eladói, a vevői és az eladási árra oszlanak.
Az eladó ára az az összeg, amelyet a tranzakció eredményeként kap. A vételár az teljes összeg az összes lakásvásárlási költséget. Az eladási ár az a pénzösszeg, amelyet a vevő a lakásért az eladónak ad.
Eltérnek a közvetítők szolgáltatásaiért fizetendő összegben és a tranzakció feldolgozásának költségeiben. A közvetítő a lakás vásárlója és az eladó számára is elérhető, de nem is. Az ügylet lehet biztosított vagy nem. Egy tranzakció feldolgozásának költségeit különböző módon lehet megosztani a résztvevők között. Ezért az eladási ár mint olyan jellemzi a lakást, a vevő és az eladó árai pedig nagymértékben függnek az ügylet feltételeitől. Általános szabály, hogy ha az eladónak van közvetítője, akkor a fizetése levonásra kerül az eladási árból, és csökkenti az eladó árát, és fordítva, a vevő által a közvetítő szolgáltatásaiért fizetett fizetés növeli a vevő árat az eladási árhoz képest. Hasonlóképpen ezeket az árakat a tranzakciófeldolgozási díj is befolyásolja. Így az eladó és a vevő ára jelentősen eltérhet (akár 15% vagy több). Az eladási ár azonban minimálisan függ a tranzakció eladási és feldolgozásának mechanizmusának sajátosságaitól, és maga a lakás sajátosságai határozzák meg. Ezért célszerű az eladási ár függését a lakás számos paraméterétől modellezni.
Definíciója szerint egy ingatlan piaci értéke azoktól a tényezőktől függ, amelyek meghatározzák az átlagos vagy valószínűbb piaci értékesítési árat az ügylet szokásos feltételei között.
Az osztályozás első szintjén objektív és szubjektív tényezőkre oszthatók fel.
A piaci érték meghatározásakor objektív tényezőket veszünk figyelembe. Ami a szubjektív tényezőket illeti, ezek egy adott vevő, eladó vagy közvetítő ügylet megkötése során tanúsított magatartásához kapcsolódnak, részben nem közvetlenül a gazdasági feltételek (temperamentum, tudatosság, őszinteség, türelem, hiszékenység, személyes tetszések és nemtetszések stb.) által meghatározottak. .).
Az objektív tényezők végső soron elsősorban gazdasági meghatározók átlagos szint konkrét ügyletek árai.
A gazdasági tényezők makro- és mikroökonómiaira oszthatók. Az elsők között az általános piaci konjunktúrához kapcsolódó tényezők szerepelnek: a régió ingatlankeresletének kezdeti biztonsága; új építés és átépítés volumene és szerkezete; migrációs tényezők; jogi és gazdasági feltételek tranzakciók; az infláció szintje és dinamikája; dollár árfolyama és dinamikája. Feltételeink szerint a következő hosszú távú tényezők is feltüntethetők a gazdasági tényezők csoportjában:
Az áruk és szolgáltatások árának dinamikájában mutatkozó különbségek, valamint a felhalmozás mértékét befolyásoló bérviszonyok Pénzés a halasztott kereslet összege;
· egy új társadalmi réteg kialakulásának üteme és mértéke, amelyeknek lehetőségük van ingatlanbefektetésekre;
a jelzálog-rendszer fejlesztése;
· Külképviseleti rendszer kialakítása a régióban.
Mikroökonómiai tényezők jellemzik az egyes tranzakciók objektív paramétereit. Ezek közül kiemelten fontosak azok, amelyek leírják az ügylet tárgyát (lakást). A tranzakció jellegével és a fizetési feltételekkel kapcsolatos tényezők is jelentősek. Kidolgozásra kerültek a tranzakciók feldolgozásának és fizetésének főbb eljárásai. Ezért a lakások piaci értékének tömeges értékelése során lehet és kell is az ügylet tipikus (átlagos) jellegére összpontosítani, ezt a tényezőt állandónak tekinteni, és nem figyelembe venni a lakások piaci értékének meghatározásakor. Ekkor egy lakás meghatározott időpontra becsült piaci értékét (átlagárát) a paraméterei (jellemzői) határozzák meg használati értékként.
1.3 Lakáspiac.
Ennek a piacnak a potenciális mérete óriási. Bármely, ahogy mondani szokás, civilizált országban a lakások legalább 90 százalékát ma részletekben vásárolják meg.
Az oroszországi lakáspiac különösen nagy méreteket öltött a lakások privatizációja következtében. Ingyenes, mint Moszkvában, vagy kedvezményes, mint más városokban, a lakások magántulajdonba adása új lehetőségeket teremtett a tulajdonosok számára, hogy ilyen típusú ingatlanokkal működjenek.
Ezzel párhuzamosan kialakultak a lakások és egyéb lakástípusok adásvételi formái is. Ezen formák között egyre elterjedtebb a részletfizetéses lakásvásárlás. Tudni kell, hogy Nyugaton szinte minden lakossági ingatlant terhelnek adósságok, a lakhatási költségek részletfizetésének szükségessége. Oroszországban a privatizáció eredményeként minden állampolgár olyan ingatlanok (lakások, kertek és vidéki telkek) tulajdonosa lett, amelyeket nem terheltek adósságok. Ezért az orosz állampolgárok ebben a tekintetben sokkal jobb helyzetben vannak, mint más országok állampolgárai.
Ugyanakkor mindez kiegészül a hitelből történő lakásszerzés újonnan megnyíló lehetőségeivel. Röviden a séma a következő.
anyagi támogatás a kölcsönzést maga a lakás szolgálja ki. A kölcsön visszafizetéséig a vevő jogilag csak a bérlője. A vevő azonnal kifizeti az első részletet - körülbelül 30 százalékot; a fennmaradó 70-et az a bank fizeti, amellyel az ingatlancéggel a megfelelő megállapodást megkötötték.
A bank vagy leányvállalata dokumentumokat gyűjt, végrehajtja az adásvételi tranzakciót, elszámol az eladóval stb. Ezért a jutalék nagysága például Moszkvában eléri a lakás piaci árának 13 százalékát. Ezek a költségek indokoltak, ha az ügyletet megbízható szervezetek részvételével bonyolítják le, mivel a lakáspiac az elmúlt hónapokban egyfajta bűnözői konnotációt kapott.
Nagyszámú büntetőjogi helyzet alakul ki a „baloldali” dollárok szinte minden tranzakcióban való jelenléte miatt, amelyeket a hivatalos regisztrációs eljárás befejezése után kézről kézre utalnak.
A „baloldali” dollár általában a lakás piaci ára és a BTI által megállapított összeg közötti különbség. Ezért nem kell szakértőnek lenni ahhoz, hogy megértsük: a „baloldaliak” kiiktatásához két út egyikét kell választani: vagy a konzervatív utat – a KTF értékelési gyakorlatát közelebb hozni a valós piaci viszonyokhoz; vagy radikális módon - felhagyni ezzel a gyakorlattal, és áttérni az ingatlanok felhasználási árának más formáira.
Az egyre növekvő arányok ugrásszerűen közelebb hozzák a KTF-értékeléseket a piaci árakhoz.
Az összes lehetséges adót már levonták abból a bevételből, amiért lakást (vagy más, később eladható ingatlant) vett az állampolgár. Ezért az ingatlan eladása semmilyen szempontból nem tekinthető többletjövedelem megszerzésének tényének; ez csak az állampolgár tulajdonában lévő vagyonforma változása. Az ilyen változás összege utáni adó kivetése pedig ugyanazon jövedelem másodlagos adóterhe.
A lakások piaci újraelosztása lehetővé tette a lakásállomány kihasználtságának javítását, ösztönözte egy részének betelepítését. közösségi lakások lehetővé tette a lakhatási probléma részleges megoldását.
Összességében a lakhatási probléma nem csak fennáll, hanem fokozódik. Ezt elősegíti a menekültek és a környező országokból Oroszországba kényszerült emigránsok folyamatos beáramlása.
Lakáshasználat nem lakáscélra.
A városi lakossági szektor jelentős részének privatizációja után egyre élesebbé vált a saját tulajdonú lakások rendeltetéstől eltérő használatának problémája.
Természetesen a polgárok és jogi személyek tulajdonában lévő lakóhelyiségek nem lakáscélú felhasználása - irodák, irodák, műhelyek, számítástechnikai központok stb. - semmiképpen sem járul hozzá a lakásprobléma megoldásához, hiszen az életterek jelentős részét kivonják a városi alapból. Az ezzel kapcsolatos módszerek azonban korlátozzák a tulajdonos szabadságát, és gyakran illegálisak.
Még ha a lakásfelügyelőségnek vagy a polgárőrségnek sikerül is megállapítania a lakással való visszaélés tényét, és ennek megfelelő formalizálását követően a bíróság elé terjeszteni, a bíráknak nincs jogalapjuk ilyen keresetnek eleget tenni. Az Art. A szövetségi lakáspolitika alapjairól szóló törvény 6. §-a értelmében a lakásszektorban lévő ingatlan tulajdonosának joga van a törvényben előírt módon birtokolni, használni és elidegeníteni, beleértve a lízinget, bérbeadást, zálogjogot, egészben és részben stb. d., ha nem sérti hatályos szabályozás, más állampolgárok lakhatási és egyéb jogai és szabadságai, valamint közérdek. A tulajdonos lakóhelyiségek igénybevételekor fennálló kötelezettségei között, amelyet a Kbt. Ugyanezen törvény 4. §-a szerint nincs olyan kötelezettség, mint a lakóhelyiség rendeltetésszerű használata. Igaz, Art. Az RSFSR Lakáskódexének 7. cikke, amely megállapítja, hogy a lakóépületek és lakóhelyiségek állandó tartózkodásiállampolgárok.
De a legjobb esetben, figyelembe véve ezt a cikket, az Art. Az RSFSR Polgári Törvénykönyvének 48. §-a alapján csak a lakásbérleti szerződés érvényteleníthető, mivel az nem felel meg a törvény követelményeinek. De ezen az alapon nem lehet felmondani a lakás tulajdonjogának átruházásáról szóló megállapodást, hiszen egyetlen jogalkotási aktus sem (és ennek csak törvénynek kell lennie, nem pedig polgármesteri rendeletnek vagy kormányrendeletnek) nem tartalmaz ilyen jogszabályt. alapján.
Az egyértelmű szabályozási keret hiánya oda vezet, hogy néha még a bírói kar sem képes rájönni, hogy kinek és milyen alapon van joga egy adott tárgyhoz. Az irodák, kiskereskedelmi és raktárterületek iránti stabil kereslet, valamint az ilyen ingatlanok magas ára, amely jelentős jutalékot garantál, azonban számos közvetítő struktúrát vonz. Míg 2000-ben még csak a megkérdezettek 42 százaléka foglalkozott nem lakás céljára szolgáló helyiségek, eddig ez a szám 70 százalékra emelkedett.
1.4 Ingatlan-értékpapírpiac.
Az ingatlanpiac szegmense a legfejletlenebb. Ez egyrészt a teljes tőzsde lemaradását, másrészt magának az ingatlannak a kereskedelmi forgalomba való nem megfelelő bevonását tükrözi. Az ingatlanpiac szereplői továbbra is a közvetlen befektetéseket részesítik előnyben. Az ingatlanok használatához és értékesítéséhez kapcsolódó értékpapírok szűk és köre.
Mindenekelőtt a lakáskötvények vitathatatlan előnye a felhalmozási jellegük. Lehetővé teszik belőlük a lakásvásárláshoz szükséges összeg fokozatos felhalmozását, a névértékben feltüntetett lakásfelvételekhez való jog igazolásaként.
A kötvények denominációja a valódi lakások felvételeihez képest bármikor lehetővé teszi, hogy megálljon a lakótér és a kényelem szintjén, amelyet elegendőnek vagy maximálisnak ismernek el. Bár el kell ismerni, hogy a lakáskötvények eme pozitív tulajdonságát némileg korlátozza, hogy csak újonnan használatba vett lakások vásárlására adnak jogot. A meglehetősen korlátozott beépítési színvonal és az új fejlesztési területek sajátosságai jelentősen szűkíthetik a lakhatási problémáik megoldására kötvényt vásárolni kívánók körét, és éppen ez a fő értékük. Ha a város bármely kerületében, bármilyen komfortfokozatú és „életkorú” önkormányzati lakást lehetne kötvény segítségével vásárolni, akkor azok vonzereje jelentősen megnőne. Ez biztosíthatja a lakáskötvények versenyképességének növekedését más, kellően megbízhatónak ítélt fizetési módokhoz (valutához) képest.
A lakáskötvények másik kétségtelen előnye az inflációellenes jellegük: az értékcsökkenésből így vagy úgy pénzt takarítanak meg. Ezért a havi lakáskötvény-árjegyzéseknek legalább követniük kell az inflációt. A tervezett kibocsátási forma által biztosított havi jegyzési mechanizmus ugyanakkor csak az általános, időarányosan jelentős makrogazdasági ingadozásokat képes elnyelni, az aktuális lakáspiaci változásokat azonban nem.
Az a lehetőség, hogy a kötvények visszaváltásakor a jegyzések megszerzésének időpontjától függően változtathatók, mondjuk 1-6 hónapon belül, jelentősen növelheti ennek a tőzsdei eszköznek a vonzerejét és likviditásának mértékét.
Ingatlanértékelés. A piaci értékelési módszerek segítenek maximalizálni az ingatlanok jövedelmezőségét, ez az új erőforrás, amely a vállalkozások és a polgárok rendelkezésére áll. Ez az elbírálás már akkor is szükségessé válik, amikor a föld- és ingatlantulajdonosok jelzáloggal kívánják megkötni őket hitelfelvétel céljából. Megfelelő értékelés nélkül számítson további befektetések vonzására, beleértve a külföldieket is.
A privatizáció első szakaszában, a vegyesvállalatok létrehozásakor ilyen értékelések vagy egyáltalán nem, vagy csak szemből készültek. A befektető maga határozta meg az árat. Ha komoly tárgyakról volt szó, akkor nyugati értékbecslő cégeket vontak be, amelyek a legtöbb esetben külföldi befektetők javára végeztek értékelést, alábecsülve eszközeink valós piaci értékét.
Az értékelésre szükség van azon privatizált vállalkozások részvényeinek másodlagos kibocsátásához is, amelyek alaptőkéjüket valós anyagi erőforrásokkal támogatják. Ez az igazi tájékoztató, amely lehetővé teszi a befektetők számára, hogy elkerüljék a hibákat a részvényárfolyamok meghatározásakor. Az értékelésre az ingatlan felosztásánál is szükség van, a jobbítás módjainak meghatározásakor kereskedelmi használat föld és ingatlan, valamint minden egyéb ingatlannal kapcsolatos ügyletben.
Az ingatlan értéknövekedési kilátások és kereskedelmi hasznosításának elemzése szigorú gazdasági számításon, az ingatlan tényleges piaci értékének pontos és szakszerű felmérésén alapuljon. Az értékbecslés egy szakembernek vagy szakértői csoportnak, általában hivatásos értékbecslőknek az ingatlantárgy értékéről szóló, ismereteken, tapasztalatokon alapuló véleménye, szigorúan meghatározott megközelítések, elvek és módszerek, valamint eljárási és etikai normák alapján.
A piaci érték azt a legvalószínűbb árat jelenti, amelyet akkor kapnak, ha az ingatlant versenyképes áron értékesítik nyíltpiaci a tisztességes üzletkötéshez szükséges összes feltétellel.
Ezek a feltételek a következők:
1. A vevő és az eladó tipikus, szokásos motívumok alapján cselekszenek. Az alkut egyik oldal sem kényszeríti ki.
2. Mindkét fél teljes körű információval rendelkezik ahhoz, hogy döntéseket hozhasson, és az érdekei szerint járjon el.
3. Az objektumot kellõ idõre a szabad piacra helyezték, és az ügylethez az optimális pillanatot választották.
4. A fizetés készpénzben vagy megegyezés szerint történik pénzügyi feltételek a készpénzes fizetéshez hasonlítható.
5. A tranzakciós ár a normál feltételeket tükrözi, és nem tartalmazza a tranzakcióban részt vevő felek engedményeit, árengedményeit vagy speciális jóváírásait.
6. Az objektum normál keresletű, és a piacon elismert hasznossága van.
7. A tárgy meglehetősen szűkös, vagyis korlátozott a kínálat, ami létrehoz versenypiaci.
8. A tárgy elidegeníthetőségi tulajdonságokkal rendelkezik, és kézről kézre adható.
1.5 Jelzálog.
A jelzálog hitel fedezet ellenében történő kölcsön kiadását jelenti. nem ingó vagyontárgyakat. A klasszikus jelzálogtárgy egy telek. A jelzáloghitel lehetőséget teremt épületek, építmények, lakóházak, különálló lakások biztosítékkénti biztosítására.
A jelzáloghitelek általában nem drágák, a jelzálogbankok árrése alacsony, és a nagy mennyiségű kihelyezett hitelből nyereség származik. Ezek a bankok is alacsony kamatozású forrásokat vonzanak, de nagyon magas megbízhatóság az általuk kihelyezett jelzáloglevelek iránt állandó kereslet mutatkozik.
A piacon jelzálogkölcsönök Négy entitás létezik:
1. hitelfelvevő, aki a lehető legjobb ingatlant szeretné megszerezni;
2. olyan bank, amely a jelzáloghitel kockázatának korlátozásával a lehető legmagasabb nyereségre törekszik;
3. befektető, aki a nyereség maximalizálására törekszik jelzáloghitel-befektetéssel;
4. a kormány, amelynek meg kell teremtenie a jelzáloghitelezési rendszer működésének jogi és gazdasági feltételeit.
A jelzáloghitelezési lehetőségeknek biztosítaniuk kell a hitelfelvevő rendelkezésére álló hitelt, valamint a hitelezés jövedelmezőségét.
Több fajta is létezik hitellehetőségek, amely kisebb-nagyobb mértékben lehetővé teszi az országban fennálló meglehetősen magas infláció megkerülését.
Az első mechanizmus a fix kamatozású hitelezés.
A második mechanizmus az ország árszintjéhez igazított kamatozású hiteleken alapul, amelyek időszakonként (kb. negyedévente) felülvizsgálatra kerülnek. hitelkamatláb az árszínvonal változásától függően.
