Az ingatlan életciklusa. Ellenőrző kérdések és feladatok. Ingatlantárgyak életciklusa

Az ingatlan életciklusa (Yanioglo)

Egyes tudós közgazdászok úgy vélik, hogy az ingatlan mint áru egyfajta "élő szervezet", amely, mint tudják, a következő sorrendben fejlődik: ötlet - születés - érettség - öregedés és halál. Analógia útján az ingatlanobjektum életciklusának következő szakaszait különböztetjük meg: a projekt beruházás előtti (kezdeti) szakasza (koncepció, tervezés, tervezés stb.), a projekt megvalósításának szakasza (építés, beépítés). berendezés), az objektum működési szakasza (a piacra dobás, növekedés, érettség, telítettség szakasza) és a felszámolás (hasadás) szakasza. Az életciklus-elmélet segítségével részben megjósolható a helyzet, de prediktív modell összeállítása esetén nem, hiszen ebben az esetben a vállalkozás elveszítheti marketingtámogatását.

Az ingatlanpiac életciklusa

A szabály: "vásárolj olcsón, adj el drágán" az ingatlanokra ugyanúgy vonatkozik, mint minden más típusú befektetésre.

A különböző piaci szegmensek egyidejűleg eltérően viselkednek. Például a város egyik részén az építkezés gyorsan drágulhat, miközben egy másik része stagnál. Azonban ezen ciklusok azonosításának képessége további befektetési lehetőségeket biztosíthat az ügyfélnek.

A. A recesszió ciklusa. Ez akkor figyelhető meg, amikor a piac túltelített, és a lakatlan épületek száma növekedni kezd. A lakatlan épületek karbantartása negatív hatással van a pénzügyi helyzet projekt. Ez a piac a vásárlók piaca. Az ingatlantulajdonosnak intenzív erőfeszítéseket kell tennie a marketing és az anyagi támogatás megszerzése terén. Kis számú új tárgy jelenik meg a piacon. A hitelezők gyakorlatilag egy újabb emelkedésig felfüggesztik működésüket, az ingatlanárak pedig csökkennek.

B. Abszorpciós ciklus. A recessziós ciklusból eredő új építések hiánya miatt az ingatlanpiacon kezd élénkülni a kereslet és a kínálat. A piac egy új ciklusba lép – a létrehozott tárgy elnyelésének ciklusába. A beruházási többlet felszívódása után a bérleti díjak emelkedni kezdenek. A kereslet növekedésével és a kínálat csökkenésével összhangban beruházás előtti tanulmányok készülnek új ingatlanobjektumok létrehozására.

B. Új építési ciklus. Az új építkezések ciklusa az építési piacon megnövekedett keresletnek, valamint az üres területek kínálatának csökkenésének felel meg. A bérleti díjak az ingatlanok árával együtt emelkednek. Ebben az időszakban megemelkedik az infláció, az építési költségek emelkednek, ami növeli az ingatlan eladási árát.

D. Piaci telítettségi ciklus. Az ingatlaneladások növekedése lassú, és végül csökken. A készből többlet van építőipari termékekés kapacitások. A foglalkoztatási ráta csökkenni kezd és építőipari tevékenység fokozatosan leáll. Az ingatlanok bővítésének legalkalmasabb ideje az akvizíciós ciklus vagy az új építés időszaka.

Az ingatlanpiac hatékonyságának felméréséhez részletesebben meg kell vizsgálni egy objektum életciklusát, és meg kell határozni azokat a fő kritikus időpontokat, amelyek kombinációi befolyásolják a ciklus időtartamát és a változás dinamikáját. költségek és eredmények.

Egy ingatlan életciklusa

Bármely (épülő vagy felújítás alatt álló) ingatlanobjektum működésének hatékonyságának értékelése azt jelenti, hogy azt a teljes életcikluson át kell figyelembe venni. Egy tárgy életciklusa a megvalósíthatósági tanulmány elkészítésének pillanatától a fizikai vagy elavulás pillanatáig három időszakra osztható:

1 Építés (beruházás előtti és beruházási szakaszok);

2 Működés a teljes megtérülésig (a projekt vállalkozói szakasza);

3Üzemeltetés a befektetett beruházások (innovációk, létesítménybezárás) utólagos eredményfejlesztésével.

Az első periódus nagymértékben meghatározza az objektum működésének hatékonyságát. Ez a szakasz különösen összetett, számos összetevőből áll, nevezetesen: az eredeti ötlet megvalósítási feltételeinek elemzése, a projekt koncepciójának kidolgozása, életképességének felmérése, a létesítmény helyének kiválasztása és jóváhagyása, környezeti megvalósíthatósági tanulmány. , szakértelem, megvalósíthatósági tanulmány elkészítése, építési engedély megszerzése, ideiglenes építési infrastruktúra létrehozása, létesítmény létrehozása vagy felújítása, üzembe helyezése. A második időszak a kapacitások fejlesztését, a létesítmény stabil tervezési kapacitású paraméterekkel történő üzemeltetését foglalja magában. Figyelembe véve a görbe jellegét, amely a létesítmény építésének és üzemeltetésének költségjellemzőinek időbeli változását tükrözi. A különböző fázisok arányának meghatározásával lehetőség nyílik egy ingatlantárgy életciklusának periódusainak összehasonlító hatékonyságának megszerzésére, a kivitelező és a megrendelő tevékenységének költségeinek, eredményeinek elemzésére.

Az objektum életciklusának harmadik szakaszában megkezdődik a befektetés későbbi működési ideje. Elméletileg a harmadik periódus elég sokáig tarthat. A létesítmény üzemeltetésének célszerűségének korlátja a fizikai és elavultság megszüntetésének többletköltsége.

Az ingatlanobjektumok életciklusának fázisainak időtartama (állami / magánszektor):

lakóépületek– (Elvi fázis 1-4/0,5-2) (Szerződési szakasz és részletes terv 1-3/0,5 - 4) (Építés 1-4/0,5-1,5)

Ipari létesítmények- (Elvi fázis 1-4/0,5-6) (Szerződési szakasz és részletes terv 1-3/0,5-2,5) (Építés 1,5-2,5/0,5-2)

kereskedelmi épületek- (Elvi fázis 0,5-3/1-10)) (A szerződés szakasza és a részletes tervezés 0,5-2/1-4) (Építési ütem 0,5-1,5/0,5-2)

A projekt egészének időtartama az építkezés típusától függ; jelentős figyelmet fordítanak a projekt koncepciós szakaszára, hogy a jövőben a befektetett forrásokból maximális hatékonyságot érjenek el.

Az ingatlantárgyak használati értékének dinamikájának tényezői

Kivétel nélkül minden anyagi tárgy létezik időben és térben. Ezért bármely objektumot csak az adott objektum térbeli-időbeli paraméterei és az általa gyakorolt hatások figyelembevételével lehet megfelelően jellemezni. Figyelembe kell venni azt is, hogy bár az idő és a tér nélkülözhetetlen feltétele az ingatlan létének, mégsem tekinthetők egyenértékű kategóriáknak: a tér (ha nem az elvont-logikai szinten, hanem a természeti adottságokban vesszük figyelembe, véges mennyiségi dimenzióval rendelkező anyagjellemzők) maga is időben változik. Ez egyenes következménye az emberi tevékenységnek, melynek eredményeként a természeti tér következetesen, növekvő intenzitással átalakul. Az időbeni létezésben rejlő (egyenértékűen a folyamatban lévő folyamatokhoz és az anyagi tárgyakhoz kapcsolódó) jellemző a ciklikusság, vagyis az időbeni periodikus megújulás. Ugyanakkor a tartalmukban eltérő ciklusok sokasága bizonyos módon együtt él egymással, egymással korrelálva, egymásnak alárendelve. A kezdeti ciklusok természetes ciklusok, amelyek közvetlenül vagy közvetve hatással vannak az összes többire, de önmagukban nincsenek ilyen befolyásnak kitéve: az ember különféle formákban képes aktívan befolyásolni a természetet, de nincs hatalmában megszüntetni vagy megváltoztatni. évszakváltás vagy nappal és éjszaka .

Ezért természetes, hogy az emberi tevékenység (beleértve a gazdaságit is), amelyet mindig ben végeznek természeti viszonyok, ezek a ciklusok befolyásolják, és néha engedelmeskedik nekik. Ez a legvilágosabban a mezőgazdaságban, részben pedig az építőiparban nyilvánul meg, ahol a teljes termelési folyamat a természeti és éghajlati viszonyok ingadozásaira „hangolódik”, és a munka eredménye nagymértékben ezektől a viszonyoktól függ.

Ugyanakkor az egyes tevékenységtípusok túlnyomó többségénél a gazdasági ciklusok a meghatározóak. Az ilyen ciklusok létezését, tartalmát és dinamikáját a fejlődés belső törvényei határozzák meg gazdasági rendszer(a természetes ciklusoknak csak korrekciós hatása van a konjunktúra szezonális ingadozása formájában). A gazdasági ciklusok alatt a gazdasági javak újratermelésének intenzitásának időszakos ingadozásait értjük (beleértve a termelés, a csere, az elosztás és a fogyasztás szakaszait is) A fő jellemző üzleti ciklus a gazdasági növekedés üteme.

JEGY 44 Építési korlátozások a városi tér fejlesztésében. ??????? (Baranova)

45. A szaporodási folyamat az ingatlanok területén (Trukhina)

A szaporítás az állóeszközök megújításának és idő előtti elhasználódásának megakadályozásának folyamatos folyamata. Az ingatlanügyekben ez az építőipar, az ingatlangazdálkodás koncepciójának lényege, hogy a legnagyobb hatást az emberek, projektvégrehajtók tevékenységének menedzselésével érjük el. VAL VEL gazdasági nézőpontok, Építkezés- az anyagi és műszaki termelés ága, amelyben a termelés tárgyi eszközei ill nem termelési cél: használatra kész épületek, építmények és komplexumaik. az építés az infrastrukturális létesítmények felállításának vagy létrehozásának folyamatát jelenti. Ennek a folyamatnak a fő szakaszai a telekvásárlás, a tervezés, a projekt hatósági jóváhagyása, az épület vagy építmény felállításának, a létesítmény üzembe helyezésének tényleges folyamata. A munkát általában egy építőipari vagy mérnöki cég szakemberei végzik projektmenedzser irányítása mellett, és a műszaki felügyeleti és fejlesztőmérnökök (tervezőmérnök vagy projektépítész) képviselői felügyelik őket.

Szakemberek, akik részt vesznek a fejlesztésben és a megvalósításban építési projektek, hatékony mechanizmusokat kell létrehoznia a tervezéshez, a költségvetés elkészítéséhez, a dokumentumkezeléshez, az időben történő kézbesítéshez építőanyagok, logisztika, munkahelyi biztonság stb. Ezen túlmenően figyelembe kell venniük munkájuk környezeti hatását, és minimális átmeneti kényelmetlenséget kell okozniuk a lakosságnak a létesítmény építési szakaszában.

Jegy 46 beruházási projekt ingatlanügyek terén. (Yanioglo)

Beruházási ciklus - a beruházás megkezdése és az ingatlan üzembe helyezése közötti időszak.

A projekt életképességi elemzését a projekt befektetőknek való bemutatása előtt elvégzik annak megállapítására, hogy a projekt megéri-e a további időbefektetést és Pénz, valamint hogy milyen források léteznek az összes költség fedezésére és a normál haszon megszerzésére.

A beruházási projekt életciklusának 3 szakasza van, amelyek maguk is szakaszokból és szakaszokból állnak:

1. Fázis preintuíciós(megvalósíthatósági tanulmány):

1.1 Beruházás előtti tanulmányok és előzetes projekttervezés

a potenciális befektetők listája;

információk a projektről - célok, feltételek elemzése stb.;

1.2 Piaci lehetőségek: piacelemzés, árdinamika, kereslet-kínálat stb.;

1.3. Anyagi és munkaerőforrások:

· anyagi termelési formák (minőség, erőforrások elérhetősége);

Az igény meghatározása munkaerő;

1.4 Az objektum helyének kiválasztása és jóváhagyása (hely, környezet elemzése, az építési hely végső kiválasztása);

1.5.Pénzügyi elemzés és beruházás értékelés (kockázatelemzés, költségelemzés, fejlesztés pénzügyi terv);

1.6.A projekt megvalósításának piaci és műszaki tervének kidolgozása (hitelszerződés végrehajtásának ellenőrzése).

2. Befektetési szakasz:

2.1.Az általános tervezés szakasza, a tervbecslések kidolgozása (megvalósíthatósági tanulmány elkészítése, egyeztetése, jóváhagyása, építési engedély megszerzése);

2.2.Ajánlattétel és szerződéskötés (szerződési javaslat, szerződéskötési szerződés készítése);

2.3. A projekt megvalósításának és befejezésének szakasza (építés):

· minőségi tervezési és irányítási struktúra;

Az objektum megvalósítása és szállítása.

3. Vállalkozási szakasz:

3.1.A fejlesztő munkája a kész ingatlan kezelésében (berendezések, bútorok rendelése, elhelyezése);

3.2. A tulajdonos tevékenysége az ingatlan kezelésében:

az ingatlankezelési eljárás;

ingatlan karbantartás;

3.4.A használó általi ingatlankezelés (helyiséghasználat ellenőrzése, szervezési és műszaki támogatás stb.).