A harmadik mechanizmust - az állítható halasztott fizetésű hitelezést - az amerikai gazdaság egyik intézménye fejlesztette ki kifejezetten orosz viszonyok között történő felhasználásra. Lényege, hogy a hitelfelvevőnek legfeljebb a bevétel 30 százalékát kell fizetnie a tőketartozás vagy hitel után. A kezdeti kifizetés viszonylag alacsony, és idővel növekszik. Ez lehetővé teszi, hogy a tartozás fő részének kifizetését későbbre halassza. Ennek a mechanizmusnak az az elve, hogy kettő kamatok, amelyek közül az egyik az úgynevezett "szerződés", és az adósság összegének kiszámítására szolgál, a második pedig a "fizetés", a havi kifizetések kiszámításához. Ezek az arányok nem egyenlőek.
Az Orosz Föderáció zálogjogról szóló törvénye általános elvet állapít meg a jelzáloghitelek nyilvántartására vonatkozóan. Ugyanazon kormányzati szervnél kell bejegyeztetni, amely a jelzáloggal terhelt ingatlanokhoz való jogok bejegyzéséért felelős. Ebből az elvből következik az a feltevés, hogy a lakóhelyiségekre vonatkozó jelzálogjogokat a lakásprivatizációs osztályoknak kell bejegyezniük.
A telken elhelyezkedő épületekre és építményekre vonatkozó „jelzálogjog” szerződéseket be kell jegyezni annak a területnek a „telekkönyvébe”, ahol az ingatlan található, ami jelenleg a helyi földbizottságok általi bejegyzésként is értelmezhető, bár akkoriban a törvény hatályba lépett helyi tanácsokat jelenthetett.
A zálogtárgy értékesítésének mechanizmusát a jogalkotó közösen állapítja meg mind az ingatlan, mind az ingó vagyon esetében.
Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 350. §-a szerint a zálogtárgynak a törvénynek megfelelően letiltott értékesítése (eladása) nyilvános árverésen történik az eljárási jogszabályokban előírt módon, kivéve, ha eltérő eljárást törvény állapítja meg.
A zálogtárgy nyilvános árverés útján történő értékesítésének követelménye elengedhetetlen, és a zálogjog elvének betartása esetén ez nem kerülhető meg. De ha a zálogjogosult a zálogtárgyat továbbra is nyilvános árverési eljárás nélkül kívánja tulajdonba szerezni, és azt a zálogkötelezett támogatja, akkor ezt a Kbt. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 409. A cikk lehetővé teszi a felek közötti kártérítési megállapodás megkötését, ahol a hitelező az adós kötelezettségeit megszűntnek nyilvánítja, az utóbbi pedig kötelezettségének teljesítése fejében kártalanítást nyújt, azaz esetünkben a zálogköteles átruház. ingatlan a zálogjogosultnak.
II Elemző rész
2.1 Az ingatlanpiaci elemzés modern alapelvei.
Üzleti siker a feltételek mellett piacgazdaság nagymértékben meghatározza az információ minősége, amely alapján felelős pénzügyi döntések születnek. Éppen ezért az információk, ezen belül a piaci információk gyűjtése és elemző feldolgozása ma egyrészt tudományos és módszertani szempontból külön vizsgálat tárgya, másrészt önálló vállalkozás tárgya.
A fentiek legszemléletesebb példája az üzleti tevékenységhez szükséges információs támogatásra tőzsde. Többször Nobel-díjjal jutalmazott tudományos elméleteket és iskolákat hoztak létre és fejlesztenek tovább, számos mű született műszaki és fundamentális elemzés, amelyek a tőzsdei szakemberek kézikönyvévé váltak. Normálisnak tekinthető az a világméretű gyakorlat, hogy az elemzők tudását mélyrehatóan tesztelik annak érdekében, hogy az értékpapírpiaci információkkal dolgozhassanak. És ez annak ellenére van így, hogy a tőzsdén, más piacokkal összehasonlítva, a résztvevők tudatossága szempontjából a tökéletes piac szabályszerűségeit kell a legvilágosabban azonosítani.
Az ingatlanpiac – a tőzsdével ellentétben – sok tekintetben messze van a tökéletestől, ami meghatározza tanulmányának jellemzőit. Az elemzők egyrészt nehézségekkel szembesülnek, és néha lehetetlenné teszik a gazdasági kapcsolatok helyes és egyértelmű formalizálását az ingatlanpiacon. Az viszont nyilvánvaló, hogy a más piacokon használt elemzési technológiák tiszta formában történő átültetésére nincs kilátás az ingatlanpiacra, mivel ezek a technológiák más piaci környezetben való felhasználásra vannak adaptálva. A fentiek tükrében a magas színvonalú ingatlanpiaci elemző munka rendkívül összetett témakörnek tűnik, amely az elemzőtől a mély ingatlangazdasági elméleti ismeretek mellett folyamatos gyakorlást és kreatív keresést igényel a szakmai intuíciót formáló kutatásban. .
Az ingatlanpiacok működésének közel egy évszázados történetét tanulmányozva fejlett országok A világban arra a következtetésre juthatunk, hogy az elemzői munka minőségére fordított figyelem hiánya az egyik fő oka az ingatlanpiaci válságok többségének. Tipikus példa erre az amerikai ingatlanpiac válsága a 80-as évek végén és a 90-es évek elején. Szakértők szerint az új építésekbe történő túlzott és válogatás nélküli beruházás a piac túlterheltségéhez és ennek megfelelően a piaci kereslet hiányához vezetett számos olyan projekt esetében, amelyekhez hitelt adtak ki. Ez a helyzet az elemzésben szereplő hibás ösztönző szerkezetből, a gyenge elemzési módszertanból és a jelenlegi állapotokat jellemző hiányos adatokból adódó irreális piaci várakozásokon alapult. A fejlesztőket, értékbecslőket és a hitelintézeteket irányító ösztönzők struktúráját torzította egyesek hitelfelvételi, mások hitelfelvételi érdeke, mások pénzelosztási érdeke. Ugyanakkor minden párt az indokolatlanul optimista várakozások rovására oldotta meg problémáit.
A nem megfelelő feltevésekben és eljárásokban megnyilvánuló gyenge elemzési módszertan alkalmazása a helyi piacok nem kellően jó minőségű adataival kölcsönhatásban rendszerint megalapozatlan piackutatást, és ennek megfelelően az ezek alapján hozott befektetési döntéseket eredményezett. A válság hatására hitelintézetek kialakult egy stabil bizalmatlansági szindróma általában minden projekttel és különösen a piackutatással szemben. Ez pedig annak megértéséhez vezetett, hogy az ingatlanpiaci elemzőknek munkájuk során néhány általános alapelvet kell követniük, amelyek szükségesek (de nem elegendőek) a pontos következtetések és eredmények eléréséhez. Másrészt sürgősen szükség van olyan érthető és könnyen azonosítható kritériumokra, amelyek meghatározzák a piackutatás érvényességi kategóriájának való megfelelését.
Figyelembe véve az oroszországi ingatlanpiac fejlődési kilátásait, feltételezhetjük, hogy a potenciális válságok hiánya túlságosan optimista forgatókönyv. Az ilyen válságok következményei azonban kevésbé jelentősek lehetnek, ha már ma, az aktív piacfejlődés szakaszában néhány általános elv, elv megfogalmazódik és a mindennapi gyakorlatban megvalósul.
elemző tanulmányokra vonatkozó követelmények, amelyek alapján befektetési döntések születnek.
Nemcsak a válságok fenyegetése, hanem az aktuális napi problémák is - erősödő verseny, rövid távú szuperprofit lehetőségek csökkenése, hosszú távú és tőkeigényes kereskedelmi ingatlanfejlesztési projektek beindulása, külföldi befektetők piacra lépése magas követelményekkel a döntések indoklására stb. - objektíven tanúskodnak arról, hogy a kvalitatív elemzés jelentősége Oroszország ingatlanpiacain a közeljövőben egyre fontosabb lesz.
2.2 Indoklási célú ingatlanpiaci kutatás befektetési döntéseket.
A vizsgált típusú tanulmányok végső célja egy adott típusú termék kereslet és kínálat arányának mérése az ingatlanpiacon egy adott (általában jövőbeli) időpontban.
Az ingatlan, mint áru sajátosságai, valamint az ingatlan sajátos helye a piacgazdaságban, meglehetősen széles társadalmi-gazdasági információk körét képezik, amelyek a termék piaci pozicionálásához szükségesek. Aktuális és retrospektív makrók gazdasági jellemzők nemzet- és regionális gazdaság, a regionális és helyi piacok szocio-demográfiai mutatói, a regionális és helyi ingatlanpiacok paraméterei - ezek csak azok az általános területek, amelyeken kutatást kell végezni.
1. alapelv. Csak olyan információkat kell kiválasztani elemzésre, amelyek valóban meghatározhatják a befektetést befogadó jövőbeni termelékenységét.
Ennek az elvnek a követése során az elemző számára a fő nehézséget az jelenti, hogy nincsenek szabványos szabályok vagy egyértelmű ajánlások, amelyek alapján a kezdeti információkat megalkothatja. Az elemzőnek itt kell megmutatnia minden tudását, szakmai intuícióját, kreativitását és gyakorlati tapasztalatát. Sőt, itt fektetik le a tanulmány egészének következetességét.
2. alapelv: A tanulmány alapjául szolgáló összes jelenlegi és várható adatot fel kell használni a vizsgált ingatlanbefektetési projekt teljesítményének számszerűsítésére.
Ám még a gondosan kiválasztott, az értékelés tárgyához közvetlenül kapcsolódó információ is képletesen szólva egy „téglacsomó”, amelyből az elemzőnek szilárd alapot kell lefektetnie az elemző kutatáshoz, az építőművészet minden szabályának megfelelően. És itt nem nélkülözheti az erős megoldást, amely az egyes elemeket egyetlen monolitba köti.
3. alapelv. A befektetési döntés indoklására kiválasztott összes információblokkot világos logikai sémával kell összekapcsolni, amely a jövőbeli piaci feltételek és a vizsgált projekt megfelelő termelékenységének előrejelzésében csúcsosodik ki. A logikai áramkör leírását kifejezetten be kell mutatni.
A piackutatás eredményeit tartalmazó jelentésről, amelyben nincs logikus séma, csak akkor lehet pozitív megítélése a megrendelő részéről, ha:
a) az elemző kihasználja az ügyfél tudatlanságát, ill
b) az ügyfél kezdetben kedvezően viszonyul az eredményekhez.
Másrészt egy meggyőző és kézenfekvő logikai séma felépítése az elemző legmagasabb szakmai felkészültségének demonstrációja.
Folytatva a logikai kutatási séma felépítésének szükségességével kapcsolatos érvelést, vegyünk egy másik elvet, amely meghatározza a piacelemzés tartalmát.
4. alapelv. A piacelemzés tartalmát le kell szűkíteni azoknak a tényezőknek a megvitatására, amelyek egy kereskedelmi ingatlan teljesítményének fő arányait alkotják.
Ennek az elvnek megfelelően az elemzőnek a vizsgálat során meg kell fogalmaznia azokat a főbb összefüggéseket, amelyek meghatározzák a kereskedelmi létesítmény teljesítményét, majd azonosítani kell a paraméterek-argumentumok hierarchiáját, amelyek funkciói a fő kifejezésben szereplő tényezők. teljesítményért.
Mutatjuk a megvalósítás gyakorlati megközelítését ezt az elvet a következő egyszerűsített példában.
Legyen a vizsgált projekt teljesítményének kritériuma a nettó működési bevétel (NOI) a jövő egy adott időszakában. Ekkor definíció szerint a teljesítmény meghatározására szolgáló fő kifejezés a következő formában lesz:
NOI=PGI-V&L+M-FE-VE hol
OFJ – potenciális bruttó bevétel,
V&L – alulkihasználásból és nemteljesítésekből származó veszteségek.
M I - egyéb bevétel.
FE - fix működési költségek,
VE - változó működési költségek.
Fontolja meg a fő tényezők várható értékeit meghatározó paraméterek azonosításának eljárását.
A potenciális bruttó bevételt a bérleti díj értéke határozza meg, amely viszont az aktuális bérleti díj függvénye, valamint a piaci kereslet és kínálat arányának időbeli alakulása.
Az ingatlan tervezett kihasználtsága a kumulált piaci kapacitás, a keresleti paraméterek, a piaci abszorpciós ráta és az ingatlanfelvevő terület növekedésének függvénye. A projektek esetében a tervezett terhelés két mutatót határoz meg - a terhelés szintjét és a piac által erre a szintre való felszívódásának ütemtervét.
Az ingatlanelnyelési terület növekedését vagy a munkahelyek számának (foglalkoztatási ráta) növekedése, vagy a népesség növekedése határozza meg. Az abszorpciós terület bővülése viszont új ingatlanok iránti igényhez vezet.
Megjegyzendő, hogy a foglalkoztatás növekedése és a népességnövekedés egy esetben közvetlenül összefügghet például az új munkahelyek megnyitásával és az új munkaképes emberek beáramlásával. Egy másik esetben a népességnövekedés a foglalkoztatottság növekedése nélkül is növekedhet, például az érkező nyugdíjasok számának növekedése vagy a születésszám növekedése miatt. A kvalitatív elemzés magában foglalja számos információforrás felhasználását, amelyek történelmi trendeket és tartomány növekedési előrejelzéseket szolgáltatnak, majd az adatok összehasonlítását. A tartománynövekedés szegmentálása is kötelező, például szerint korcsoportok, nem, családméret stb. Ezen álláspontok hiánya a vizsgálatban az elemzésben felhasználandó adatok következetlen megválasztásának tudható be.
A kereslet paramétereit a következőképpen határozzuk meg specifikus mutatók, területként (iroda vagy termelés) egyenként munkahely, egy főre jutó vásárlási kiadások, egy főre jutó lakások vagy házak száma stb. A keresleti paraméterek felhasználásával a mennyiség kiszámításra kerül szükséges ingatlan, ami megfelel az ingatlanfogyasztási terület növekedésének. Például az egy vásárlásra jutó átlagos költés népességnövekedéssel történő alkalmazásával az előrejelzések szerint a kiskereskedelmi forgalom növekedni fog, és így a további üzlethelyiségek iránti igény is növekedni fog. A lakáspiac elemzésekor az életkor, jövedelem, méret vagy családösszetétel szerint szegmentált népességnövekedés szegmentált keresletté alakul át. A keresleti paraméterek alapos elemzése magában foglalja a múltbeli trendek, a jelenlegi állapot tanulmányozását, valamint ezek várható értékének előrejelzését a jövőben. Sőt, egy következetes elemzés nemcsak az új tartománynövekedés, hanem a meglévő népesség és foglalkoztatási szerkezet változásai miatti keresletváltozást is méri. Például a gazdasági fellendülés idején a növekvő vállalatok nagy területeket, változtatásokat igényelnek demográfiai helyzet a nyugdíjas korúak növekedése irányába megfelelő lakástípusra lesz szükség.
A keresleti paraméterek elemzésének következetlenségének jelei mindenekelőtt az állandó értékek figyelembevételét, amelyek általában az elemzés pillanatára jellemzőek, valamint figyelmen kívül hagyják a meglévő népesség- és foglalkoztatási struktúrákban bekövetkezett változásokat.
Az abszorpciós ráta, amelyet piaci penetrációnak is neveznek, a teljes piaci kereslet azon részesedése, amelyet a vizsgált projekt várhatóan felvesz a többi projekttel versenyben. Miután az elemző felbecsülte a potenciális kereslet teljes növekedését, meg kell határozni a projekt kritikus paraméterét - azt a részesedést a teljes keresletből, amelyet a kérdéses projekt valószínűleg igényelhet.
Elméletileg az abszorpciós együttható számos tényező összetett függvénye. Az első közelítésben úgy definiálható, mint az értékelendő objektum területének aránya a versenyajánlat teljes területéhez (beleértve az objektum területét is) a piaci bevezetés időpontjában. Ennek a megközelítésnek legalább minden érvényesnek mondható piackutatásban jelen kell lennie.
Megjegyzendő, hogy az abszorpciós együttható meghatározásakor a legfontosabb feltételek a kereslet és a versenyképes kínálat részletes szegmentálása. Ugyanakkor nem szabad szem elől téveszteni a megvalósításban megkezdett versengő projektek időtartamát, a megvalósításra előkészített projektek volumenét és időtartamát. A sikertelen tanulmány első jele itt bármilyen "átlagos" adat felhasználása.
A piac egészére kiterjedő kedvezmények és a bérlők ösztönzői miatti veszteségek szintén olyan tényezők, amelyeket nem szabad figyelmen kívül hagyni a potenciális bruttó bevétel előrejelzésekor.
Az egyéb bevételeket, bár jellemzően a bevétel kis részét képezik, továbbra is előre kell vetíteni, hogy tükrözzék a potenciális fogyasztók várható preferenciáit, tekintettel az életmódról, a szolgáltatási szintről és az egy főre jutó kiadásokról, hogy elérjék ezt a szintet, stb. .d.
A fix és változó költségeket hagyományosan biztosabbnak tekintik az előrejelzésben. Az orosz viszonyokra vonatkozó kérdés ilyen megfogalmazása azonban csak részben érvényes. Például az ingatlanadók (ma ingatlanadók, földadók) és a földbérleti díjak a jogszabályi rendezetlenség miatt váratlan „meglepetéseket” okozhatnak a potenciális befektető számára a jövőben. Ezért a következetes piackutatásnak tartalmaznia kell ezen pozíciók variáns előrejelzését.
Hasonló helyzet figyelhető meg a legtöbb változó költségnél is. A közüzemi piac elemzése, amelyek többsége rendelkezésre áll természetes monopóliumok, az instabil tarifapolitika megköveteli a figyelembe vett mutatók mennyiségi indoklását. Ugyanakkor fontos a vezérlő- és mérőberendezések jelzései alapján megszerzett piaci információk felhasználása az erőforrások ráfordításáról. Az erőforrás-felhasználás szempontjából piaci analógok hiányában célszerűbb ezeket szabványok szerint kiszámítani, nem pedig a közüzemi erőforrás-szolgáltatók által kiállított számlákat használni.
2.3 Az ingatlanok piaci értékének felmérési módszerei.
Három fő módszer létezik az ingatlan piaci értékének felmérésére:
1. összehasonlítási módszer
2. költségmódszer
3. jövedelemtőkésítési módszer.
A fő értékelési módszer az összehasonlító értékesítési elemzés (SAP) módszere. Ez a módszer akkor alkalmazható, ha van föld- és ingatlanpiac, vannak valós eladások, amikor a piac alakítja az árakat, és az értékbecslők feladata ennek a piacnak az elemzése, a hasonló eladások összehasonlítása, és így az ingatlan értékének meghatározása. ingatlant értékelnek. A módszer az eladásra kínált objektum piaci analógokkal való összehasonlításán alapul. Nyugaton találja a legnagyobb hasznát (az esetek 90 százaléka). Ehhez a munkához azonban már kialakult föld- és ingatlanpiacra van szükség.
Az értékesítési összehasonlítási módszert akkor alkalmazzák, ha elegendő megbízható piaci információ áll rendelkezésre az értékelt tárgyhoz hasonló tárgyak adásvételi tranzakcióiról. Ebben az esetben az összehasonlítási tárgyak kiválasztásának kritériuma a hasonló legjobb és leghatékonyabb felhasználás.
Az SAP módszert nevezhetjük közvetlen értékesítési összehasonlító megközelítésnek, értékesítési összehasonlító módszernek vagy piaci információs piaci módszernek is.
Az SAP módszer alkalmazási sorrendje a következő:
1. Az érintett piacon hasonló ingatlanok közelmúltbeli eladásai kiemelve. Információforrások: az értékelő saját dossziéja, internet, elektronikus adatbázis adatok, ingatlancégek, ingatlanközvetítők dossziéi, hitelintézetek archívumai ( jelzálogbankok), biztosító társaságok, építőipari és befektetési társaságok, fizetésképtelenséggel és csődeljárással foglalkozó területi osztályok, az Állami Vagyonbizottság területi osztályai stb.
Az SAP módszer alkalmazása során fontos szempont az értékelt ingatlan összehasonlítása eredményeinek összehangolása. A kapott adatok számtani átlagolása nem megengedett. Az elfogadott eljárás az, hogy minden egyes eredményt tanulmányozni kell, és ítéletet kell hozni az értékelt ingatlannal való összehasonlíthatóságuk mértékéről. Minél kisebb a végrehajtandó módosítások száma és mértéke, annál nagyobb súlya van ennek az értékesítésnek a jóváhagyás véglegesítésének folyamatában.
Összehasonlítási egységként a helyi piacon hagyományosan bevezetett mérőórákat veszik. Ugyanazon objektum értékeléséhez több összehasonlítási egység is alkalmazható egyszerre.
Az összehasonlítás elemei között szerepelnek az ingatlanok jellemzői és az ingatlanárak változását okozó tranzakciók. Az elszámolandó tételek a következők:
az átruházott tulajdonjogok összetétele;
az adásvételi ügylet finanszírozásának feltételei;
· értékesítési feltételek;
eladás ideje
· hely;
· fizikai jellemzők;
gazdasági jellemzők;
a felhasználás jellege;
nem vagyoni értékösszetevők.
2. A tranzakciókra vonatkozó információk ellenőrzése: a tranzakció megerősítése az egyik fő résztvevő (vevő vagy eladó) vagy egy ingatlancég ügynöke által; az eladás feltételeinek meghatározása.
Ha elegendő mennyiségű megbízható piaci információ áll rendelkezésre, akkor matematikai statisztikai módszereket is lehet használni az érték meghatározására az értékesítések összehasonlításával.
3. Összehasonlítható ingatlanok értékének módosítása.
A kiigazítás három fő formában történhet: pénzben, százalékban, általános csoportosításban.
A hasonló ingatlanok eladási árának módosítása a következő sorrendben történik:
· Mindenekelőtt az ügylet feltételeivel és a piac helyzetével kapcsolatos kiigazításokat hajtanak végre, amelyeket úgy hajtanak végre, hogy minden további korrekciót alkalmaznak az előző eredményre;
· Másodsorban a közvetlenül az ingatlannal kapcsolatos kiigazításokat úgy hajtják végre, hogy ezeket a kiigazításokat a piaci feltételekhez való igazítást követően kapott eredményre alkalmazzák, tetszőleges sorrendben.
A korrekciók mértékének meghatározásához a piaci információk elérhetőségétől és megbízhatóságától függően kvantitatív és kvalitatív módszereket alkalmaznak. A figyelembe vett kiigazítások indokolása kötelező. Az értékesítési összehasonlítási módszerrel meghatározott eredmény értékére vonatkozó végső döntés az értékelés tárgyához leginkább hasonló összehasonlítási tárgyak korrigált eladási árának elemzése alapján születik.
A költségek módszere gyakorlatilag nem alkalmazható a földre. Csak kivételes esetekben használható fel, ha a földet a rajta végzett fejlesztésektől elválaszthatatlanul értékelik. Úgy gondolják, hogy a föld állandó és nem költhető el, és a költség módszert használják az ember alkotta tárgyak értékelésére. Ezzel a módszerrel értékelve a föld értékét hozzáadják a fejlesztések (épületek, építmények) költségeihez, más módszerekkel pedig külön értékelik a földet.
Az ingatlanértékelés költségmódszerét a következő sorrendben hajtjuk végre:
Egy földterület értékének meghatározása;
épületek, építmények pótlási vagy pótlási költségének meghatározása;
Épületek, építmények halmozott elhasználódásának mértékének meghatározása;
· Az ingatlan forgalmi értékének meghatározása költségmódszerrel, egy telek értékének és az épületek, építmények pótlási vagy pótlási értékének a halmozott értékcsökkenéssel csökkentett összegeként.
A fejlesztések új építési költségeinek kiszámítására alkalmazott módszer megválasztását megfelelően indokolni kell. A csereköltség alkalmazása olyan esetekben hasznos, amikor az elavult típusok miatt nehéz meghatározni az épület pontos másolatának felállítási költségét. épületszerkezetekés az értékelés tárgyának létrehozásához használt konstrukciós módszerek.
Az ingatlanértékelési célú pótlási vagy pótlási értéknek megfelelő költségeket a közvetlen költségek, a közvetett költségek és a vállalkozó nyereségének összegeként kell kiszámítani.
A közvetlen költségek magukban foglalják a következő, közvetlenül az építéshez kapcsolódó költségeket:
anyagok, termékek és berendezések költsége;
építőmunkások bére;
építőipari gépek és mechanizmusok költsége;
· az ideiglenes épületek és építmények költségei, biztonsági intézkedések, szállítási és tárolási költségek és egyéb, a helyi piacon normatívan elfogadott költségek;
a vállalkozó nyereségét és rezsiköltségeit.
A közvetett költségek magukban foglalják az épület építésével kapcsolatos költségeket, de nem szerepelnek az építési és szerelési munkák költségében.
tervezés, műszaki felügyelet, geodéziai ellenőrzés költsége;
konzultációk, jogi, számviteli és könyvvizsgálói szolgáltatások fizetése;
az építkezés finanszírozásának költsége;
a fejlesztő adminisztratív és egyéb költségeit.
A közvetett költségek összegét az ezen pozíciókra vonatkozó építési beruházások és szolgáltatások piacán uralkodó tarifák figyelembevételével határozzák meg.
A vállalkozó profitja az uralkodó piaci norma, amely a vállalkozót befektetésre ösztönzi építkezési terv. A nyereség mértékét a piaci információkon alapuló szakértői értékelések módszere határozza meg.
A költségmódszer alkalmazása új építések elemzésekor szükséges; épületek rekonstrukciója; adózási célú értékelés; többletbevétel azonosítása az ingatlanértékelés során; ha biztosítási célból értékelik; a természeti katasztrófák következményeinek felmérése; speciális épületek és építmények értékelése.
A piaci viszonyokra való áttérés körülményei között a költségmódszer a döntő az elbírálásban, mivel más módszerek alkalmazása kiterjedt piaci információra van szükség, amely a piac fejletlensége miatt nem áll rendelkezésre. Mindig emlékezni kell azonban arra, hogy az építési költségek csak a piaci érték alapját képezik, és leggyakrabban ennél többet vagy kevesebbet.
Például egy szerencsétlen helyen (a város szélén) elhelyezkedő luxusszálloda piaci értéke kisebb lesz, mint a költségmódszerrel meghatározott érték. A benzinkút-komplexum piaci értéke viszont egy bizonyos szakaszban meghaladhatja az építési költségeket.
A piacképződés körülményei között, amikor a termelést új technológiákra irányítják át, úgy tűnhet, hogy az ingatlannak nincs értéke. Például, ha egy vállalkozás olyan termékeket állít elő, amelyekre senkinek nincs szüksége, és a termelési területei nem rekonstruálhatók új termelés céljára, akkor az ilyen ingatlanok piaci értéke nulla. A költséges módszer alkalmazása ebben az esetben a potenciális vásárlók rossz orientációjához vezet.
Jelenleg Oroszországban ezt a pontot gyakran figyelembe veszik a vállalkozások tárgyi eszközeinek helytelen becslésekor, mivel azok átértékelését elsősorban a költségmódszer szerint végzik, és az értékbecslőnek emlékeznie kell arra, hogy könyv szerinti értéke a vállalkozások befektetett eszközei nem felelnek meg a piaci értéküknek.
A következő, kifejezetten Oroszországra vonatkozó értékelési módszer a legtöbb elemzésén alapuló értékelési módszer hatékony felhasználása ingatlanok, és ez az elemzés annak meghatározásához kapcsolódik, hogy milyen felhasználási módot hoz a tulajdonosnak a maximális bevétel, pl. jövedelemtőkésítési módszer.
A jövedelem tőkésítési módszere az ingatlan piaci értékének meghatározásakor a következő sorrendben kerül végrehajtásra:
jövőbeli bevétel előrejelzése;
a jövőbeli bevételek tőkésítése.
Az ingatlan által megtermelt jövőbeni bevétel két típusra oszlik: a kereskedelmi bérleti jogviszonyból eredő működési (üzemi) tevékenységből és a visszaváltásból származó bevételre.
Az üzemi (üzemi) tevékenységből származó bevétel előrejelzése rekonstruált (hipotetikus) eredménykimutatás elkészítésével történik. A visszaváltási bevétel várhatóan:
a visszaváltás abszolút értékének közvetlen kijelölése;
Az ingatlan relatív értékváltozásának kijelölése a tulajdonjog időtartamára;
· a terminális kapitalizációs együttható használata.
A jövőbeli bevétel jelenértékre történő aktiválása elvégezhető:
a közvetlen nagybetűsítés módszere;
A tőkésítés módja a megtérülési ráta szerint.
A közvetlen tőkésítés módszerének kezdeti előfeltétele a tőkésített jövedelem állandósága és végtelensége. A közvetlen tőkésítési módszerben egy jövőbeli jövedelemforrás jelenértéke a tulajdonjognak vagy kamatnak tulajdonítható éves bevétel és az adott tulajdon vagy érdekeltség tőkésítési arányának aránya.
A teljes tulajdoni hányad értékének kiszámításához piaci adatok alapján történik a teljes tőkésítési mutató meghatározása. A kezdeti információk rendelkezésre állásától függően jelentkezzen:
Összehasonlító értékesítési elemzés
számítás az adósságfedezeti mutató használatával;
a befektetési csoport berendezései.
A megtérülési ráta szerinti tőkésítés módszerének kezdeti előfeltétele a bevétel korlátozott időtartama. A megtérülési ráta tőkésítési módszerében véges számú jövőbeni pénzáramlás jelenértékre való konvertálása az ilyen típusú ingatlanokba történő befektetés kockázatának megfelelő megtérülési ráta meghatározott értékén történik.
A jelenérték finanszírozási feltételek figyelembevétele nélküli kiszámításakor a megtérülési ráta szerinti tőkésítési módszert vagy a diszkontált cash flow-k elemzése, vagy tőkésítési számítási modellek formájában formalizálják.
A diszkontált cash flow-k elemzése során alkalmazott diszkontrátát, figyelembe véve mind a szisztematikus, mind a nem szisztematikus kockázatokat, a következők határozzák meg:
A hasonló tárgyak értékesítésére vonatkozó piaci adatokból történő kiválasztási módszer;
alternatív befektetési mód pénzpiac;
Ingatlanpiaci monitoring módszer.
A közelmúltban az értékbecslők szolgáltatásai és szakmai képzésük iránti kereslet gyorsan növekedni kezdett Oroszországban. Ez a közelmúlt eseményeinek is köszönhető pénzügyi szektor amikor a hitelbiztosításon keresztüli hitelezési mechanizmus létrehozására tett kísérletek kudarcot vallottak: a bankok sokat veszítettek a hamis biztosításokon. Az olyan ingatlanok esetében, amelyeket a bank hitelkibocsátáskor fedezetül vesz fel, szinte lehetetlen a veszteség. Így az ingatlan- és tőkepiacok a gazdaság egészének elválaszthatatlan elemeivé válnak.
A bankok természetesen nagy érdeklődést mutattak az ilyen műveletek iránt. Valamennyiüknek pedig szakképzett ingatlanértékelőre van szüksége, amely az ingatlanok valós értékén köt biztosítást.
Az értékelésre a regionális adópolitika keretében is szükség van. A helyi adórendszer alapja világszerte az ingatlanadó, ennek az adónak köszönhetően alakul ki a helyi költségvetés mintegy 70 százaléka. Természetesen magának a piacnak a fejlődésével, a valós értékek megjelenésével át lehet térni olyan adózási rendszerre, amely ösztönözné az ingatlanpiac fejlődését és egyben biztosítaná az utánpótlást.
helyi költségvetések. Ez magyarázza a helyi önkormányzatok értékelés iránti feltétlen érdeklődését is.
A professzionális értékbecslési szolgáltatások költsége nagymértékben változik attól függően, hogy milyen típusú tárgyakat értékelnek, milyen összetett a munka, és természetesen attól, hogy milyen szakemberek vesznek részt az értékelésben. Jellemzően a szolgáltatások költségét vagy órákban, szorozva az óradíjjal, vagy az objektum méretétől függenek, de soha nem kötik annak költségéhez.
2.4 Különféle értékelési típusok jellemzői.
Értékbecslés ingatlan adásvétele és besorolása céljából.
A nyílt piacon vásárolandó vagy eladandó ingatlanok értékelése során minden ingatlanosztály és -kategória esetében a piaci értéket vagy a realizálható értéket veszik alapul. Ugyanakkor a szakosodott ingatlanoknál a legtöbb esetben a piaci adatokon alapuló önköltség-módszer lesz a meghatározó költségszámítási módszer.
A korlátozott ideig értékesített ingatlanok értékelése során, amikor az ingatlant az ilyen típusú ingatlan megfelelő értékesítési időszakánál lényegesen rövidebb időkeretben bocsátják eladásra a szabad piacon, a korlátozott realizálható értéket kell figyelembe venni. az értékelés alapja minden ingatlanosztály és -kategória esetében.
A megfelelő értékelési alap kiválasztásához döntő jelentőségű az értékbecslési munka célja és az értékelt ingatlan jellemzői.
Általánosságban elmondható, hogy azon fő célok besorolása, amelyekre az ingatlant értékelik, a következő:
1. Értékelés vételhez vagy eladáshoz;
2. Értékbecslés meghatározott időn belül eladásra;
3. Földterületek és épületek értékbecslése fedezett kölcsönkötelezettségként történő felhasználásuk céljából;
4. Értékelés a számviteli és pénzügyi kimutatások elkészítéséhez;
5. Értékelés az Alapok, tőzsdék tájékoztatójába való bekerüléshez;
6. Értékelés a társaság egyesülésével és felvásárlásával kapcsolatos kérdések megoldására;
7. Értékelés nyugdíjalapok, biztosítótársaságok, ingatlankezelő vagyonkezelő alapok.
A gyakorlatban az értékelésnek más céljai is lehetnek, ezek megfogalmazásáról és ennek megfelelően az értékelés lehetséges alapjairól a megbízónak és az értékbecslőnek kell megállapodnia.
Az értékelés céljának tisztázása után meg kell állapítani, hogy az értékelt ingatlan melyik osztályba, kategóriába tartozik.
Értékelés céljából két ingatlanosztályt különböztetünk meg:
· Speciális
Nem szakosodott
Speciális ingatlan az, amelyet sajátos természeténél fogva ritkán adnak el a nyílt piacon annak érdekében, hogy egyetlen tulajdonos továbbra is használja, hacsak nem a használati üzlet részeként adják el.
Példák a speciális ingatlanokra:
1. Múzeumok, könyvtárak és más hasonló helyiségek, amelyek a közszférához tartoznak;
2. Kórházak, speciális gyógyászati létesítmények és szabadidőközpontok, amelyek nem rendelkeznek versenypiaci kereslettel a területen ilyen típusú ingatlanokat használni kívánó más jogalanyok részéről;
3. Iskolák, főiskolák, egyetemek és kutatóintézetek, amelyekre nincs versenypiaci kereslet más szervezetek részéről;
4. Szabványos ingatlan különleges földrajzi területeken és az ott található fő üzleti központoktól távoli helyeken termelési vagy üzleti céllal.
A nem szakosodott ingatlan minden típusú ingatlan, kivéve azt, amely a szakosodott ingatlan fogalmába tartozik. Más szóval, olyan, amelyre általános kereslet van, esetleges korszerűsítéssel vagy anélkül, és amelyet általában a nyílt piacon vásárolnak, adnak el vagy bérelnek, hogy meglévő vagy hasonló célokra használják, akár üres ingatlanként. egyedüli tulajdonra, vagy (függetlenül attól, hogy munkaviszonyban áll vagy ingyenes) befektetésnek vagy fejlesztésnek.
A tulajdonos által birtokolt, vállalkozás (vállalkozás) tevékenységéhez szükséges ingatlanok értékelése során az értékelés alapját a következők veszik alapul:
· meglévő használat szerinti piaci érték - nem szakosodott ingatlanok esetében, ideértve a kereskedelmi potenciál alapján értékelt ingatlanokat is.
· Maradványpótlási érték - szakosodott ingatlanoknál.