A befektetési célok megvalósítása olyan beruházási projektek kialakítását jelenti, amelyek a befektetők és a projekt többi résztvevője számára biztosítják a befektetési döntés meghozatalához szükséges információkat.

A beruházási projekt fogalmát kétféleképpen értelmezik:

1. olyan tevékenységként (eseményként), amely olyan cselekvések komplexumának végrehajtását foglalja magában, amelyek bizonyos célok elérését biztosítják;

2. olyan rendszerként, amely egy bizonyos szervezési, jogi és elszámolási és pénzügyi dokumentumokat foglal magában, amelyek az intézkedések végrehajtásához szükségesek vagy ezeket az intézkedéseket leírják.

Létezik különféle besorolások beruházási projektek. Az osztályozás alapjául szolgáló jellemzőktől függően a következő típusú beruházási projektek különböztethetők meg.

Által kapcsolat egymáshoz:

· független lehetővé teszik az egyidejű és különálló megvalósítást, és megvalósításuk jellemzői nem befolyásolják egymást;

· egymást kizáró azok. nem teszi lehetővé az egyidejű megvalósítást. A gyakorlatban az ilyen projektek gyakran ugyanazt a funkciót töltik be. Az alternatív projektek összességéből csak egy valósítható meg;

· kiegészítő amely csak közösen valósítható meg.

A megvalósítási idő szerint(létrehozás és működtetés):

rövid távú (legfeljebb 3 év);

középtávú (3-5 év);

hosszú távú (több mint 5 év).

Által skála(leggyakrabban a projekt mértékét a beruházás nagysága határozza meg):

· kis projektek, amelynek tevékenysége a projektet megvalósító egy kis cég keretére korlátozódik. Alapvetően a termelés bővítését és a termékkínálat bővítését tervezik. Viszonylag rövid végrehajtási időkkel tűnnek ki;

· közepes projektek- ezek leggyakrabban meglévő termelési létesítmények rekonstrukcióját és műszaki felújítását célzó projektek. Ezek végrehajtása szakaszosan történik, az egyes iparágak számára, szigorúan az előre meghatározott ütemezések szerint minden típusú erőforrás átvételére;

· nagy projektek- projektek nagyvállalatok amelyek a progresszíven alapulnak új ötlet» a hazai és a külpiaci kereslet kielégítéséhez szükséges termékek előállítása;

· megaprojektek- a célpont beruházási programok, amely egy sor összefüggő végleges projektet tartalmaz. Az ilyen programok lehetnek nemzetköziek, államiak és regionálisak.

Fő szerint fókusz:

· kereskedelmi projektek amelynek fő célja a profitszerzés;

· társadalmi projektek, amely például a régió munkanélküliségi problémáinak megoldására, a bűnözés csökkentésére, stb.

· környezetvédelmi projektek, melynek alapja a környezet javítása;

· Egyéb

Attól függően, hogy a beruházási projekt megvalósításának eredményei milyen mértékben befolyásolják a a pénzügyi, anyagi termékek és szolgáltatások, a munkaerő belső vagy külső piacai, valamint a környezeti és társadalmi környezet:

· globális projektek, amelynek megvalósítása jelentősen befolyásolja a Föld gazdasági, társadalmi vagy környezeti helyzetét;

· nemzetgazdasági projektek, amelyek megvalósítása jelentősen befolyásolja az ország gazdasági, társadalmi vagy környezeti helyzetét, és értékelésük során csak ennek a hatásnak a figyelembevételére lehet korlátozni;

· nagyszabású projektek, amelyek végrehajtása jelentősen befolyásolja egy adott ország gazdasági, társadalmi vagy környezeti helyzetét;

· helyi projektek , amelynek megvalósítása nem gyakorol jelentős hatást egyes régiók és (vagy) városok gazdasági, társadalmi vagy környezeti helyzetére, az árupiaci árak szintjére és szerkezetére.

A befektetési folyamat jellemzője a bizonytalansággal való összefüggés, amelynek mértéke jelentősen változhat, ezért a kockázat nagyságától függően a beruházási projektek a következőképpen oszlanak meg:

· megbízható projektek, amelyet a garantált eredmények megszerzésének nagy valószínűsége jellemez (például állami megrendelésre végrehajtott projektek);

· kockázatos projektek, amelyekre jellemző magas fokozat mind a költségek, mind az eredmények bizonytalanságai (például új iparágak és technológiák létrehozásához kapcsolódó projektek).

A gyakorlatban ez a besorolás nem kimerítő, és további részletezést tesz lehetővé.

Bármely beruházási projekt kidolgozása azonban - a kezdeti ötlettől a működésig - egy három szakaszból álló ciklusként is ábrázolható: beruházás előtti, beruházási és működési (vagy termelési). A három fázis teljes időtartama a beruházási projekt életciklusa (élettartam).

Állapot oktatási intézmény felsőfokú szakmai végzettség

Szentpétervári Kereskedelmi és Gazdaságtudományi Intézet

Tantárgy "Ingatlangazdaságtan"

"Az ingatlan jellemzői és életciklusa"

Készítette: Andreyanova E.V.

Gr. 1410, TEF Kar, 4. évf

Tudományos igazgató

Pirogova O.E.

Szentpétervár, 2010

Bevezetés

1. fejezet Az ingatlan fogalma és tárgya

1 Ingatlandefiníció

2 Objektum ingatlan

2. fejezet Az ingatlan jellemzői és életciklusa

1 Az ingatlan jellemzői

2 Az ingatlan, mint fizikai tárgy életciklusa

3 Az ingatlan életciklusa mint gazdasági tárgy

4 Egy vállalkozás, mint ingatlankomplexum ingatlanának életciklusa

Következtetés

Bibliográfia

Alkalmazások

Bevezetés

Az ingatlantárgyak különleges helyet foglalnak el a PR rendszerében, mivel közvetlenül vagy közvetve kapcsolódnak egymáshoz. gazdasági aktivitásés az emberek prioritási kapcsolatai tevékenységük minden területén.

Ma úgy tűnik, hogy az ingatlanobjektumok jelentik a rendszer központi láncszemét piacgazdaság országok. És ez érthető is – az ingatlanobjektum nem csak egy speciális termék, hanem egyúttal bevételt generáló tőke, és a szolgáltatásnyújtás alapja annak érdekében, hogy hatékony vállalkozói tevékenység.

Az ingatlangazdaságtan az ingatlanügyletek során keletkező kapcsolatrendszer.

A tudományág ismerete szükséges a modern szakemberek felkészítéséhez, hiszen jelenleg minden szakembernek szembe kell néznie gyakorlati tevékenységek az ingatlanpiacon zajló folyamatokkal.

a fő cél iránymutatásokat- a hallgatók elsajátítják az ingatlantárgyak lényegéről, az ingatlangazdaságtan jogi vonatkozásairól, az ingatlantárgyak értékelésének alapműveleteiről és megközelítéseiről, az ingatlanpiac jellemzőiről és a vállalkozói tevékenység típusairól szóló ismereteket.

1. Az ingatlan fogalma és tárgya

1 Ingatlandefiníció

Az "ingatlan" fogalma elválaszthatatlan egy másik fogalomtól - az "ingatlan".

Tulajdonság - tulajdonhalmaz, i.e. tantárgy pénzbeli érték, olyan jogviszonyok, amelyekben ez a személy található (természetes vagy jogi).

A természetes vagy jogi személyek tulajdonát képező vagyon a következőkre oszlik:

vagyontárgy: a személyt tulajdonjogon vagy más dologi jogon alapuló dolgok összessége; mások cselekedeteire vonatkozó jogok összessége (például adósságvagyon);

felelősség: más személyekhez tartozó, de ideiglenesen birtokolt dolgok összessége ez a személy; a személy kötelezettségeinek összessége.

Történelmileg a római jog kora óta a vagyont ingóra és ingatlanra osztották.

Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve (a továbbiakban: az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve) 130. §-a „ingatlan dolgokra (nem ingó vagyontárgyakat, ingatlan) magában foglalja a földterületeket, az altalaj telkeket, az elszigetelt víztesteket és mindazt, ami szorosan kapcsolódik a földhöz, vagyis olyan tárgyakat, amelyek rendeltetésükhöz képest aránytalan károsodás nélkül nem mozgathatók, beleértve az erdőket, évelő növényeket, épületeket, építményeket.

Az ingatlanok közé tartoznak a légijárművek és az állami nyilvántartásba vételre kötelezett repülőgépek is. tengeri hajók, belvízi hajózási hajók, űrobjektumok. Egyéb vagyontárgyakat is a törvény ingatlannak minősíthet.

A modern orosz joggyakorlat számos olyan jelet hozott létre, amelyek alapján egy fizikai tárgy ingatlannak minősíthető:

erős kapcsolat egy bizonyos földterülettel (egy tárgy mozgatásának lehetetlensége a rendeltetésének aránytalan károsodása nélkül);

teljesség a rendeltetésszerű felhasználás lehetősége szempontjából;

· igazoltan (hivatalosan bejegyzett) egy meghatározott tulajdonoshoz - az államhoz, a Szövetség alanyaihoz, önkormányzathoz, magánszemélyhez vagy magánszemélyek csoportjához - tartozik;

az ingatlantárgy és az ingatlan fizikai elkülönítésének lehetősége (azaz egyértelműen megállapítható fizikai határok ingatlan tárgy);

az ingatlan funkcionális függetlensége (lehetséges-e ez az ingatlan más tárgyaktól elkülönítve használni, vagy funkcionális célja más ingatlanok részleges felhasználása);

a szolgalmi jogok megléte (vagy hiánya) és a használati jogok egyéb korlátozása.

Nem ingatlanhoz kapcsolódó dolgok, beleértve a pénzt és értékpapír ingó vagyonnak minősülnek. Az ingó vagyonra vonatkozó jogok bejegyzése a jogszabályban meghatározott esetek kivételével nem szükséges.

2 Ingatlan tárgy

A "tulajdon" két alapot tartalmaz - fizikai és jogi. Ennek a fogalomnak a fizikai alapja az ingatlan anyagi összetevőjén, nevezetesen: épületeken, építményeken, telkeken, altalajon stb. Mindez "olyan tárgy, amely oly módon kapcsolódik a földhöz, hogy a célhoz képest aránytalan károsodás nélkül való mozgása lehetetlen".

A jogi rész az ingatlannal folytatott ügyletekből és annak használatából eredő jogok érvényesítésének területére vonatkozik.

Az amortizáció miatt az ingatlan elveszti likviditását – "az ingatlan pénzzé alakításának bármely módszerének megvalósításának lehetősége" a koncepció jogi eleme.
Minden ingatlannak megvan a sajátja kataszteri szám, az "ingatlanleltár" nevű folyamatot alkalmazzák rá. Jellemzője a "leltár" - az ingatlan keletkezésének és változásának története. A fentiek mind az ingatlan fogalmának jogi részére vonatkoznak.

A polgári jogok tárgyai közé tartoznak a dolgok, beleértve a pénzt és az értékpapírokat, az egyéb vagyontárgyakat, beleértve a tulajdonjogokat is; munkák és szolgáltatások; információ; a szellemi tevékenység eredményei, beleértve az ezekre vonatkozó kizárólagos jogokat ( szellemi tulajdon); megfoghatatlan előnyök.

2. Az ingatlan jellemzői és életciklusa

1 Az ingatlan jellemzői

Mivel a telek szerves részét képezi, minden mesterséges épület (ingatlantárgy) olyan általános jellemzőkkel rendelkezik, amelyek lehetővé teszik az ingó tárgyaktól való megkülönböztetést. Ez:

Állandóság, mozdulatlanság. A jelre jellemző az ingatlan erős fizikai kapcsolata a földfelszínnel, valamint a térben való mozgásának lehetetlensége fizikai roncsolódás és sérülés nélkül, ami további felhasználásra alkalmatlanná teszi.

Lényegesség. Megjegyzendő, hogy az ingatlanok mindig természeti anyag és költség formájában funkcionálnak. Az ingatlan fizikai jellemzői közé tartozik például a mérete és alakja, a kényelmetlenségek és veszélyek, a környezet, a bekötőutak, közszolgáltatások, felszín és altalaj, táj stb. Ezen jellemzők kombinációja határozza meg az objektum hasznosságát, ami az ingatlan értékének alapja. Ez azonban nem önmagában határozza meg az értéket. Minden tárgynak van értéke, bizonyos mértékig olyan jellemzőkkel rendelkezik, mint az alkalmasság és a korlátozott kínálat. Jelentős érték létrehozásához korlátozott kínálatnak kell jelen lennie. Társadalmi eszmék és normák, gazdasági tevékenységek és irányzatok, törvények, kormányzati döntések és cselekvések, természeti erők befolyásolják az emberek viselkedését, s mindez egymással kölcsönhatásban teremti meg, tartja fenn, változtatja vagy csökkenti az ingatlan értékét. Itt azt is meg kell jegyezni, hogy az ingatlan azon kevés áruk közé tartozik, amelyek értéke nemcsak szinte mindig stabil, hanem idővel fokozatosan emelkedik is.

Az ingatlanok tartóssága gyakorlatilag meghaladja az összes többi áru tartósságát, kivéve bizonyos típusú drágaköveket és a ritkafémekből készült termékeket.

Például az oroszországi áramlat szerint építési szabályzatokés a szabályok (SNiP), a lakossági megbízások a fő szerkezetek anyagától függően (alapok, falak, mennyezetek) 6 csoportra vannak osztva, amelyek normál élettartama 15-150 év.