A nem szakosodott és a szakosodott ingatlanokat pedig a tulajdon céljától függően kategóriákba sorolják. Hasonló osztályozási elvet alkalmaznak mind értékelési célokra, mind egyéb célokra.
2.5 A környezeti tényezők hatása a költségekre.
A környezeti tényezők, a kedvezőtlenek és a kedvezőek egyaránt szerepelnek az értékeléseknél általában figyelembe vett tényezők között. Bizonyos tényezők hatással vannak egy adott ingatlantípusra, és közvetlenül befolyásolják az értékbecslő számításait, ahol ezeket figyelembe kell venni az összehasonlítható és nem érintett ingatlanokból nyert piaci adatokkal kapcsolatban. Más esetekben ezek a tényezők bármely régió összes ingatlanára hatással lesznek.
A releváns környezeti és szennyezési tényezők általában a következő kategóriákat foglalják magukban:
természetes tényezők, például radon vagy metán, légszennyezés vagy zaj;
technogén szennyezési tényezők eredményeként termelési tevékenységek a múltban vagy a jelenben ezen a területen, vagy a szomszédos helyszínekről származó találat eredményeként;
szennyező tényezők elektromágneses és egyéb mezők formájában;
szennyezési tényezők újrahasznosított anyagokból készült anyagok használatakor.
Minden ingatlanosztály érzékeny a környezeti tényezők értékre gyakorolt hatásaira, de az eladásra vagy hitelfedezetként kínált ingatlanok különösen érzékenyek ezekre a tényezőkre.
Az ingatlanok környezetvédelmi auditjával kapcsolatos munkák nem tartoznak az ingatlanértékelési munka körébe. Azokban az esetekben, amikor az értékbecslőnek okkal feltételezhető, hogy a környezeti tényezők jelentősen befolyásolhatják az értéket, tájékoztatnia kell az ügyfelet a környezetvédelmi szakértő bevonásának szükségességéről.
Az értékelőnek tájékoztatnia kell a környezetvédelmi szakértőt tanulmánya kontextusáról, beleértve a terület jelenlegi és lehetséges jövőbeni használatát, amelyet a legjobb és leghatékonyabb felhasználáson alapuló értékben fejeznek ki. Általában a környezetvédelmi szakértőnek a következő kérdésekre kell válaszolnia:
Sikeresen és gazdaságosan eltávolítható-e a szennyezés vagy veszélyforrás;
· ha a szennyezés vagy veszély nem küszöbölhető ki teljesen, elkülöníthető-e vagy lezárható-e annak érdekében, hogy az ingatlan meghatározott, akár korlátozott ideig alkalmas legyen az adott használatra;
• lehetséges-e bármilyen módon mérsékelni a szennyezés vagy a veszély hatásait;
· mi a környezetszennyezés elleni védekezés leghatékonyabb eszköze és szabályozása;
Azokban az esetekben, amikor lehetséges a szennyezés forrásának megszüntetése vagy következményeinek megszüntetése, az értékelés a felszámolás vagy megszüntetés megfelelő becsült költségei figyelembevételével történhet.
III Gyakorlati rész.
3.1 Az összehasonlító értékesítés módszerének gyakorlati alkalmazása.
2000 végén a nyaralóépítés megkezdődött a Podolszk régióban. Alacsony lakóépületek - ikerházak sorai, amelyek közös falakkal azonos típusú szomszédos házakkal. A "társasház" szó, amely a hasonló gondolkodású szomszédok munkájával létrehozott és felszerelt ingatlant jelöli, nem túl népszerű. Ezért a számunkra egzotikus lakások megjelölésére, amelyek a „közös falak és tető – saját udvar” elvén épültek, az angol „town house” szó gyökeret vert az orosz mindennapi életben.
Mégis például a nyaraló piaci értéke az összehasonlító értékesítés módszerével.
A teljes terület 120 nm, a nyaralóban 6 szoba, 3 hálószoba, fürdőszoba, zuhanyzó, kész pince található. Az értékelés időpontjában nincs garázs. Telek területe - 1000 nm.
Az elemzéshez öt hasonló ingatlan értékesítésének adatait fogjuk felhasználni ugyanazon a területen.
1. számú táblázat.
| №1 objektum | №2 objektum | №3 objektum | №4 objektum | №5 objektum | |||
| Eladási ár | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 | ||
| Tulajdonjog | teljes | teljes | teljes | teljes | teljes | ||
| Feltételek fi- finanszírozás | nem piaci, az ár 3000-rel túl van árazva | nem piaci, az ár 8000-rel túl van árazva | piac | piac | piac | ||
| Eladási feltételek | piac | piac | piac | piac | piac | ||
| Piaci feltételek (idő) | 2 hét | 6 hét | 1 év | 1 év | 1 év | ||
| Ház terület | 120 nm. | 145 nm. | 120 nm. | 145 nm. | 120 nm. | ||
| Földterület | 10000 nm | 12000 nm | 10000 nm | 12000 nm | 10000 nm | ||
| Szobák száma | 6 | 7 | 6 | 7 | 6 | ||
| Hálószobák száma | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | ||
| Fürdőkád | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Zuhany | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Pince | nincs befejezve | nincs befejezve | nincs befejezve | nincs befejezve | befejezett | ||
| Garázs | van | van | van | van | Nem | ||
Amint az a kiindulási adatokból is látható, az összehasonlítás tárgyai a finanszírozás, az értékesítés időpontja és a fizikai jellemzők tekintetében különböznek a vizsgáltaktól.
A finanszírozási feltételek kiigazításának mértéke az objektumok eladási árának piaci és nem piaci finanszírozással történő összehasonlításával történik. Ebben az esetben a hiteltörlesztés a piaci %-os kamatláb alapján történik. Példánkban a beállítási értékek 3000 az 1. számú objektumnál és 8000 a 2. számú objektumnál.
Mivel minden összehasonlítható ingatlannak megvannak a piaci értékesítési feltételei, nincs szükség az eladási feltételek módosítására.
A piaci feltételekhez (értékesítés ideje) való alkalmazkodáshoz olyan objektumokat kell kiválasztani, amelyek csak ebben az elemben különböznek egymástól. Nálunk az 1. és 3. számú objektum csak a finanszírozás feltételeiben és az értékesítés időpontjában tér el. Eladási ár módosítása
1. számú objektum finanszírozási feltételeiről, az értékesítés időpontjára vonatkozó korrekciót határozhatja meg:
(62000 - 56000) / 156000 = 0.1.i.e. a piaci árak évi 10%-kal emelkednek.
Így minden összehasonlítható ingatlan azonos finanszírozási és értékesítési feltételbe kerül, ami egységes alapot teremt a többi összehasonlítási elem kiigazítására.
Számos összehasonlítási tárgyban a méretbeli különbségeket eltérő számú szoba, valamint a ház és a telek különböző területei jelentik. Sőt, egy 12000 nm-es telek. egy 145 nm alapterületű háznak felel meg. 7 szobával és 10000nm-es telekkel. 120 nm alapterületű háznak felel meg. 6 szobával. Ezért az 1. és 2. számú objektumok összehasonlításából származó méretbeállítás a következő formában történik:
70000 – 62000 = 8000.
A garázs jelenlétére vonatkozó beállítás a 3. és 5. számú objektumok összehasonlításából származik:
61600 – 59400 = 2200.
Az elkészült pince kiigazítását a 2. és 4. számú objektumok összehasonlítása alapján határozzuk meg:
77000 – 70000 = 7000.
Az elvégzett kiigazítások eredményeit a 2. számú táblázat tartalmazza
2. számú táblázat.
| №1 objektum | №2 objektum | №3 objektum | №4 objektum | №5 objektum | |
| Eladási ár | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Tulajdon átruházása erek | teljes | teljes | teljes | teljes | teljes |
| Jogi korrekció. | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Finanszírozási feltételek. | nem piac | nem piac | nem piac | nem piac | piac |
| Kiigazítás a finanszírozók feltételeihez. | - 3000 | - 8000 | 0 | 0 | 0 |
| Korrigált ár | 62000 | 70000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Egy tranzakció feltételei | kereskedelmi | kereskedelmi | kereskedelmi | kereskedelmi | kereskedelmi |
| Az ügylet feltételeinek módosítása | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Piaci korrigált ár | 2 hét | 6 hét | 1 év | 1 év | 1 év |
| Piaci kiigazítás | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % |
| Korrigált ár | 62000 | 70000 | 61600 | 77000 | 59400 |
| Elhelyezkedés | hasonló | hasonló | hasonló | hasonló | hasonló |
| A méret | 120nm. | 145nm. | 120nm. | 145nm. | 120nm. |
| Méret beállítás | 0 | - 8000 | 0 | - 8000 | 0 |
| Garázs | van | van | van | van | Nem |
| Korrekció a garázs jelenlétére | - 2200 | - 2200 | - 2200 | - 2200 | 0 |
| Elkészült pince | Nem | Nem | Nem | Igen | Nem |
| Pince beállítás | + 7000 | + 7000 | + 7000 | 0 | + 7000 |
| Korrigált ár | 66800 | 66800 | 66400 | 66800 | 66400 |
| Teljes nettó korrekció | 1800 | 11200 | 10400 | 3200 | 12400 |
| Ugyanez százalékban | 3 | 14 | 19 | 5 | 23 |
| Az eladási árból a teljes bruttó korrekció | 11200 | 25200 | 14800 | 17200 | 12400 |
| Eladási ártól | 19 | 32 | 26 | 25 | 23 |
Minden összehasonlítási tárgyra kiigazított árat kaptunk. A probléma feltételeinek megfelelően a korrigált eladási árak adatai alapján szükséges a piaci érték értékének levezetése.
A piaci érték egyetlen mutatójának levezetését az indokolja, hogy a kiigazított eladási árak sorozatának minden tagját súlyozási tényezővel kell meghatározni, figyelembe véve az összehasonlítás és az értékelés tárgyai közötti különbség mértékét. Ugyanakkor figyelembe kell venni
figyelni az eladási ár szórásának tartományára, a kiigazítások teljes %-ára abszolút értékben, a kiigazítások teljes %-ára, amelyet a pozitív és negatív kiigazítások különbségeként határozunk meg, és minden egyéb adatra.
Ebben a példában egy szinte nagyon szűk 66400 és 66800 közötti vételi ár tartományunk van. A kisebb módosításokkal járó eladási árhoz azonban nagyobb érték van hozzárendelve. fajsúly- az 5. számú objektumnál a korrekciók száma = 2. Ráadásul az 5. számú objektum teljes bruttó korrekciójának összege is majdnem a legkisebb. Ezért az 5-66400 sz. objektum eladási árát vették az összehasonlítás tárgyának piaci értékének.
3.2 Befektetési kockázatok és ingatlanpiaci statisztikák.
Az ingatlanpiaci statisztikák általában a bérleti díjakról és a jövedelmezőségről tartalmaznak információkat. Az adatok összehasonlíthatósága érdekében az információ csak az első osztályú objektumokra vonatkozik. Úgy gondolják, hogy az ilyen létesítmények megfelelnek a legmagasabb követelményeknek a hely, a felszerelés, a kommunikáció, tervezési döntéseket stb., a bérleti díjakat pedig ugyanazon szabványok szerint határozzák meg a tulajdonos és a bérlő közötti karbantartási, javítási, biztosítási stb. költségek mérésére és elosztására.
A bérleti díjakkal kapcsolatos információk rendelkezésre állnak. Egyesítéséhez csak az említett megfelelőség ellenőrzése szükséges. A jövedelmezőségi mutatókra vonatkozó információkat nehezebb elkészíteni. Mivel nincs olyan sok adásvételi tranzakció, figyelembe veszik a korábban lezajlott tranzakciókat, integrálják a különböző objektumok adatait, figyelembe veszik az időbeli eltéréseket, az inflációt és egyéb folyamatokat. A jövedelmezőségi mutatók a regionális kockázatokról is információt hordoznak, és itt a szakértői elv érvényesül. Ezért a statisztika az ingatlanpiacok egyik szakterülete.
A régióban a vállalkozások és a befektetések aktivizálódása szükségszerűen együtt jár az irodapiac aktivizálódásával, a kereslet, a kihasználtság és a bérleti díjak növekedésével. Ezzel párhuzamosan ösztönzik az új irodaépítést és -korszerűsítést, ezt követik a szolgáltató részlegek, bevásárlóközpontok, szabadidőközpontok stb. Az ilyen folyamatok jellemzőek nagyobb központok vállalkozások: Amerika és az Óvilág hagyományos pénzügyi fővárosai, Délkelet-Ázsia, Kína és India virágzó fővárosai. A bérbeadási statisztikák elemzése számos érdekes jelenségre mutat rá. Például:
A bérleti díjak adatai lényegesen dinamikusabbak, mint a hozamokra vonatkozó adatok; a bérleti díjak dinamikáját bizonyos ingadozás jellemzi, amely tükrözi (bár eltolódásokkal) az emelkedések és zuhanások általános folyamatait; az irodai és kereskedelmi ingatlanok mutatóinak változásai időben és nagyságrendben nem eshetnek egybe; a piaci helyzet javulása a bérleti díjak növekedésében, ritkábban pedig a jövedelmezőségi mutatók csökkenésében mutatkozik meg (ezek észrevehetően kevésbé dinamikusak); aszimmetrikus kép alakul ki a piaci helyzet romlásakor is;
A jövedelmezőségi mutatók értékei jobbak (alacsonyabbak), annál megbízhatóbb és stabilabb a regionális gazdaság és a társadalmi helyzet. A stabil bérbeadási üzletág vezetői London, Párizs és Frankfurt, ahol a jövedelmezőség változási területe 5-6% között mozog;
A kelet-európai fővárosok mutatóinak változása kevésbé dinamikus; ez egyrészt a piacok kisebb volumenével, kevesebb tranzakcióval, másrészt a nyugati szakértők és üzleti körök e piacok iránti kisebb érdeklődésével magyarázható; A kelet-európai fővárosok jövedelmezőségi mutatói stabilak - 2-3-szor magasabbak, mint a nyugati fővárosoké. Az 1998. augusztusi válság utáni időszakban pedig a jövedelmezőségi mutatók Moszkvában négyszer vagy többszörösen rosszabbak voltak. És ez nem csak az ingatlanok valódi értékcsökkenésének volt köszönhető, hanem az instabilitási állapot szakértői értékelésének és az üzleti kockázatok növekedésének eredményeként. ezt a régiót;
További elemző információk Javasoljuk, hogy a fajlagos aktivált érték (UCS) számított mutatójával kapja meg - a lízingelt tárgy kereskedelmi területének átlagos egységének költségének becsléseként.
Az ilyen értékelés, valamint a bérleti díjak ingadozására adott azonnali válasz, szakértői véleményeket hordoz a vállalkozás sikeréről és kockázatairól.
A kezdeti információk - az európai városok bérleti díjaira vonatkozó statisztikák - nyugati kiadványokban találhatók (például a havi "EuroProperty"-ben). Reprezentatív objektumként Frankfurtot, Londont és Párizst választjuk ki - a legstabilabb üzletközpontok, Szentpétervárt, Prága és Varsó - a központokat. átmeneti gazdaság a bérbeadási üzletág legkockázatosabb (Európában) mutatóival.
Iroda bérbeadása.
A nyugati fővárosok 01.99-08.00 közötti megfigyelési időszaka általánosságban az irodabérleti üzletág fejlődését mutatta. Megjegyezzük a londoni hozam abszolút stabilitását (5,00-5,50%), valamint a hozam javulását Frankfurtban (5,75-ről 4,90-5,50%-ra), valamint Párizsban (6,25-6,75-ről 5,50-6,00%-ra). A kelet-európai fővárosok esetében ugyanezt az időszakot a teljesítmény romlása jellemzi. Az UKS számított adatainak elemzése emellett lehetővé tette a bérleti díjak logikájában fennálló külső eltérések (a szentpétervári és varsói túllépése 1999 közepéig a párizsi és frankfurti díjakhoz képest) összhangba hozását. Ennek eredményeként, az alacsony UKS at nagy tét A bérleti díj még nem teszi lehetővé a beruházások optimista növekedését.
Bérleti üzlet.
A nyugati fővárosok 05.99-08.00 közötti megfigyelési időszakát a mutatók általános romlása jellemzi (ami jól látható az UKS segítségével). Ez arra utal, hogy a piaci aktivitás kellően hosszú időszakai lehetnek, amelyek után a megvásárolt üzlethelyiségek értékesítése egyáltalán nem hoz nyereséget. valós jövedelem.
A kelet-európai fővárosok esetében a 05.99-08.00 közötti megfigyelési periódus a hosszú távú stagnálás időszakának áthaladásával és esetleg az abból való kilépés kezdetével társul (a mutatók dinamikájának javulását észlelték, bár a különbség az Egyesült Királyság mutatóiban a nyugati fővárosokhoz képest gigantikusnak tűnik - majdnem egy nagyságrend). Ezért egyelőre csak arra a megállapításra kell szorítkoznunk, hogy az üzlethelyiségek piacán meglehetősen hosszú időszakok lehetnek, amikor a kelet-európai fővárosokban a kiskereskedelmi ingatlanok megszerzésére irányuló befektetések érezhető pozitív hatást hozhatnak, többek között a recesszió a nyugati piacokon. Ez jó érvként szolgálhat az ingatlanportfólió „régiók közötti” diverzifikációjának keresésekor.
Következtetés.
Az ingatlanpiac kialakulásának korszakának lezárulását az extenzív fejlesztésről az intenzívre való átmenet jellemzi. Nyilvánvaló, hogy a közeljövőben nem lesz olyan gyors tranzakciószám-növekedés a piacon, mint az 1990-es évek első felében. Ráadásul a lakáspiac egy bizonyos időszak alatt csak a tranzakciók számát tudja stabilizálni. Az árszint emelése is teljesen lehetséges, különösen a másodlagos piacon. Ugyanakkor az elit lakások árai nemhogy nem csökkentek, hanem még emelkedtek is, ami az új, jó minőségű lakásépítés kilátásait jelzi. A cégvezetők a piaci verseny fokozódását is megjegyzik. A legtöbben hajlamosak azt hinni, hogy ha 1995-ben mérsékelt fokú verseny jellemezte, akkor 2001-ben ez magas lett és az is marad.
A másodlagos lakáspiaci tranzakciók számának és áraknak stabilizálódása elsősorban makrogazdasági tényezők következménye, amelyek közül a legfontosabb a megőrzés alacsony szint a lakosság többségének jövedelme. A kezdeti robbanásszerű növekedés a piaci kereslet, annak következtében, hogy az országban kialakult egy magas jövedelmű réteg, mára majdnem megszűnt. És ma egy új differenciálódás megy végbe ezen a rétegen belül – egy ultramagas jövedelmű rétegből való kiválás. Ennek a differenciálódásnak köszönhetően megnőtt a luxuslakások iránti kereslet. Azonban in abszolút kifejezések Ennek a rétegnek a lehetőségei nagyon korlátozottak. A kereslet komoly bővülése akár a jövedelemszint emelkedése és a vevők fő szállítójává válni képes, széles középosztály kialakulása, akár a kereslet aktív állami és szakmai ösztönzése miatt lehetséges. maguk az ingatlanpiac résztvevői. Ugyanakkor a jövőben a kereslet bizonyos mértékű növekedése a következő hónapokban elkerülhetetlenül a gazdaságba kerülő pénz hatására a nemfizetési válság feloldására és az adósságok visszafizetésével összefüggésben lehetséges. bérekés az államadósság. Ennek a pénznek egy része az ingatlanpiacra is érkezik, de alapvetően nyilvánvalóan nem változtatnak a helyzeten, bár ennek hatására több ponttal emelkedik a vételi kérelmek száma.
Az is feltételezhető, hogy az elkerülhetetlen és jelentős tarifaemelés miatt a segédprogramok teljesen lehetséges a kínálat növelése a másodlagos lakáspiacon.
Sőt, ha a kínálat megugrása a másodlagos piacon 1991-1993. az árak gyors emelkedése okozta, most az eladók nem annyira abból a lehetőségből indulnak ki, hogy nagyon jelentős jövedelemnövekedést érjenek el a lakáseladások révén, hanem abból, hogy csökkenteni kell a fenntartási költségeket, és ezért - beleegyezniük alacsonyabb árak. Ez viszont némileg növelheti a keresletet, és ezzel az ingatlancégek forgalmát is.
Ugyanakkor ez a stabilizáció nem szünteti meg az általános problémát - a lakóingatlanok piacán belátható időn belül kereslethiány jelentkezik, ami jelentősen csökkentheti a hagyományos ingatlancégek vásárlási és szolgáltatási tevékenységéből származó bevételeket. ingatlan eladás.
Ilyen feltételek mellett jelentősen bővíteni kell a cég által az ügyfélnek nyújtott szolgáltatások körét: banki elszámolások, szállítási szolgáltatások, közjegyzői szolgáltatások, lebonyolítási lehetőség. javítási munkálatok, részletfizetés biztosítása stb., fokozott figyelem a reklámozásra, esetleg jutalékcsökkentés. Mindezek az eszközök jelentős szerepet játszhatnak az ügyfelek megnyerésében, de lehetőségeik továbbra is korlátozottak. Ha az egyes cégek számára ezek a technikák képesek biztosítani a szükséges forgalom nagyságát, akkor nyilvánvalóan általában nem oldják meg az ingatlan üzletág fejlesztésének problémáját. Csak a kereslet bővülése a piacon oldja meg radikálisan ezt a problémát, és modern körülmények között ez csak az állam aktív részvételével lehetséges a jelzáloghitelezés rendszerének létrehozásával - szövetségi és regionális ügynökségek létrehozásával. jelzáloghitelezés, a másodlagos jelzálogpiac támogatása, állami garanciák nyújtása a bankok jelzáloghitel-kibocsátásakor.
Az oroszországi ingatlanpiac következetes fejlődése természetesen a következő szakaszhoz vezetett, amelyet a befektetési döntések indoklásának minőségi követelményeinek ugrásszerű növekedése jellemez. Mind külföldön, mind Oroszországban az ingatlanpiaci szereplők kezdik megérteni, hogy az üzleti tervek, beruházási projektek stb. megbízhatósága, amelyek valójában egyszerű képletek standard halmaza, teljes mértékben a piackutatás érvényességétől függ. amelyek eredményeit a képletekben használjuk. Vagyis egy ingatlanpiaci befektetési projekt életképességének legjelentősebb és legjelentősebb mutatója a piackutatás életképessége, amely alapján ez a döntés születik.
Bibliográfia:
1. Balabanov I.T. "Ingatlangazdaságtan", Szentpétervár 2000.
2. Goremykin V.A. Ingatlangazdaságtan: Tankönyv. - 2. kiadás, átdolgozva. És extra. - M .: "Marketing" kiadói és könyvkereskedelmi központ, 2002
3. Kupchin A.N., Novikov B.D. ingatlanpiac: állapot és fejlődési trendek. - Oktatóanyag. M.: 1995.
4. Maksimov S.N. "A vállalkozói tevékenység alapjai az ingatlanpiacon", Szentpétervár. 2000.
5. Novikov B.D. Az ingatlanok piaca és értékelése Oroszországban. - M .: "Vizsga", 2000.
6. Khamin D., Yurkov D. „Az ingatlanpiac az ingatlanosok szemével” // Gazdaság és élet, 1997
A fenti javaslat egy része elégtelennek tűnik, a második része az épület, mint polgári jogi tárgy törvényes eltűnéséről szól, mivel az eredeti ingatlan nem csak egy dolog volt, hanem összetettebb rendszerszintű összetett dolog. és az elem típusa...
Oroszország 2005-ig. // http:www.sbrf.ru/concept/2005 c 00.htm
A Novoszibirszk város lakásainak négyzetméterenkénti költségére vonatkozó valós adatokat helyettesítve 2006 minden negyedévében, megállapítható, hogy ez az érték a modell szerint felépített konfidenciaintervallumok határain belül esik. A szakértők szerint az így kapott modell megfelelően leírja az ingatlanpiac jelenlegi helyzetét. A lakhatási költségek 2006 végére várható növekedési előrejelzése bizonyos típusú lakások esetében egybeesik a valós adatokkal, mivel a piac növekedését a szakértők 20-30%-ra prognosztizálják. Az értékbecslő folyamatosan szembesül a lakások költségének előrejelzésének problémájával, ez a probléma különösen akut hitelezési célú értékeléskor. A döntés helyessége a szakember tapasztalatától, képzettségétől, valamint az értékelt tárgy piacán gyűjtött adatok minőségétől függ.
A bekötés után az árgyűjteményeket visszaküldik Gosstroy-nak további jóváhagyásra. Jelenleg még nem zárult le az új szabályozási keret kidolgozásának folyamata.
Az új szabályozási keretek alapján történő ingatlanértékelés lebonyolítása rendkívül összetett és időigényes, speciális ismereteket és készségeket igénylő feladat. Ahhoz, hogy az új szabályozási keret beépüljön az értékbecslés gyakorlatába, az ingatlanértékelés alkalmazott problémáinak megoldására alkalmas szoftverek és számítástechnikai rendszerek fejlesztésére vonatkozó munkák elvégzésére van szükség.
Az utóbbi időben az építőipar regionális árképzési központjai kezdtek aktívan dolgozni, megjelentek az információs szolgáltatások nyújtására szakosodott cégek, például az NPF Építőipari Információs Technológiai Központ.
A kiadványok használatakor emlékezni kell arra, hogy számításaik többsége a tervgazdaság normatív bázisán alapul, bizonyos áregyütthatókkal indexelve, ezért az értékelés végeredménye a fent említett okok miatt jelentős hibás lehet. . Bizonyos indexek alkalmazásakor gondosan tanulmányozni kell a kiszámításuk előfeltételeit.
A közelmúltban jelent meg és az országban elsőként jelentették be, az értékbecslők által várt Regionális Útmutató az építési költségekhez (RCC-2006). Költségmutatókat biztosít az építési munkák típusa szerint, aggregált költségmutatókat (CSI) és "információkat a szükséges beruházási összeg felméréséhez az expressz opcióban".
Valójában az utóbbi meghatározás a modern épületek és építmények analógjainak becsült költségére vonatkozik.
Különösen az eszközöket tükröző értékelés iránti igény mutatkozott folyamatosan pénzügyi jelentés IAS, US GAAP vagy orosz szabványok szerint könyvelés; költségbecslés immateriális javak marketing- és márkastratégiák hatékonyságának meghatározása; értékbecslés adásvételi ügyletek, eszközök lízingje, M&A és egyéb tulajdonjogok és egyéb vagyoni értékű jogok átruházása céljából; az állami tulajdonú vállalatok privatizációja során biztosítási célú értékelés, további részvénykibocsátás vagy részvények visszavásárlása; ingatlanfedezetű kölcsönadás céljából történő értékbecslés stb. Az Expert RA hitelminősítő tanulmányának eredményei szerint az elmúlt másfél évben a legkeresettebb szolgáltatások az ingatlan- és általában az üzletértékelési szolgáltatások voltak.
SZÖVETSÉGI OKTATÁSI ÜGYNÖKSÉG GOU VPO „MOSZKVA ÁLLAMI SZOLGÁLTATÁSI EGYETEM” Kar: „Regionális Gazdasági és Önkormányzati Közigazgatási Intézet” Osztály: „Állami és Önkormányzati Közigazgatás” Tanfolyamprojekt. Téma: Ingatlanértékelési módszerek fejlesztése.
Szakága: Önkormányzati ingatlanok kezelése. A GRDS 3-2 csoport diákja fejezte be Shevchuk M.V. Dubovik M.V. tanár elfogadta.
Így az RCC gyűjtemények az ingatlanértékelés alapvető alapjává kell, hogy váljanak. Ezeknek a gyűjteményeknek azonban vannak jelentős hiányosságai.
A fő az, hogy nem adják meg a kezdeti adatokat és az analógok költségének kapott értékeinek fő feltételezéseit. Tehát nem teljesen világos, hogy a végső mutatókban milyen konkrét összetételű berendezést vesznek figyelembe, mi szerepelt az építtető egyéb költségeiben stb.
Becslők, elemzők és értékbecslők közös munkája az RCC fejlesztése irányában az ingatlanértékelők számára oly szükséges információs bázis létrejöttéhez vezethet. Az értékbecslési tevékenység fejlesztésének fő iránya jelenleg az ingatlanok piaci értékének felmérése.
Ez annak köszönhető, hogy hazánkban adatbázis halmozódik fel az ingatlanok tényleges piaci értékéről.
Egyéb pályázati helyzetek: — új építés megvalósíthatósági tanulmánya, — a legjobb és leghatékonyabb földhasználat meghatározása, — felújítás, — végső ártárgyalások, — intézményi és különleges rendeltetésű épületek, — biztosítási célok. — a piaci összehasonlítások módszere: az ingatlan piaci értékének felmérése a közelmúltban hasonló tárgyú ügyletekre vonatkozó adatok alapján. Feltételezhető, hogy egy racionális befektető vagy vevő nem fizet többet egy adott ingatlanért, mint amennyibe egy másik hasonló ingatlan beszerzése kerülne ugyanazzal a közművel. - jövedelemmódszer: az ingatlan értékét azon előnyök nagysága, minősége és igénybevételi időszakának időtartama határozza meg, amelyeket ez a tárgy a jövőben várhatóan hoz.
Figyelem
Eredet · Természetes (természetes) objektumok · Mesterséges tárgyak (épületek).2. Cél · Szabad telkek (építésre vagy egyéb célra) · Természeti komplexumok (lerakódások) hasznosításukra · Épületek Lakás céljára.
Méret telkek .Igazgatási épületegyüttes Épület Helyiségek vagy épületrészek (részek, emeletek).4. Használatra kész Rekonstrukciót vagy nagyobb javítást igénylő tárgyak Az építkezés befejezését igénylő. 1.2 A lakóingatlanok értékelésének módszertana.
Tehát az UPVS gyűjteményében a következő költségtételeket veszik figyelembe: közvetlen költségek; rezsiköltségek; Tervezett megtakarítások (nyereség); az építési terület kiosztásának és fejlesztésének általános helyszíni költségei; tervezési és felmérési munkák költsége; a téli munkavégzéssel kapcsolatos költségek; A prémium bérek költsége állandó vállalkozás igazgatóságának fenntartási költségei; · ideiglenes épületek és építmények felszámolásából származó veszteségek; · a munkavállalók 3 km-nél nagyobb távolságra történő szállításának költsége. tömegközlekedés hiányában; · az alkalmazottaknak a munka mobil jellege miatti prémiumok kifizetésének költsége. A tapasztalt értékbecslők számításaik során saját fejlesztéseiket használják az analógok vagy konszolidált becslések kiigazítása alapján.
P.G. Grabovoi, S.P. Korostelev munkájában „Ingatlanértékelés, I. rész.
A modell statisztikai mutatói megerősítették a kapott eredmények jelentőségét. Így a kapott modell nagyon jól tükrözi a lakások átlagos költségének a paramétereitől való függését Novoszibirszk város lakáspiacán (anélkül, hogy figyelembe vennénk a szélsőséges lehetőségeket).
A bemutatott modelleket Novoszibirszk város "Zhilfond" és "Amir - Real Estate" ingatlanügynökségeiben alkalmazták, amelyek teljes munkaidőben foglalkoztatottak az eladó lakások költségeinek felmérésére, valamint fedezetként szolgálnak kölcsönszerződések. Meg kell jegyezni, hogy a szakértők nagyra értékelték alkalmazásuk hatékonyságát. A második fontos probléma, amellyel az értékelők szembesülnek, egy lakás értékének előrejelzése a jövőben.
Javaslatok az ingatlanértékelési módszerek fejlesztésére Konklúzió Hivatkozások és források jegyzéke Melléklet BEVEZETÉS A piacgazdaság elemei között kiemelt helyet foglalnak el az ingatlanok, amelyek termelési eszközként (föld, igazgatási, ipari, raktári, kiskereskedelmi ill. egyéb épületek és helyiségek, valamint egyéb építmények) és a fogyasztás tárgya vagy tárgya (telek, házak, nyaralók, lakások, garázsok). Az ingatlan a polgárok személyes létének alapja és alapjául szolgál gazdasági aktivitás valamint a vállalkozások és szervezetek fejlesztése a tulajdon minden formájával.
Oroszországban az ingatlanpiac aktív kialakulása és fejlődése zajlik, és egyre több állampolgár, vállalkozás és szervezet vesz részt ingatlanügyletekben.
BEVEZETÉS
A hatékony gazdálkodást igénylő vállalkozások, szervezetek egyik legfontosabb erőforrása az ingatlan - földterület, épületek, építmények és helyiségek.
Az ingatlan egyrészt adóköteles, másrészt a hatékony felhasználása miatt jelentős hasznot hozhat. Túlzás nélkül kijelenthetjük, hogy az ingatlan egyaránt hozzájárulhat egy vállalkozás boldogulásához, és fordítva, nem hatékony felhasználása hanyatláshoz vezet. Ebben a tekintetben különösen fontos az ingatlangazdálkodási rendszer kialakítása annak érdekében, hogy megfeleljen a tulajdonosok megszerzési igényeinek. maximális jövedelem vagyonukból vagy más pozitív hatás elérésében. A pozitív eredmény eléréséhez folyamatosan figyelemmel kell kísérni az ingatlanhasználatot, és meg kell találni a leghatékonyabb kezelési módokat.
A hatékony ingatlangazdálkodás elengedhetetlen mind az ingatlanpiac, mind a gazdaság egészének fejlődéséhez. A piacgazdaságban az ingatlan egy olyan eszköz, amely hatalmasat köt össze pénzügyi források piaci szereplők és a kívánt eredmények elérésének módjai.
Az ingatlan hatékony kezelésével kapcsolatos döntések meghozatalához a vállalkozásnak egy átgondolt ingatlannyilvántartási és -használati rendszerre kell épülnie, amely megbízható és könnyen hozzáférhető, többféle módon bemutatott információkon alapul.
A kutatási téma relevanciája abban rejlik, hogy az orosz ingatlanpiac még nem alakult ki teljesen, és nem rendelkezik szigorúan strukturált jogi kerettel. A hatékony ingatlangazdálkodási rendszer maximálisan kielégíti a piac igényeit, maximalizálja a költségvetési bevételeket, növeli a likviditást és az objektumok piaci értékét.
Ennek a munkának az a célja, hogy felmérje Kazany városában az ingatlankezelés hatékonyságát, és intézkedéseket dolgozzon ki annak javítására.
Fontolja meg az ingatlanpiacok osztályozását;
Magyarázd el a lényeget és gazdasági szerepe vagyonkezelés;
Mérlegelje az ingatlankezelés hatékonyságának értékelésére szolgáló mutatókat;
A lakó- és irodaingatlanok kezelésének eredményességének felmérése;
Javaslattétel a vagyongazdálkodás eredményességének értékelésének javítására.
A vizsgálat tárgya Kazany város ingatlanpiaca.
A tanulmány tárgya az ingatlangazdálkodás eredményességét értékelő rendszer.
A munka megírásának alapja az Orosz Föderáció területén hatályos törvényi és szabályozási dokumentumok, valamint a vizsgált témával foglalkozó speciális szakirodalom a hatékonyságértékelési kérdések tanulmányozásában részt vevő hazai és külföldi közgazdászok munkájáról. ingatlankezelésről, az Orosz Föderáció jogszabályairól, olyan szerzők tankönyveiről és szakirodalmáról, mint Kharlamov A. S., Buryak V. Yu., Raizberg B. A., Grinenko S. V., valamint a 2013-ban Kazanyban végzett tényleges kutatás anyagai -2014.
Az első fejezet az ingatlangazdálkodás eredményességének értékelésének elméletét és gyakorlatát vizsgálja. A második fejezet az ingatlangazdálkodás eredményességét értékeli és elemzi a lakó- és irodaingatlanok példáján, és javaslatokat fogalmaz meg az ingatlangazdálkodás eredményességének megítélésének javítására.
1. AZ INGATLANGAZDÁLKODÁS HATÉKONYSÁGÁNAK ÉRTÉKELÉSÉNEK ELMÉLETI ÉS MOTODOLÓGIAI SZEMPONTJAI
1.1 INGATLANPIACOK OSZTÁLYOZÁSA
Az ingatlanpiacnak számos meghatározása létezik. Mindegyik bizonyos mértékig tükrözi az ingatlanpiac lényegét, azonban némelyikben szembetűnő különbségek vannak. Ebben tézis a legegyszerűbb, legérthetőbb és legteljesebb definíciókat választjuk a szerző szerint.