A föld keringésének időtartama rendeltetésszerű használat mellett végtelen, helyes kiaknázásának megsértése helyrehozhatatlan veszteségekhez vezet.

Az ingatlanok főbb általános jellemzői mellett külön lehet kiemelni a magánjellegű jellemzőket, amelyeket az ingatlan típusától függően specifikus mutatók határoznak meg.

Gyakorlatilag lehetetlen két egyforma lakásról, két egyforma telekről, két egyforma épületről beszélni, mert szükségszerűen más ingatlanokhoz, infrastruktúrához, de akár sarkalatos pontokhoz képest is eltér az elhelyezkedésük, ami heterogenitást, egyediséget és minden ingatlan egyedisége.

Az ingatlannak magas gazdasági értéke van. Ez annak a ténynek köszönhető, hogy hosszú távú használatra készült, és használat közben nem fogyasztják. Általában konstruktív bonyolultságú, amely magas karbantartási költségeket igényel.

Emellett az ingatlannak mindig megvan a maga funkcionális rendeltetése. Lehet ipari és nem termelő. Termelési cél esetén az ingatlantárgy közvetlenül vagy közvetve részt vesz a termékek létrehozásában, a munkavégzésben, a szolgáltatásnyújtásban. Nem termelésben - feltételeket biztosít az emberek életéhez és kiszolgálásához.

Az ingatlan mindig hosszú távú befektetés tárgya. Ennek leggyakrabban az az oka, hogy az ingatlan részleges megszerzése nem lehetséges, mert egy ingatlanba történő befektetéshez jelentős tőke szükséges. Ezen túlmenően, ha a dolog nyereséges oldaláról beszélünk, az ingatlanba történő készpénzes befektetések meglehetősen magas megtérülési idővel rendelkező költségek.

Figyelembe kell venni, hogy bizonyos típusú ingatlanok átruházhatók ingó tulajdonba. Például az erdők és az évelő telepítések értelemszerűen ingatlanok, míg a kitermelt fa már ingó vagyon.

Figyelembe kell venni, hogy az épületekben, építményekben elhelyezett berendezések (fűtés, vízellátás, csatorna, elektromos berendezések, liftek, rácsok, második fémajtók stb.) ingó vagyontárgynak minősülnek. Ám mivel az ingatlan szerves részévé vált, az erre a tárgyra irányuló ügylet esetén az ingatlanban szereplő összes ingó vagyon részletes leírása szükséges (ez különösen igaz a lefoglalás során lefoglalt vagyontárgyakra). tranzakció).

Az ingatlanügyletek gyakran olyan jogokat és érdekeltségeket ruházhatnak át, amelyek nem részei az ingatlannak. Ezek lehetnek bérleti jogok, elővásárlási jogok vagy egyéb érdekek (szolgalmi jogok).

Tehát az ingatlanok a legértékesebb és általában legjelentősebb tárgyi eszközöket foglalják magukban, és az olyan ingatlanok, mint a föld és az altalaj, nemcsak gazdasági, hanem stratégiai jelentőséggel is bírnak minden állam számára mindenkor.

Például a kapitalizmus előtti időszakban a föld volt az egyetlen jelentős vagyonforrás minden egyes ember számára, valamint az állam és a társadalom egésze számára.

Az ingatlan bármely társadalmi rendszerben a gazdasági és állami érdekek tárgya, ezért ebben az ingatlankategóriában bevezették a jogok kötelező állami nyilvántartásba vételét, amely lehetővé teszi a jog tárgyának és alanyának azonosítását, mivel az ingatlan tárgya és az ahhoz fűződő jog alanya közötti kapcsolat láthatatlan, az ingatlan fizikai mozgással történő átruházása nem lehetséges.

2 Az ingatlan, mint fizikai tárgy életciklusa

Fizikai tárgyként működő ingatlan áru, tulajdon tárgya, üzlet, és minden inkarnációjában különböző szakaszokon és folyamatokon megy keresztül.

Egy tulajdonság életciklusa (fizikai) az az időtartam, amely alatt egy tulajdonság fizikai tárgyként létezik. Egy ingatlan életciklusa a következő szakaszokból (fázisokból) áll:

A projekt szándékának kialakítása és az ingyenes felhasználás megválasztása földterület. Ebben az időszakban a telek legjobb és leghatékonyabb hasznosításának lehetőségét választják, figyelembe véve annak jellemzőinek sajátosságait és a környezet összes tulajdonságát. Az elemzés alapján a legproduktívabb felhasználási esetet választják ki a jogilag engedélyezett, a fizikailag megvalósítható, a gazdaságilag megvalósítható és a pénzügyileg megvalósítható közül. A felhasználási esetek kiválasztása a fejlesztésben csúcsosodik ki feladatmeghatározás fejlesztések tervezésére.

Fejlesztési tervezés. Ebben a szakaszban - a tervezés műszaki előírásai alapján - egy (szakszervezet) egy projektet dolgoz ki az engedélyek megszerzéséhez és a telek előkészítéséhez szükséges dokumentáció elkészítésével (alak és méret rögzítésével, a telek eltávolításával). szükségtelen természetes és mesterséges növényzet, tározók lecsapolásával), valamint a kommunikáció lefektetése, épületek (építmények) építése és új ültetvények telepítése. A projektnek a tervező szervezettől történő elfogadását annak az alapkezelő társaságnak a részvételével kell végrehajtani, amely részt vett a tervezési műszaki megbízás kidolgozásában.

Fejlesztések gyártása (állítása, kivitelezése). A projekt kivitelezői kivitelezése során az objektum összes fizikai jellemzője szinte teljesen megváltozik, ezek a változások a leltárban, ill. kataszteri iratok. A fejlesztések kivitelezése során, illetve az objektum új állapotának rögzítése következtében főszabály szerint a környezetnek a létrehozott objektumhoz kapcsolódó jellemzői is megváltoznak.

Forgalom (vétel-eladás, adományozás, lízing stb.) átutalással tulajdonjog vagy e jog megterhelésének megjelenésével. Ebben a szakaszban a tárggyal műveleteket hajtanak végre, és az utóbbi jogi sorsának változását az állam nyilvántartásba veszi. Tárgy adásvételekor a tulajdonjog tárgya megváltozik. Ha a földet és/vagy fejlesztést a tulajdonos (vagy a tulajdonos nevében az alapkezelő társaság) bérbe vagy bérbe ad, a használati (és esetleg a birtoklási) jogok egy másik jogalanyra szállnak át, úgy, mint egy a tulajdonjog megterhelése.

A tárgy rendeltetésszerű használata (használata) műszaki és üzemeltetési karbantartással. Az életciklusnak ebben a szakaszában a menedzser (vagy szakember Menedzsment cég) megszervezi a létesítmény fogyasztói potenciáljának ésszerű felhasználását a felhasználók által. Idővel az objektum jellemzői megváltoznak, mert. a fejlesztések fizikailag elhasználódnak, funkcionálisan elavulnak, amit a gazdaság és a külső fizikai környezet helyzetében bekövetkezett változások súlyosbítanak, ami további, úgynevezett külső avuláshoz vezet.

Az üzemelés során időszakonként a fejlesztések egyes elemeinek műszaki vizsgálatát és aktuális javítását végzik el anélkül, hogy a létesítmény egészének használatát leállítanák.

Korszerűsítés: nagyjavítás, rekonstrukció, fejlesztések helyreállítása esetleges átprofilozással (változás funkcionális célja) tárgy. Ez a szakasz abban a pillanatban kezdődik, amikor az objektum jelenlegi állapotában már nem tudja kielégíteni a felhasználók modern igényeit, vagy (és) ha az üzemeltetése gazdaságilag nem hatékony. Ebben a szakaszban legalább egy nagyjavítást hajtanak végre változtatás nélkül tervezési megoldásés funkcionális céllal, de az eltávolítható fizikai kopás és a funkcionális elavulás kiküszöbölésével.

Ha a legjobb és leghatékonyabb területhasználat és fejlesztések jelen pillanatban elvégzett elemzése a fejlesztések funkcionális rendeltetésének részleges megváltoztatásának megvalósíthatóságát mutatja, akkor az utóbbiakat a fejlesztések egy részének elrendezésének megváltoztatásával rekonstruáljuk. helyiségek. Természetesen ezzel egyidejűleg a fejlesztések eredeti funkcionalitásukat megőrző elemeinek felújítási funkciói is biztosítottak.

Ha az objektum jelenlegi állapotú használatának elemzése azt mutatja, hogy funkcionális rendeltetésének teljes cseréje szükséges, akkor a rekonstrukciót nemcsak az elrendezés gyökeres megváltoztatása, hanem a meglévők bővítése, felépítménye is kísérheti. épületek és a telek szabad részének fejlesztése.

Ártalmatlanítás, fejlesztések bontása, hulladéklerakás vagy anyagok újrahasznosítása. Az életciklus a fejlesztések lebontásával ér véget az élettartamuk végén gazdasági élet. Az alapkezelő társaság javaslatot készít az épületek bontásának időkeretének és gazdaságos módszerének meghatározására, figyelembe véve a felszámolt épületek szerkezeti elemeinek és anyagainak értékesítési lehetőségét, valamint a kommunikációt (a felszámolási költségek mértéke minimális).

Nyilvánvaló, hogy bizonyos fázisok az életciklus különböző szakaszaiban ismétlődnek. Így például egy új létesítmény létrehozására irányuló projekt ötlete felmerülhet abban a szakaszban, amikor egy földterület teljesen szabad, és abban a szakaszban, amikor az épületek rekonstrukciójára, részleges lebontására vagy befejezésére van szükség. A keringési fázis a tárgy életének folyamatában ismétlődően megvalósulhat, a keringési momentumok pedig meghatározzák az úgynevezett beruházási ciklusok alapját képező periódusok időhatárait.

3 Az ingatlan, mint gazdasági tárgy életciklusa

ingatlanvagyon gazdasági

Az ingatlantárgy életciklusa bizonyos mintáknak van alávetve, és magában foglalja a gazdasági és fizikai élettartam időszakát is

A gazdasági élettartam időtartama, amely meghatározza azt az időtartamot, ameddig a tárgy profitforrásként használható. A gazdasági élet akkor ér véget, amikor az elvégzett fejlesztések már nem járulnak hozzá az ingatlan értékéhez.

Jellemző fizikai élettartam az ingatlan funkcionálisan használható állapotban való tényleges létezésének időszaka a bontás előtt. Eltökélt normatív dokumentumok. Az ingatlantárgyak fizikai és gazdasági élettartama objektív jellegű, szabályozható, de nem törölhető.

Élettartam - az az időtartam, amikor az objektum létezik, és Ön élhet vagy dolgozhat benne.

Az ingatlan élettartama szempontjából a következő kifejezéseket különböztetjük meg:

ü Effektív életkor, amely a tárgy korát tükrözi, attól függően kinézet, műszaki állapot.

ü Kronológiai (tényleges) kor, amely megfelel az objektum üzembe helyezése óta eltelt időszakának.

ü Az értékbecslő által az objektum értékelésére felhasznált hátralévő gazdasági élettartam, amely az értékelés időpontjától a tárgy gazdasági élettartamának végéig tartó időszakot képezi.

Az ingatlan, mint gazdasági tárgy életciklusa a következő:

Teremtés

Állami regisztráció ingatlan - az Orosz Föderációban - az ingatlanjogok keletkezésének, korlátozásának (megterhelésének), átruházásának vagy megszüntetésének az állam általi elismerésének és megerősítésének jogi aktusa az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvével összhangban.

birtoklás és használat; tulajdonosváltás. Tulajdonjog - in polgári jog- a tulajdonos felhatalmazása; a dolog tényleges birtoklása, megteremtve a tulajdonos számára a dologra gyakorolt közvetlen befolyás lehetőségét.

Fejlesztés

Az ingatlanok fogyasztói tulajdonságainak romlása

A gazdasági élet vége

4 Egy vállalkozás, mint ingatlankomplexum ingatlanának életciklusa

A vállalkozást mint jogtárgyat a vállalkozási tevékenységhez használt ingatlanegyüttesként ismerik el.

A vállalkozás egészét, mint ingatlankomplexumot ingatlanként ismerik el.

A vállalkozás egésze vagy egy része lehet adásvételi, zálogjog, lízing és egyéb vagyoni értékű jog létesítésével, megváltoztatásával és megszűnésével kapcsolatos ügylet tárgya.

A vállalkozás, mint ingatlanegyüttes szerkezete magában foglalja a tevékenységére szánt minden típusú ingatlant, ideértve a telkeket, épületeket, építményeket, berendezéseket, készleteket, nyersanyagokat, termékeket, követelési jogokat, tartozásokat, valamint az egyénre szabott megjelölésekhez való jogokat. a vállalkozásra, annak termékeire, munkáira és szolgáltatásaira (cégnév, védjegyek, szolgáltatási védjegyek), valamint egyéb kizárólagos jogokra, ha jogszabály vagy szerződés másként nem rendelkezik.

Egy vállalkozás, mint ingatlankomplexum életciklusa:

Vállalkozás létrehozása vagy privatizációja

A tulajdonjogok állami nyilvántartásba vétele (állami, önkormányzati, magán, töredéktulajdon). A vállalkozáshoz fűződő jogok és a vele folytatott ügyletek állami nyilvántartásba vételét ennek az objektumnak a jogi sajátosságai miatt különleges módon kell végrehajtani. A vállalkozás fő jellemzője a beépítés lehetősége földterületekés a különböző területeken található egyéb ingatlantárgyak, valamint az ingatlanok vállalkozásból való kizárásának lehetősége.