Az ingatlanpiac olyan megállapodások rendszere, amelyben a vevők és az eladók találkoznak, hogy meghatározzák azt az árat, amelyen egy adott áru, például ingatlan cseréje megtörténhet.
Az ingatlanpiac az ingatlanokba történő tőkebefektetések szférája és egy rendszer gazdasági kapcsolatok ingatlanügyletekből eredő. Ezek a kapcsolatok a befektetők között jelennek meg az ingatlan adás-vétel, jelzálog, ingatlan átadása, bérbeadás, lízing területén.
Az ingatlanpiac egy olyan mechanizmus, amellyel a vevők és az eladók érdekei és jogai egyesülnek, az ingatlanárakat meghatározzák.
Az ingatlanpiac és annak fejlettségi szintje a nemzetgazdaság fejlődésén keresztül jellemezhető. Fejlesztés alatt orosz piac ingatlanok esetében a következő szakaszokat szokás külön kiemelni.
Az ingatlanpiac első és legviharosabb fejlődési időszaka a 90-es évek elején tapasztalható. A vállalkozások nyitása és fejlődése annak köszönhető, hogy a kereslet messze megelőzte a kínálatot, és ennek következtében a jövedelmek is nagyon magasak voltak. Ennek a szakasznak a kiindulópontja a lakásprivatizációs engedély, és ennek megfelelően az a lehetőség, amely az emberek számára önálló lakáseladásra és -vásárlásra jelent meg. Ekkor jelent meg jelentős számú üzletember és tehetős ember, akik javítani akarták magukat életkörülményekújonnan megnyílt ösvény. Vagyis nem az ingyenes önkormányzati lakhatás elvárása, nem bonyolult cserekonstrukciók, hanem egyszerűen a lakások közvetlen megvásárlása, amelyeket akkoriban viszonylag kevesen privatizáltak. Kevés lakáseladó volt, de vevő már akadt elég.
A második szakaszban a törvény kijavítja a problémát, nevezetesen az elsőt előírások az ingatlanpiaci tevékenység szabályozása Oroszországban. Jelentős juttatások nyújtása jellemzi ezt az időszakot, amely a jó piaci környezet fenntartása mellett lehetővé tette a jó bevételek elérését, és új vállalkozókat vonzott a piac ebbe a szegmensébe. A lakásárak emelkedésnek indultak, de ezzel szemben a lakások eladása sokkal nehezebbé vált, a vevők válogatósabbak lettek. Elsősorban a részletfizetéssel történő értékesítés, a biztosítékkal fedezett hitelnyújtás jelent meg és terjedt el. Egyes cégek nem szabványos szerződések alapján kezdtek el dolgozni, és kötelezettséget vállaltak arra, hogy bizonyos időn belül eladják az ügyfél lakását.
A harmadik szakaszt ismét a kereslet túllépése a kínálattal, a szigorítás jellemzi jogszabályi keret, intenzív verseny a piacon, ami együttesen az eladók bevételének csökkenéséhez vezetett. A kisvállalkozások egyszerűen csődbe mennek, a közepesek és még a nagyok is a tönkremennek. 1996 elejére a lakások árának természetes csökkenése kezdődött. Az eladásra kínált lakások száma nőtt, a potenciális vásárlók száma viszont csökkent.
1999 második felétől az orosz ingatlanpiac fejlődésének új szakasza kezdődött az 1998. augusztusi válság után - az árcsökkentések befejezésének, a stabilizáció kezdetének és némi fellendülésnek a szakasza. Ez az ország makrogazdasági mutatóinak kedvező alakulása és különösen alacsony (1998 őszéhez képest) inflációs ráták, valamint a rubel dollárral szembeni zökkenőmentes és korlátozott leértékelése mellett történt.
Ebből következően az ingatlanpiac a piacgazdaság elméletéből következően ciklikus, ezért recessziós szakaszon ment keresztül, stabilizálódni ért, és újabb emelkedés várható, benne némi áremelkedéssel.
Az ingatlan minden társadalmi struktúrában központi helyet foglal el, és egyidejűleg két fontos funkciót tölt be: a termelőeszközt és a személyes fogyasztás tárgyát az élethez, a kikapcsolódáshoz, a kulturális tevékenységekhez stb. Az állam gazdasági és jogi szabályozása szorosan kapcsolódik az ingatlantárgyakhoz. különböző területeken társadalmi élet és anyaggyártás, ezért az ingatlanpiac alábbi jellemzői.
1.1.1. táblázat Az ingatlanpiac jellemzői
|
Jellegzetes |
||
|
Lokalizáció |
Abszolút mozdulatlanság Az ár nagymértékben függ a helytől |
|
|
A verseny típusa |
tökéletlen, oligopólium Kevés vevő és eladó Az egyes tárgyak egyedisége Az árszabályozás korlátozott A piacra lépés jelentős tőkét igényel |
|
|
Az ajánlatok rugalmassága |
Alacsony, a kereslet és az árak növekedésével a kínálat alig nő A kereslet nagyon ingadozó lehet |
|
|
A nyitottság foka |
A tranzakciók zártkörűek Nyilvános információk, gyakran hiányosak és pontatlanok |
|
|
A termék versenyképessége |
Nagyrészt a külső környezet, a környék hatása határozza meg A vásárlók egyéni preferenciáinak sajátossága |
|
|
Zónás feltételek |
Polgári és földterületi jogszabályok szabályozzák, figyelembe véve a vízügyi, erdészeti, környezetvédelmi és egyéb speciális jogokat A magántulajdon és egyéb tulajdonformák nagy kölcsönös függése |
|
|
Tranzakciók nyilvántartása |
jogi nehézségek, Korlátozások és feltételek |
|
|
Ár |
tartalmazza az objektum értékét és a kapcsolódó jogokat |
A regionális ingatlanpiacok jelentős különbségeket mutathatnak egymás között. Ennek számos szubjektív ok az oka, mint például a gazdasági ill természeti viszonyok, valamint a regionális jogi keretek, amelyeket az önkormányzatok alakítanak ki.
Az ingatlanpiac elágazó szerkezetű, és különböző szempontok szerint osztható fel, például az 1.1.2. táblázatban bemutatottak szerint.
1.1.2. táblázat Az ingatlanpiacok osztályozása
|
Osztályozási jel |
Piactípusok |
|
|
Objektum típusa |
Telek, épületek, építmények, vállalkozások, helyiségek, évelő ültetvények, dologi jogok, egyéb tárgyak |
|
|
Földrajzi (területi) |
Helyi, városi, regionális, országos, világméretű |
|
|
Funkcionális cél |
Ipari helyiségek, lakó-, nem ipari épületek és helyiségek |
|
|
Az üzemkészültség foka |
Meglévő létesítmények, folyamatban lévő építés, új építés |
|
|
Résztvevő típusa |
Egyéni eladók és vevők, viszonteladók, önkormányzatok, kereskedelmi szervezetek |
|
|
A tranzakciók típusa |
Adásvétel, lízing, jelzálog, dologi jog |
|
|
Iparági hovatartozás |
Ipari létesítmények, mezőgazdasági létesítmények, középületek stb |
|
|
A tulajdon típusa |
Állami és önkormányzati létesítmények, magán |
|
|
Tranzakciós módszer |
Elsődleges és másodlagos, szervezett és nem szervezett, csere és vény nélkül, hagyományos és számítógépes |
Amint az 1.1.2. táblázatból is látható, jó néhány típusú ingatlanpiac létezik, amelyek szegmentálása a kért kritériumtól függ.
Például a szerkezettől függően az ingatlanpiac a következőkre oszlik:
lakáspiac;
Kereskedelmi ingatlanpiac;
Földpiac.
A piaci szegmensek mindegyike speciális részpiacokra is felosztható. Így az ipari ingatlanpiac piacokra bontható ipari vállalkozások, kutatóintézet épülete, vagy lakáspiac elsődleges és másodlagos lakások számára, dekorációval és anélkül, tulajdonosoktól és államtól stb.
Az ingatlanpiacok differenciálódása számos gazdasági, környezeti, társadalmi és kormányzati tényezővel, valamint közvetlenül az általa betöltött funkciókkal is összefügg:
Egyensúlyi árak megállapítása, amelyek mellett az effektív kereslet megfelel az ingatlankínálat volumenének;
Szabályozó funkció, melynek segítségével a források elosztása a gazdaság szférái között, kialakul a hatékony struktúra, a közérdekek kielégítése;
Kereskedelmi funkció, amely a tőkemozgás megszervezéséből és a profitszerzésből áll;
Higiéniai funkció, amely a gazdaság megtisztításában fejeződik ki a gyenge, versenyképtelen és nem hatékony elemektől;
Ösztönző funkció, amely a verseny kialakításában, valamint a tudományos, műszaki és vezetési innovációk haszonszerzési célú felhasználásában áll az ingatlanok létrehozásában és használatában;
Társadalmi funkció, amely a lakosság aktivitásának növekedésében nyilvánul meg, és arra törekszik, hogy lakások, valamint egyéb tőke- és tekintélyes tárgyak tulajdonosai legyenek.
Következtetés: az ingatlan a létező legtartósabb árucikk, amely biztosítja a befektetések megbízhatóságát, bár értéke idővel, különböző tényezők hatására, növekedhet és csökkenhet. Az ingatlanpiac lendületet kapott a fejlődéshez, összhangban az ország nemzetgazdaságának fejlődésével. Szegmensekre oszlik az ingatlan célja és a különböző piaci szereplők számára való vonzereje alapján. Ezenkívül az egyes független szegmensek további alpiacokra oszlanak, így nehéz kiemelni és általánosítani a besorolás szempontjából legjelentősebb jellemzőket, mivel minden piaci szereplőnek megvannak a saját, legelfogadhatóbb kritériumai annak a szegmensnek a kiválasztásához, amelyen belül érdekelt. piaci kapcsolatok.
1.2 AZ INGATLANGAZDÁLKODÁS LÉNYEGE ÉS GAZDASÁGI SZEREPE
Az ingatlan olyan ingatlan (ingatlan), amelynek kezelése a következő szinteken strukturálható:
Szövetségi ingatlankezelés;
Az Orosz Föderáció alanyai ingatlankezelése;
Önkormányzati ingatlanok kezelése;
Vállalkozások és szervezetek ingatlankezelése;
Egyedi ingatlanok kezelése.
Az "vagyonkezelés" fogalmát kétféle értelemben értelmezik: tág és szűk értelemben.
Tágabb értelemben az ingatlankezelésen általában olyan vállalkozói tevékenységet értünk, amely az ingatlantulajdonos polgári jog által megengedett bármely jogkörének végrehajtásával kapcsolatos minden olyan munka elvégzésére irányul. Például összhangban életciklus Az ingatlantulajdonost az alábbi jogok illetik meg:
1. szándék;
2. tervezés;
3. gyártás (szerelés, kivitelezés);
4. fellebbezés;
5. használat (szolgáltatás);
6. karbantartás, üzemeltetés, javítás;
7. nagyjavítás, korszerűsítés, rekonstrukció és helyreállítás;
8. újraprofilozás;
9. újrahasznosítás.
Az ingatlangazdálkodás szűken értelmezett értelmezése a következő: „Az ingatlankezelés az épületek, építmények üzemeltetését szolgáló műveletek komplexumának megvalósítása (működőképes állapotban tartása, javítása, szolgáltatásnyújtása, területbérbeadás feltételeinek meghatározása, bérleti díj beszedése és így tovább) az ingatlanok leghatékonyabb felhasználása érdekében."
Ingatlan alatt is értjük az ingatlant, nevezetesen vagyonkezelésről beszélünk, vagyis az ingatlankezelés magában foglalja az ingatlanhoz kapcsolódó valamennyi jog kezelését. A kezelt ingatlan a jogi, gazdasági és fizikai jellemzők egységeként kerül bemutatásra.
Megítélésünk szerint ebből az következik, hogy a gazdálkodás célja elsősorban az ingatlanok tulajdonosi érdekeinek megfelelő maximális hatékonyság biztosítása.
Az ingatlankezelés az ingatlanok hasznos, hatékony felhasználásának tervezésére, szervezésére, végrehajtására és ellenőrzésére szolgáló célok meghatározásához, feladatok meghatározásához kapcsolódó tevékenység a szakterületén.
Meggyőződésünk, hogy az irányítási tevékenység lényegét és jellegét tekintve sokrétű, amely a tulajdonosok, a felhasználók, a szolgáltató cégek és az ingatlanokhoz kapcsolódó valamennyi szubjektum céljait és céljait összehangolja.
A piacgazdaságban az ingatlankezelés a kereslet-kínálat törvényének megfelelően történik.
Az ingatlankezelésben a piaci viszonyok mellett kézzelfogható tényező az azt szabályozó jogszabályok, valamint a különböző hivatalos szervek, intézmények tevékenysége.
Az ingatlankezelés lehet belső és külső:
A belső ingatlankezelés az ingatlanpiaci szervezet tevékenysége, amelyet saját szabályozó dokumentumai (kódex, alapszabály, szabályzatok, szabályok, szerződések, utasítások stb.) szabályoznak.
A külső ingatlankezelés az állami struktúrák azon tevékenysége, amelynek célja a szabályozási keret megteremtése, és annak ellenőrzése, hogy az ingatlanpiac minden alanya megfelel-e a megállapított normáknak és szabályoknak.
Az ingatlankezelési tevékenység elsősorban a három legjelentősebb – jogi, gazdasági és műszaki – vonatkozásban folyik. Az ingatlankezelés jogi aspektusa az ingatlanjogok legracionálisabb felhasználása, elosztása és kombinációja.
Az ingatlankezelés gazdaságossága az ingatlanüzemeltetés során keletkezett bevételek és kiadások kezelésén keresztül valósul meg. Vagyis a kezelőnek joga van az ingatlantulajdon bevételi és kiadási részét maradéktalanul és önállóan, a törvényi keretek között ellenőrizni, szabályozni, illetve saját belátása szerint működtetni.
Az irányítás technikai szempontja, hogy a vezérlő objektumot funkcionális rendeltetésének megfelelően egészséges állapotban tartsa.
Az ingatlankezelés az Komplex megközelítés az objektum állapotának javítása, fenntartása, fejlődésének megszervezése és előrejelzése, működési módja a tervezett célnak megfelelően. Az ingatlankezelés fogalmába mindenekelőtt beletartoznak az olyan tevékenységek is, mint a lízing és a kezelés. irodaépületek, vagyis az ingatlankezelés, mint befektetésvonzó eszköz. Másrészt az ingatlankezelés önmagában is befektetésnek tekinthető. A fentiek alapján a következő célokat határoztuk meg az ingatlanpiac irányítására:
Az állampolgárok ingatlanhoz fűződő alkotmányos jogainak és az annak birtoklásával járó kötelezettségek érvényesítése;
Meghatározott eljárás és feltételek kialakítása a piacon a résztvevők munkájához;
A résztvevők védelme a tisztességtelenséggel, csalással és bűnszervezetekkel és magánszemélyekkel szemben;
Ingatlantárgyak szabad árképzésének biztosítása a kereslet-kínálatnak megfelelően;
Befektetési feltételek megteremtése, ösztönzés vállalkozói tevékenység a termelés területén;
Az ingatlanok és az ingatlanpiaci szereplők tisztességes adóztatása.
E célok eléréséhez véleményünk szerint szükséges:
1. teljes körű állami ingatlan-nyilvántartást (ingatlanmérleget) alkot, amely tartalmazza a mennyiségi, költség-, műszaki és jogi jellemzői ingatlan tárgyak;
2. világosan körülhatárolja és összehangolja mindenki hatáskörét kormányzati szervek az ingatlankezelési folyamatban részt vevő hatóságok;
3. kezelési objektumok kialakítása, kizárva annak lehetőségét, hogy az objektum egyik részét a másik nélkül elidegenítsék azokban az esetekben, amikor azok egyetlen egészet alkotnak (ezek általában telkek, valamint a rajtuk található épületek és építmények);
4. biztosítsa a mechanizmus feltétel nélküli alkalmazását piaci értéke ingatlan használatakor;
5. megteremteni a befektetések vonzásának feltételeit a gazdaság reálszektorába az ingatlanok polgári forgalomba való bevonásának maximalizálásával;
6. szabályozza az ingatlantárgyak állami megszerzésének kérdéseit, többek között azon célok meghatározásával, amelyek elérése érdekében ezeknek a tárgyaknak a megszerzését végzik;
7. a hatékony ingatlangazdálkodás érdekében a polgári joghoz hasonló ingatlankezelési kiadások (beleértve a leltárt és az értékbecslést is) megtérítési mechanizmust alkalmazni, mivel az állam az ingatlanok felhasználása során a polgári körforgásban a polgári joggal azonos alapon vesz részt. többi résztvevője;
8. az ingatlanértékesítés meglévő mechanizmusának megváltoztatása, mivel ez lehetővé teszi a tárgyak alacsony áron történő megszerzését;
9. Az Orosz Föderációt alkotó összes jogalany számára egységes eljárás létrehozása a szövetségi ingatlanok használatára vonatkozó döntések meghozatalára (elsősorban a lízingelt tárgyakra vonatkozóan), biztosítva a gyors döntéshozatalt;
10. szakmai képzést biztosít a szövetségi ingatlanokat kezelő köztisztviselők számára.
A gazdálkodás tárgya az ingatlanügyben olyan ingatlan vagy ingatlanok összessége, amelyek a leghatékonyabb kezelésének megszervezése szempontjából, a fenntartási és kezelési költségek figyelembevételével egyetlen tárgynak tekinthetők.
Összegezve a fentieket, elmondhatjuk, hogy az ingatlankezelés minden bizonnyal összetett és sokrétű folyamat, amely sokféle tényezőt és szempontot foglal magában. Az irányítási mechanizmus nemcsak az ingatlan tulajdonosának jogait és kötelezettségeit tartalmazza, hanem állami beavatkozásnak is alávethető, beleértve a jogszabályi keretek kezelésének megerősítését is.