Kialakulása vagy a tervezési kapacitás elérése

Optimális működés

Tulajdonosváltás, privát és teljes

Átszervezés, reformáció, újjáépítés, egyesülés, felvásárlás

Csőd (opcionális lépés)

Felszámolás (opcionális lépés). Az ingatlankomplexum felszámolása árverések és egyéb csődbe ment szervezet tulajdonának (beleértve az ingatlant is) értékesítésére szolgáló mechanizmusok a csődeljárás jogszabályi rendelkezéseivel összhangban.

Működés megszűnése: természetes, nem helyreállító megszűnés, fizikai megsemmisítés, tudatos bontás.

Következtetés

Bármely társadalmi struktúrában az ingatlan különleges helyet foglal el a társadalmi kapcsolatok rendszerében, amelyek működésével így vagy úgy összefügg az emberek élete és tevékenysége az üzleti élet, a menedzsment és a szervezés minden területén. Az ingatlan az egész piaci kapcsolatrendszer központi láncszemét képezi. Az ingatlan nemcsak a legfontosabb árucikk, amely kielégíti az emberek különféle igényeit, hanem egyúttal a tőke reál formában, bevételt termelve.

Az ingatlan az ország nemzeti vagyonának alapja, amely a tulajdonosok számát tekintve masszív. Ezért az ingatlangazdasági ismeretek szükségesek a sikeres vállalkozói tevékenységhez a különböző típusú vállalkozásokban, valamint bármely család és az egyes polgárok életében, mivel az ingatlantulajdon a szabadság, a függetlenség és a tisztességes megélhetés elsődleges alapja mindenki számára. emberek.

Bibliográfia

1. "Ingatlangazdaságtan." Tankönyv. Goremykin V. A., Moszkva, 2008.

. "Ingatlangazdaságtan." Oktatóanyag. Asaul A.N. Karasev A.V., Moszkva, 2009.

Ozerov E. S. Az ingatlanok gazdasága és kezelése. Szentpétervár: Izdestvo "MKS", 2006 - 422 p. - ISBN 5-901-810-04-X

Ignatov LL Ingatlangazdaságtan. Oktatási segédlet. - M.: MSTU kiadó im. N. E. Bauman, 2008. - 168 p. - ISBN 5-7038-2174-6

Küldje el a jó munkát a tudásbázis egyszerű. Használja az alábbi űrlapot

Diákok, végzős hallgatók, fiatal tudósok, akik a tudásbázist tanulmányaikban és munkájukban használják, nagyon hálásak lesznek Önnek.

Házigazda: http://www.allbest.ru/

Állami szakmai felsőoktatási intézmény

Szentpétervári Kereskedelmi és Gazdaságtudományi Intézet

Tantárgy "Ingatlangazdaságtan"

"Az ingatlan jellemzői és életciklusa"

Készítette: Andreyanova E.V.

Gr. 1410, TEF Kar, 4. évf

Tudományos igazgató

Pirogova O.E.

Szentpétervár, 2010

Bevezetés

1. fejezet Az ingatlan fogalma és tárgya

2. fejezet Az ingatlan jellemzői és életciklusa

Következtetés

Alkalmazások

Bevezetés

Az ingatlantárgyak különleges helyet foglalnak el a társadalmi kapcsolatok rendszerében, mivel az emberek gazdasági tevékenysége és prioritási kapcsolatai tevékenységük minden területén közvetlenül vagy közvetve kapcsolódnak hozzájuk.

Ma az ingatlantárgyak tűnnek a központi láncszemnek az ország piacgazdasági rendszerében. És ez érthető is - az ingatlanobjektum nem csak egy speciális termék, hanem egyúttal bevételt generáló tőke, valamint a hatékony üzleti tevékenység végzéséhez szükséges szolgáltatások nyújtásának alapja.

Az ingatlangazdaságtan az ingatlanügyletek során keletkező kapcsolatrendszer.

A tudományág ismerete szükséges a korszerű szakemberek felkészítéséhez, hiszen jelenleg minden szakember a gyakorlatban szembesül az ingatlanpiacon zajló folyamatokkal.

Az útmutató fő célja, hogy a hallgatók ismereteket szerezzenek az ingatlantárgyak természetéről, az ingatlan-gazdaságtan jogi vonatkozásairól, az ingatlanértékelés alapműveleteiről és megközelítéseiről, az ingatlanpiac jellemzőiről és a rajta folyó vállalkozói tevékenység típusairól.

1. Az ingatlan fogalma és tárgya

1.1 Az ingatlan meghatározása

Az "ingatlan" fogalma elválaszthatatlan egy másik fogalomtól - az "ingatlan".

Tulajdonság - tulajdonhalmaz, i.e. pénzbeli érték alá tartozó jogviszonyok, amelyekben ez a személy (természetes vagy jogi) található.

A természetes vagy jogi személyek tulajdonát képező vagyon a következőkre oszlik:

vagyontárgy: a személyt tulajdonjogon vagy más dologi jogon alapuló dolgok összessége; mások cselekedeteire vonatkozó jogok összessége (például adósságvagyon);

felelősség: más személyekhez tartozó, de ideiglenesen ennek a személynek a birtokában lévő dolgok összessége; a személy kötelezettségeinek összessége.

Történelmileg a római jog kora óta a vagyont ingóra és ingatlanra osztották.

Az Art. 130 Ptk Orosz Föderáció(a továbbiakban: az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve) „az ingatlanok (ingatlanok, ingatlanok) magukban foglalják a földterületeket, a föld alatti telkeket, az elszigetelt vízi objektumokat és mindent, ami szorosan kapcsolódik a földhöz, vagyis olyan tárgyakat, amelyek nem rendeltetésükhöz képest aránytalan károsodás nélkül mozgatták, ideértve az erdőket, évelő növényeket, épületeket, építményeket.

Az ingatlanok közé tartoznak az állami nyilvántartásba vételhez kötött repülőgépek és tengeri hajók, a belvízi hajók és az űrobjektumok is. Egyéb vagyontárgyakat is a törvény ingatlannak minősíthet.

A modern orosz joggyakorlat számos olyan jelet hozott létre, amelyek alapján egy fizikai tárgy ingatlannak minősíthető:

erős kapcsolat egy bizonyos földterülettel (egy tárgy mozgatásának lehetetlensége a rendeltetésének aránytalan károsodása nélkül);

teljesség a rendeltetésszerű felhasználás lehetősége szempontjából;

· igazoltan (hivatalosan bejegyzett) egy meghatározott tulajdonoshoz - az államhoz, a Szövetség alanyaihoz, önkormányzathoz, magánszemélyhez vagy magánszemélyek csoportjához - tartozik;

az ingatlantárgy és az ingatlan fizikai elkülönítésének lehetősége (azaz az ingatlantárgy világosan meghatározott fizikai határainak megléte);

az ingatlan funkcionális függetlensége (lehetséges-e ez az ingatlan más tárgyaktól elkülönítve használni, vagy funkcionális célja más ingatlanok részleges felhasználása);

a szolgalmi jogok megléte (vagy hiánya) és a használati jogok egyéb korlátozása.

Ingó vagyonnak minősülnek a nem ingatlanhoz kapcsolódó dolgok, beleértve a pénzt és az értékpapírokat is. Az ingó vagyonra vonatkozó jogok bejegyzése a jogszabályban meghatározott esetek kivételével nem szükséges.

1.2 Ingatlan tárgy

A jogi rész az ingatlannal folytatott ügyletekből és annak használatából eredő jogok érvényesítésének területére vonatkozik.

Az amortizáció miatt az ingatlan elveszti likviditását – "az ingatlan pénzzé alakításának bármely módszerének megvalósításának lehetősége" a koncepció jogi eleme.
Minden ingatlan saját kataszteri számmal rendelkezik, és az „ingatlanleltárnak” nevezett folyamat alá tartozik. Jellemzője a "leltár" - az ingatlan keletkezésének és változásának története. A fentiek mind az ingatlan fogalmának jogi részére vonatkoznak.

2. Az ingatlan jellemzői és életciklusa

2.1 Az ingatlan jellemzői

1. Állandóság, mozdulatlanság. A jelre jellemző az ingatlan erős fizikai kapcsolata a földfelszínnel, valamint a térben való mozgásának lehetetlensége fizikai roncsolódás és sérülés nélkül, ami további felhasználásra alkalmatlanná teszi.

2. Lényegesség. Megjegyzendő, hogy az ingatlanok mindig természeti anyag és költség formájában funkcionálnak. Az ingatlan fizikai jellemzői közé tartozik például a mérete és alakja, a kellemetlenségek és veszélyek, a környezet, a bekötőutak, a közművek, a felszín és az altalaj, a táj stb. Ezek a jellemzők együttesen határozzák meg az ingatlan hasznosságát, amely az alapját képezi. ingatlan értékű. Ez azonban nem önmagában határozza meg az értéket. Minden tárgynak van értéke, bizonyos mértékig olyan jellemzőkkel rendelkezik, mint az alkalmasság és a korlátozott kínálat. Jelentős érték létrehozásához korlátozott kínálatnak kell jelen lennie. társadalmi ideálok és normák, gazdasági aktivitásés trendek, törvények, kormányzati döntések és cselekvések, természeti erők befolyásolják az emberek viselkedését, s mindez egymással kölcsönhatásban teremti meg, tartja fenn, változtatja vagy csökkenti az ingatlan értékét. Itt azt is meg kell jegyezni, hogy az ingatlan azon kevés áruk közé tartozik, amelyek értéke nemcsak szinte mindig stabil, hanem idővel fokozatosan emelkedik is.

3. Az ingatlanok tartóssága gyakorlatilag meghaladja az összes többi áru tartósságát, kivéve bizonyos típusú drágaköveket és ritka fémtermékeket.

Például az Oroszországban érvényben lévő építési szabályzatok és előírások (SNiP) szerint a lakossági kiosztások a fő szerkezetek anyagától függően (alap, falak, mennyezetek) 6 csoportra vannak osztva, normál élettartammal 15 és 150 között. évek.

A föld keringésének időtartama rendeltetésszerű használat mellett végtelen, helyes kiaknázásának megsértése helyrehozhatatlan veszteségekhez vezet.

Az ingatlanok főbb általános jellemzői mellett külön lehet kiemelni a magánjellegű jellemzőket, amelyeket az ingatlan típusától függően specifikus mutatók határoznak meg.

A szolgalmi jog különösen „más földjének korlátozott használati joga”, amely „szomszédos telken való át- és átjárás biztosítására, elektromos vezetékek, hírközlési és vezetékek fektetésére és üzemeltetésére, vízellátás és melioráció biztosítására létesíthető, valamint egyéb szükségletek..."

Például a kapitalizmus előtti időszakban a föld volt az egyetlen jelentős vagyonforrás minden egyes ember számára, valamint az állam és a társadalom egésze számára.

2.2 Az ingatlan, mint fizikai tárgy életciklusa

Fizikai tárgyként működő ingatlan áru, tulajdon tárgya, üzlet, és minden inkarnációjában különböző szakaszokon és folyamatokon megy keresztül.

Egy tulajdonság életciklusa (fizikai) az az időtartam, amely alatt egy tulajdonság fizikai tárgyként létezik. Egy ingatlan életciklusa a következő szakaszokból (fázisokból) áll:

1. A projekt koncepciójának kialakítása és a szabad telek hasznosítási lehetőségének kiválasztása. Ebben az időszakban a telek legjobb és leghatékonyabb hasznosításának lehetőségét választják, figyelembe véve annak jellemzőinek sajátosságait és a környezet összes tulajdonságát. Az elemzés alapján a legproduktívabb felhasználási esetet választják ki a jogilag engedélyezett, a fizikailag megvalósítható, a gazdaságilag megvalósítható és a pénzügyileg megvalósítható közül. A használati eset kiválasztását a fejlesztések tervezésére vonatkozó specifikáció kidolgozása teszi teljessé.

2. Tervezési fejlesztések. Ebben a szakaszban - a tervezés műszaki előírásai alapján - egy (szakszervezet) egy projektet dolgoz ki az engedélyek megszerzéséhez és a telek előkészítéséhez szükséges dokumentáció elkészítésével (alak és méret rögzítésével, a telek eltávolításával). szükségtelen természetes és mesterséges növényzet, tározók lecsapolásával), valamint a kommunikáció lefektetése, épületek (építmények) építése és új ültetvények telepítése. A projektnek a tervező szervezettől történő elfogadását annak az alapkezelő társaságnak a részvételével kell végrehajtani, amely részt vett a tervezési műszaki megbízás kidolgozásában.

3. Fejlesztések gyártása (állítása, kivitelezése). A projekt kivitelezői kivitelezése során az objektum összes fizikai jellemzője szinte teljesen megváltozik, ezeket a változásokat a leltári és kataszteri dokumentumokban rögzítik. A fejlesztések kivitelezése során, illetve az objektum új állapotának rögzítése következtében főszabály szerint a környezetnek a létrehozott objektumhoz kapcsolódó jellemzői is megváltoznak.