1.3 INGATLANGAZDÁLKODÁSI TELJESÍTMÉNYMUTATÓK
Az ingatlangazdálkodás eredményességének értékelésére szolgáló eljárás megvalósításához különféle megközelítéseket és mutatókat alkalmaznak. Elméletileg nincsenek egyértelműen meghatározott mutatók, amelyekkel meg lehetne határozni az ingatlangazdálkodás hatékonyságának mértékét, mivel a gyakorlatban előfordulhat, hogy bármelyik kiválasztott mutató nem hatékony egyetlen vállalkozás esetében, és egy vállalkozás tapasztalata sem nagyobb forgalmazásra alkalmazható.
Szokás azonban figyelembe venni a hatékonyság értékelésének megközelítését pénzügyi mutatók. Valójában, ha egy cég tulajdonosa például egy adminisztratív épületnek, és vállalkozása a helyiségek bérbeadása, akkor ez a megközelítés nem lesz nehéz, mivel minden szükséges információ kéznél van, egyrészt a költségekről. személyzeti, javítási és felszerelési épületek, a kommunikáció jó állapotban tartása, másrészt a bérlőktől kapott kifizetések összege egyértelműen meghatározott.
1.3.1. táblázat Az NCF "Audit and Evaluation" vállalat fő műszaki és gazdasági mutatóinak elemzése
|
Mutatók |
Abszolút eltérés, ezer rubel |
Növekedési üteme, % |
|||
|
Nettó bevétel, ezer rubel |
|||||
|
A szolgáltatások költsége, ezer rubel |
|||||
|
Bruttó nyereség, ezer rubel |
|||||
|
Kereskedelmi és kezelési költségek, ezer rubel |
|||||
|
Az értékesítésből származó nyereség, ezer rubel |
|||||
|
Adózás előtti nyereség, ezer rubel |
|||||
|
Nettó nyereség, ezer rubel |
|||||
|
A tárgyi eszközök átlagos éves költsége, ezer rubel |
|||||
|
Átlagos létszám, fő |
|||||
|
Munkatermelékenység, ezer rubel/fő |
|||||
|
A termelés jövedelmezősége, % |
3 százalékponttal |
||||
|
Az eladások megtérülése, % |
4 százalékponttal |
||||
|
Az eszközök megtérülése dörzsölje 1 dörzsölésenként |
De ha a cég ipari ingatlanok nagy tulajdonosa, akkor felmerül a probléma az ingatlankezelés hatékonyságának felméréséhez szükséges teljes információ megszerzése. A pénzügyi kimutatások nem tartalmaznak olyan tényezőket, mint:
Új termék piaci promóciója;
A cég potenciális lehetőségei;
A munkavállalók érdeke a vállalat sikerében;
Ügyfélhűség stb.
Bár az ilyen nem anyagi mutatók tükröződnek, és joggal foglalják el a rést az ingatlankezelés hatékonyságának értékelésében.
Közgazdasági szempontból a „hatékonyság – az eredmények és a költségek aránya” alapelv nem mindig teszi lehetővé a hatékonyság helyes értékelését. Ez több tényezőnek köszönhető:
Az információs kor jellemzői, nevezetesen lényeges jellemzői - szerepének és fontosságának növekedése információs forrás, immateriális javak;
A gazdasági élet bonyolítása - nyitottságának fokozása, globalizáció, verseny;
Az eredmények és költségek tartalmának változása, ennek megfelelően értékük meghatározásának nehézsége;
Az értékrendszer gyors fejlődése, és ennek következtében a mutatók, jellemzők és mutatók rendszerének változása, amelyek együttesen tükrözik a tevékenységek hatékonyságát.
B.A. Reizberg és V. Yu. Buryak, figyelembe véve a hatékonyság kérdéseit állami tulajdon jegyezze meg, hogy „egy bizonyos osztály, az állami tulajdonban lévő ingatlanok egy csoportja kezelésének gazdasági, társadalmi, funkcionális hatékonyságának felmérésére szolgáló, az ingatlankomplexum becsült felhasználási módjától függően eltérő módszert terveztek, hogy lehetővé tegye. a teljesítménymutatók értékének, nagyságrendjének megállapítására. De ezek a mutatók nem univerzális jellegűek, nagymértékben függenek az értékelés tárgyától, az objektum alkalmazásának céljától és természetétől. Ennek eredményeként az a következtetés vonható le, hogy "el kell ismerni, hogy lehetetlen egyetlen univerzális módszertan létrehozása a hatékonyság értékelésére".
A hagyományos megközelítés kivételével többek között modern megközelítések is kiemelte, mint a legígéretesebb R. Kaplan és D. Norton kiegyensúlyozott eredménymutatója (BSC). A hatékonyság értékelése során a négy legfontosabb összetevőt emelték ki: pénzügyi tevékenységek, fogyasztókkal való kapcsolattartás, belső üzleti folyamatok szervezése, személyzet képzése és fejlesztése. A BSC lényege, hogy egyensúlyt teremtsen a belső és külső, objektív és szubjektív mutatók száma között. További előnye ennek a megközelítésnek, hogy ez a rendszer a szerzők szerint meglehetősen rugalmas és "kreatív" bármilyen gyártásban való megvalósítását illetően.
Figyelembe véve a társaság által betartott általános koncepció és stratégia előírásait, a teljesítményértékelés módszertani támogatásában felhalmozott tapasztalatokat, konkrét teljesítménymutatókat határozhat meg az ingatlangazdálkodás értékeléséhez a BSC alapján (lásd 1. számú melléklet).
A BSC létrehozásának legfontosabb részlete a hagyományos megközelítéshez hasonlóan két pénzügyi eredmény: a költségcsökkentés és a bevétel növekedése. Ennek alapján olyan mutatókat vehetünk fel a BSC-be, amelyek következetes teljesítése esetén a legteljesebb mértékben teszik lehetővé a hatékonyság felmérését. A BSC-n belül bármilyen szinten bevezethetünk ilyen mutatókat.
Az 1. számú melléklet alapján több teljesítménymutatót is azonosíthatunk az ingatlangazdálkodásra vonatkozóan. Ezek a mutatók mindegyike négy komponensből külön-külön szerepel. Minden mutatót figyelembe vettünk, a megjegyzéseket az alábbi táblázatok tartalmazzák.
1.3.2. táblázat Az ingatlankezelés hatékonyságának kritériumai (pénzügyi komponens)
1.3.3 táblázat Az ingatlankezelés hatékonyságának kritériumai (ügyfélkomponens)
|
Stratégiai kezdeményezések |
Teljesítménymutatók |
|
|
További szolgáltatások nyújtása |
1. A kereslet meghatározására szolgáló program További szolgáltatásokés keresletük; |
|
|
2.Szerződéses munka szervezése kiegészítő szolgáltatások nyújtása érdekében; 3. A nyújtott szolgáltatások minőségének értékelésére szolgáló kritériumok kidolgozása |
||
|
Az ügyfelekkel folytatott munka javítása |
1. Meglévő ügyfelek megmentése és az együttműködés folytatása iránti érdeklődésük biztosítása; 2. A különböző projektekre beérkező pályázatok minőségi és operatív vizsgálatának mechanizmusának kidolgozása. |
|
|
A "vállalati állampolgár" imázsának kialakítása |
1. A cég társadalmi szerepvállalásának médiamegjelenítési programja (társadalmi műsorok, fizetett adók stb.) 2. Program, amelynek célja, hogy az emberek tudatában megértsék a vállalat által végzett tevékenységek fontosságát, érdeklődésüket e tevékenység iránt; 3. A környezeti helyzet javítását célzó tevékenységek végzése a társaság telephelyein |
1.3.4 táblázat Az ingatlankezelés hatékonyságának kritériumai (az üzleti folyamatok összetevője)
|
Stratégiai kezdeményezések |
Teljesítménymutatók |
|
|
Orientáció az ingatlanhasználatban a vállalat és az ügyfelek érdekeinek kombinációjára |
1. Kedvező ajánlat biztosítása az ügyfelek számára; 2. Közvélemény-kutatás lebonyolítása annak érdekében, hogy a kereskedők milyen változtatásokat szeretnének a cég tevékenységében; 3. A végfelhasználóknak "kiadott" szolgáltatások és áruk meghatározása; 4. A fogyasztói igények, kívánságaik nyomon követésének és kielégítésének programja. |
|
|
A tényleges irányítási tevékenységek javítása |
1. A vállalat belső struktúrájának megváltoztatása, optimalizálása; 2.Társadalmi fejlesztési program; 3. Számviteli nyomtatványok fejlesztése |
|
|
Ingatlanhasználat intenzívebbé tétele |
1. Megtakarítási technológiák aktív bevezetése; 2. Javítandó ingatlantárgyak meghatározása; 3.A társaság ingatlanfenntartási költségeinek meghatározása; 4.Program az ingatlanok fenntartási költségeinek racionalizálására és csökkentésére |
|
|
Innovációk az ingatlangazdálkodásban |
1. Az azonnali alkalmazás biztosítása |
|
|
az ígéretes újítások tagadása; 2. Az ingatlanpiaci innovációk működési fejlesztési programja, azok eredményességének és megvalósításának célszerűségének meghatározása |
Az alábbiakban az ingatlankezelés hatékonyságának kritériumait ismertetjük, amelyek a növekedés és a tanulás blokkját képezik.
1.3.5. táblázat Ingatlankezelési teljesítménykritériumok (tanulás és növekedés)
|
Stratégiai kezdeményezések |
Teljesítménymutatók |
|
|
Munkatársak képzése a modern vezetési technikákról |
1. A munkavállaló tudásszintjének az elvégzett munkának való megfelelése; 2. Azon ismeretek és szakterületek meghatározása, amelyekre a munkavállalókat képezni kell; 3. Program a munkavállalók tudásszintjének további nyomon követésére |
|
|
Hozzáférés az információs forrásokhoz |
1. Új technológiák bevezetése; 2.Az elért eredményekről és az új feladatokról szóló vizuális információs helyek kialakítása az alosztályokon |
|
|
A személyi tevékenység feltételeinek megteremtése |
1. Minden alkalmazott aktív részvétele a vállalat tevékenységében; 2. A munkavállalók szociális védelmének programja |
|
|
Jutalmazási rendszer a kitűzött célok eléréséért |
1. A javadalmazás teljesítménytől való függésének megállapítása; 2. Teljesítménymutatók meghatározása a részlegekre és az egyes alkalmazottakra 3. A csapat tájékoztatása a kollégák eredményeiről. |
Vagyis az 1. számú mellékletet elemezve véleményünk szerint elmondhatjuk, hogy az ingatlangazdálkodási rendszer:
A vállalat céljainak elérésének mértéke különféle korlátozott erőforrások, beleértve az ingatlanokat is;
Az ingatlankezelés, mint a legalacsonyabb költségekkel járó üzleti folyamat céljainak elérése;
Az ingatlangazdálkodási rendszer azon képessége, hogy megfeleljen a kialakuló ingatlanigényeknek, figyelembe véve annak ésszerű és gazdaságos felhasználását;
A vezetői befolyások azon képessége, hogy a legalacsonyabb költségek mellett biztosítsák az ingatlanok fogyasztói tulajdonságainak megfelelő minőségű újratermelését.
Az egyes társaságok keretében a vagyongazdálkodás eredményességét értékelő kontrollhoz az alábbi tulajdonságok kerülnek hozzárendelésre:
1. A működés stratégiai irányának fenntarthatósága;
2. Világos jövőkép;
3. A vezetői döntések diverzifikálása;
4. Az egymással összefüggő cselekvések hatása;
5. A változások állandósága és változatossága;
6. Az innovatív technológiák észlelésének képessége.
Ezzel szemben hazánkban szinte nem felelnek meg a táblázatokban fentebb vázolt kritériumoknak és ajánlásoknak.
Összegezve tehát a fentieket, elmondható, hogy nincsenek általánosan elfogadott mutatók az ingatlanhasználat eredményességének értékelésére, azonban több általános megközelítés is létezik a probléma kezelésére. Az egyik megközelítés csak egy vállalkozás, szervezet, vállalat tevékenységének pénzügyi eredményén alapul, míg a második több szakaszból áll, amelyek mindegyikénél kiválasztanak bizonyos kritériumokat a hatékonyság értékeléséhez. Másrészt bármely szervezet vezetője viszonylag szabadon dönthet a teljesítményértékelésről, és létrehozhat magának egy bizonyos mutatórendszert, amely szerint a vállalat bizonyos céljainak elérése érdekében irányul.
lakóiroda ingatlanbecslés
2. AZ INGATLANGAZDÁLKODÁS HATÉKONYSÁGÁNAK ELEMZÉSE KAZÁNBAN
2.1 A LAKÓINGATLAN TELJESÍTMÉNYÉNEK ÉRTÉKELÉSE
A lakóingatlan-gazdálkodás eredményességének értékeléséhez a szerző a következő, véleménye szerint legjelentősebb indikátorokat és kritériumokat jelölte meg:
A 2014-ben üzembe helyezett lakóépületek összterülete;
A lakóingatlan ára;
Becsült eladási ár dinamikája;
A külső tényezők hatása a lakóingatlanra
2014 első félévét fontos események jellemezték az ország gazdaságában, amelyek a Tatár Köztársaság lakáspiacát is érintették: egyrészt a rubel leértékelődése, a nyugati szankciók és a társadalmi-demográfiai tényezők. , és a fejlesztői ajánlatok nagy választéka, csökkenés mellett jelzáloghitelek kamatai, másikkal.
A megnövekedett kereslet nyomán a fejlesztők aktívan építettek házakat. Így július elején több mint 1,2 millió négyzetméter. m lakás - az éves cél közel 51%-a. Kazany az első félév végére az első helyet foglalta el a Volga Szövetségi Körzet városai között a bérlakások tekintetében: összesen több mint 508 ezer négyzetmétert helyeztek üzembe. m.
2014-ben nőtt az új épületekben vásárolt lakások aránya - a kazanyi tranzakciók körülbelül 40% -a jelzálogalapok bevonásával történik. A jelzáloghiteleket általában hosszú távon veszik fel, ezért a hitelfelvevők bölcsen döntenek, ha újabb lakást választanak.
A Rosreestr Tatár Köztársaságra vonatkozó adatai arról tanúskodnak: 2014 hat hónapjában 45,3 ezer szerződést jegyeztek be a köztársaságban, ami 11%-kal több, mint az előző év azonos időszakában. Ebből 65% - lakás, 22% - föld, 13% - nem lakás céljára szolgáló helyiségek.
A megnövekedett kereslet a piacon is felpörgette az árakat: az év első felében a szokásosnál gyorsabban (az első hat hónapban 6-8%-on belül az elsődleges piacon) nőttek az ingatlanárak a városban.
A "Kazanyi és a Tatár Köztársaság Ingatlankiszolgálója" szerint a négyzetméterenkénti átlagos költség 2014 júliusáig 67,5 ezer rubelt tett ki a másodlagos lakáspiacon, 50,7 ezer rubelt az elsődleges lakáspiacon, és különösen a jelenlegi helyzet Kazany ingatlanpiacán a vezető-fejlesztők az Unistroy, a YIT Kazan, az Ak Bars Real Estate, a Tatstroyinvest, akik az alábbi árakat terjesztik elő ingatlanukra:
2.1.1. táblázat A kazanyi lakásprojektek összehasonlító elemzése 2014 második felében
|
Fejlesztő |
Határidő |
Lakás környéke |
Ár, millió rubel |
||
|
LCD "Emerald City" (Privolzhsky kerület) |
"Unistroy" |
2014 első fele |
|||
|
LCD "Sovremennik" (Novo-Savinovsky kerület) |
YIT Kazan |
2014 IV. negyedév |
|||
|
LCD "Svetlaya Dolina" (Szovjetszkij kerület) |
Ak Bars Ingatlan |
2014 IV. negyedév |
|||
|
"Rainbow" lakókomplexum (Kirovskiy kerület) |
"Tatstroyinvest" |
2014 III. negyedév |
Az apartmanok költségét általában a helyszín befolyásolja: a Vakhitovszkij negyedben lévő úgynevezett Hruscsov sokkal drágább lesz, mint az Aviastroitelny vagy a Kirovsky kerületben lévő azonos lakás. Ezenkívül a költségeket befolyásolja a lakás általános állapota, az emeletek száma és az anyag, amelyből a ház épül. A város távoli részein a sztálinkák és a kollégiumok hónapokig tétlenül várják a vevőt.
Egyszobás Hruscsov, 32 négyzetméter területtel. m Kazanyban ma 1,9-2,25 millió rubelbe kerül, Leningrád (34 négyzetméter) - 2,2-2,8 millió, a moszkvai projekt "odnushkija" (30 négyzetméter) - 2,15-2,35 millió rubel.
Egy kétszobás Hruscsov épület (43 négyzetméter) becsült értéke 2,2-2,7 millió rubel, egy leningrádi (51 négyzetméter) - 3-3,5 millió, egy moszkvai projekt - 2,4-3 millió rubel. háromszobás lakások az árak a következők: Hruscsov (56 négyzetméter) - 2,7-3,3 millió rubel, Leningrád (65 négyzetméter) - 3,4-3,8 millió.
Azt is meg kell jegyezni, hogy a köztársaság lakásállománya 2014 végén. lakások száma 1618 ezer (beleértve a magántulajdonban lévő házakkal is), ebből 1130,9 ezer lakás (69,9%) bérházak. Az átlagos méret egy lakás összterülete 56,5 nm. Az általános lakásállomány mindig túlnyomórészt magántulajdonban van.
A lakáspiac 2014-ben aktívan fejlődött a jelzáloghiteles lakásvásárlás szektorában. A nyilvántartott ingatlanügyletek mintegy fele jelzáloghitelezés volt, ami lendületet adott a lakásépítési ág intenzív fejlesztésének, amit egyes fejlesztők nem mulasztottak el kihasználni.
Annak érdekében, hogy megjósolhassuk a kazanyi lakáspiac alakulását 2015-re, vegyük figyelembe a lakásbérleti és -vásárlási árak dinamikáját.