4. Forgalom (vétel-adás, adományozás, bérbeadás stb.) vagyoni értékű jog átruházásával vagy e jogon terhelés megjelenésével. Ebben a szakaszban a tárggyal műveleteket hajtanak végre, és az utóbbi jogi sorsának változását az állam nyilvántartásba veszi. Tárgy adásvételekor a tulajdonjog tárgya megváltozik. Ha a földet és/vagy fejlesztést a tulajdonos (vagy a tulajdonos nevében az alapkezelő társaság) bérbe vagy bérbe ad, a használati (és esetleg a birtoklási) jogok egy másik jogalanyra szállnak át, úgy, mint egy a tulajdonjog megterhelése.

5. A tárgy rendeltetésszerű használata (használata) műszaki és üzemeltetési karbantartással. Az életciklus ezen szakaszában a menedzser (vagy professzionális menedzsment cég) megszervezi a létesítmény fogyasztói potenciáljának ésszerű felhasználását a felhasználók által. Idővel az objektum jellemzői megváltoznak, mert. a fejlesztések fizikailag elhasználódnak, funkcionálisan elavulnak, amit a gazdaság és a külső fizikai környezet helyzetében bekövetkezett változások súlyosbítanak, ami további, úgynevezett külső avuláshoz vezet.

6. Korszerűsítés: nagyjavítás, rekonstrukció, fejlesztések helyreállítása az objektum esetleges újraprofilozásával (funkcionális rendeltetésének megváltoztatásával). Ez a szakasz abban a pillanatban kezdődik, amikor az objektum jelenlegi állapotában már nem tudja kielégíteni a felhasználók modern igényeit, vagy (és) ha az üzemeltetése gazdaságilag nem hatékony. Ebben a szakaszban legalább egy nagyjavítást hajtanak végre a tervezési megoldás és a funkcionális cél megváltoztatása nélkül, de az eltávolítható fizikai elhasználódás és a funkcionális elavulás megszüntetésével.

7. Ártalmatlanítás, fejlesztések lebontása, hulladéklerakás vagy anyagok újrahasznosítása. Az életciklus a fejlesztések lebontásával ér véget a gazdasági élettartamuk végén. Az alapkezelő társaság javaslatot készít az épületek bontásának időkeretének és gazdaságos módszerének meghatározására, figyelembe véve a felszámolt épületek szerkezeti elemeinek és anyagainak értékesítési lehetőségét, valamint a kommunikációt (a felszámolási költségek mértéke minimális).

2.3 Az ingatlan, mint gazdasági tárgy életciklusa

ingatlanvagyon gazdasági

Az ingatlantárgy életciklusa bizonyos mintáknak van alávetve, és magában foglalja a gazdasági és fizikai élettartam időszakát is

Jellemző fizikai élettartam az ingatlan funkcionálisan használható állapotban való tényleges létezésének időszaka a bontás előtt. Szabályozó dokumentumok határozzák meg. Az ingatlantárgyak fizikai és gazdasági élettartama objektív jellegű, szabályozható, de nem törölhető.

Az élettartam az az időtartam, amikor egy tárgy létezik, és Ön élhet vagy dolgozhat benne.

Az ingatlan élettartama szempontjából a következő kifejezéseket különböztetjük meg:

b Effektív kor, tükrözve a tárgy korát, megjelenéstől, műszaki állapottól függően.

ь Kronológiai (tényleges) kor, amely megfelel az objektum üzembe helyezésétől számított üzemidőnek.

b Az a hátralévő gazdasági élettartam, amelyet a tárgy értékbecslő általi értékelésére használnak fel, és amely az értékelés időpontjától a tárgy gazdasági élettartamának végéig tart.

Az ingatlan, mint gazdasági tárgy életciklusa a következő:

1. Teremtés

2. Az ingatlan állami nyilvántartásba vétele - az Orosz Föderációban - az ingatlanjogok keletkezésének, korlátozásának (megterhelésének), átruházásának vagy megszüntetésének az állam általi elismerésének és megerősítésének jogi aktusa az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvével összhangban .

3. Birtoklás és használat; tulajdonosváltás. Az elbirtoklás - polgári jogban - a tulajdonos jogköre; a dolog tényleges birtoklása, megteremtve a tulajdonos számára a dologra gyakorolt közvetlen befolyás lehetőségét.

4. Fejlesztés

5. Az ingatlanok fogyasztói tulajdonságainak romlása

6. A gazdasági élet vége

2.4 Egy vállalkozás ingatlan-együttesének életciklusa

1. A vállalkozást mint jogtárgyat vállalkozási tevékenységre használt ingatlanegyüttesként ismerik el.

A vállalkozás egészét, mint ingatlankomplexumot ingatlanként ismerik el.

2. A vállalkozás mint egész vagy annak egy része lehet adásvételi, zálogjog, lízing és egyéb, a dologi jogok alapításával, megváltoztatásával és megszűnésével kapcsolatos ügylet tárgya.

Egy vállalkozás, mint ingatlankomplexum életciklusa:

1. Vállalkozás létrehozása vagy privatizációja

2. A tulajdonjogok állami bejegyzése (állami, önkormányzati, magántulajdon, megosztott tulajdon). A vállalkozáshoz fűződő jogok és a vele folytatott ügyletek állami nyilvántartásba vételét ennek az objektumnak a jogi sajátosságai miatt különleges módon kell végrehajtani. A vállalkozás fő jellemzője a különböző területeken található telkek és egyéb ingatlantárgyak összetételébe való bevonásának lehetősége, valamint az ingatlanok kizárásának lehetősége a vállalkozás összetételéből.

3. A tervezési kapacitás kialakítása vagy elérése

4. Optimális teljesítmény

5. Tulajdonos változás, magán és teljes

7. Átszervezés, reformáció, újjáépítés, egyesülés, felvásárlás

8. Csőd (opcionális lépés)

9. Felszámolás (opcionális lépés). Az ingatlankomplexum felszámolása árverések és egyéb csődbe ment szervezet tulajdonának (beleértve az ingatlant is) értékesítésére szolgáló mechanizmusok a csődeljárás jogszabályi rendelkezéseivel összhangban.

10. Működés megszűnése: természetes, nem helyreállító jellegű megszűnés, fizikai megsemmisítés, tudatos bontás.

Következtetés

Bibliográfia

1. "Ingatlangazdaságtan." Tankönyv. Goremykin V. A., Moszkva, 2008.

2. "Ingatlangazdaságtan." Oktatóanyag. Asaul A.N. Karasev A.V., Moszkva, 2009.

3. Ozerov E. S. Az ingatlanok gazdaságtana és kezelése. Szentpétervár: Izdestvo "MKS", 2006 - 422 p. - ISBN 5-901-810-04-X

4. Ignatov LL Ingatlangazdaságtan. Oktatási segédlet. - M.: MSTU kiadó im. N. E. Bauman, 2008. - 168 p. - ISBN 5-7038-2174-6

5. Tepman L. N. Ingatlanértékelés: Tankönyv egyetemeknek - M.: UNITI-DANA, 2004. - 303 p. - ISBN 5-901-810-04-X

6. Shcherbakova N.A. Ingatlanértékelés. - M.: "Phoenix", 2008 - 320 p. - ISBN 5-222-02420-2

7. I. I. Mazur, V. D. Shapiro, N. G. Olderogge 2004, Közgazdaságtan, Moszkva, 528 p.

8. Marchenko A.V. "Ingatlangazdaság és ingatlankezelés", "Phoenix", 2010

Alkalmazások

Az ingatlantárgyak különféle kritériumok (kritériumok) szerinti osztályozása hozzájárul az objektumok sikeresebb tanulmányozásához. E célból eredetüktől és céljuktól függően különböző osztályozási elvek alkalmazhatók. Az ingatlan definíciója azonban két összetevő felosztását foglalja magában a szerkezetében

Egy ingatlan életciklusa:

Az Allbest.ru oldalon található

Hasonló dokumentumok

Az ingatlan fogalma, összetétele. Életciklusa és gazdasági környezet működőképes. Árképzés az ingatlanpiacon, egyensúlyi ár. Keresleti és kínálati árak szimulációja. Az ingatlan bevételeinek és kiadásainak szerkezete.

csalólap, hozzáadva: 2010.05.13

Szerkezeti elem és épület fizikai kopásának felmérése. Hibás nyilatkozat és az okozott kárról szóló aktus elkészítése. Számítás piaci értéke ingatlan tárgy. Intézkedések és indoklásuk az ingatlan életciklusának meghosszabbítására.

szakdolgozat, hozzáadva 2014.01.23

Az ingatlanok főbb jellemzői. Az ingatlanok működésének általános szabályszerűsége időben. A problémafelvetés szakasza a tálalás fogalma szerint. A szolgáltatási rendszer céljai, feladatai, eszközei. Megvalósítás a tervezési folyamat részeként.

absztrakt, hozzáadva: 2011.04.20

Az ingatlanpiac és jellemzői. Az ingatlanértékelés értékfajtái, elvei, folyamata. Az Orosz Föderációban az ingatlanértékelés főbb megközelítéseinek ismertetése. Egy ingatlan piaci értékének kiszámítása példa alapján nem lakás céljára szolgáló helyiségek.

szakdolgozat, hozzáadva: 2010.12.14

A költséges, piaci és jövedelmi megközelítések értékelése egy ingatlan értékének meghatározásához. Az értékelt ingatlan jellemzői. Jellegzetes gazdasági helyzet irodai ingatlanpiac. Az objektum értékelése bevételi megközelítéssel. Az értékelés célja.

szakdolgozat, hozzáadva 2008.10.21

Az ingatlan értékének meghatározásának főbb módjai. A lakóingatlan-értékelés általános módszerei és alapelvei. A szamarai lakóingatlan-piac elemzése. Az értékelés tárgyának jellemzői. Az értékelés tárgya piaci értékének végleges értékének meghatározása.

szakdolgozat, hozzáadva: 2010.08.09

Az ingatlanpiac elemzése - egyéni családi ház lakóépületek Kazany külvárosában. Ingatlan pótlási értékének számítása összehasonlító egység módszerrel. A fizikai kopás mértékének kiszámítása. Az ingatlan értékének meghatározása.

teszt, hozzáadva: 2014.11.11

Az ingatlanpiac elemzése. Az objektum értékelése különféle módszerekkel. Földértékelés. Az ingatlan pótlási költségének, a fizikai állapotromlás mértékének meghatározása. Az ingatlan értékének végleges értékének megszerzése.

szakdolgozat, hozzáadva 2016.01.22

A Tyumen régió ingatlanpiacának elemzése, társadalmi-gazdasági helyzete. Az ingatlan elhelyezkedésének leírása. A négyszobás lakások helye a modern ingatlanpiacon, az objektum értékelésének eljárása és főbb szakaszai.

szakdolgozat, hozzáadva 2011.09.06

Ingatlan forgalmi értékének meghatározása költség és jövedelmi megközelítések ingatlanértékeléshez és összehasonlító értékesítési elemzéshez. Az egyes szerkezeti elemek fizikai kopásának felmérése ill mérnöki rendszerek lakóház.

Kereskedelmi ingatlanok jellemzői, osztályozása.

Ingatlantárgyak osztályozása.

AZ INGATLAN FOGALMA ÉS LÉNYE.

Az Art. (1) bekezdésének első része szerint Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének (CC RF) 130. §-a szerint az ingatlan magában foglalja a földterületeket, az altalaj telkeket, az elszigetelt víztesteket és mindent, ami szorosan kapcsolódik a földhöz, azaz olyan tárgyakat, amelyeket nem lehet elmozdítani céljuk aránytalan károsodása nélkül. , beleértve az erdőket, évelő növényeket, épületeket, építményeket.

A világgyakorlatban ingatlanon földterületet értünk, és mindent, ami alatta van, a föld közepére vetítve, és mindent, ami fölötte van, a végtelenségig kiterjesztve, beleértve a természet vagy az ember által hozzá rögzített állandó tárgyakat is, valamint az ezekhez a tárgyakhoz fűződő jogok .

Az ingatlan fogalma a világgyakorlatban öt blokk formájában ábrázolható, amelyek közül négy a fizikai összetételt, az ötödik pedig a jogi tartalmat tükrözi:

1) föld

2) a helyszín felszíne feletti tárgyak

3) a telephely felszíne alatti ingatlan, beleértve az ásványokat is

4) légtér

5) ingatlantárgyakra vonatkozó jogok összessége

Minden ingatlantárgynak és mindegyiknek együttesen is vannak olyan lényeges (általános) jellemzői, amelyek lehetővé teszik az ingó dolgoktól való megkülönböztetést, illetve olyan sajátosságokat, amelyek homogén csoportok szerint jellemzik a tárgyak tulajdonságait, amelyeket az 1.2. táblázat mutat be.

1.2. táblázat - Az ingatlanok főbb jellemzői

jelek	Tartalom (állapot)
Alapvető (általános)
A mobilitás mértéke	Abszolút mozdulatlanság, nem mozgathatóság a térben a funkcionalitás veszélyeztetése nélkül
Kommunikáció a földdel	Erős fizikai és jogi
Működési forma	Természetes anyag és költség
A használatban lévő fogyasztói forma állapota	Nem fogyasztják, a természetes formát a működés teljes időtartama alatt megőrzik
Az áramkör időtartama	Többféle felhasználás, és földek - végtelenül helyes használat
Értékátadás módja a termelési folyamatban vagy a fogyasztói tulajdonságok elvesztése	Fokozatosan értékcsökkenésként és az értékcsökkenési levonások halmozódásaként
közéleti fontosságú	Egy tárgy használata gyakran érinti sok állampolgár és más tulajdonos érdekeit, akiknek érdekeit az állam védi
Faj (magán)
Műszaki és technológiai jellemzők	Konkrét magánmutatók határozzák meg az ingatlan típusától és a forgalmazás megvalósíthatóságától függően különleges rezsim más ingatlanra használni. Elválaszthatatlan egység a funkcionális céllal

Az ingatlanok fő alapvető tulajdonságai a mozdulatlanság és az anyagiság, vagy el nem fogyaszthatóság, amelyen minden egyéb általános és specifikus tulajdonsága alapul. Az "ingatlan", "ingatlan dolgok", "ingatlan" kifejezések a szövegkörnyezettől függően használhatók a gazdasági, jogi vagy fizikai kapcsolatokra. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének rendelkezéseivel összhangban az ingatlantárgyak a következőképpen osztályozhatók: Telkek. Altalaj telkek. elszigetelt víztestek. Erdők. Évelő ültetvények. Ember alkotta építmények, amelyek elválaszthatatlanul kapcsolódnak a Földhöz. Vállalkozások. Egyéb törvény által ingatlannak minősített, állami nyilvántartásba vétel alá eső ingatlan.

Az ingatlanok osztályozhatók:

1. Természeti (természetes) objektumok - földterület, erdő és évelő ültetvények, elszigetelt víztestek és altalaj telkek. Ezeket az ingatlanokat „természetüknél fogva ingatlannak” is nevezik.

2. Mesterséges tárgyak (épületek):

a) lakóingatlan - alacsony épület (legfeljebb három emelet), többszintes épület(4-9 emeletig), sokemeletes épület (10-20 emeletig), sokemeletes épület (20 emelet felett). A lakóingatlan tárgya lehet társasház, rész (bejárat), emelet a bejáratban, lakás, szoba, tájház is;

b) kereskedelmi ingatlan- irodák, éttermek, üzletek, szállodák, bérelhető garázsok, raktárak, épületek és építmények, vállalkozások ingatlanegyüttesként;

c) közcélú (különleges) épületek és építmények:

Gyógyászati és rekreációs (kórházak, klinikák, idősek otthona és gyermekotthonok, szanatóriumok, sporttelepek stb.);

Oktatási (óvodák és bölcsődék, iskolák, főiskolák, műszaki iskolák, intézetek, gyermekművészeti házak stb.);

Kulturális és oktatási (múzeumok, kiállítási komplexumok, kulturális és rekreációs parkok, kultúrházak és színházak, cirkuszok, planetáriumok, állatkertek, botanikus kertek stb.);

Speciális épületek és építmények - közigazgatási (rendőrség, bíróság, ügyészség, hatóságok), emlékművek, emlékművek, vasútállomások, kikötők stb.;

d) műtárgyak - meliorációs építmények és vízelvezetés, integrált mérnökképzésépítési telek.

Az ember alkotta tárgyakat „jog szerinti tulajdonnak” nevezték, de ez az ingatlankategória a „természetes tulajdon”-on alapul. Az ember alkotta objektumok lehetnek teljesen megépültek és üzemkészek, rekonstrukciót vagy jelentősebb javítást igényelhetnek, valamint a befejezetlen építési projektekre (folyamatban lévő munkákra) is utalnak. A „hiányos” olyan objektumokra vonatkozik, amelyekre vonatkozóan az objektum üzembe helyezéséről szóló dokumentumokat nem adták ki az előírt módon. A folyamatban lévő objektumok két csoportra oszthatók: azokra az objektumokra, amelyeken munka folyik, és azokra az objektumokra, amelyeken a munka valamilyen okból leállt. A jelenlegi eljárás szerint a létesítményben a munkabeszüntetés két típusát különböztetjük meg: a konzerválást és az építkezés teljes leállítását. Az építkezés megszüntetéséről a kivitelező dönt.

A telkek oszthatók és oszthatatlanok lehetnek. Egy telek akkor nevezhető megoszthatónak, ha rendeltetésszerű használatbavételi engedéllyel részekre osztható és önálló telkeket képezhet.

A lakóingatlanok tekintetében többféle tipológiai konstrukció lehetséges. Például a lakáshasználat időtartamától és jellegétől függően:

Elsődleges lakhatás - állandó lakóhely;

Másodlagos lakások - külvárosi lakások, amelyeket korlátozott ideig használnak;

Tercier lakások - rövid távú tartózkodásra tervezték (szállodák, motelek stb.).

A nagyvárosi viszonyokkal kapcsolatban a következő tipológiai jellemzőket szokás megkülönböztetni: Elit lakhatás. Ház kiváló kényelem. Tipikus ház. Alacsony fogyasztói minőségű ház

A lakóingatlanok osztályozása is létezik az épület külső falainak anyagától függően: téglafalú házak; panelházak; monolit házak; faházak; vegyes házak.

Asaulov A.N. az ingatlanok állapot szerint is osztályozhatók. Fizikai állapot szerint kiosztani: földterületek; épületek, építmények, építmények; helyiségek.

Az ingatlanobjektum-alap cél szerinti részletesebb osztályozása az objektumok típusainak és altípusainak alábbi listáját tartalmazza:

a) telkek városokban, városokban, egyéb településeken:

Lakáshoz (lakóövezet),

Ipari, közlekedési, szolgáltatási vállalkozások számára,

Vállalkozások alatt Mezőgazdaság, védelem (nem lakott terület),

Parkokhoz és zöldterületekhez, vízi objektumokhoz (rekreációs terület),

Mérnöki és közlekedési infrastruktúra(általános terület)

b) településen kívüli telkek (településközi területek):

Dacha és kertészeti használatra,

Alatt lakossági fejlesztés,

Ipari és egyéb speciális célok (ipar, közlekedés, energia, védelem stb.),

mezőgazdasági célra,

Természetvédelmi, természetvédelmi, egészségügyi, rekreációs, történelmi és kulturális célú,

erdőalap, vízalap,

altalaj telkek,

Tartalék földek, amelyek rendeltetése nincs meghatározva

2) lakhatás (lakóépületek és helyiségek):

Többlakásos lakóépületek, bennük lévő lakások és egyéb állandó tartózkodásra alkalmas helyiségek (nyaralókban, szállodákban, kórházakban, iskolákban stb.)

Egyedi és 2-4 családi kisemeletes lakóépületek (régi épületek és hagyományos típusú házak - háztartások és egy új típusú - nyaralók, sorházak)

3) kereskedelmi ingatlan:

Irodaházak és helyiségek igazgatási és irodai célokra

Szállodák, motelek, nyaralók

Üzletek, bevásárlóközpontok

Éttermek, kávézók és egyéb vendéglátóhelyek

Fogyasztói szolgáltatások, szolgáltatási pontok

4) ipari ingatlanok:

Ipari célú gyári és üzemi helyiségek, épületek és építmények

Hidak, csővezetékek, utak, gátak és egyéb műszaki építmények parkolók, garázsok

raktárak, raktárak

5) szociális és kulturális célú ingatlan:

Kormányzati és közigazgatási intézmények épületei

Kulturális, rekreációs, oktatási, sportlétesítmények

Vallási tárgyak.

Az ingatlan típusa szerint az ingatlantárgyakat a következőkre osztják:

Magán - állampolgárok és magántulajdonosként létrehozott jogi személyek tulajdonában

Állam – a szövetségi kormány tulajdona, a szövetség alattvalóinak tulajdona

Önkormányzati - önkormányzati tulajdonú

Nyilvános – állami egyesületek tulajdonában

Kollektív (vegyes) - különböző tulajdoni alanyok (magán, állami, önkormányzati, állami) közös vagy megosztott tulajdonában.

Jogi állapotuk szerint az ingatlantárgyakat típustól függően a tulajdonos vagy bérlő által használt, privatizált, adásvételi ügylet, öröklés, adományozás stb. útján szerzett tárgyakra osztják.

Rizs. 1.1 Általános besorolás ingatlantárgyak

A kereskedelmi ingatlanok Oroszországban csak a vállalkozások privatizációjának kezdetével kezdtek kialakulni. A kereskedelmi ingatlanszektor jóval kisebb, mint a lakossági szektor, ezért ennek megfelelően kevesebb a tranzakció, bár a kereskedelmi ingatlanok a legvonzóbbak az egész világon. Megjegyzendő, hogy ebben a szektorban a bérleti díj az uralkodó tranzakciós forma.

A kereskedelmi ingatlanok jövedelemtermelő - tulajdonképpen kereskedelmi és kitermelési feltételeit megteremtő - ipari (ipari) ingatlanokra oszthatók fel.

A jövedelemtermelő ingatlanok közé tartozik:

1. Irodahelyiség. Az irodaterületek régiónkénti besorolásakor község Különféle tényezőket vesznek figyelembe, amelyek szerint a helyiségek egy adott osztályba tartoznak. Ez lehet az elhelyezkedés, az épület minősége (kidolgozottság, homlokzat állapota, központi bejárat, liftek elérhetősége), a menedzsment minősége (a kezelő társaság, a rendelkezésre állás további szolgáltatások bérlők számára) stb.

2. Szállodák. Az Orosz Föderációban a szállodaprojektek ma a jövedelmező ingatlanbefektetések legnehezebb típusai. A legmagasabb kategóriájú újak építése vagy régi szállodák rekonstrukciója, felszerelésük és üzemeltetési költségeik meglehetősen kockázatos befektetésnek számítanak, mert. az ilyen projektek költségei többszörösen meghaladják a divatos bevásárlóközpontok vagy irodaközpontok építésének költségeit. Ezen kívül az ötcsillagos szállodák nagyon hosszú távú megtérülés, szóval orosz piac jövedelmező ingatlan az olcsó szállodák és az alacsonyabb tőkebefektetések felé vonzódik.

Eddig pl. szálloda Szentpétervár nagyon változatos, és több mint 100 különböző kategóriájú objektumot tartalmaz 27 ezer helyen. A legtöbb ilyen szálloda kicsi. Többé-kevésbé kiemelkedő a 30 szálloda, amelyek a város összes szállodai ágyszámának 55%-át teszik ki. A nagy középszintű szállodák a következők: "Pribaltiyskaya", "Pulkovskaya", "Moszkva", "Szentpétervár". Nincs elég középkategóriás szálloda Szentpéterváron. Az ötcsillagos szállodák közé tartozik a Grand Hotel Europe és a Nyevszkij-palota. A szállodák építésébe fordított befektetés megtérülése: háromcsillagos szállodák esetében - 8 év; ötcsillagoson - legalább 13-15 év.

Ezekben és más ismert, jó fekvésű szállodákban kávézók, éttermek és bárok, felszerelt pihenőhelyek, kaszinók stb. A kisebb, kevésbé népszerű szállodák, amelyek kevésbé presztízsű területeken helyezkednek el, általában magasabb színvonalú szállást és szolgáltatást nyújtanak, saját ügyfeleik vannak.

3. A parkolóházak (parkolók), mint kereskedelmi ingatlanok gyakorlatilag nem alakultak ki az országban, bár vannak kilátások. Hiszen minden ezer lakosra a normáknak megfelelően körülbelül 150 parkolóhely szükséges.

Jelenleg az autópark kevesebb, mint 60%-a rendelkezik állandó tárolóval, aminek mindössze 2%-a található mélygarázsokban, pedig nagyon nagy az igény rájuk. A parkolóhelyek magas ára (4-6 ezer dollár, a belvárosban pedig a 10-12 ezer dollárt is eléri az árakat) miatt nem folyik parkolók tömeges építése. Tömeges ügyfél alapján egy parkolóhely költsége 2-3 ezer USD között kell, hogy legyen, azaz. az autó értékének körülbelül 30%-a. Vegye figyelembe, hogy jelenleg rendkívül nehéz egyetlen garázsfülkét újraregisztrálni, mert. Az "Ingatlanjogok Városi Nyilvántartási Hivatala" (GU RBR) állami intézmény nem foglalkozik a garázsok regisztrációjával. A probléma megoldásához egységes rendszert kell létrehozni a különböző típusú garázsok tulajdonjogának nyilvántartására.

4. Üzletek és bevásárlóközpontok. Amint azt az európai nagyvárosok tapasztalatai mutatják, jó feltételekkel helyezhető el a multifunkcionális pláza(ITC) a főbb autópályák kereszteződése, metróállomások és buszmegállók közvetlen közelében földi közlekedés. Az ilyen központok leggyakrabban "alvó" területeken vagy a városon kívül találhatók, valójában egy pusztaságban, egy nagy autópálya közelében. Az USA-ban az MTC-k ("MALL") általában a város határain kívül találhatók, ami bizonyos számú járművek egy főre jutó, városi népesség és egyéb tényezők. Ezek a különbségek rendre hatással vannak a követelményekre mind az ITC átfogó stratégiájának kialakítása szakaszában az üzleti tervezésben, tervezésben és promócióban, mind a bevásárlóközpont építésében és üzemeltetésében. Tehát például a száma parkolóhely, rekreációs és szórakozási területek elérhetősége és paraméterei, kapcsolódó háztartási szolgáltatások stb.

A sikertényezők a következők:

megfelelően kiválasztott hely;

Funkcionális megoldás kidolgozása és felhalmozása - a potenciális látogatók igényei;

Helyesen összeállított előrejelzés az építési területtel szomszédos terület fejlesztésére (5-10 évre);

Az ITC általános légköre, amely a tervezés és a tervezési fejlesztés folyamatában valósul meg;

Jól megtervezett bérlők kiválasztása;

A megfelelő alapkezelő társaság.