2.1.2 táblázat Az egyszobás lakás bérlésének árának dinamikája Kazanyban 2011-2014 között
A szerző a fenti táblázatok alapján három előrejelzést állított össze a lakáspiac alakulására vonatkozóan: optimista, mérsékelt és pesszimista. Az optimista előrejelzést arra alapozták, hogy a bérleti díjak inflációja összemérhető lesz a fogyasztói inflációval, amelyet 2015-ben 10%-ra terveznek. Ennek alapján azt feltételezzük, hogy a lakásbérleti költségek növekedése évi 10% lesz.
A mérsékelt előrejelzés egy optimista és egy pesszimista előrejelzés közötti átlagos növekedési szint, amellyel 2015-ben a lakásbérlés és -vásárlás költségei évente 10%-kal csökkennek.
A pesszimista előrejelzés arra az indoklásra alapozva készült, hogy ha figyelembe vesszük a 2008-2009-es válságot, amikor hasonló folyamatok zajlottak (a pénzköltség tényezője és ezek hatása a lakóingatlanok árára, ill. a rubel esésével) a lakásbérlés és -vásárlás költsége 30%-kal csökkent.
2.1.4 táblázat Mérsékelt előrejelzés a lakásbérlésről és -vásárlásról jelzáloghitelezés segítségével Kazanyban 2015-re
|
Előrejelzés (-10%) |
Előrejelzés (-10%) |
A mérsékelt előrejelzés szerint a jelzáloghitelezés segítségével történő lakásbérlés és -vásárlás átlagosan 10%-kal csökken az előző évhez képest.
2.1.5. táblázat Optimista előrejelzés a kazanyi lakásbérlésre és -vásárlásra jelzáloghitelezés segítségével 2015-re
|
dörzsölje./kV m. |
RUB/nm |
|||||
|
Előrejelzés (+10%) |
Előrejelzés (+10%) |
Az optimista előrejelzés az inflációt is figyelembe véve 10%-os lakbér- és jelzáloghitel-növekedést feltételez.
2.1.6. táblázat Pesszimista előrejelzés jelzáloghitelezés segítségével lakásbérlésre és -vásárlásra Kazanyban 2015-re
|
Előrejelzés (-30%) |
Előrejelzés (-30%) |
A pesszimista előrejelzés szerint jövőre 30 százalékkal kell csökkennie a bérleti díjnak és a jelzáloghitelezésnek.
Az előrejelzések és táblázatok, valamint a vételár és a bérleti ár dinamikájának mérlegelt dinamikája alapján elmondható, hogy az árak a lakásbérleti piacon jövőre rendkívül labilisak lesznek, és feltehetően 12 700 ezer rubeltől a bérleti díjakig terjednek. 15 600 ezer rubel, a vételi piacon pedig jelzáloghitelezés segítségével 45 000 ezer rubeltől. 70 576 ezer rubelig.
A szerző szerint a pesszimista előrejelzést kell tekinteni az események alakulásának legvalószínűbb forgatókönyvének. A fenti összehasonlító elemzésből kitűnik, hogy a lakáspiaci árak rendkívül ingadozóak az alábbi okok miatt:
1.) a nyugati szankciók hatása;
A nyugati szankciók akkor léptek életbe, amikor Oroszországban volt a legnagyobb arány és mennyiség lakásépítés, a legtöbb magánszemély által felvett jelzáloghitel és ezek legkedvezőbb kamatai.
A szankciók ingatlanpiaci következményei két kategóriába sorolhatók: mi történt és mi várható.
Az események közül érdemes kiemelni:
1. Külföldi befektetők elhalasztják az oroszországi fejlesztési projektek megvalósítását (különböző piaci szegmensekben), amíg az ukrajnai helyzet nem rendeződik.
2. A bankok alaposabban elemzik a beérkező új fejlesztési projekteket.
3. Ingatlan, mint eszköz (főleg Lakóingatlanok- lakások az elsődleges és másodlagos piacon) növelte vonzerejét a magánbefektetők számára”.
Az ingatlanpiaci szankciók várható következményeiről a következőket mondhatjuk:
1. A bankok várhatóan emelik a fogyasztói és jelzálogkölcsönök a növekvő pénzköltség miatt a piacon. Ugyanakkor számos bank önállóan korlátozhatja a jelzáloghitelesek tevékenységét mesterségesen magas kamatlábak meghatározásával.
2. A beruházás-fejlesztési projektek banki finanszírozási volumenének csökkenése az új építés volumenének csökkenését okozhatja 2015-ben.
3. A bérlakáspiac elveszítheti az Oroszországban szerződéssel vagy nyugati cégekben dolgozó külföldiekből álló közönséget, akiknek aktivitása jelentősen csökkenhet a szankciók ideje alatt. (A szerző azt is megjegyzi, hogy ezzel párhuzamosan a bérlakáspiacon ellentétes folyamatok is előfordulhatnak: ha az ingatlanok értéke csökken, akkor a bankoknak emelniük kell a jelzáloghitelek kamatait. Ez jelentősen csökkenti a lakáshitelek vásárlóerejét. polgárok, ami a bérlők számának növekedéséhez vezet).
4. Legnagyobb orosz bankok nagyobb valószínűséggel folytatják az építési készenlét aktív/végső szakaszában lévő fejlesztési projektek hitelezését.”
2.) az árfolyamtényező hatása;
Az első megközelítés: az árfolyam hatása a lakáspiacra.
A lakásszerzéshez kapcsolódó gazdasági kapcsolatok fontos eleme az árfolyam. Az árfolyam különböző mutatókra van hatással, amelyek összekötik a vevőt és az eladót a lakáspiacon. Az árfolyam két pénzegység aránya a devizapiacon, amely egy adott valuta kereslet-kínálatától, valamint számos egyéb tényezőtől függően alakul ki.
Egy adott deviza kereslet-kínálatának arányától függően az árfolyamot leggyakrabban határozzák meg, éppen ezért nem lehet állandó érték, hiszen a kereslet és a kínálat a devizapiacon folyamatosan változik.
A második megközelítés: a lakásárak hatása a nemzeti valutára.
Az ingatlan ára és a nemzeti valuta árfolyama között közvetlen kapcsolat van, ha az ingatlan értéke csökken, az árfolyam is csökken. Nemzeti valuta. Ez a függőség annak a ténynek köszönhető, hogy a lakhatási költségek csökkenése általában kedvezőtlen folyamatokat jelez a gazdaságban - a munkanélküliség növekedését, a lakosság vásárlóerejének csökkenését. Mindez az ingatlanok iránti kereslet csökkenéséhez vezet.
A fentiek alapján a jelenlegi ingatlanpiaci viszonyok között inkább az első megközelítés fog érvényesülni. A második a legvalószínűbb fenntartható fejlődés gazdaság.
3.) szocio-demográfiai tényezők hatása.
Általánosan elfogadott, hogy a piacon az igények kialakulása nem irányítható. Az igények azonban felmerülnek és bizonyos minták szerint változnak, fontos rész amelyek a lakosság mentalitása, életmódja. Ezek közül a következő, a szerző véleménye szerint legfontosabb tényezőket vizsgáljuk meg részletesebben:
1. Egy település lakosainak száma jelentős hatással van a fogyasztás szerkezetére, elsősorban a nagytelepülések magasabb jövedelmi szintje miatt.
2. A fogyasztói magatartást a szituációs kritériumok is befolyásolják. Jelenleg ezek közé tartozik az állami tevékenység, amelynek célja a lakásépítés fejlesztésének ösztönzése a különféle szociális programok elérhetőségének növelésével, különösen:
Anyasági tőke (2016-ig érvényes program);
katonai jelzáloghitel;
Szociális jelzáloghitel;
Jelzáloghitel a Fiatal Család program keretében stb.
3. Az állam 2014 nyarán módosította a jelzáloghitelezés szabályait. Július 25-én lépett hatályba a 169-FZ „A 31. és 61. cikk módosításáról” szóló törvény. szövetségi törvény"A jelzálogról (ingatlan jelzálogjogáról)". A törvénymódosítások két fontos pontot tartalmaznak. Először is, a bankok biztosíthatják pénzügyi kockázataikat abban az esetben, ha a biztosítékot le kell zárniuk, és annak értéke kisebb, mint a tartozás összege. A második - az ilyen biztosítás elérhetősége (a banktól vagy a hitelfelvevőtől) mentesíti a hitelfelvevőt a kölcsön későbbi kifizetései alól. Ugyanez történik az ilyen biztosítást kibocsátó biztosító csődje esetén is.
Összegezve a fentieket, úgy véljük, kijelenthető, hogy a szankciók bevezetése minden bizonnyal negatív hatással lesz az orosz gazdaság minden területére. A lakáspiacot illetően meg kell jegyezni, hogy a szankciók miatt a jelzáloghitelek kamatai emelkednek, és a lakáspiac ezen szegmense jelentős fogyasztói kört fog elveszíteni. De ennek fényében a bérleti piac éppen ellenkezőleg, képes növelni elosztási területét. Így a lakosság azon része, amely korábban jelzáloghitelre tervezte lakásvásárlását, elállhat ettől az elképzeléstől a bérleti mechanizmus javára, pl. jövedelmezőbb lesz viszonylag stabil árakon lakást bérelni (a tervezett bérleti díj 10 000 és 15 600 rubel / hó között van, az előrejelzés természetétől függően), mint jelzálogkölcsönt kérni valuta instabilitása esetén (például 2015. március 24-én a dollár és a rubel aránya 1/58, 28, 2015.03.14-én pedig 1/61,32)
Most a teljes lakáspiac egészén meredek emelkedés tapasztalható, ennek oka az a tény, hogy a dollár felértékelődése miatt az emberek hajlamosak ingatlanban eladni a pénzüket, de ez a tendencia nem lehet hosszú távú, ill. ígéretes, mert. a fogyasztók ilyen cselekedeteit állandó árfolyam-feszültség kényszeríti ki, ami a végén inflációhoz, sőt összeomláshoz vezethet. pénzügyi rendszer Oroszország.
A szocio-demográfiai tényező természetesen nincs akkora hatással az ingatlanpiacra, mint például a devizafaktor, de nélkülük a lakáspiac elvileg nem létezhet ilyenként, hiszen a gyorsaság, építési volumenek, jelzáloghitelek, bérleti díjak stb. pontosan különböző, többnyire nem gazdasági tényezők elemzése alapján határozzák meg. Születési arány, népesség, egy ember átlagjövedelme, fiatal családok száma és egyéb társadalmi mutatók – ezek a leggyakoribb elképzelések az ingatlanpiacról és az ország fejlődési potenciáljáról.
Általánosságban elmondható, hogy a lakóingatlan-piac számos gazdasági és nem gazdasági tényező kombinációja, amelyek akár külön-külön, akár kombinálva képet adnak egy adott piaci szegmens gazdasági helyzetéről.
A szerző által bemutatott három előrejelzés a különböző tényezők lakásszerzési mechanizmusokra gyakorolt hatásának gazdasági lényegét tükrözi. Az ország instabil gazdasági helyzete közepette nem lehet teljes bizalommal beszélni az ingatlangazdálkodás eredményességéről vagy eredménytelenségéről, azonban, mint a tanulmányok kimutatták, az ingatlanpiac szegmense - a lakáspiac - továbbra is megmarad. a gazdaság egyéb elemeihez viszonyítva a legalapvetőbb és a bevont források miatt viszonylag gördülékenyen tud lavírozni a változó külső környezet között.
2.2 IRODAI VAGYONGAZDÁLKODÁS TELJESÍTMÉNYÉNEK ÉRTÉKELÉSE
A kereskedelmi ingatlanpiacon, nevezetesen az irodaingatlan szegmensben véleményünk szerint három irányadó szektor alakult ki:
Az első szektor olyan tekintélyes irodákat foglal magában, amelyek megfelelnek az adminisztratív helyiségekre vonatkozó nemzetközi szabványoknak. Ebből arra következtethetünk, hogy az ilyen helyiségekben a bérleti díj gyakran nagyon magas. Ez lesz a fő oka annak, hogy egyes orosz vállalkozók megfizethető áron bérelnek első osztályú irodákat külföldön.
A második szektorba azokat az irodákat soroltuk be, amelyek jól kivitelezett és felszerelt helyiségekben helyezkednek el, és az utóbbi időben népszerűvé vált a nagy lakások kivásárlása és az azt követő minőségi javítások. Itt bérleti díjak meglehetősen elfogadható a sikeresen működő cégek számára. Ebben a szektorban folyamatosan aktív kereslet mutatkozik.
Harmadik szektorként az önkormányzati és megyei nem lakossági alap, állami vállalatok (főleg tudományos intézmények), szövetkezeti és magánvállalkozások épületeiben határoztunk meg helyiségeket. Ezek befejező és javítás nélküli helyiségek, valamint egyéb kapcsolódó szolgáltatások. A bérleti díjak itt általában egyáltalán nem magasak.
Véleményünk szerint a vállalkozói szabadság egyre több új üzleti struktúra létrejöttéhez vezet, amelyek működéséhez elsősorban helyiségekre lesz szükség, ami azt jelenti, hogy az irodapiac több mint jó fejlődési kilátásokkal rendelkezik.
Rizs. 2.2.1 A kazanyi üzleti központok osztályainak aránya 2014 végén
A kazanyi irodaingatlanok piacán mindhárom osztály: A, B és C minőségi üzleti központok találhatók. 2014 végén a város minőségi irodaingatlanokkal való ellátottsága 183 négyzetméter. m 1000 lakosra.
A B kategóriás irodák a legtöbb jellemzőjükben hasonlítanak az A osztályú irodákhoz, azonban nem olyan tekintélyesek, kedvezőtlenebb elhelyezkedésűek, szolgáltatási körük nem olyan széles, mint az A osztályú irodák. Gyakorlati bemutatók - a B osztály kategóriában néha a legmagasabb kategóriájú irodák is átlépnek. Ez például több év intenzív használat után következik be. A minőségi szabványok tényezője is fontos szerepet játszik itt. A technológiák állandó dinamikában vannak, így ami korábban "legújabb" volt, az fokozatosan átkerül az "új" kategóriába.
Kazany városában a teljes irodaterület több mint 410 000 négyzetméter. Ebből mintegy 210 ezer négyzetméter. m minőségi javaslatra utal.
Ahogy az igaz, a nagyvárosokban a minőségi irodaterületek iránti kereslet stabil marad. A kazanyi "A" osztályú üzleti központok túlnyomó többsége majdnem 100%-os kihasználtsággal rendelkezik, nevezetesen az olyan üzleti központok, mint a "Business Center Suvar Plaza", "Korston", "Business Park Idea". A "B" osztályú objektumok is meglehetősen magas kihasználtsággal rendelkeznek, ez 85% és 90% között mozog. Az irodahelyiségek iránti kereslet kapcsán meg kell említeni azt a tényt, hogy az utóbbi időben az üzleti tevékenység Kazany külvárosaira terelődött. Ezt leginkább olyan tényezők befolyásolják, mint: elégtelen közlekedési elérhetőség(forgalmi dugók), parkolóhelyek hiánya vagy fizetésük.
Az önkormányzati ingatlan fogalma. Az ingatlanpiac működésének alapjai. Az ingatlankezelési folyamat informatizálásának főbb irányai. Az ingatlankezeléshez használt információk. Tájékoztatási rendszer ingatlan-nyilvántartás.
absztrakt, hozzáadva: 2010.10.30
Kortárs kérdésekönkormányzati tulajdon kezelése az Orosz Föderációban. Az önkormányzati ingatlanok kezelésének intézményi bázisa. Orszk jelenlegi gyakorlatának elemzése. Az önkormányzati ingatlanok tevékenységi célok szerinti lehatárolásának szervezési kérdései.
szakdolgozat, hozzáadva: 2013.11.18
Az ingatlangazdálkodás lényege, funkciói, módszerei és szintjei. A szamarai kereskedelmi ingatlanpiac elemzése. rövid leírása SEC "MegaCity", bérleti szabályzata. A vállalkozás kereskedelmi ingatlanfejlesztésének irányítási rendszerének elemzése.
szakdolgozat, hozzáadva 2011.10.18
Az ingatlanpiac alapfogalmai, szegmentációja. Az ingatlan üzemeltetésének tervezése, költségelszámolása. Az OOO "Diol" cég marketing környezetének elemzése. Ingatlankezelési technikák gyakorlati alkalmazása, formák és módszerek optimalizálása.
szakdolgozat, hozzáadva 2011.07.22
Az ingatlanfejlesztési projektmenedzsment lényege, fogalma és főbb típusai. A fejlesztési projekt koncepciója és a menedzsment főbb jellemzői kereskedelmi ingatlan. A projekt pénzügyi és gazdasági indoklása. A kereskedelmi ingatlanpiac elemzése.
szakdolgozat, hozzáadva 2011.03.25
A hatékonyság értékelésének kritériumai. A tervezés és a teljesítményértékelés rangmódszere. Az irányítási rendszer hatékonyságának átfogó kritériumrendszere. Teljesítménymutatók. A termelésirányítási rendszer hatékonyságának javítása.
absztrakt, hozzáadva: 2002.08.05
A vezetési hatékonyság értékelésének fogalma. A menedzsment hatékonyságát értékelő tényezők. A menedzsment hatékonyságának kritériumai és mutatói. Gazdasági értékelés hatékonyság. A gazdasági hatékonyság mutatói. Az irányítás hatékonyságának javítása.
absztrakt, hozzáadva: 2008.07.26
Irányítási rendszer felépítésének fogalmai, elvei, hatékonyságának értékelési módszerei. A Kvinta Kft. iparágának, vállalkozásának és SWOT elemzésének rövid leírása. Meglévő irányítási rendszer hatékonyságának értékelése, javítására szolgáló módszerek kidolgozása.
szakdolgozat, hozzáadva: 2011.04.06
A teljesítményértékelés elméleti szempontjai és helye a személyzetirányítási rendszerben. A személyzeti tanúsítás alapvető megközelítései. A vállalkozás alkalmazottainak értékelési rendszerének elemzése és a javítására vonatkozó javaslatok a Trade House "Rosvestalko" LLC példáján.
szakdolgozat, hozzáadva 2011.03.18
Irányítási rendszerek a szolgáltató szervezetekben. A szervezet személyzeti irányítási rendszere. A szervezet személyzeti irányítási rendszerének hatékonyságának értékelésére szolgáló mutatók. Általános tulajdonságok szervezetek és fejlesztési stratégiák. Tevékenységek eredményességének értékelése.