A felsorolt tényezőkön túl a bevásárlókomplexumok különösen igénylik a bérlőiknek nyújtott szolgáltatások nyújtását (például a terület állandó takarítása, mérlegek javítása, éjjel-nappali biztonsági szolgálat, kartonpréselés stb.).

Nem szabad úgy tekinteni, hogy a multifunkcionális bevásárlóközpontok fejlesztése a Nyugat találmánya. Köztudott, hogy hagyománya van a nagy üzlethelyiségek, árkádok, udvarok fejlesztésének, ahol „minden” látogató szükségleteinek és bevételeinek megfelelően mindent megvásárolhatott, amit szíve áhít, ahová „másokat látni, magát megmutatni” jöhetett. , eltűnik, a múltban gyökerezik.

Az ország régiói különbözőek gazdasági feltételekés a saját összetett törvényeik szerint fejlődnek, ezért in modern Oroszország az új bevásárlóközpontok megjelenésének vagy a régi bevásárlóközpontok modernizációjának folyamata heterogén. Moszkva vezető szerepet tölt be ebben a folyamatban, mint világváros, amely Oroszország más városaihoz képest a legkedvezőbb befektetési rendszerben létezik.

Likvidhiányt okozó problémák és ígéretes befektetési tárgyak kereskedelmi ingatlan Oroszország legtöbb városában hasonlóak, és elsősorban a reform előtti időszakban kialakult nem lakossági állomány szerkezetéhez kapcsolódnak:

A nem lakáscélú helyiségek kis részét nyereséges üzletre osztják, amelynek jelentős részét különféle szervezetek foglalják el;

Sok, funkcionálisan alkalmas objektum nem kielégítő elhelyezkedése kereskedelmi használat, nem engedi fejlődni;

Az ipari nagyvárosokban a nem lakásállomány szerkezetében túlzottan magas az ipari ingatlanok aránya, amelyek átalakítása jelentős beruházást igényel, és gyakran nehézkes a tisztázatlan jogi státusz miatt;

A nem lakáscélú állomány nagy része nem megfelelő műszaki állapotban van;

A legtöbb városban a beruházási tevékenység elsősorban a városközpontban összpontosul.

Jelenleg a 100-200 négyzetméteres üzletek iránt van a legnagyobb kereslet. m., akkor csökkenő sorrendben - kevesebb, mint 100 négyzetméter. m-es és 200-400 négyzetméteres tartományban. m. Terület több mint 500 négyzetméter. m kevésbé keresettek. A bérlők fő követelményei között szerepel a kirakatok és a parkolási lehetőség.

5. Az ipari (ipari) ingatlanok Oroszországban a fejlődés kezdeti szakaszában vannak, bár az utóbbi időben a privatizációs objektumok többségét a tulajdonos határozza meg. Az ügylet megkötése előtt el kell végezni a tulajdoni okmányok átfogó elemzését, hogy megbizonyosodjon arról, hogy az eladónak a javasolt tárgyhoz fűződő jogai vitathatatlanok, a jogi elidegenítés lehetősége és az új tulajdonos jogai a tárgy rendeltetésszerű használatára. célja. A valódi tulajdonosképzés folyamatának fejlődésével ezen a területen a tranzakciók volumene növekedni fog. De ez a probléma egyik oldala. Ezzel szemben az ország szinte minden városában meg lehet figyelni 5-8 emeletes, üresen álló, romos és (vagy) leromlott épületeket, gyárakat. mérnöki hálózatokés törött üvegablakok. Állnak és nem találnak hatékony gazdát. Ennek több oka is van:

Ipari épület 60 - 80 év. nem felel meg a modern technológiák követelményeinek, a rekonstrukció pedig nagy tőkebefektetést igényel.

Jelenleg az ipari ingatlanok fő fogyasztói a kisvállalkozások, amelyek fejlesztésükhöz bizonyos sajátos tulajdonságokat igényelnek: nagy kapacitások, vasúti mellékvágányok megléte, egyszintes és lehetőleg különálló, önálló kommunikációval rendelkező épületek.

Általános szabály, hogy a potenciális bérlők igényei túlértékeltek, és nem felelnek meg a javasolt ipari létesítményeknek.

Az ipari ingatlanok tulajdonosai siralmas állapotú ingatlanokat kínálnak a piacnak, ugyanakkor felfújt árakat határoznak meg.

Többé-kevésbé teljes és pontos információ az ipari ingatlanokról, jogi státuszáról, méretéről, állapotáról stb. hiányzó.

Mindez spontán és kiszámíthatatlan karaktert ad az ipari ingatlanpiacnak.

Az irodaházak különböző osztályokba tartozhatnak. Egy adott osztályhoz való hozzárendelés számos kritériumtól függ:

1. Kiváló minőségű, szabványos kivitel, fejlett épületgépészeti rendszerek, beleértve a BMS-t (Épületirányítási Rendszer);

2. Szakszerű épületgazdálkodás;

3. Az épület jó elhelyezkedése az irodaterület határain belül, kényelmes megközelíthetőség és közlekedési kapcsolatok;

4. Légkondicionáló rendszer: legalább kétcsöves vagy ennek megfelelő;

5. Álmennyezetek;

6. A padlótól az álmennyezetig átlagosan 2,7 m a magasság;

7. Hatékony nyitott alaprajz (teherhordó oszlopos szerkezet);

8. Háromrészes doboz elektromos, telefon és számítógépes kábelek elhelyezésére, vagy emelt padló (vagy beépítési lehetőség);

9. Korszerű, jó minőségű nyílászárók, ésszerű elrendezésük;

10. Modern nagysebességű felvonók, amelyek várakozási ideje nem haladja meg a 30 másodpercet;

11. mélygarázs;

12. A közös helyiségek dekorációjában felhasznált minőségi anyagok;

13. A parkolóhelyek (földi és földalatti) aránya legalább 1 parkolóhely 100 négyzetméterenként. m az épület bérelt területe;

14. Veszteségi tényező (használt és bérelt terület aránya) legfeljebb 12%;

15. Telekommunikációs szolgáltatások minőségi szolgáltatója az épületben;

16. Két független tápforrás vagy szünetmentes tápegység; (a bérlő kisfeszültségű hálózatainak tápellátása legalább 50 W 1 négyzetméter hasznos területre számítva + 20 W plusz világításra elkülönített);

17. A padlóközi mennyezetek megengedett terhelése: 400-450 kg 1 négyzetméterenként;

18. Modern rendszereképületbiztonság és beléptetés;

19. Cafeteria / étkezde az alkalmazottak számára és egyéb szolgáltatások;

20. A padló mélysége ablaktól ablakig legfeljebb 18-20 méter.

Irodaház Az A osztálynak meg kell felelnie vagy meg kell haladnia megállapított minimum A 20 standard kritérium közül 16-ban a B osztályú irodaháznak a megadott 20 feltételből legalább 10-et meg kell felelnie. A C osztályú irodaház a megadott 20 kritériumból kevesebb mint 8-nak felel meg.

Életciklus- ez az ingatlan létezésének teljes folyamatsora az üzembe helyezéstől (a létrehozástól) a megszűnésig.

Elméletben és gyakorlatban ötféle ciklus létezik:

Ø egy vállalkozás, mint ingatlankomplexum életciklusa;

Ø a vállalkozás típusának életciklusa;

Ø üzleti ciklus;

Ø az ingatlan (áru) életciklusa mint fizikai
tárgy;

Ø Az ingatlan, mint tulajdoni tárgy hozzávetőleges életciklusa.

Ø a projekt beruházás előtti (kezdeti) szakasza (koncepció, tervezés, tervezés stb.),

Ø projekt megvalósítási szakasza (építés, berendezések felszerelése),

Ø az objektum működési szakasza (a piacra dobás, növekedés, érettség, telítettség fázisa)

Ø felszámolási szakasz (elhagyás).

Az életciklus-elmélet segítségével részben megjósolható a helyzet, de prediktív modell összeállítása esetén nem, hiszen ebben az esetben a vállalkozás elveszítheti marketingtámogatását.

I. Építés (beruházás előtti és beruházási szakaszok);

II. Működés a teljes megtérülésig (a projekt vállalkozói szakasza);

III. III.A befektetett beruházások (innovációk, létesítménybezárás) hasznosítása az eredmények utólagos fejlesztésével.

ábrán. 2.1. egy ingatlanobjektum életciklusa sematikusan bemutatásra kerül.

Rizs. 2.1. Egy ingatlan életciklusának szakaszai

A második időszak a kapacitások fejlesztését, a létesítmény stabil tervezési kapacitású paraméterekkel történő üzemeltetését foglalja magában. Figyelembe véve az OA,A 2 A 3 A 4 görbe jellegét, amely tükrözi az objektum építésének és üzemeltetésének költségjellemzőinek időbeli változását, azt látjuk, hogy az életciklus első szakaszában az OA görbe leesik. és megfelel a beruházó ingatlanobjektum létrehozásával vagy frissítésével kapcsolatos költségeinek. Az A pont a teljes beruházásnak felel meg. Mivel a dinamikában egy objektum reprodukálásának legfontosabb elve a ciklus integritása és időbeni fejlődése, minden költség és eredmény a t tengely mentén kerül ábrázolásra. Egy objektum életciklusának elemzéséhez több fázisértéket kell használni, amelyek két életciklus értékből jellemzik a kritikus pontok megnyilvánulásának időintervallumát. Ilyen kulcspont az A tárgy üzembe helyezésének időpontja, ehhez kapcsolódóan meghatározzák a fázisokat: t t - az objektum előkészítése és megépítése, t 2 - kapacitásfejlesztés (megtérülési idő), t 3 - az objektum kezdete. nyereség (a tervezett költségszint elérése, a beruházás megtérülése a fejlesztési időszakban), t 4 - az objektum erkölcsi és fizikai értékcsökkenésének kezdete. Különösen fontosak azok a fázisok, amelyek az objektum létrehozásának (frissítésének) idejét és az üzemidő alatti élettartamát jellemzik. A különböző fázisok arányának meghatározásával lehetőség nyílik egy ingatlantárgy életciklusának periódusainak összehasonlító hatékonyságának megszerzésére, a kivitelező és a megrendelő tevékenységének költségeinek, eredményeinek elemzésére. Az A 2, A 4 objektum életciklusának harmadik szakaszában eljön egy utólagos üzemidő a beruházáshoz.

Elméletileg a harmadik periódus elég sokáig tarthat. A létesítmény üzemeltetésének célszerűségének korlátja a fizikai és elavultság megszüntetésének többletköltsége.

A 2.1. táblázat bemutatja a különböző típusú projektek életciklusa első időszakának időtartamát.

Élettartam

Ingatlantárgy megjelenésének, műszaki állapotának, befolyásoló gazdasági tényezőknek a megítéléséről összköltsége tárgy, effektív életkor alapján.

Hatékony életkor- ez a tárgy bizonyos fizikai állapotának megfelelő kor, figyelembe véve a megvalósítás lehetőségét.

A tipikus élettartamot szabványos élettartamnak nevezzük.

Szabványos élettartam- ez az épületek vagy építmények élettartama, amelyet a jogszabály határozza meg.

Alatt hátralévő gazdasági élet az épületek az értékelés időpontjától a gazdasági élettartam végéig tartó időszakot értik. Ezt az időszakot használja az értékbecslő a jövőbeli bevételek becslésére. Az objektum hátralévő gazdasági élettartamának idejét megnöveli annak korszerűsítése vagy javítása.

Az ingatlantárgyak életciklusának és életének valamennyi fenti szakasza összefügg egymással. Az ingatlan jövedelmezőségének és biztonságának növelését biztosító megfelelő intézkedések végrehajtása érdekében az ingatlantulajdonosnak figyelembe kell vennie az ingatlan jelenlétét az életciklus egy bizonyos (bármely) szakaszában.

Egy ingatlan életciklusának szakaszai

Tehát az ingatlantárgyak létezésük során gazdasági, fizikai, jogi változásoknak vannak kitéve, és életciklusuk következő szakaszain mennek keresztül:

§-alapítás építkezés, azaz új vállalkozás létrehozása, telek megvásárlása vagy kiosztása;

§ üzemeltetés - magában foglalja az üzemeltetést és a fejlesztést, azaz a bővítést, átszervezést vagy újjáépítést;

§ szerinti létezés megszűnése bontás, természetes pusztulás vagy felszámolás.

Az ingatlan életciklus szakaszai:

1. A projekt koncepciójának kialakítása és a szabad telek felhasználási lehetőségének kiválasztása. Ebben az időszakban kerül sor a legjobb és leghatékonyabb földhasználat kiválasztására. A használati eset kiválasztását a fejlesztések tervezésére vonatkozó specifikáció kidolgozása teszi teljessé.

2. Fejlesztési tervezés. Ebben a szakaszban a tervezési specifikáció alapján egy projektet dolgoznak ki az engedélyek megszerzéséhez és a telek előkészítéséhez szükséges dokumentáció elkészítésével, valamint a kommunikáció lefektetésével, épületek építésével és új ültetvények telepítésével.

3. Fejlesztések gyártása (szerelés, kivitelezés).. A projekt kivitelezői kivitelezése során az objektum összes fizikai jellemzője szinte teljesen megváltozik, ezeket a változásokat a leltári és kataszteri dokumentumokban rögzítik.

4. Fellebbezés (vásárlás és eladás, adományozás, lízing stb.) vagyoni értékű jog átruházásával vagy e jog terhelésének megjelenésével. Ebben a szakaszban ingatlanügyleteket hajtanak végre.

5. A tárgy rendeltetésszerű használata (használata) műszaki és üzemeltetési karbantartással. Az életciklus ezen szakaszában a menedzser (vagy professzionális menedzsment cég) megszervezi a létesítmény fogyasztói potenciáljának ésszerű felhasználását a felhasználók által.

6. Korszerűsítés: nagyjavítás, rekonstrukció, fejlesztések helyreállítása az objektum esetleges újraprofilozásával (funkcionális rendeltetésének megváltoztatásával). Ez a szakasz abban a pillanatban kezdődik, amikor az objektum jelenlegi állapotában már nem tudja kielégíteni a felhasználók modern igényeit, vagy (és) ha az üzemeltetése gazdaságilag nem hatékony. Ebben a szakaszban legalább egy nagyjavítást hajtanak végre a tervezési megoldás és a funkcionális cél megváltoztatása nélkül, de az eltávolítható fizikai elhasználódás és a funkcionális elavulás megszüntetésével.

7. Ártalmatlanítás, fejlesztések bontása, hulladéklerakás vagy anyagok újrahasznosítása. Az életciklus a fejlesztések lebontásával ér véget a gazdasági élettartamuk végén. Az alapkezelő társaság javaslatokat készít az épületek bontásának feltételeire és gazdaságosan megvalósítható módszerére, figyelembe véve a felszámolt épületek szerkezeti elemeinek és anyagainak értékesítési lehetőségét, valamint a kommunikációt.

4. Az ingatlankezelés mindenekelőtt azzal függ össze, hogy az emberek (felhasználók) áruként, bevételi forrásként és haszonként használják. Sőt, a használó számára az a fő helyzet, amikor az ingatlant haszonszerzésre használják, pl. igények kielégítésére. Ugyanakkor ingatlankezelésből is lehet bevételt szerezni. Ennek eredményeként lehetséges egy ingatlan eladási helyzete az ingatlan áruként való megfelelő felhasználásával. Itt tulajdonképpen az emberek, szervezetek és magáról az ingatlanról van szó, a legkedvezőbb térbeli és gazdasági körülmények között. Ez utóbbi azt jelenti, hogy az ingatlangazdálkodás többet jelent, mint a szó szűk értelmében vett ingatlankezelést. Vagyis az ingatlangazdálkodást nagyon tágan értelmezik. Az ingatlankezelés valójában az ingatlan tulajdonosa és használója érdekeinek metszéspontja.

Az ingatlan tulajdonosa a maximális haszonra törekszik az objektumból, a használó számára ez fontos jó körülmények az ingatlanok működése, valamint az alacsony használati költségek. Ennek az ellentmondásnak a megértésében két szempont nagyon fontos: egyrészt az ingatlanok elhelyezkedésének és működési környezetének trendjei és változásai (terület és/vagy régió), másrészt a verseny minősége és feltételei. ingatlan karbantartás. Az ingatlanok kezelése (víziója) rövid távon az irányításon múlik pénzáramlások működésétől, amelyben a vezető hely a pénzügyi és műszaki irányításé.

Az irányítás hosszú távon nehezebb feladat. Ez elsősorban a kiszámíthatatlanságnak köszönhető közpolitikai(gazdasági, fiskális-monetáris és szociális) és a teljes értékű fejlett piaci fundamentumok hiánya - gazdasági szabadság, tulajdonjogok, verseny stb. Bármely irányítási rendszer céljainak elérése meghatározott funkciók és irányítási feladatok megvalósításán keresztül biztosított. A vezérlési funkciók általánosra és privátra vannak osztva. Az általános funkciók bármely profilú vagy tevékenységtípusú gazdálkodó szervezet esetében állandóak, míg a magánfunkciókat egy adott gazdálkodó szervezet céljai határozzák meg, és azok típusától, méretétől, helyétől és tevékenységi típusától függenek.

Ugyanakkor a gazdálkodó egységek a gazdaság minden olyan egysége (magánszemélyek és/vagy jogi személyek), amelyek önállóan elfogadják gazdasági döntéseket, azaz gazdálkodó szervezet lehet Egyedi, valamint több olyan személy, akik egyetlen erős akaratú formációt alkotnak (család, cég, egyesület, kormány stb.).
A kezelést az ingatlan teljes életciklusa során figyelembe kell venni, hiszen objektív, hogy az ingatlan a keletkezés pillanatától az elhasználódás pillanatáig fennáll.

A menedzsment alatt az erőforrások, potenciál, tartalékok leghatékonyabb felhasználására irányuló tervezési és döntéshozatali folyamatot értjük a kitűzött célok elérése érdekében. Az irányítás eredményességének megállapítására különféle vizsgálatokat alkalmaznak (a műszaki - az objektum valós állapotának megfelelő képét biztosító, a gazdasági (értékelés) - az ésszerű költségegyenérték megszerzése érdekében, a gazdálkodási döntések - adják a legtöbbet. hatékony felhasználása ingatlan).

Három szakaszra osztható: 1) Építés (beruházás előtti és beruházási szakasz); 2) Működés a teljes megtérülésig (a projekt vállalkozói szakasza); 3) Működés a befektetett beruházások utólagos eredményfejlesztésével. Az életciklus egyes szakaszaihoz számos olyan funkció tartozik, amelyek elengedhetetlenek. Az objektum további működésének hatékonyságát nagymértékben az első szakasz határozza meg.

Ez a szakasz különösen összetett, számos összetevőből áll, nevezetesen: az eredeti ötlet megvalósítási feltételeinek elemzése, a projekt koncepciójának kidolgozása, életképességének felmérése, a létesítmény helyének kiválasztása és jóváhagyása, környezeti megvalósíthatósági tanulmány. , szakértelem, megvalósíthatósági tanulmány elkészítése, építési engedély megszerzése, ideiglenes építési infrastruktúra kialakítása, tárgy létrehozása vagy felújítása, üzembe helyezése. Ebben az esetben a fő szempont a megbízhatóbb projektpartnerek kiválasztása.

Ehhez felmérik pénzügyi helyzetüket, munkatapasztalatukat, hírnevüket. A fő összesített mutató ebben az esetben a gazdasági megbízhatóság. Ennek a mutatónak a meghatározása a termelési és gazdasági tevékenység mutatóinak teljes készletének kiszámításán és azok egybe történő összesítésén alapul, amelynek értéke a vállalkozás tevékenységeinek értékelésének alapja.

A második szakaszban a kapacitások fejlesztése, a létesítmény üzemeltetése a tervezési kapacitás stabil paramétereivel. Ebben a szakaszban az ingatlanobjektum kerül felhasználásra, amelynek típusának meghatározása az ingatlankezelés feladatának része. A döntési hatékonyságot az objektum értékelése alapján határozzák meg, amelyet az Al. Az A1 pont a teljes beruházásnak felel meg. Mivel a dinamikában egy objektum reprodukálásának legfontosabb elve a ciklus integritása és időbeni fejlődése, minden költség és eredmény a t tengely mentén kerül ábrázolásra.

Egy objektum életciklusának elemzéséhez a szakaszok több értékét kell használni, amelyek az életciklus két értékéből jellemzik a kritikus pontok megnyilvánulásának időintervallumát. Ilyen kulcspont az A1 létesítmény üzembe helyezésének időpontja. Ehhez kapcsolódóan a következő szakaszok kerülnek meghatározásra: t1 - az objektum előkészítése és kivitelezése, t2 - kapacitásfejlesztés (megtérülési idő), t3 - a profittermelés kezdete (a tervezett költségszint elérése, a beruházás megtérülése fejlődési szakasz), t4 - a tárgy erkölcsi és fizikai értékcsökkenésének kezdete .

Különösen fontosak azok a szakaszok, amelyek az objektum létrehozásának (frissítésének) idejét és az üzemelési szakaszban az élettartamát jellemzik. A különböző szakaszok arányának meghatározásával lehetőség nyílik egy ingatlantárgy életciklusának szakaszainak összehasonlító hatékonyságára, a kivitelező és a megrendelő tevékenységének költségeinek, eredményeinek elemzésére. Az A2, A4 objektum életciklusának harmadik szakaszában megkezdődik egy későbbi beruházási időszak.

Elméletileg a harmadik szakasz meglehetősen hosszú ideig tarthat. A létesítmény üzemeltetésének célszerűségének korlátja a fizikai és elavultság megszüntetésének többletköltsége.
Az általános minta nyilvánvaló: az idővel folyamatosan elvesztett fogyasztói tulajdonságok az ingatlanok hasznosságának csökkenéséhez vezetnek, i.e. használati értékének csökkenéséhez. A dinamikához hasonló jellegű változások következnek be a költségegyenértékkel, az árfolyammal bérlés mert a használati érték és az érték bármely munkatermék két lényeges jellemzője. Mivel az ingatlankezelés a teljes életcikluson keresztül zajlik, meg kell határozni a résztvevőket erre az időszakra.

A projekt megvalósításában és a kitűzött cél elérésében érdekelt fő résztvevő az építtető (fejlesztő), aki a projekt eredményeinek leendő tulajdonosa és felhasználója. A fejlesztő meghatározza a projekt főbb követelményeit és terjedelmét, saját vagy befektetői forrásai terhére finanszírozza a projektet, szerződéseket köt a fővállalkozókkal, és felelős ezekért a szerződésekért.

A mindennapi elképzelésekben a fejlesztés fogalma az építkezést és az újjáépítést jelenti. A fejlesztésben a legfontosabb a befektetés menedzsment, amely magában foglalja: költséghatékony projekt kiválasztása, ingatlan átalakítása, a megvalósításhoz szükséges összes törvényes engedély beszerzése a hatóságoktól, befektetők felkutatása, a befektetések és kölcsönzött források bevonásának feltételeinek meghatározása, mechanizmusok kidolgozása, ill. visszaküldési formák, vállalkozók kiválasztása és vonzása, munkájuk ellenőrzése.

Befektető - olyan személy, aki hosszú távú ingatlanbefektetést hajt végre, pl. ez a végső vevő, a lakópark leendő tulajdonosa. Ilyen befektető lehet lakásgazdálkodási szervezet vagy speciálisan létrehozott társaság, állami és önkormányzati hatóságok, befektetési alapok, magánszemélyek, állami szervezetek, nemzetközi szervezetek.

A befektető befektet (befektetés) a projektbe. Lehet, hogy egy projektben több befektető is részt vesz, de közös a céljuk, hogy maximalizálják a projektből származó befektetéseik nyereségét. Ha a beruházó és a megrendelő nem ugyanaz a személy, akkor a beruházó megállapodást köt a megrendelővel, ellenőrzi a szerződések végrehajtását, és a projekt lebonyolításával elszámol a többi résztvevővel.
A tervező szervezetek fejlődnek tervezési és becslési dokumentáció tervezési és felmérési munkákat végezni.

Az ügyfél magánszemély ill entitás amely megszervezi lakóépületek építését, rekonstrukcióját és javítását (mérnöki vagy építési infrastruktúrával együtt vagy anélkül), beleértve saját lakóhelyükre, bérbeadásra, bérbeadásra vagy értékesítésre; szerződéses, gazdasági vagy vegyes módon működő vállalkozás tőkeépítés, saját kezdeményezésükre vagy önkormányzati hatóságok nevében.

Vállalkozó - olyan mérnöki és építőipari szervezet, amely a szerződésnek megfelelően a projekt végrehajtásán dolgozik. Minden munkáért felelős fővállalkozó, amely viszont szerződést köt alvállalkozókkal bizonyos munkák vagy szolgáltatások elvégzésére.

A projekt megvalósításában kiemelt helyet foglal el a projektmenedzser, akire a megrendelő, a fejlesztő vagy a beruházó átruházza a projekt irányítását. A projektmenedzser a projekt életciklusa során minden résztvevő munkáját megtervezi, ellenőrzi és koordinálja. A projektmenedzser jogkörének konkrét összetételét a szerződés határozza meg.

A projekt külső résztvevői: - a finanszírozó szervezet (hitelező) hitelt nyújt a projekt finanszírozásához, biztosítva azok finanszírozását, figyelembe véve a projekt követelményeit; - ingatlanügynök (ingatlanügynök) - ingatlanügyletekben részt vevő vállalkozó (szakember).

A magánkezelő társaság (az ingatlanobjektum működési szakaszában a fejlesztő szervezet látja el az irányító szervezet funkcióit) az ingatlangazdálkodás új alanya a lakásszektorban és új típusú befektető a lakásszektorban.
A magánkezelő társaság (PMC): - jogszabályban meghatározott célja lakásszolgáltatás nyújtása; - stratégiai kérdésekben a tevékenységet a helyi közigazgatás és a nyilvánosság ellenőrzi; - kezeli (jogi vagy gazdasági tulajdonosként) a lakásállományt; - önállóan foglalkozik lakásállományának fejlesztésével (vezet befektetési tevékenység); - függ a lakosságnak biztosított lakhatás minőségétől és mennyiségétől, azaz kedvezményezett és felelős gazdasági tevékenységének eredményéért.

Így a teljes életcikluson át tartó ingatlankezelés a résztvevők széles körével való együttműködést is érinti, és a legmegbízhatóbb partnerek kiválasztása a menedzsment szervezet fontos feladata.